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1、招投标技巧分析第一部分 物业管理招投标的基本程序知己知彼，百战不殆 物业管理企业介入市场方式的发展 接管方式 直接应聘方式 投标方式 条例的要求 第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 第五十七条违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由
2、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。 物业管理招标与投标的 一般过程 1.准备阶段 选择招标方式（公开招标/邀标） 成立招标领导小组（相关部门和专家） 确定招标项目、招标指导思想及原则 向社会发布招标公告。 相关链接招投标方法和组织 方法： 注重目标物业管理与服务总体策划的招投标方式 确定物业管理费报价及费用测算的招标方式 无标底二步综合竞争招标方式（先服务质量比较，后价格评价） 组织 开发商招标 /小业主招标 /委托代理机构招标 2.招标阶段 )编写招标书 （案例：招标文件） 拟招标的物业基本情况 物业管理内容（基础服务管理、特殊要求管理
3、）第一部分 物业管理招投标的基本程序知己知彼，百战不殆 物业管理企业介入市场方式的发展 接管方式 直接应聘方式 投标方式 条例的要求 第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 第五十七条违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方
4、人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。 物业管理招标与投标的 一般过程 1.准备阶段 选择招标方式（公开招标/邀标） 成立招标领导小组（相关部门和专家） 确定招标项目、招标指导思想及原则 向社会发布招标公告。 相关链接招投标方法和组织 方法： 注重目标物业管理与服务总体策划的招投标方式 确定物业管理费报价及费用测算的招标方式 无标底二步综合竞争招标方式（先服务质量比较，后价格评价） 组织 开发商招标 /小业主招标 /委托代理机构招标 2.招标阶段 )编写招标书 （案例：招标文件） 拟招标的物业基本情况 物业管理内容（基础服务管理、特殊要求管理）实质管理服
5、务中不断保持物业市场地位，维系收益的提升 第二部分 物业机构投标的过程明知山有虎，偏向虎山行 投标前期工作 取得从业资格（国家资质/地区性资质） 筹措资金 收集招标物业相关资料 (1)报章杂志 (2)网络传输 (3)同行业公司 (4)考察现场 进行投标可行性分析 招标物业条件分析 (1)物业性质（住宅小区 /服务型公寓 /写字楼 /商业楼宇） (2)特殊服务要求（经营/联盟/特色服务） (3)物业招标背景（特指性/背景） (4)物业开发商状况（设计/施工质量 /招标原因） 本公司投标条件分析 (1)以往类似的物业管理经验 (2)人力资源优势 (3)技术优势（信息管理技术/绿色工程/高科技防盗安
6、全设施 ） (4)财务管理优势（核算制度/分析方法/管理流程） (5)劣势分析（竞争分析） 竞争者分析 (1)潜在竞争者（技术“黑马” /背景“黑马” (2)同类物业管理公司的规模及其现接管物业的数量与质量（规模大小可能影响选择判断 ） (3)当地竞争者的地域优势 (4)经营方式差异 风险分析 经营风险/政策风险/是否套取资料 投标实施步骤(一)购买阅读招标文件 (二)考察现场 前期介入查看房屋及设施设备/图纸 已经竣工视察项目标准： 工程项施工是否符合合同规定与设计图纸要求 技术经检验达到国家规定的质量标准 设备调试、试运转达到设计要求 确保外在质量无重大问题 周围公用设施分布情况 主要业主
