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1、物业管理招标文件目 录第一部分 招标邀请第二部分 投标须知一、投标方二、招标文件及要求三、投标文件四、投标文件的递交五、评标六、授予合同第三部分 物业说明一、物业概况二、机电设备一览表三、空调设备明细表四、物业服务范围及说明第四部分 合同主要条款第五部分 附件 附件1：投标函 附件2：物业承诺表 附件3：物业管理收费及酬金 附件4：资格证明文件 （一）营业执照（复印件） （二）物业管理资质证书（复印件） （三）法人代表授权书 （四）投标单位情况表 （五）投标单位主要业绩明细表招标邀请书：现就物业管理进行招标邀请，诚邀贵公司参加投标。、招标内容：、管理期限：、管理方式：、项目名称：、地址：、投标
2、工作安排：序号事项时间地点备注招标邀请发招标文件标前答疑投标截止时间答辩会请在取标书时准备投标保证金元整，招标结束后将返还给各公司。注：如领标书后不参加此次投标活动，将不返还保证金联系人：联系电话：传真：电子信箱：第一部分投标须知一、投标方、合格投标方的范围1.1经全面考察及慎重考虑，投标方符合招标方物业管理招标入围标准，并愿意接受招标方的招标邀请，参加本次投标。1.2投标方应遵守有关国家及北京市法律法规、法令、条例及规定。、投标委托2.1投标方代表不是法人代表者，须持有法人代表授权书（统一格式）、投标费用3.1 无论投标过程中的做法和结果如何，投标方自行承担所有与参加投标有关的全部费用。二、
3、招标文件及要求、招标文件4.1 投标方应详细阅读招标文件的全部内容。不按招标文件要求提供的招标文件和资料，可能导致投标被拒绝。4.2 招标文件的组成：4.2.1 招标邀请4.2.2投标须知4.2.3物业说明4.2.4合同主要条款4.2.5附件、招标文件的澄清5.1投标方对招标标文件如有疑点要求澄清，或认为有必要与业主进行交流时，可在年月日前用书面、传真形式通知招标方，招标方向所有取得统一招标文件的投标方用书面或答疑会的形式作出答复。、招标文件的修改6.1 在招标截止日期前，招标方无论出于自己的考虑，还是出于对投标提问的澄清，均可对招标文件用补充文件的方式进行修改。6.2 对招标文件的修改，将以
4、书面、传真的形式通知已索取招标文件的每一个投标方。补充文件将作为招标文件的组成部份，对所有投标方有约束力。6.3位是投标方有足够的时间按招标文件的修改要求考虑修正投标文件，招标方可酌情推迟投标的截止日期和开标日期，并将此变更通知上述每一投标方。、要约7.1投标方拟派项目经理人选经招标方认可后，应参与招标过程的所有活动。如投标方中标，经理人选未经招标方同意不得随意更换，否则视违约处理，招标方有权不与中标方签订物业管理服务合同。7.2投标人派驻招标项目物业管理经理具备以下条件：7.2.1大学本科以上学历7.2.2在投标公司工作半年以上7.2.3有在中国大陆管理大型甲级物业五年以上经验7.2.4任职
5、物业经理三年以上7.2.5熟悉计算机及网络技术7.2.6国籍不限7.3在投标过程中，投标人应遵守行业道德，如有虚报和对招标方造成不良影响的行为将被取消投标资格。7.4被邀请单位提交投标书，即表示接受本招标文件的所有条款和内容，如有异议，请再交投标书之前书面说明。7.5 本招标文件的内容，是日后物业合同的自然组成部分。三、投标文件、投标文件组成8.1商务标书8.2技术标书、商务标书9.1；投标函（统一格式）9.2投标方资格证明文件包括：9.2.1 营业执照9.2.2物业管理资质证明9.2.3法人代表授权委托书9.2.4投标方情况表9.2.5投标方业绩表9.2.6派驻项目物业经理的基本情况介绍及简
6、历9.2.7目前进行中的涉及投标人的诉讼、仲裁情况9.2.8已经审结的涉及投标人的诉讼、仲裁情况 9.3 公司情况介绍，包括：9.3.1 公司管理架构及特点9.3.2物业管理服务宗旨、经营理念、企业文化、企业形象。9.3.3 物业管理的业绩、经验总结及优势。9.4物业管理收费9.4.1物业管理费收费标准（分项说明）9.4.2物业管理费用支出和运行成本测算明细及测算方法。9.4.3项目不同时期（入住前及入住后）的工作酬金及取酬方式（含税）。9.4.4对于全部收费标准和经营酬金应详细填写明测算方法，以及可行性、合理性分析报告和有关愿意承受的有关奖惩。9.4.5虽然本次招标文件的文字或图纸没有明确说
7、明的，但在法律、法规规定属于物业管理基本内容所发生的费用，不管投标方是否发现或是否已经进行了保价，都将视为包括在报价中，并由投标方无条件的负责负担。、技术标书不涉及到经济内容的投标文件，包括但不限于本招标文件所要求的内容。包括两大部分：物业交付使用前顾问服务、日常物业管理服务；请分别从以下方面展开。10.1物业交付使用前顾问服务10.1.1前期介入管理设想，物业服务设计方案10.1.2拟派专业人员的设想及到岗时间计划10.1.3物业建设过程中的各方面专业建议10.1.4对内部装修的监管方案和措施。10.1.5提供客户须知，用户手册的主要条款及客户满意程度的预测分析10.1.6不同时期的保安、保
