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1、二 土地属性与价值实现潜力分析模型 模型说明 本模型适用于项目筛选 实际应用时先进行多人单独赋分 得出平均分后在进行会商 得出最终评分 得分较高者 优选获取 STEP1 STEP1 土地评估 土地评估 单独单独 赋分赋分 土地属性土地属性 项目用地项目用地特征特征 价值价值判断判断 分值分值 汇总汇总 一级指标一级指标 二级指标二级指标 定性因素定性因素 标准分值标准分值 评评判判分值分值 城市区位城市区位 中观区位 位于主城区核心地块或城市副中心 属于重点发展区域 如 CBD 区 金融区等 优 7 9 分 位于主城区的 旧改 区 人口密度较高 投资潜力较大 良 6 8 分 位于主城区边缘的成
2、熟区 或新城中心区 良 5 7 分 位于城乡结合部 或新兴地产板块 一般 4 6 分 位于近郊区 属于城市重点拓展区或卫星城镇的重点发展区域 或城际联络线沿线 一般 3 5 分 位于远郊区或卫星城镇的一般区域 较差 1 4 分 配套情况配套情况 商业配套 市级中心商圈 商务中心 优 7 9 分 市级次中心商圈或区域中心商圈 良 6 8 分 区域商业配套完善 能满足居民购物需求 一般 5 7 分 区域有适当的社区商业 基本能满足居民购物需求 一般 4 6 分 区域商业不能满足居民日常生活需求 需配社区建购物中心 商业潜力大 2 7 分 教育配套 有能满足区域居民需求的各级别学校 且分布均匀达到便
3、利 有省 市重点小学及大学 优 7 9 分 有能满足区域居民需求的各级别学校 到达便利 学校档次较高 良 6 8 分 有能满足区域居民需求的各级别学校 离学校有一定距离且学校档次一般 一般 5 7 分 基本能满足对各级别学校的需求且距学校有较远距离 学校档次较差 较差 4 6 分 学校配套不足或缺乏 但如果能引进优质教育资源 可能成为项目卖点 溢价潜力大 2 7 分 医疗配套 医院配套完善且分布均匀 到达便利并有 1 家以上的三级甲等中心医院 优 7 9 分 医院分布均匀 有能满足区域居民需求的各级别中心医院 档次较好 良 6 8 分 医院满足居住需求到达便利 医院档次一般 一般 5 7 分
4、有适当的医院满足居住需求 但距离医院有一定距离且医院档次较差 较差 4 6 分 缺乏医疗配套或者有相应规模较小的诊所 很差 2 4 分 康体休闲 配套 周围运动休闲配套设施完善 如公园 网球场 游泳馆 健身房等 到达方便 档次高 优 7 9 分 有适当的休闲运动配套 距离较近 档次较好 良 6 8 分 基本满足休闲运动 且有一定距离 档次一般 一般 5 7 分 周边区域有适当的运动配套且档次较差 较差 4 6 分 周边配套设施不足或者缺乏 可能需要配建 配建后可能成为项目卖点 溢价潜力大 2 4 分 交通情况交通情况 公交站点 交通便利 200 米内有五条以上公交线路的站点 优 7 9 分 交
5、通较便利 200 米内有三条以上公交线路站点 良 6 8 分 交通一般 500 米内有公交线路站点 一般 5 7 分 交通较不方便 500 1000 米内有公交线路站点 较差 4 6 分 交通很不方便 1000 米外有公交线路站点 但可能延伸到项目 较差 1 3 分 轨道交通 交通便利 500 米内有两条以上轨道交通线路的站点 优 7 9 分 交通较便利 500 米内有轨道交通线路的站点 良 6 8 分 交通一般 500 1000 米内有轨道交通线路的站点 一般 5 7 分 交通较不方便 1000 2000 米内有轨道交通线路的站点 较差 4 6 分 交通很不方便 没有 或 2000 米外有轨
