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1、目 录前 言第一章、市场调研及分析一、城市房地产投资环境分析二、城市房地产市场概况三、商业房地产市场研究及项目竞争市场分析第二章、项目定位及商业经营方向分析一、产品分析二、项目定位三、商业经营方向分析四、项目发展前景预测第三章、项目SWOT分析一、项目SWOT分析二、对策第四章、招商方案的拟定一、招商策略制定二、前期准备三、主力商家招商四、品牌店招商五、招商执行的提升和改善第五章、项目建议一、项目产品建议二、招商执行建议前 言一个城市商业综合体的成功运作，离不开全面的市场调研、精准的产品定位、合理的整体布局、先进的营销策划等；而营销工作的关键在于如何永续招商，和前期的业态布局的优化、调整、不断
2、提升品质和规划经营引领消费，及早建立能够抵御风险的防范机制，及日后逐渐完善的商业、物业、互动共荣的管理，唯如此，永泰大厦才能获得预期的投资回报，投资者获得适当的租金收益，经营者获得合理的利润空间。“永泰大厦”工程即将达到主体结构完成，全面招商在即，有必要对前期的业态布局和招商思路作理性的分析总结，这是因为永泰大厦将步入集团公司的矩阵拓展型模式，在永泰大厦，营销理念导入了销售先行,售后返租，招商实施，商业物业自行组团，经营管理的格局。整个流程是一项系统性的工程，应不断优化，梳理提升，审视、改善并超越现状，使之成为企业规范行为的标准化流程，以利在董事会和经理室的决策领导下，把理念转化为实务，把管理
3、经验转化为执行模式，注重加强品质教育和过程控制，使“永泰大厦”为日后开拓市场的克隆之母本，力争在“永泰大厦” 全面开业的三年内，把永泰大厦旗下的商业、物业管理公司打造成江苏乃至全国知名的品牌企业，达到环境效益、经济效益、社会效益的最佳结合！诺亚公司将秉承“专业动人，服务感人”和“永泰成功，我们必成功” 的服务理念，竭诚为永泰大厦不断的提供全方位、多样化的服务，“合作多赢”，共同发展。第一章、市场调研及分析一、城市房地产投资环境分析1、城市发展研究昆山概况 1）昆山市：昆山市位于江苏省东部，东邻上海，西接苏州，北邻太仓；是江苏省的东大门。1989年撤县设市，总面积927平方公里，境内地势平坦，河
4、流纵横，土壤肥沃，物产富饶，这里是“百戏之祖曲的发源地，千年古镇周庄被誉为“中国第一水乡”，享誉海内外。昆山物产丰饶，盛产驰名中外的阳澄湖清水大闸蟹，素有江南“鱼米之乡”美称。2）昆山市城市规划与布局：昆山市辖10个镇：玉山镇、巴城镇、周市镇、陆家镇、花桥镇、淀山湖镇、张浦镇、周庄镇、千灯镇、锦溪镇。昆山市现有户籍人口65万左右 ；昆山市现有流动人口70万人左右；昆山市现有常住总人口约135万人左右。12个园区：中科昆山高科技产业园、中国留学人员创业园、清华（昆山）科技园、昆山市沿沪产业带、昆山模具产业基地、昆山旅游度假区、昆山国家农业示范区、昆山高新技术服务中心、昆山高新技术产业园区、昆山经
5、济技术开发区、昆山出口加工区、花桥国际商务城。3）交通现状及规划：昆山：昆山地处中国东南沿海长江三角洲的东部，东距上海50公里，西邻苏州37公里。航空:上海虹桥机场（距45公里，约半小时车程），上海浦东机场（距100公里，约1.5小时车程）。港口:上海港（中国最大港口、距离60公里）、张家港（距100公里）、太仓浏家港（距35公里），货物经区内水道运达以上各港口可直接出口。 铁路: 京沪铁路穿越开发区，并在区内设有二等客货运输站。 公路: 苏昆太高速公路、沪宁高速公路、苏沪高速公路、机场路、312国道、339省道、224省道、342省道穿越其境。花桥镇基本状况花桥镇概况花桥镇区域环境花桥镇地处
6、苏沪交界处，位于上海郊区环线内，东靠上海国际汽车城和浦东新区，西邻昆山国家级开发区和苏州新加坡工业园。素有“江苏东大门、上海后花园”之称，是昆山市的汽配商贸物流重镇。花桥镇规划总面积50平方公里，人口45000人，已形成四大支柱产业即汽车零配件产业、高科技电子产业、现代商贸物流产业、传统工业产业。 花桥镇距上海市中心34公里，距虹桥机场25公里，距上海浦东国际机场65公里，距吴淞集装箱码头30公里，距昆山市区16公里，距苏州市50公里。依托沪宁高速公路（上海跨入江苏的第一个交流道口就设在花桥境内）、312国道（东起上海西至新疆）、沪宁铁路和同三国道（北起黑龙江的同江南至海南的三亚）、上海郊区环
