《精编》工程建设投资控制分析

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1、工程建设投资控制 2010 8 重庆 基本内容 第一部分建设项目投资概述第二部分建设项目投资确定第三部分投资控制的系统过程 主要内容 第一部分建设项目投资概述1 建设项目投资概念及构成 掌握 2 建设项目投资控制概念与特征 熟悉 3 监理工程师投资控制工作 熟悉 第二部分建设项目投资确定1 投资估算编制 了解 2 设计概算编制 了解 3 施工图预算编制 熟悉 4 工程量清单 掌握 第三部分投资控制的系统过程1 投资估算的审查 了解 2 设计概算的审查 了解 3 预算的审查 熟悉 4 施工阶段投资控制 掌握 第一部分建设项目投资概述 1 1建设工程投资的概念1 1 1概念建设工程总投资 一般是指

2、进行某项工程建设花费的全部费用 生产性建设工程总投资包括建设投资和铺底流动资金两部分 非生产性建设工程总投资则只包括建设投资 1 1 2建设工程投资的构成其中建设投资 由设备工器具购置费 建筑安装工程费 工程建设其他费用 预备费 包括基本预备费和涨价预备费 建设期利息和固定资产投资方向调节税 目前暂不征收 组成 注 建设项目经济评价方法与参数 第三版 于2006年7月3日经国家发展改革委 建设部共同发布 发改投资 2006 1325号 中不相同 不包括建设期利息 非生产性项目不包括 动态投资部分 1 1 3静态投资和动态投资静态投资 静态投资部分由建筑安装工程费 设备工器具购置费 工程建设其他

3、费和基本预备费组成 动态投资 动态投资部分 是指在建设期内 因建设期利息 建设工程需缴纳的固定资产投资方向调节税 已暂停征收 和国家新批准的税费 汇率 利率变动以及建设期价格变动引起的建设投资增加额 包括涨价预备费 建设期利息和固定资产投资方向调节税 动态投资总额包括静态投资加上动态投资部分 投资行为 过程 活动 资产 固定资产 无形资产 流动资产 1 1 4工程计价特点单件性阶段性组合性动态性 1 2投资控制概念1 2 1投资控制概念建设工程投资控制 可理解为控制投资 要把投资控制在批准的投资限额以内 就是在投资决策 设计 发包 施工 竣工验收等阶段 把发生的建设投资控制在批准的投资限额以内

4、 随时纠正可能的偏差 以保证投资控制目标的实现 进而 通过动态的 全过程的主动控制 合理地使用人力 物力 财力 取得较好的投资效益和社会效益 阶段 投资指标 主要依据 每个阶段的投资指标名称 同时是下一阶段投资控制的目标 1 2 2投资控制监理工程师工作内容建设前期阶段 在建设前期阶段进行工程项目的机会研究 初步可行性研究 编制项目建议书 进行可行性研究 对拟建项目进行市场调查和预测 编制投资估算 进行环境影响评价 财务评价 国民经济评价和社会评价 设计阶段 在设计阶段 协助业主提出设计要求 组织设计方案竞赛或设计招标 用技术经济方法组织评选设计方案 协助设计单位开展限额设计工作 编制本阶段资

5、金使用计划 并进行付款控制 进行设计挖潜 用价值工程等方法对设计进行技术经济分析 比较 论证 在保证功能的前提下进一步寻找节约投资的可能性 审查设计概预算 尽量使概算不超估算 预算不超概算 施工招标阶段 在施工招标阶段 准备与发送招标文件 编制工程量清单和招标工程标底 协助评审投标书 提出评标建议 协助业主与承包单位签订承包合同 施工阶段 在施工阶段 依据施工合同有关条款 施工图 对工程项目造价目标进行风险分析 并制定防范性对策 从造价 项目的功能要求 质量和工期方面审查工程变更的方案 并在工程变更实施前与建设单位 承包单位协商确定工程变更的价款 按施工合同约定的工程量计算规则和支付条款进行工

6、程量计算和工程款支付 建立月完成工程量和工作量统计表 对实际完成量与计划完成量进行比较 分析 制定调整措施 收集 整理有关的施工和监理资料 为处理费用索赔提供证据 按施工合同的有关规定进行竣工结算 对竣工结算的价款总额与建设单位和承包单位进行协商 第二部分建设项目投资确定 2 1工程估算的编制建设投资估算生产能力指数法 比例估算法系数估算法指标估算法 这种方法是根据各种具体的建设投资估算指标对拟建工程所进行的投资估算 投资估算指标一般以元 m 元 m2 元 m3 元 t 元 kW等形式表示 流动资金估算方法 比例估算法分项详细估算法 2 2工程概算编制2 2 1概算构成及编制步骤 首先应了解工