7、情况 （服务策划的重点） 当地的气候、地质、地理条件 制定管理服务方法及工作量 制定资金计划：预付款、保证金/接管期间费用支出 财务测算 明确领会了招标文件中的各项服务要求、经济条件 计算或复核过服务工作量 掌握了物业现场基础信息 拥有分析所需的、适合当地条件的经验数据 方案评估与调整 封送标书、保函 评标/答辩准备 链接： 物业管理的范畴（香港地产学会） 营运服务 工程服务 行政服务 客户管理服务 资产管理服务 投资服务 第三部分 物业管理服务方案编制技巧找出亮点，放出光芒 第一节：提高管理服务水平 的整体设想与策划 A、采取什么样的物业管理模式 B、定下什么样的服务承诺 C、确定工作中的重
8、点D、采取什么样的具体措施 相关链接定位（案例） 别墅 “五星级酒店”与“五星级酒店物业管理” 环境营造与CIS运用 （行为环境 /视觉环境 /情感环境 ） 写字楼 全方位整体经营/大厦整体形象 /楼宇设备管理 指导思想：真诚合作、专业保障、长远承担 新建住宅区（开发商招标） 标识导视系统 CI设计 信息处理指挥中心 远程电子购物系统 研究制订TY小区住宅小区生活质量的评价指标 消灭房屋空置率 旧住宅区（业主招标） 调研： “一个根本矛盾，两个意识被动，三个服务漏项”。 利益的根本矛盾/物业保值、增值意识被动/物业管理服务意识被动/物业形象服务缺乏/私人个服务缺乏/沟通服务缺乏 物业管理改进工
9、作 1、管理酬金定额收取，彻底照顾业主利益。 2、制定个性化酒店家居服务套餐式物业管理服务。 3、引入形象设计与建设概念，提升物业公司的形象。 4、提供物业租赁服务，满足业主需求 5、创造静态管理服务，提升管理层次。 6、开通渠道，保障有效沟通。 7、实行物业管理报告制度，提倡工作透明化 8、实施“温馨家园计划”，增加居民归属感。 9、倡导“邻居守望”，加强居民自治意识。 10、加强各方沟通，保障专业服务。 第二节：拟采取的管理方式、工划、物质装备情况 一、拟采取的管理方式 A、组织系统 B、运作程序系统 C、信息反馈系统 D、激励系统 二、工作计划 A、前期管理工作计划 B、入住前期管理工作
10、计划 C、正常期管理工作计划 三、物质装备计划 A、管理用房 B、员工宿舍 C、器械、工具、装备以及办公用品计划 第三节：管理人员的配备、人员培训及人员管理 一、管理人员的配备 A、制作人员配备图 B、管理人员职称、履历表、简历 C、各部门人员概况 二、管理人员的培训 A、培训计划 B、培训目标 C、培训内容 D、培训方式 三、管理人员的管理 A、确定标准，严格招聘 B、量才适用，合理配置 C、规范管理，分层实施 D、素质评价，绩效考核 E、激励驱动，留住人才第四节：管理规章制度和住宅区档案的建立与管理 一、管理规章制度 A、管理规章制度 B、内部岗位责任制 C、管理运作制度 D、员工考核制度
11、 二、住宅区档案建立与管理 A、档案管理运作环节 B、档案资料的分类 第五节：各项指标的承诺及完成承诺指标采取的措施 A、制定各项指标的承诺 B、指标承诺的百分制 第六节： 社区文化活动及环境社区文化 A、社区文化活动的主要内容 B、社区文化制度建设 C、社区文化人员配备 D、社区文化活动场地 E、社区文化经费来源 F、社区文化活动计划 第七节： 便民服务与收支预算 一、便民服务 A、完善整体配套设施的前期介入 B、入住期的便民服务措施 C、日常期便民服务 D、服务项目 二、经费测算 A、经费测算的依据及说明 B、收入统计表 C、支出统计表 D、分期（例五年期）管理收支计划与分析 E、增收节支措施 链接倒推法： 零基预算的编制程序 由各部门提出预算期内可能发生的费用项目及费用额，而不考虑这些费用项目以往是否发生用发生额是多少； 将全部的费用项目分为必须保证支出的费用项目和费用额可以增减变动的费用项目两大类； 对各费用支出额可以增减增减变动的费用项目进行成本效益分析，并按照成本效益的大小进行排序； 将预算期内可动用的经济资源在各费用支出之间进行分配。 分配时，首先满足必须保证支出的费用项目，然后再按成本效益的高低，将经济资源在费用额可以增减变动的费用项目之间进行优化分配。
