《精编》领海商业招商方案讲义

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1、领海 商业招商方案 北京公司 营销策划中心 方案提纲 一 本项目商业基本情况1 商业剩余可售面积2 商业成本情况3 商业销售计划二 项目周边商业调查1 周边商业概况2 商业竞争力分析3 小结三 项目周边竞争对手商业情况调查1 竞争对手确定2 竞争对手经营情况分析3 小结 四 大兴居住人口消费情况调查五 项目SWOT分析六 商业经营策略七 招商建议1 商业定位2 现阶段商户意向情况汇总3 招商方案八 招商政策建议九 营销推广建议 大红门商圈 金融街商圈 丽泽商圈 木樨园商圈 领海 商圈分布 伴随北京市的南城发展计划 未来将有越来越多的城市居住人口南移 因此 领海商业未来预计将服务于金融街 中关村

2、等商圈潜在居住人口 领海 商业位置 说明 3号楼洋房一层底商已全部售出 现由小业主自行招商 目前出租率85 左右 本次招商重点为东南角独立商业楼和会所内少量商业 一 商业基本情况 商业剩余可售面积 数据来源 路劲地产规划设计部 商业成本情况 备注 以上数据由财务部提供 商业销售计划 计划将领海独立商业楼进行对外销售 会所暂不考虑 销售时间 计划2012年6月开售销售面积 12195 7平米销售均价 16 000元 平米销售总收入 195 131 200元 二 项目周边商业调查 周边商业概况 大兴商业密集区 火神庙周边 以星城商厦 帝园鞋城 物美大卖场 百联清城为代表 距领海6公里 大兴商业新兴

3、区 华堂商场周边 距领海3公里距离 大兴未来商业潜在区 绿地19 地 华润17 地 保利2 地 春光商业用地 宜家等 领海周边暂无大型商业购物场所 商业竞争力分析 1 火神庙国际商业中心 开发商经营模式 自持经营 内部组建商业公司 火神庙国际商业中心 销售情况 数据来源 北京市房地产交易管理网 火神庙开盘3个月 商业成交均价29807元 成交租金按8元 天 计算 则投资回报率为10 投资回报率 1 售价 租金 365天 从火神庙单套成交面积看 50平米商铺销售速度最快 而超过1000平米的整层商业目前没有成交记录 不排除开发商自持招商的可能 销售情况分析 2 百联清城购物中心 开发商经营模式

4、委托经营合作方式 开发商以租赁方式 整体租给百联集团 租金1元 天 平米 由百联独立招商 独立运营 百联清城购物中心 经营业态划分 3 玫瑰城服装小商品中心 开发商经营模式 自持经营 由开发商自建商业公司 经营方式 开发商自主招商 自主经营 玫瑰城服装小商品中心 经营业态划分 玫瑰城家居广场 玫瑰城服装小商品中心 租金 元 天 平米 报价 15 成交价 10 报价 12 成交价 8 报价 10 成交价 6 报价 8 成交价 4 联营扣点 20 押金10万 报价 10 成交价 6 说明 以上所列租金为玫瑰城服装小商品中心租金 4 吉星德亿商业中心 开发商经营模式 委托经营合作方式 开发商以租赁方

5、式 整体租给吉星德亿经贸公司 租金不高于1元 天 平米 由吉星德亿独立招商 独立运营 无后期利润分成 吉星德亿商业中心 经营业态划分 5 华堂商场 大兴店 开发商经营模式 委托经营合作方式 开发商以租赁方式 整体租给华堂 租金1 9元 天 平米 由华堂独立招商 独立运营 华堂商场 大兴店 经营业态划分 6 千泽汇商业中心 开发商经营模式 委托经营 自持经营合作方式 开发商以租赁方式 将部分商业租给家居建材城 租金1元 天 平米 由家居建材城独立运营 另一部分商业由开发商自持 自主招商 只租不售 7 物美 郁花园店 备注 目前物美在大兴已开6家店 租金均未超过1 5元 天 平米 大兴未来潜在商业

6、供应量 预计达到70万平米 据最新报道 西红门商业地块买主宜家家居仅是中心集团股东之一 宜家的进驻计划 是要建成一个集娱乐 餐饮 购物 超市等多种功能为一体的20万平方米购物中心 而营业面积达5万平方米的宜家家居旗舰店则会建在购物中心里面 作为中心的旗舰店和风向标 预计2014年开业 宜家全球第二大店进驻大兴 势必会拉动南城消费 吸引投资者目光 大兴商业升值潜力巨大 华润 绿地 保利 春光等项目商业规划面积大 地块位置相临较近 未来有望通过商业的集中效应将大兴的核心商圈北移 提升大兴整体的商业档次 领海位于未来潜在商圈的核心位置 商业氛围将日渐成熟 商机分析 开发商经营模式总结 委托经营为主

