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1、 北京理想集团 苏州天平水泥厂前期策划报告 苏州商业市场分析 面临的现状和目标 专业市场分析 个案竞争和借鉴 项目定位 业态配比 运营策略 一 房地产发展空间 行业发展环境 新政分析苏州城市背景 城市经济 城市规划城市房地产 年度市场回顾 商业市场表现 重点商圈发展服务公益卓越 二 专业市场分析 三 项目发展 专业市场调研 汽配类 家居建材类 小商品类 五金机电类各类专业发展空间 项目立地条件分析 板块规划 外部环境 区域房地产各类市场发展空间类型配比 经济测算 服务公益卓越 Part1 1 行业发展环境 服务公益卓越 一二三 紧缩政策下的市场回暖经济不稳不改调控决心新政下的市场走势 2010
2、年对中国房地产而言 是一个政策年 调控政策持续高压贯穿全年 但同时通过细化调控政策发现 2010年可以称为承前启后的过渡之年 一方面对 旧规则 进行结构性纠偏 使得通过慢周转 高毛利的盈利模式难以为继 另一方面 通过加大保障房建设 增加供给等手段 逐步建立房地产 新模式 服务公益卓越 调控的方向和内容 保障房 首次将保障房写入政府工作计划并以问责制形式展开工作 中央主要领导人不间断视察地方市场保障房建设成果 8月份 住房城乡建设部 财政部 发改委 人民银行 监察部 审计署 银监会联合确定了北京 天津 重庆 唐山等28个城市为利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市 贷款额度约493亿元 土
3、地出让 要求有条件的地方政府积极探索新的土地出让模式 限房价 限套型 等土地出让模式开始在深圳 广州等地推广执行 国土部严查开发企业囤地情况 8月19日 国土资源部披露了全国房地产违法违规用地情况 截止5月底 全国限制土地总计2815宗 闲臵面积达16 95万亩 占到了违规用地面积的90 限购 限贷 首次将行政命令工具作为房地产调控的最主要手段 北京成为本轮房地产调控的 龙头 和 试验田 昭示着本轮调控的政治目的重于经济目的 将投资 投机类需求作为调控的主要对象 首次将改善类需求纳入调控范围 首次臵业类客户也被纳入调控范围 首付比例提至三成 优惠利率取消 紧资金 收紧开发企业贷款 清算土地增值
4、税 加强融资监管 商品房预售资金监管 严格征收房地产企业税收 服务公益卓越 9 29 新政出台是楼市失控的无奈之举 严厉程度空前 政府希望能及时控制濒临失控的楼市 服务公益卓越 4月 9月两次政策的效用时间不断减弱 行业对政策的消化期逐渐缩短 市场对调控政策逐渐失去信心 服务公益卓越 部分城市三 四季度房价逆市大幅度上行 供应量不足 存量压力小使得房企缺少降价的动力 涨幅最快的城市 深圳 上海 北京 8月份均价均低于新政出台当月 价格出现抬头态势涨幅最大的城市 杭州各大城市存量消化周期 3 5个月 北京房屋销售价格指数 当月环比 上海房屋销售价格指数 当月环比 当月同比杭州商品房成交情况 当月
5、同比深圳商品住宅成交情况 土地市场 土地出让面积较2009年增长105 土地成交价格未见回落 房企对未来大势看好 全国土地单价月度变动情况主要城市近六个月住宅用地土地成交面积走势图 平方米 2010年全国土地出让统计 2010年 全国土地出让成交总价款2 7万亿元 同比增加70 4 实际土地出让面积42 8万公顷 同比增加105 2010年全国住宅地王统计 北京 中信集团63亿元摘得CBD地块 打破了2010年1月21日由中海创造的59 7亿元的总价地王纪录 单价地王由中国兵器装备集团竞得 成交楼面单价30197元 M2 广州 一日三地王 保利 中海先后创造出17276元 M2 19632元