6、道交通线路的站点 很差 0 3 分 快速通道 交通较便利 500 米内可到达快速通道 优 7 9 分 交通较便利 500 1000 米内可到达快速通道 良 6 8 分 交通一般 1000 1500 米内可到达快速通道 一般 5 7 分 交通较不方便 1500 2000 米内可到达快速通道 一般 4 6 分 交通很不方便 2000 米外可到达快速通道 一般 1 3 分 资源状况资源状况 江河湖海 山等稀缺 自然景观 或稀缺的 城市人文 资源与商 业资源 占有江河湖海等稀缺景观或人文资源 具有非常好的景观资源 优 7 9 分 靠近山 河 海等自然资源 景观条件较好或者位于城市核心区 人文 商业等资
7、源优势 明显 如靠近公园 绿地 河道等自然景观 良 6 8 分 稀缺人文 商业资源与景观资源一般 不具稀缺性 如城市未来热点的居住区域 具有较 好的人文商业资源 城乡结合部具有较好的人文资源与景观资源 一般 5 7 分 景观资源一般 地块周边基本没有景观或人文资源可供利用 片区前景一般 一般 2 5 分 地块周边自然条件较差 但如果配建适当的资源 可能成为项目卖点 溢价潜力大 1 6 分 价值价值潜力潜力 片区规划 前景 片区规划前景好 各方面规划齐全 发展潜力大 优 7 9 分 片区规划前景较好 各方面规划配套能基本满足人们生活需求 但档次较好 良 6 8 分 片区前景一般 配套一般 一般
8、5 7 分 片区规划前景不好 配套不足 人们对该区域具有一定的抗性 较差 4 6 分 片区前景无规划 配套甚至很差 很差 0 3 分 片区潜力 居住和商业价值认可度很高 优 7 9 分 居住和商业认可度较高 良 6 8 分 居住和商业价值认可度一般 一般 5 7 分 居住和商业价值认可度不高 通过投资拉动 可能会有改观 较差 4 6 分 居住和商业价值很差 一两个项目或短期内难有改观 很差 0 3 分 STEP2 STEP2 土地分级土地分级 分类判断分类判断 1 城市土地等级 等 依照最新城市土地等级标准 2 内部土地分类 附表 城区 郊区 类型一 类型二 类型三 类型四 类型五 类型六 城
9、区栖居型 城区改善型 城市稀缺型 郊区栖居型 郊区改善型 郊区资源型 STEP3STEP3 土地土地属性属性打分打分 根据土地分类情况 以及土地指标量化标准 将各类土地进行打分 STEP3 STEP3 1 1 单独单独打分打分 维度 土地分类 城市 中观区位 配套情况 交通情况 资源情况 价值潜力 商业配套 教育配套 医疗配套 康体休闲 公交站点 轨道交通 快速通道 规划前景 发展潜力 城 区 城区栖居型 城区改善型 城区稀缺型 郊 区 郊区栖居型 郊区改善型 郊区资源型 STEPSTEP3 3 2 2 汇总得分汇总得分 维度 得分 城市 中观区位 配套情况 交通情况 资源情况 价值潜力 商业
10、配套 教育配套 医疗配套 康体休闲 公交站点 轨道交通 快速通道 规划前景 发展潜力 单 独 赋 分 平均得分 会商 汇总得分 STEPSTEP4 4 价值实现再判断价值实现再判断 最后进行再判断 再筛选 并最终做出项目优选决策 维度 测评内容 选项 实际值 筛选结果 1 战略符合性 1 1 土地用途和规划条件是否符合公司产品战略及产品线规划 符合 不符合 第一次筛选 第一次筛选 可拿 暂不考虑 1 2 是否有利于打造或发挥公司的核心竞争力 有利于 基本无关 1 3 是否有利于优化产品结构 有利于 反而不利于 1 4 是否触及公司战略规划中所设定的 红线 不考虑介入的产品类型 没有触及 已触及