7、程项目构成及其分解 工程分解 投资 质量的形成 建设项目 单项工程 单位工程 分部工程 分项工程 2 2 2单位工程概算编制方法单位建筑工程概算编制方法扩大单价法概算指标法修正概算指标法 单位设备及安装工程概算编制设备及工器具购置概算编制方法单位安装工程概算编制方法预算单价法扩大单价法概算指标法 2 3工程预算的编制2 3 1工程预算构成及编制步骤 2 3 2单位工程预算编制方法 工程预算从分部分项工程开始 分工料单价法和综合单价法 工料单价法预算单价法实物法 回顾建筑安装工程投资构成 两种方法特点 不同的是计算直接工程费的方法 直接工程费 各分部分项工程人工 材料 机械台班消耗 措施费规费企

8、业管理费利润税金 预算单价法 直接工程费 工程量 预算综合单价 不同分部分项工程对应的人工材料机械综合价 如 基础混凝土浇筑200立方 主体混凝土浇筑3000立方 两者单价不同 但可能材料成本相同 实物法 直接工程费 工程量 材料消耗定额 当时当地材料价 工程量 人工消耗定额 当时当地工资单价 工程量 机械台班消耗定额 当时当地台班费 综合单价法全费用综合单价分项工程量 综合单价 分项工程合价 分项工程合价 工程总价部分费用综合单价分项工程量 部分费用综合单价 分项工程费用 分项工程费用 措施费 规费 税金 工程总价 2 4工程量清单2 4 1清单计价的意义 建安工程 计价方式分 定额计价 分

9、部分项 工程量 单价 管理费 规费 利润 税金等均是预算定额 价格 或单位估价表 核定的取费标准规定的 不能反映市场 清单计价 清单计价体现五统一 自计量 浮动价 竞争费 GB50500 2008 2 4 2工程量清单的作用招标控制价 投标报价 计算工程量 支付工程款 调整合同价款 办理竣工结算以及工程索赔等的依据 2 4 3工程量清单的组成及采用单价分部分项工程量清单措施项目清单其它项目清单规费项目清单税金项目清单 采用工程量清单方式招标 工程量清单必须作为招标文件的组成部分 其准确性和完整性由招标人负责 全部使用国有资金投资或国有资金投资为主的工程建设项目 必须采用工程量清单计价 五统一

10、分部分项工程量清单应根据规定的项目编码 项目名称 项目特征 计量单位和工程量计算规则进行编制 数量 实际工程量自计量 分部分项工程量 以工程实体为准 按形成实体的净量计算 如 010101001平整场地m2按设计图示尺寸以建筑物首层面积计算 又如 010101003挖基础土方m3按设计图示尺寸以基础垫层底面积乘以挖土深度计算 措施项目中可以计算工程量的项目清单宜采用分部分项工程量清单的方式编制 列出项目编码 项目名称 项目特征 计量单位和工程量计算规则 不能计算工程量的项目清单 以 项 为计量单位 其他项目清单宜按照下列内容列项 暂列金额 暂估价 包括材料暂估价 专业工程暂估价 计日工 总承包

11、服务费 规费项目清单应按照下列内容列项 工程排污费 工程定额测定费 社会保障费 包括养老保险费 失业保险费 医疗保险费 住房公积金 危险作业意外伤害保险 税金项目清单应包括下列内容 营业税 城市维护建设税教育费附加 计价 分部分项工程量清单应采用综合单价计价 包括 完成一个规定计量单位的分部分项工程量清单项目或措施清单项目所需的人工费 材料费 施工机械使用费和企业管理费与利润 以及一定范围内的风险费用 措施项目清单中的安全文明施工费应按照国家或省级 行业建设主管部门的规定计价 不得作为竞争性费用 规费和税金应按国家或省级 行业建设主管部门的规定计算 不得作为竞争性费用 2 4 4工程量清单确定