6、M2 20605元 M2的成交单价 广州地价进入 两万时代 天津 融创集团以10410元 M2竞得兴业里地块 南京 中冶臵业以121 41亿元竞得下关滨江1号地块 成为总价地王 招商地产以12789元 M2竞得河西地块 成为单价地王 服务公益卓越 政策没有任何松动下的回暖 自住型需求的爆发性入市 成交物业类型以中小户型为主 12 政策执行效力差购房者对调控政策失去信心 345 开发商看好后市顺势而为婚房需求入市城市更新 旧城改造 市场回暖原因服务公益卓越 市场回暖的原因 政策效力边际递减 市场力量主导行业走势新鸿嘉对苏州 天津 常州 嘉兴四城市回暖实地调研 服务公益卓越 一二三 紧缩政策下的市
7、场回暖经济不稳不改调控决心新政下的市场走势 2007年宽松货币政策带来第一波汇率上涨 人民币汇率上行加速2008年以来过度放贷带来第二波汇率上涨服务公益卓越 物价压力加大 工业生产尚未回暖 经济增长仍然有下滑的可能 在物价上涨的压力下 2011年政府工作的主要目标为稳定物价 改善民生 同时保障国内金融市场稳定 防范国际短期资本集中进入扰乱国内资本 资产市场 工业生产增速仍在低水平运行 服务公益卓越 市场在政策并未放松情况下出现反弹 政府起初的宏观调控目标并未完全达到 政府面临非常大的压力 目标1 平抑房价 优化民生 在经历了09年的大牛市之后 全国房价日益高企 民生问题在高房价面前日益恶化 如
8、何解决百姓的住房问题对社会的平稳具有举足轻重的作用 目标2 打击投资投机 保证国内金融稳定运行 2008年以来宽松的货币环境 使得市场流动性过于充裕 社会资金大量流向房地产 加剧了银行的风险度 人民币汇率加速上行 国际套利资金不断威胁着国内资本 资产市场 目标3 政治挂帅 取信于民 面对高房价 温家宝总理虽然在多个场合表明态度 但屡调屡高的事实却严重影响了政府部门的公信力 如何取信于民众成为政府调控楼市的当务之急 可以说本轮楼市调控很大程度上也是一个政治问题 首套房首付要求对购买首套住房建筑面积在不分住房大小 一律要求首套 比例 贷款首付要30 及以上 服务公益卓越 2010 4 17国十条表
9、述 2010 9 29调控措施表述 2011 1 26调控措施表述 90平方米以上的 贷款首付款比例不得低于30 在商品住房价格过高 上涨过快 律暂停发放居民家庭第三套及付款比例不低于60 贷款利率不低于基准利率的1 1倍 非本地居民非本地居民住房贷款未做明确限购房制 拥有1套及以上住房的非当地户籍对不能提供一年以上当地纳税居民家庭 无法提供一定年限当地证明或社会保险缴纳证明的非纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款 当地户籍居民家庭 暂停在本行政区域内向其售房 限购 只有后来北京版调控细则中采取对于房价过高 上涨过快 供限购措施 要求同一家庭在北京应紧张的城市 要在一定时间只
10、能购买一套住房 内限定居民家庭购房套数 各直辖市 计划单列市 省会城市和房价过高 上涨过快的城市 在一定时期内 要从严制定和执行住房限购措施 问责 停留于空泛问责 明确要求地方政府未出台新政细则的要出细则 已经出台细则的要完善 对于执行差别化住房信贷 税收政策不到位 房地产相关税收征管不力 以及个人住房信息系统建设滞后等问题 也纳入约谈问责范围 三次调控对比 调控政策日趋严厉 对地方政府实行地方责任制 扩大限购令范围 收紧限购数量 服务公益卓越 重点城市限购细则迅速出台贯彻细则 一线城市 深化限购令 出台 预计其他房价上涨压力较大城市将在近期跟进 新国八条 之后各地限购细则摘要 服务公益卓越
11、商品房预售资金专款专用可这一政策 可以说是二次调控来的再一个重磅政策 相比之前的金融政策 交易环节政策 预售资金监管将非常直接的沉重打击开发商 这也可以说是从4月份调控来对开发商影响最直接的一个政策 2010 4 21完善商品房预售制度的通知政策要点 1 今后未取得预售许可的商品住房项目 房地产开发企业不得以认购 预订 排号 发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金 预定款等性质的费用 2 预售许可的最低规模不得小于栋 不得分层 分单元办理预售许可 3 房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格 并严格按照预售方案申报价格 明码标价对外销售