11、 1 5 是否属于公司战略规划中的 可适时或尝试介入 范围或情形 是 不在范围内 2 产品竞争力 2 1 产品 是否可填补市场空白 是 有同类产品 第第二二次筛选 次筛选 可拿 暂不考虑 2 2 产品线 是否有成熟的产品线可以复制 新城市以复制为主 有 没有 2 3 如果是竞争较激烈的热点板块 公司是否有是否有成熟且具有较强竞争力 的产品线可以置入 有 没有 2 4 如果没有 为了实现差异化竞争 公司能否研发出差异化 有竞争力的创 新产品 资金链或开发周期能否允许 能 不能 2 5 如果能 创新产品的市场潜力如何 转化为标准化产品的潜力如何 潜力较大 几乎难以复制 3 补货 迫切性 3 1 如
12、果不 补货 现有存货是否可能导致公司的城市排名下滑或进一步下滑 不会 很可能导致下滑 第第三三次筛选 次筛选 可拿 暂不考虑 3 2 是否有更迫切的需 补货 的城市 有 没有 3 3 补货 后 是否有利于城市布局的结构平衡 有利于 反而不利于 4 资金及周转率 4 1 资金条件 公司资金状况能否允许 允许 不允许 第第四四次筛选 次筛选 可拿 暂不考虑 4 2 是否有更利于提高公司资金周转率和投资回报率的项目资源 有 暂无 测评及筛选 结论 1 可拿 2 暂不考虑 3 继续进行深入研究 再次提报 提报单位和提报日期 备备注注 土地属性与价值实现潜力判断分为定性判断和定量判断 正向判断和逆向判断
13、 定性判断根据每个相对应的二级指标选择画 如需或时间允许进行项目可研 请执行相关制度 规程 如需做出快速定位 请使用 产品线 项目 组合模型 初步确定项目定位和方案 附表 附表 土地分类表土地分类表 土地类型 区位 土地属性特点 配套情况 交通情况 资源情况 价值潜力 类型一 城区栖居型 城区 主城区非核心地块或 新城中心区 周边有完善的生活配 套 但配套档次一般 交通便捷 公交或地铁站 点在步行距离之内 景观资源一般 居住价值一般 类型二 城区改善型 城区 地块或新城中心区 如 CBD 周边有完善的生活配 套且配套档次较好 如 靠近商业中心 重点学 校 市级医院等 交通便捷 公交或地铁站 点
14、在步行距离之内 景观资源一般 居住价值较好 类型三 城市稀缺型 城区 地块 如城市 CBD 区域 等 周边有完善的生活配 套且配套档次较好 如 靠近商业中心 重点学 校 市级医院等 交通便捷 公交或地铁站 点在步行距离之内 具有特色资源或享受 稀缺资源 如景观资源 和商业商务资源等 居住价值较高 类型四 郊区栖居型 郊区 位于郊区或新城区 或 者新兴区域 周边配套不足 交通不便利 缺乏公交和 地铁站点 或者距离公共 交通有一定距离 景观资源一般或没有 居住价值认可度不高 类型五 郊区改善型 郊区 位于郊区或新城区 或 者新兴区域 配套尚可或者未来规 划较好 区域发展潜力 大 交通便捷 公交或地
15、铁站 点在步行距离之内 到城 市重点节点 如商业中心 交通便利 有多趟公共交 通直达 具有一定的景观资源 如靠近公园 绿地等 区域居住氛围良好 类型六 郊区资源型 郊区 位于郊区或西城区 周边配套不足或一般 交通便捷 靠近城市主干 道 道路通行状况良好 占有江河湖海等稀缺 景观或人文资源 休闲度假氛围好 STEP3 1 STEP3 1 土地指标排序土地指标排序 根据客户调研成果 对土地评估体系中的土地细化指标进行价值排序 为后续采取打分法构建土地指标的两两比较矩阵提供市场依据 通过地块赋值 根据各类型客户对应的土地指标权重情况 得出土地与客户的对应关系 社会新锐 交通 商业配套 片区发展 教育配套 医疗配套 景观资源 望子成龙 商业配套 交通 教育配套 片区发展 医疗配套 景观资源 三代同堂 商业配套 交通 教育配套 片区发展 医疗配套 景观资源 宜居舒适 交通 商业配套 医疗配套 教育配套 片区发展 景观资源 富贵之家 交通 商业配套 片区发展 教育配套 医疗配套 景观资源