8、洁、绿化管理和措施。10.1.7免费提供服务的条款。10.2 针对大厦的独特管理模式，拟采取的管理方式，针对性强的具体工作计划和物资装备情况。10.2.1管理方式：包括内部管理构架、管理文化、激励机制、计划控制机制、监督机制10.2.2针对业务特点10.2.3提供超常规服务的设想10.2.4管理文化及特色管理设想10.2.5工作计划：包括工作流程，各项管理维护服务项目和环节所需的长远计划和短期安排。管理工作的定期报告计划与报告内容详细列明。10.2.6针对写字楼、商铺、数据中心、公共会议室、员工餐厅、车库等功能的管理办法。10.2.7物资装备：包括管理服务人员的住房、管理住房、各类设备的专用工
9、具及其备品备件、器械、交通工具、通讯、安全防范装备及办公用品等。列出详细清单及更换维修周期，领用管理制度，包括日常消耗品的详细测算，节能控制措施及实施计划，设备高效利用计划书。10.2.8各单项分包计划，是否有长期合作单位，专业公司的主选及备选方案、选择标准及管理措施。10.3 管理人员配备、培训、管理。10.3.1 管理人员配备：包括公司及本项目详细组织机构，拟派管理人员及专业人员简历、各类人员岗位职责、数量和专业素质要求、同类物业工作经验、正式工和临时工比例、自有人员和待调配人员比例、各岗位人员配置及其招聘方法。10.3.2管理人员（培训）：包括对各类人员的培训计划、方式、目标及言行规范、
10、仪表仪容、公众形象。10.3.3管理人员（管理）：包括录用和考核，淘汰机制、协调关系、服务意识、量化管理及标准运作等。10.4 财务管理10.4.1 财务管理的工作模式、制度、预算、决算方式、内容。10.4.2物业管理费用的收取方式与方法10.4.3财务收支的定期报告方式。10.5 管理规章制度和档案建立与管理（摘要）10.5.1 管理规章制度包括：各项岗位职责及工作程序、标准10.5.2档案建立与管理包括：房屋竣工图、业主档案、运作档案、维修管理、巡视记录、投诉与回访记录、其他管理服务活动记录与档案等。10.6 针对小区设施设备情况拟采取的物业管理方案，改进计划和设备更新建议等：10.6.1
11、 从物业管理角度，对小区可能存在的系统问题预测分析10.6.2 详细制定各门类设备日常维修保养、紧急性维修服务、定期检测及改良型专业拓展维护制度、措施和计划。10.6.3对小区智能化系统的管理维护：10.6.3.1涉及物业管理的智能化系统的日常运行及维护方案。10.6.3.2MIS管理系统构想和其他智能系统（如卫星电视、巡更等）需求分析，提出自身的认识和方法。10.6.3.3对小区建成使用后的智能化陆续改进措施的系统管理经验如何？举例说明。10.6.3.4保护智能化系统的预埋管线及各个公共管线的措施。10.6.3.5其他高科技手段在管理应用的设想。10.6.4 根据以往经验和本小区的基本情况，
12、提出切实可行的节能、环保系统策划书。10.7 各项指标的承诺及完好指标，拟采取的措施。物业承诺表格式见附件二10.7.1办公区及配套设施的完好率10.7.2办公区域的零修、急修及时率10.7.3维修工程质量合格率及回访率10.7.4大型及重要机电设备完好率10.7.5智能化系统完好率10.7.6公共区域照明完好率10.7.7道路车场完好率10.7.8治安案件完好率10.7.9保洁率10.7.10办公区绿化率与绿化完好率10.7.11火警发生率10.7.12违章发生率与处理率10.7.13有效投诉与处理率；客户需求或投诉后上门服务时间、常规问题解决时间，特殊问题处理基本程序及方案征询意见程序10
13、.7.14物业管理满意率10.7.15其他有关指标11.投标内容填写说明11.1投标书按统一格式填写，装订成册11.2物业承诺表要求按格式统一规范填写11.3投标书附件由投标方视需要自行编制，规格应与正文一致，附于正文之后与正文页码统一编目编码装订。11.4投标书所有内容应符合国家有关法律、法规规范及标准。11.5招投标文件及一切联络文件均使用中文12.招标文件计量单位及投标报价12.1所有投标均以人民币报价12.2投标方要按投标物业管理内容填写物业管理酬金，并由法人代表或授权代表签署。12.3投标文件中所使用的计量单位，除招标文件有特殊要求外，应采用国家法定计量单位。13.投标文件的有效期13.1 自投标日起天内，投标书应保持有效。13.2在特殊情况下，招标方可与投标方协商延长投标书的有效期。这种要求和答复都应以书面、传真的形式进行。投标方可以拒绝接受延期要求，同意延长有效期的投标方不能修改投标文件。13.3投标保证金有效期同投标书有效期。14.投标文件的签署及规定14.1组成投标文件的各项资料（本须知第条中所规定）均应遵守本条14.2投标方应填写全程，加盖公章。14.3投标文件必须由法人代表或授权代表签署。14.4投标文件中投标书一式8分，其中正本一份，副本七份。资格证明文件中，法人代表授权书及投标单位情况表正本一份，副本七