12、工程造价的方法 第三部分投资控制的系统过程 1 投资估算的审查 了解 2 设计概算的审查 了解 3 预算的审查 熟悉 4 施工阶段投资控制 掌握 3 1决策阶段3 1 1可行性研究在项目决策前 综合运用多种科学方法对项目达到预期技术经济效果的可能性或可行性进行的研究 为项目决策提供依据 3 1 2投资估算审查估算的范围是否全面 真实估算的依据是否合理估算的方法是否合理风险因素估计 3 2设计阶段投资控制3 2 1正确编制设计大纲建设规模建设标准 设计技术要求合理设计周期限额设计或优化设计要求3 2 2选好设计单位3 2 3设计过程中技术经济分析及设计优化 3 2 4概算 预算的审查概算审查重点

13、 如不按规定套用定额 工程量多算 定额子目错套 漏项较多 安装工程中的设备及材料价格与市场价格偏离等等 在审核时 要根据设计文件 图纸及国家有关工程造价的计算方法 定额所包含的工作内容 取费标准等 按不同专业分别进行计算 核对 对图纸标注不清楚的和在设计阶段尚未明确的设备 材料的定位等问题 要及时与建设单位沟通 了解他们的要求 并根据有关部门发布的价格信息及价格调整指数 考虑建设期的价格变动因素等 对设计概算进行调整和修正 使审核后的设计概算尽可能真实地反映设计内容 施工条件和实际价格 也避免设计概算与工程预算严重脱节 预算审查 审查方法全面审核法 这种方法实际上是审核人重新编制施工图预算 初

14、学者审核的施工图预算 投资不多的项目 如维修工程 工程内容比较简单 分项工程不多 的项目 如围墙 道路挡土墙 排水沟等 建设单位审核施工单位的预算 或施工单位审核设计单位设计单价的预算 重点审查法 这种方法类同于全面审核法 其与全面审核法之区别仅是审核范围不同而已 该方法有侧重的 有选择的根据施工图计算部分价值较高或占投资比例较大的分项工程量 这种方法在审核进度较紧张的情况下 常常适用于建设单位审核施工单位的预算或施工单位审核设计单位的预算 分析对比审查法 该方法是在总结分析预结算资料的基础上 找出同类工程造价及工料消耗的规律性 整理出用途不同 结构形式不同 地区不同的工程造价 工料消耗指标

15、然后 根据这些指标对审核对象进行分析对比 从中找出不符合投资规律的分部分项工程 针对这些子目进行重点审核 分析其差异较大的原因 常用的指标有以下几种类型 单方造价指标 元 m2 元 m2 元 m 分部工程比例 a基础 b楼板屋面 c门窗 d围护结构等各占定额直接费的比例 各种结构比例 a砖石 b混凝土及钢筋混凝土 c木结构 d金属结构 e装饰 f土石方等各占定额直接费的比例 专业投资比例 a土建 b给排水 c采暖通风 d电气照明等各专业占总造价的比例 工料消耗指标 即钢材 木材 水泥 砂 石 砖 瓦 人工等主要工料的单方消耗指称 3 3招标阶段的投资控制3 3 1任务和内容任务施工招标 设备

16、材料采购招标使建安工程投资及设备购置投资控制在投资额度内 内容协助组织招标选择好承包 供货 单位形成完善承包 采购 供货 合同确定合理合同价 3 3 2建设工程合同价固定价固定总价固定单价估算工程量单价纯单价可调价可调总价可调单价 成本加酬金成本加固定百分比酬金成本加固定金额酬金成本加奖罚最高限额成本加固定最大酬金 3 4施工阶段投资控制3 4 1任务在合同价范围内 工程款支付应与工程的质量 进度同步 控制新增工程费用工程变更有关签证索赔 3 4 2编制资金使用计划对合同价按一定方法分解 以便编制资金计划 按单项 单位 分部 项 工程分解 空间 按构成分析按进度计划分解年 季 月 时间 3 4 3预付款 如果有的话 3 4 4工程计量及进度款支付工程计量 计量程序 计量依据 计量方法 精读合同熟悉工程量计算规则 进度款支付支付程序支付依据进度款包含项目 中间结算支付均属于临时计量支付 基本审查是组价的各部分 工程量计算正误差 毛石 钢筋混凝土基础T形交接重叠处重复计算 楼地面孔洞 沟通所占面积不扣 墙体中的圈梁 过梁所占体积不扣 挖地糟 地坑土方常常出现 挖空气 现象 钢筋计算常常不扣