《精编》科技创意产业园区开发运营报告

《《精编》科技创意产业园区开发运营报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《《精编》科技创意产业园区开发运营报告（128页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、科技创意产业园区开发运营战略 2009年 清溪清我心 水色异诸水 借问新安江 见底何如此 李白 淳安科技创意产业园区功能定位规划深化建议淳安科技创意产业园区招商的关键驻商分析淳安科技创意产业园区商业模式及融资建议淳安科技创意产业园区政策分析及要求初探淳安科技创意产业园区品牌战略及推广策略 报告内容 淳安科技创意产业园区功能定位规划深化建议淳安科技创意产业园区招商的关键驻商分析淳安科技创意产业园区商业模式及融资建议淳安科技创意产业园区政策分析及要求初探淳安科技创意产业园区品牌战略及推广策略 本次定位规划地块面积 约1000亩 UN 大型企业研发中心 基地 虚拟制造 中试 科技研发 论坛 旅游 教

2、育 一 定位规划的理想模型 核心功能 综合服务 辅助功能 实体功能区 商服配套区 展示博览区 实体功能区 研发办公区 研发办公楼 综合办公楼 中试楼 综合性展览馆 专业性展览馆 企业展览馆 实体功能区 高星级酒店 酒店式公寓 独立商业 物业形态 平台功能 实体功能区 会所办公区 研发 大学 学院课题组 专业研究机构 客户类型 科学家研究室 客户类型 政府支持的研究机构 跨国企业研发部门 民营公司研发总部 客户类型 跨国企业产品展示中心 民营公司产品展示中心 机构 学院成果展示中心 展示 园区 活体 展示 场馆性展示 活动性展示 总部办公楼 总部会所 相关服务性企业 如旅行社 公关公司 教育培训

3、机构 金融机构 律师楼 信息科技公司 客户类型 交易平台 认证机制中心 价格发布中心 产品采购中心 信息交流中心 国际发展研究中心 国际研发成果交流中心 国际研发应用示范中心 实现三个中心 为千岛湖打造研发概念开辟全新的区域职能 价值成果 做准主题 做强功能 做稳经营 做好产品 经济效益 土地价值地产价值税收收益 社会效益 地区繁荣提升影响力带动就业创造和谐社会 价值模型 实现项目综合效益最大化拓展地区发展新战略空间打造区域新的经济增长点探索国家可持续发展之路 综合服务 科普教育 科技旅游 科技论坛 生态宜居 科技研发 研发功能 人才培训 功能模型 展示 商服配套区 会所办公区 功能模块 产品

4、模块 研发办公区 展示博览区 功能定位 高价值地块 项目开阔沿湖地带 具有广泛的湖景视野 在利用湖景资源上 有最宽阔湖景资源的观湖优势 中价值地块 项目地块湖景地区 但湖景视野不是十分开阔 观湖效果略逊 景观资源相对较多 低价值地块 项目地块内陆地区 资源上拥有山地资源 无湖景资源 是项目地块中资源相对较差的版块 各功能区物业配比 研发基地区 400亩 博览展示区 100亩 研发会所区 300亩 酒店商业区 200亩 研发办公区 多层次的绿化和景观 营造办公企业的独享专属花园领地 在静谧 自然的生态办公环境中 企业商务活动的优越性凸显 提升企业品位 研发会所区 考虑纯独栋别墅社区 突出项目的高

5、端特点 酒店主题部分 突出地标性 视觉效果 或考虑结合水景处理 从环湖位置都可观赏 异国风情 色彩与环境处理 建筑标识处理 高耸的局部形态 酒店主体部分营造建议建筑标识性的特点 形成视觉冲击建筑风格采用异国风情建筑 区别当地的现代风格建筑形态 高星级酒店及商业配套 SPA餐饮酒吧区 特色主题会议包括大型室内外会议 高星级酒店及商业配套 酒店主体部分功能建议 展示博览区 风格与研发办公区保持一致 从立面 功能等多角度体现生态 可持续发展的展示窗口 具体参见后文生态建筑模型 开发方向效益比较分析 开发方向效益比较分析 淳安县2008年各产业效益比对 它山之石 案例借鉴 成片区域开发项目启动区确定案

