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1、有关收益法的基本概述 收益法 学习内容 主要内容5 1收益法的基本原理5 2收益法的计算公式5 3净收益的确定5 4资本化率的确定5 5收益法的派生方法5 6收益法运用举例 一 概念 收益法是预测估价对象未来的正常净收益 然后选用适当的资本化率或报酬率 收益乘数将其转换为价值来求取估计对象价值的方法 采用收益法估价求得的价格称为收益价格 基本原理概念理论依据适用对象使用条件估价步骤计算公式净收益资本化率派生方法运用举例 二 理论依据 预期原理 基本原理概念理论依据适用对象使用条件估价步骤计算公式净收益资本化率派生方法运用举例 年房地产净收益不变资本化率每年不变获取收益的年限为无限年获取房地产收
2、益的风险和获取银行利息的风险相当的条件下 假设 二 理论依据 预期原理 基本原理概念理论依据适用对象使用条件估价步骤计算公式净收益资本化率派生方法运用举例 1 可获净收益的大小2 可获净收益期限的长短3 获得该净收益的可靠性 基本思想表述 将现在视为估价时点 那么在现在购买有一定收益年限的房地产预示着在其未来的收益年限内可以不断地获取净收益 若现在有一货币额与这未来预期净收益的现值之和等值 则这一货币额就是该房地产的价格 三 收益法的适用的对象和条件 基本原理概念理论依据适用对象使用条件估价步骤计算公式净收益资本化率派生方法运用举例 房地产未来的收益能较准确地量化风险都能较准确地量化 适用对象
3、 适用有收益或有潜在收益的房地产如商业 旅馆 餐饮 写字楼 公寓 游乐场 厂房 农地等房地产对于收益或潜在收益难以量化的房地产价格的评估则不适用如 政府办公楼 学校 公园 图书馆 博物馆等公用 公益房地产的估价 收益法大多不适用 条件 四 收益法的估价步骤 基本原理概念理论依据适用对象使用条件估价步骤计算公式净收益资本化率派生方法运用举例 1 搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料 2 估算潜在毛收入 3 估算有效毛收入 4 估算运营费用 5 估算净收益6 选用适当的报酬率或资本化率 收益乘数 7 选用适宜的收益法计算公式求出收益价格 潜在毛收入 有效毛收入 运营费用 净收益均以年度计
4、 基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例 式中 V 房地产在估价时点的收益价格i 年份Ai 房地产第i年净收益 假设发生在年末 rj 房地产的第j期资本化率 折现率 n 房地产自估价时点起至未来可获收益的年限 一 最一般公式 基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例 V 房地产在估价时点的收益价格A 房地产每年净收益 假设发生在年末 r 房地产的资本化率 折现率 二 收益年限无限且其他因素不变的公式 例5 1 有一房地产正常情况下的年纯收益为20万元 资本化率为10 其经济耐用年限可视为无限年 试计算该房地产的收益价格 式中 适用条件 1 净收益每年不变为A 2 资本化率r每年不
5、变且大于零 3 收益年限为无限年 基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例 三 收益年限有限且其他因素不变的公式 例5 2 某房地产是在政府有偿出让的土地上开发建造的 土地出让年限为50年 现已使用了10年 该房地产正常情况下的年净收益为20万元 资本化率为10 则该房地产的收益价格为多少 此公式的假设条件是 1 净收益每年不变为A 2 资本化率r每年不变且大于零 当r 0时 V A n 3 收益年限为有限年n 基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例 四 净收益在未来的前若干年有变化的公式 有限年 无限年 假设前提是 1 净收益在前t年 含第t年 有变化 分别是A1 A2 At
6、在t年以后无变化为A 2 资本化率r大于零 3 收益年限为无限年 假设前提是 1 净收益在未来前t年 含第t年 有变化 分别是A1 A2 At 在t年以后无变化为A 2 资本化率不等于零为r 3 收益年限为有限年n 基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例 例5 3 某宗房地产 预测其未来5年的净收益分别为20万元 22万元 25万元 28万元和30万元 从第六年到未来无穷远 每年的净收益将稳定在35万元左右 该类房地产的资本化率为10 试计算该宗房地产的收益价格 如果该房地产的收益年限为50年 则该宗房地产的收益价格为多少 基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例 五 预知未来若
7、干年的净收益及若干年后的价格的公式 转售价格 销售税费 Vt 例5 4 某宗房地产现行的市场价格为2000元 m2 年净收益为200元 m2 资本化率为10 现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站 该火车站将在6年后建成投入使用 到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁华程度 在该城市现有火车站地区 同类房地产的价格为5000元 m2 据此预计新火车站建成后 该地区该类房地产的价格价格达到5000元 m2 试求获知兴建火车站后该宗房地产的价值 1 已知房地产在未来第t年末的价格为Vt 2 房地产在未来前t年 含第t年 的净收益有变化且已知 3 期间收益和期末转售收益具有相同的报酬率r 例5
8、 5 某市郊有一宗房地产 年出租净收益为100万元 预计未来3年内仍然维持在该水平 但规划等到3年后该处开发为新的市中心 预测到时 将其转卖的售价会高达1500万元 销售锐费为售价的6 如果投资者要求该类投资的收益率为10 则求该宗房地产目前的价值 解 由题意 思考题 某处租旧办公楼的租约尚有两年到期 在此最后2年的租约中 每年可收取净租金80万元 到期后要拆除作为商业用地 预计作为商业用地的价值为1100万元 拆除费用为50万元 该类房地产的资本化率为10 该旧办公楼的价值为多少 基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例 六 净收益按等差级数递增的公式 无限年 式中 b为净收益逐年递增
9、的数额 如净收益第一年为A 则第二年为A b 第三年为A 2b 第n年为A n 1 b 假设前提是 1 净收益按等差级数递增 2 资本化率大于零为r 3 收益年限为无限年 例5 6 某宗房地产预计未来第一年的净收益为20万元 此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2万元 收益年限可视为无限年 该类房地产的资本化率为8 试求该宗房地产的收益价格 基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例 六 净收益按等差级数递增的公式 有限年 假设前提是 1 净收益按等差级数递增 2 资本化率r不等于零 3 收益年限n为有限年限 例5 7 某宗房地产预计未来第一年的净收益为20万元 此后每年的净收益会在上一