7、60 以上的开发商选择以租赁的方式 将商业委托给商业运营公司进行经营和管理 这样可以降低开发商的商业运作风险 确保开发商的实际利益 商业运营公司管理水平有差异 从后期运营情况看 商业运营公司的管理水平和经营理念是决定该商场是否能存活下来 是否能长期发展赢利的关键 小结 核心商圈档次低目前大兴的核心商业集中在火神庙周边 但消费档次低 整体形象差 富人区存在巨大商机随着未来商业规划的逐步完善和大型商业机构的进驻 大兴的中高端商业市场将逐渐向西北部转移 而西北部属于大兴的富人区 领海位于富人区的核心位置 因此未来市场存在很大的商机 委托经营可降低开发商的风险由于多数开发商缺少商业运营和管理的经验 因

8、此委托商业运营公司全权管理和经营商业 是降低开发商经营风险 确保实际利益的首选途径 但对商业运营公司的水平要求较高 领海商业经营模式建议 为了完成领海商业的既定销售目标 同时实现公司利益最大化 建议考虑以下两种经营模式 首选模式 公司自行招商 销售 备选模式 委托知名商业运营公司进行招商及后期运营 公司只负责销售 优点 1 利润可以达到最大化 优点 1 客户资源丰富2 招商难度相对较小3 商业公司统一经营 统一管理 降低后期运营风险 缺点 1 客户资源有限2 前期招商难度大3 后期运营风险大4 投资成本较高 缺点 1 公司利润相对降低2 合作方式存在一定制约性 经营模式参考案例 案例一 三里屯

9、3 3服饰大厦 开发商 华顿国际投资有限公司经营模式 开发商自持具体操作方式 三里屯3 3服饰大厦由华顿国际投资有限公司进行开发 前期投资4亿元 后开发商自行组建商业公司 将大厦分割成小商铺进行销售 同时自行招商 目前一层满租 二层23元 天 平米 三层20元 天 平米 四层18元 天 平米 案例二 秀水2号 经营模式 开发商委托经营具体操作方式 秀水2号属于军队产权 后委托给秀水投资进行商业运营 分割小商铺 独立招商 独立运营 目前秀水2号由于经营不善 除一层少量门脸房还在经营外 其余各层商铺已全部退租 2005年6月底首次招商的租金水平 一层20 22元 天 平米 二层15元 天 平米 三

10、层10元 天 平米 四层7 8元 天 平米 案例三 庄胜SOGO广场 经营模式 开发商自持 对投资客承诺投资回报率具体操作方式 庄胜SOGO是一个大产权商业 开发商自持 未将大产权进行划分 开发商对投资客只销售30年的经营权 虚拟产权 并承诺30年包租 按8 投资回报率 每年返还投资客收益 12 5年回本 开发商自己组建商业管理公司 与进驻商户采取联营分成的形式 进行后期商业运营 备注 开发商销售30 后 由于售价过高 市场不接受 后改为长期持有 案例四 天坐国际商城 经营模式 开发商自持 对小业主承诺投资回报率具体操作方式 开发商自己组建商业管理公司 先售后租 招商过程中 承诺小业主3年8

11、的投资回报 3年中小业主不能参与经营 3年后将经营权归还小业主 由业主自行招商 经营 管理 三 项目周边竞争对手商业情况调查 竞争对手确定 本次竞争对手的确定以领海周边底商体量较大 且底商已开始正常经营的住宅楼盘为选取原则 本次调查竞品共计4个 分别是清城 彩虹新城 首邑上城 金惠园 考虑到领海3 楼底商已经开始经营 其租金水平具备一定参考性 故本次也做为调查对象 另外 本次增加对领海周边知名餐饮的调查 共计3家 分别是孔乙己酒家 渔公渔婆 刚记海鲜 竞争对手经营情况分析 竞品一 清城 底商总面积约25000平米 全部临街 地上两层 清城底商全长近500米 共139个商铺 商铺面积在300 5