6、例分析 武汉王家墩CBD 启动区案例 武汉王家墩CBD启动区战略 武汉王家墩CBD位于武汉市汉口几何中心的王家墩地区 占地2 67平方公里 东接青年路 南临建设大道 西北与城市交通中环线发展大道和汉西路相连 是进入武汉市区的门户和连接武汉城市各功能的中心枢纽 开发商 泛海集团 启动区基本指标 1 占地 63 97公顷2 建筑总量 118万平米3 开发周期 5年4 物业类型 综合物业 含会展 酒店 商业 住宅和写字楼 启动区案例 武汉王家墩CBD启动区战略 打造启动区 提高其城市吸引力 市场吸引力和市民吸引力 成为代表武汉城市上升和崛起的功能空间 在提升公司4000亩土地价值同时 形成公司城市运

7、营能力和盈利模式 通过培育城市开发品牌 适时进行管理复制 通过运营会展 酒店 商业等物业 形成 泛海 旗下综合类物业资产的运营平台 启动区案例 武汉王家墩CBD启动区战略 进行综合类物业开发建设和建成后的运营管理 形成公司乃至 泛海 旗下新的主营业务和核心竞争力 经营定位 启动区案例 武汉王家墩CBD启动区战略 完成综合类物业和项目组团的开发和运营 形成具有完整功能体系的城市空间 并以此创建具有差异性的企业和产品品牌 产品定位 根据市主要领导的指示精神 武汉市规划国土局本着 尊重启动区的土地现状 同质等量交换 解决影响启动区土地出让障碍 的原则 完成了启动区红线调整预方案 公司多年与政府合作的

8、基础和前期工作积累 在合法取得启动区外围土地工作上具备一定优势 计划于2007年上半年配合政府完成启动区外围土地出让 启动区土地权属的完整性 整体开发的必要性 物业间协同效应明显 上述五种物业类别适应CBD启动区的职能 各项目之间具有良好协同效应 是启动区所必备的物业形态 启动区统一规划 统一开发 整体效益突出 整体开发的必要性 物业间协同效应明显 经营模式策划方案 注 广场 公园 学校等公建和非经营性项目除外 开发建设时序 欧洲之门 会展中心07 09年顺应政府要求 吸引城市关注 率先启动 会展酒店08 10年服务商务和会展 形成区域标志 商务贸易区09 11年谨慎选择时机 设立商务标杆 S

9、OHO区08 09年市场准确定位 迅速实现销售 商业中心08 10年服务更大区域 提升区域人气和活力 居住区09 10年快速开发 规模建设 追究利润 友城广场08 09年作为城市功能节点和目的地 提升区域人气和品质 开放空间08 10年提升物业价值 配合建设时序 会展项目 项目名称 欧洲之门 国际会展中心 暂定 项目定位 突出展览 商务 会议 文化为一体国际化管理的专业会议展览中心 建筑规模 5 6万平方米投资模式 自主开发运营模式 与德国GEC公司合作运营 建设计划 2007年二季度完成设计工作 2007年中后期开工建设 2009年年中开业 运营工作 2007年三季度完成运营招商 设立合资运

10、营管理公司 培训工作 2007年三季度完成初步人员到位和培训 酒店项目 项目名称 凯悦国际酒店 FourPoints酒店 暂定名 等项目定位 国际商务会议型 商务型 公寓式酒店建筑规模 14 8万方 项目名称 凯悦国际酒店 暂定 项目定位 国际五星入门级和有限服务酒店联合体 建筑规模 约4万平方米 600间客房 投资模式 合资建设运营模式 与品牌运营商合作运营管理 酒店项目1 会议型酒店 建设计划 06年底完成市场策划 07年二季度完成投融资结构策划 三季度开展运营招商和建筑设计 四季度进行投资商的招商 07年底开工建设 预计2010年建成开业 酒店项目2 商务型酒店 项目名称 商务酒店项目定

11、位 符合国际五星级酒店标准 由世界一流酒店运营商管理的商务型酒店 建筑规模 5万平方米投资模式 作为保留项目 后期适时开发 酒店项目3 公寓式酒店 项目名称 公寓酒店项目定位 符合国际五星级公寓式酒店标准 由世界一流运营商管理的 管家式 公寓酒店 建筑规模 4万平方米投资模式 自主开发运营模式 销售 商业项目 项目名称 国际商业中心项目定位 具有国际品位 与世界流行元素高度融合的主题式购物休闲商业中心 合作方式 与知名零售商以及华纳 派拉蒙等娱乐服务商签署租赁或合作协议 建筑规模 18 4万平方米投资模式 股权合作开发运营模式 由商业运营管理公司负责运营管理 工作安排 2007年上半年开展商业