10、年的基础上增加2万元 收益年限可视为无限年 该类房地产的资本化率为8 试求该宗房地产的收益价格 基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例 七 净收益按等差级数递减的公式 只有有限年 式中 b 净收益逐年递减的数额 如净收益第一年为A 则第二年为A b 第三年为A 2b 第n年为A n 1 b 假设前提是 1 净收益按等差级数递减 2 资本化率r不等于零 3 收益年限为有限年n 且n A b 1 当n A b 1时 第n年的净收益为负 以后各年的净收益均为负值 任何一个 理性经营者 在A b 1年后都不会在经营 基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例 八 净收益按一定比率递增的公式
11、 无限年 例5 8 某宗房地产预计未来第一年的净收益为30万元 此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2 收益年限可视为无限年 该类房地产的资本化率为10 试求该宗房地产的收益价格 基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例 八 净收益按一定比率递增的公式 有限年 假设前提是 1 净收益按等比级数递增 2 收益年限n为有限年 例5 9 某宗房地产预计该房地产未来第一年的净收益为20万元 此后在使用年限50年内每年的净收益会在上一年的基础上增长2 该类房地产的资本化率为10 试求该宗房地产的收益价格 收益会不会减为零 基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例 九 净收益按一定比率递减的
12、公式 无限年 式中 g 净收益逐年递减的比率假设前提是 1 净收益按等比级数递减 2 资本化率r大于零 3 收益年限为无限年 例5 10 某宗房地产预计未来第一年的净收益为20万元 此后每年的净收益会在上一年的基础上降低2 收益年限可视为无限年 该类房地产的资本化率为10 试求该宗房地产的收益价格 解 由题意 基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例 九 净收益按一定比率递减的公式 有限年 假设前提是 1 净收益按等比级数递减 2 资本化率r不等于零 3 收益年限n为有限年 例5 11 某宗房地产预计该房地产未来第一年的净收益为20万元 此后在使用年限50年内每年的净收益会在上一年的基础
13、上降低2 该类房地产的资本化率为10 试求该宗房地产的收益价格 解 由题意 基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例 一 概念 净收益是由有效毛收入扣除运营费用后得到的归属于房地产的纯收益 排出了其他生产要素所产生的收益部分 而仅属于房地产所带来的收益 1 潜在毛收入 是假定房地产在充分利用无空置状态下可获得的收入 2 有效毛收入 是由潜在毛收入扣除正常的空置 拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入 3 净运营收益 简称净收益 是由有效毛收入扣除合理运营费用后得到的归属于房地产的收益 基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例 二 种类 净收益的取舍 实际净收益 目前状况下
14、的收益客观净收益 合理使用状态下的正常收益 有租约除外 有形净收益 无形净收益 商誉 实力 4 税前现金流量 是从净收益中扣除抵押贷款还本付息额后的数额 5 期末转售收益 是在房地产持有期末转售房地产可以获得的净收益 基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例 三 类型 1 每年基本上固定不变 2 每年基本上按某个固定的数额递增或递减 3 每年基本上按某个固定的比率递增或递减 4 其他有规则的变动情形 每年基本上固定不变的净收益的求取方法 实际估价中最常见 调查估价对象过去3 5年的净收益 求均值预测估价对象未来3 5年的净收益 求均值 基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例 四
15、房地产净收益测算的基本原理 1 潜在毛收入 有效毛收入 运营费用 净收益通常以年度计 2 空置等造成的收人损失一般是以潜在毛收入的某一百分率来计算 3 运营费用与会计上的成本费用有所不同 是从估价角度出发的 不包含房地产抵押贷款还本付息额 会计上的折旧额 房地产改扩建费用和所得税 净收益 潜在毛收入 空置等造成的收入损失 运营费用 有效毛收入 运营费用 1 基于租赁收入测算净收益 基本公式 基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例 其业主与经营者是合二为一的 如旅馆 娱乐中心 加油站等 一是潜在毛收入或有效毛收入变成了经营收入 二是要扣除归属于其他资本或经营的收益 如经营者的正常利润 2
16、 基于营业收入测算净收益 特点 年净收益 年经营收入 年经营费用 基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例 五 不同类型房地产净收益的求取 净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额 租赁收入包括租金收入和租赁保证金或押金的利息收入 出租人负担的费用 一般包括维修费 管理费 保险费 房地产税 租赁费用 租赁税费 1 出租的房地产净收益求取 费用的扣除视租约而定 思考题 有一建筑面积为1000m2的写字楼 其月毛租金水平为100元 m2 空置率为13 租金损失为毛租金收入的2 合理运营费用为有效租金收入的30 试求该写字楼的净收益 思考题 对某商住楼其一层20间商铺进行评估 平均每间商铺的月租金为2000元 年均空房率为20 该营业费用平均每月花费1万元 据调查 该地段同类商铺月租金为2500元 年均空租率为10 正常营业每月总费用平均占每月总收入的15 该类房地产的资本化率为10 试选用所给资料估算该商铺的价值 基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例 1 商业经营的房地产 净收益为商品销售收入扣除商品销售成本 经营费用 商品销售税金及附加 管理费用 财务费用和商业