12、00平米之间不等 小业主对外招租 清城 底商业态及租金情况 底商分析 1 社区居民消费型底商 消费档次不高 2 住宅底商 无餐饮 与领海对比 1 领海是独立商业 可做餐饮 业态选择比清城更为灵活 2 领海位于富人区 消费水平比清城高 对知名品牌更有吸引力 清城底商 投资回报分析 数据来源 北京市房地产交易管理网 清城底商销售时间早 按当时的售价和租金推算 其商业投资回本约13年 投资回报率9 清城投资客 大兴当地的地缘性客户居多 看中百联清城的商业价值 清城租赁商户 以社区配套行业 家庭服务行业居多 无品牌 档次低 点评 清城底商是先租后售 这种方式存在一个弊端 即 如果租金上不去 后期售价将

13、会受到很大影响 竞品二 彩虹新城 彩虹新城底商约25000平米 全部为二层 单套90 400平米 东西向长约450米 南北向约250米 彩虹新城已营业店铺共93个 其中东西向54个 南北向39个 小业主对外招租 彩虹新城 底商业态及租金情况 底商分析 1 社区居民消费型底商 中低档次 2 餐饮集中 但店铺小 环境差 3 餐饮主力店有麻辣香锅 金汉斯烤肉 庆丰包子铺等 租金水平在2 3元 天 平米之间 与领海对比 领海位于富人区 周边消费环境好 更适合做高档餐饮 彩虹新城底商 投资回报分析 数据来源 北京市房地产交易管理网 彩虹新城底商自2007年初开盘销售 但截至2009年初才有成交记录 按售

14、价和租金推算 彩虹新城底商的投资回本年限约14年 投资回报率7 彩虹新城投资客 以大兴当地的地缘性客户居多 彩虹新城租赁商户 以餐饮 社区配套居多 无品牌 档次较低 竞品三 首邑上城 底商总面积约14000平米 全部为二层 以东西向为主 底商全长约180米 首邑上城已经开始营业的底商有34个 小业主对外招租 首邑上城 底商业态及租金情况 底商分析 1 社区居民消费型底商 中低档次 2 受华堂制约 导致出租率不高 租金上不去 3 产品定位缺少差异性 与领海对比 领海周边不受大型商业制约 招商业态丰富 租金有上调空间 竞品四 金惠园 金惠园位于领海东南角 底商全部为一层 东西向 全长约500米 金

15、惠园已经开始营业的底商有16家 另有部分底商在转租中 小业主对外招租 金惠园 底商业态及租金情况 底商分析 1 社区居民消费型底商 档次低 2 底商规模小 仅能维护社区周边居民消费 3 现有餐饮内部装修已老化 形象和档次都不高 与领海对比 领海商业形象好 周边存在大量高端潜在客户需求 具备较强的消费力 补充调查 领海3 楼底商 领海3 楼底商共1800平米 单套面积30 300平米不等 目前为小业主对外招商 出租率已达到85 经营范围有烟酒店 小超市 美容美发 音像店 房产中介等 均为日常生活配套 底商租金水平在3元 天 平米左右 售价在12800 14000元 平米之间 投资回报率约为8 领

16、海3 楼底商点评 品质低现有底商品质低 经营业态及形象有待改进 缺餐饮从3 楼底商中为数不多的几家暗中经营的小吃店食客爆满的现状不难看出 餐饮在领海内属于极度缺乏 存在很大的市场需求 未来消费需求大领海业主全部入住后将达到3000户 大规模的居住人口必然会产生大量的消费需求 消费档次有提升趋势领海住宅未来售价继续上涨 居民消费档次势必要有所提升 领海位于富人区 而大兴的高档餐饮也全部集中在西北部 这为领海招商提供了有利条件 餐饮一 孔乙己酒家 餐饮分析 1 属于商务宴 消费档次高 2 虽属华润开发 但位置隐蔽 大兴区内少有人知 3 消费人群以翡翠城业主居多 与领海对比 领海商业位置好 形象优于孔乙己 租金有较大的上调空间 餐饮二 渔公渔婆 餐饮分析 1 属于商务宴 消费档次高 2 临兴业大街 形象好 3 有内部关系 因此租金较低 与领海对比 与领海临兴业大街的商业较相似 可作为招商的参考 餐饮三 刚记海鲜 餐饮分析 1 属于商务宴 消费档次高 2 位于百联清城附近 有固定的目标消费客群 与领海对比 领海位于富人区 有固定高端消费客群 小结 社区居民消费型底商多集中在大兴东南部 档次低大