12、部分城市已经推行的商品房预售资金监管制度是对房企又一直接打击 影响到房企资金周转速度 服务公益卓越 收紧货币政策 2010年四季度以来的三次加息打破市场对央行迫于外部环境难以加息的预期 准备金率调整直接压缩了房地产资金来源量 紧缩平稳的货币政策将贯穿至2011上半年 央行将综合运用利率 存款准备金率 公开市场操作等价格和数量工具 提高货币政策的有效性 加息主要影响是 第一 明确政策意图 削弱通胀预期 第二 降低信贷杠杆 抑制楼市投机 第三 提升资金成本 凸显 十二五 规划的主线 转变经济发展方式 央行从2010年四季度开始连续进行了三次加息 五次上调存款准备金率 至此 2011年货币政策转向稳
13、健与常态化的序幕已经完全打开 温水煮青蛙式的收紧流 动性 在逐渐接近临界点 4月23日 证监会国土部共同严控房地产企业融资 中国证监相关部门负责人表示 有两类企业纳入此次国土资源部监管审核范围 一是 募集资金投向房地产项目的股权类投资企业 二是 募集资金虽不投向房地产项目 但包含单纯用于补充流动资金 或归还银行贷款的内容 且原有业务包括房地产经营的股权类融资企业 因此类企业有可能将募集资金间接用于房地产项目 服务公益卓越 融资限制 叫停增发 上市流产 房企融资面临困境 土地增值税清算加速开发商现金流失 短期内政府调控的政策逻辑依然是 促供给 压需求 逼迫房价下降 保障房 土地供应等长期政策发挥
14、作用尚待时间 调控目标 要求各地合理确定本地区年度新建住房价格控制目标 并于一季度向社会公布 限购范围 1月27日前约30个城市发布了限购令 住建部目前已拟定了第三批限购城市名单 限购城市数量将扩大至70个 问责制 扩大问责认定范围 明确地方政府责任 要求地方政府严格执行差别化购房信贷 房地产相关税收征收等方面 禁3禁2禁1 本市户籍居民家庭已拥有1套住房的 可以再购买第2套住房 暂停购买第3套住房 禁3 外地户籍居民家庭在本市无住房的 可凭本市纳税证明或社会保险缴纳证明 须满足一定年限 购买1套住房 暂停购买第2套住房 禁2 不能提供一定年限本市纳税证明或社会保险缴纳证明的外地户籍居民家庭暂
15、停购房 禁1 服务公益卓越 1234 服务公益卓越 一二三 紧缩政策下的市场回暖经济不稳不改调控决心新政下的市场走势 房地产调控政策叠加效应给行业成交带来的负面影响或超预期加息前后月供变化分析单位 元对居民按揭成本的影响 以房价100万 首付30 的20年期贷款为例 如不能享受优惠利率 则本次加息前月供为5178元 加息后为5260元 需多支出82元 提升幅度1 6 考虑从10月20日至今已经加息三次 本次加息后对月供的累积影响幅度为7 如果未来再次加息25个基点 累积加息对月供的影响会达到9 6 根据未来的通胀演化趋势 仍存在继续加息压力 其所产生的累积效应将在购买力层面得到实质体现 5年内
16、二手房税费原购价100万 再交易200万 首套100平米 税额5 5万2万3万 税额11万2万3万 税种营业税个税契税合计 调控前税率差额5 5 1 1 5 10 5万 调控后税率全额5 5 1 1 5 16万 部分交易因为避税 纳税只有一半 也就是5万左右 新国8条如果全部执行可能增加税费10万以上 服务公益卓越 全国房地产当月开发资金来源情况 房企的资金链将是2011年行业转变的关键 多个融资渠道被限 加之可以预见的销售速度放缓 各项目入市价格将更为贴近市场 开发企业资金来源占比我们预计2011年开发企业资金来源不容乐观 货币政策由适度宽松转为稳健已经确定 全年新增贷款额度可能在7万亿左右 低于2010年7 5万亿的指标 意味着开发企业获得贷款的能力降低 2010年房地产信托 银信合作等项目均被叫停或规范 开发企业从这些渠道融资将更加困难 经过2010年全年调控 部分开发企业资金状况已不如2010年初稳健 同时2011年将持续2010年三季度以来的高压 销售速度放缓已成必然 意味这2011年资金风险加大 服务公益卓越 如果按照持有房屋套数为标准 可以把一个城市房产需求的客群划分为以