12、项目的策划工作 下半年开展项目招商 建设计划 2008年进行项目建设 用三年时间完成开发 其中12万方集中商业建成后持有 销售8 19万方配套商业 商业建设计划 项目名称 国际居住区项目定位 具有国际品质 为商务人士提供的高档府邸 建筑规模 62万平方投资模式 自主开发运营模式 销售 住宅项目 建设计划 充分利用地铁 会展等市场信息的放大 建设宜住宜投的高档物业 从2008年起用四年时间完成开发 项目名称 武汉商务区国际交流中心 暂定 项目定位 具有国际品质 为武汉CBD提供 一站式 服务的4A级综合写字楼建筑规模 13万平方米投资模式 6万方自主开发 7万方保留项目运营模式 物业公司或委托专

13、业公司管理 写字楼项目 建设计划 作为启动区最后完成的功能区 待市场预热和成熟后建设 首个写字楼物业6万平方米自主建设 另外7万方写字楼物业根据市场吸纳能力 保留至2012年以后开发 开工时间 2010年开工建设 用二年完成6万方写字楼建设 物业经营 出租 公建项目 项目名称 国际友城广场项目定位 展示武汉商务区国际化定位 占地规模 18800平方米项目进展 2006年底进行项目策划准备工作 建设主体 商务区公司建设时间 项目计划于2008年开工 项目名称 杉树林公园项目定位 为启动区提供幽雅怡人的生态环境 占地规模 33000平方米项目进展 拟进行项目策划准备工作 建设主体 商务区公司建设时

14、间 项目计划于2008年开工 公建项目 项目名称 国际学校项目定位 国际化教育中心建筑规模 1 029万平方米项目进展 与泛海建设进行教育投资洽谈 建设主体 商务区公司建设时间 项目计划于2009年开工 公建项目 项目开发计划汇总表 总投资成本估算 总成本费用估算表 万元 现金流分析 结论 项目投资回收期6 09年 2013年累计现金流平衡 案例借鉴 启动区开发为项目整体开发方向确定基调启动区开发为项目整体开发树立品牌形象启动区开发为项目整体开发节奏提供基础 启动区的开发是项目开发的重中之重 SIAT 010929 SH PR 2000GB 淳安科技创意产业园区启动区开发安排 SIAT 010

15、929 SH PR 2000GB 第四阶段 第三阶段 第二阶段 第一阶段 启动安排 沿湖会所区 研发办公开发 展示博览区开发 商服配套区 树立项目形象 打造核心竞争力 构建平台 完善功能 启动区开发安排 利用沿湖优势构筑产品竞争力体现千岛湖资源的不可复制性作为启动区的亮点对外树立项目形象 SIAT 010929 SH PR 2000GB 启动区开发 研发会所区 考虑纯独栋别墅社区 突出项目的高端特点 开发商独立开发开发商 政府联建融资建设 启动区财务基础及假设 财务基础 1 本次财务测算针对一期300亩用地总部会所及办公区域 2 地价为25万 亩 3 建安成本 规费及大市政 小市政的费用按照常

16、规管理执行 启动区开发成本 淳安科技创意产业园区功能定位及规划建议淳安科技创意产业园区招商的关键驻商分析淳安科技创意产业园区商业模式及融资建议淳安科技创意产业园区政策分析及要求初探淳安科技创意产业园区品牌战略及推广策略 策略一 招商顺序原则核心知名 龙头企业先行 引入知名企业 带动上下游行业及业内追随企业 策略二 核心主力店招商布局原则引入业内权威机构 如有机食品认定机构 检测机构 生态标准认证中心等等 策略三 特殊企业招商优惠原则特殊商家是指具有较高科技含量 品牌效应的经营商家 引进时给予优惠政策 邀请其先入场 对整个项目起到增强专业氛围 聚集人气作用 策略四 经营采用放水养鱼的原则 放水养鱼的原则可以理解为 先做人气 再做生意 的原则 在租金设定上先抑后扬 策略五 统一招商的 管理 要充分体现与强调对商家的统一服务 统一服务包含统一商户结算 统一营销服务 统一信息系统支持服务 统一行政事务管理服务 统一物业管理服务等等 这个 统一服务 不但要体现在思想上和招商合约中 更要体现到后期的营运管理中 招商原则 SIAT 010929 SH PR 2000GB 招商安排 主要工作主要成果