7、线（A30，在花桥境内与沪宁高速公路互通）以及拟建中的京沪高速铁路、轨道交通（上海市中心至安亭上海国际汽车城），组成了花桥镇四通八达的交通网络。花桥镇区位图2、宏观经济发展状况：花桥人口分析（截至2004年底）花桥GDP增长分析（截至2004年底）花桥交通：花桥地理位置得天独厚，区域内各级道路纵横交错，且与上海、江苏其它地区融为一体。宏观层面上，花桥交通条件十分便捷，拥有商务办公发展所必须的最高交通可达性。陆运：铁路方面，沪宁铁路、京沪高速铁路东西向穿越，离华东地区最大铁路编组站南翔铁路编组站18公里；沪宁城际铁路已立项建设，并在花桥设站。公路方面，沪宁高速公路东西向穿越并有花桥、陆家两个枢纽
8、；沿海大通道同三高速公路南北向穿越并与沪宁高速公路互通；苏沪高速公路机场路枢纽距离仅10公里；另外312国道东西向穿越全境。2007年9月28日开通花桥国际商务城到上海虹桥机场、到浦东机场跨省公交化班线，以及另一条公交线路为花桥国际商务城到上海人民广场。这2条线由昆山长途汽车客运有限公司和昆山全通巴士公司营运，2条线安排的是大巴士车，共有8对车辆。水运：距离上海洋山深水港100公里，上海吴淞江集装箱码头38公里，吴淞江横贯境内。空运：距上海虹桥国际机场、高速铁路虹桥枢纽25公里；浦东国际机场80公里。永泰周遍人车流统计10月10号 15：3016：30上A30路口：机动车307小时10月11号
9、 9：3010：30312国道出江苏：机动车786 辆/小时轿车225辆/小时面包车 99辆/小时货车 434辆/小时客车 10辆/小时 公交 9辆/小时出租车 9辆/小时非机动车 84辆/小时行人 11 人/小时10月11号 13：3014：30312国道进上海机动车 593辆/小时非机动车 80辆/小时行人 18人/小时花桥国际商务城区位花桥国际商务城所在区域为原昆山市东南部的花桥镇，东接上海市汽车工业城安亭镇，西以吴淞江为界与昆山千灯镇相望，南与上海市青浦区连接，北与昆山市陆家镇和上海市嘉定区相连。花桥直接与上海市接壤，素称江苏“东大门”，是江苏嵌入上海的一块宝地，享有上海的地理优势及江
10、苏的优惠政策。同时，花桥镇处于上海浦东、昆山、苏州新加坡工业园三个国家级开发区之间，距上海市中心34公里，苏州市中心53公里，昆山市中心16公里，是沪宁发展轴和沿沪发展轴交汇的重要节点。抛开行政界线，从经济地理角度看，花桥位于上海都市经济区较核心的区域。上海大都市区的范围被定义为以上海为中心、以100km为半径的辐射圈，包括上海市、苏州市和嘉兴辖属县市构成的扇形区域。在此区域内，经济信息的交流往来十分密切。昆山作为苏南经济区最先起步的地区之一，城市经济特别是外向型经济发展迅猛，并且一直保持着强劲的增长势头。通过对昆山所辖10个镇和一个开发区的横向比较分析来看，昆山市的首位度较高，玉山镇和开发区
11、的经济总量占到全市的一半以上，其他各镇中，陆家、张浦、周市、花桥的GDP较高，体现出明显的地理分布特征。首先是这些镇直接临近昆山主城区和开发区，第二是位于昆山朝上海的方向。花桥虽不与昆山中心城区直接相邻，但是距离已经十分临近，同时直接与上海接壤的地缘条件将是其最突出的发展优势。花桥周边区域关系图花桥国际商务区概况2000年12月，江苏省外经贸厅和昆山市政府共同做出“建设江苏花桥国际商务中心”的决策，商务中心集国内外商贸办公、展示展销、仓储物流为一体，是依托上海、接轨国际、服务华东、辐射全国的现代商贸物流产业的功能区。花桥国际商务城地处苏沪交界处昆山市花桥镇，地域面积50平方公里，距离上海市中心
12、不到25公里，西邻昆山国家级开发区，东靠上海国际汽车城，正好处于沪宁经济走廊这一上海对外经济主通道的第一节点。花桥国际商务城对外交通十分便利，距虹桥机场仅25公里，浦东机场80公里，沪宁高速、同三高速(A30)、312国道均交汇于此并相互贯通，沪宁铁路、京沪高速铁路在此经过，沪宁城际铁路已立项建设，正在规划中的苏州至上海的轨道交通也将在此实现同站换乘。2005年8月，江苏省委省政府根据全省经济发展阶段性变化的新特点和国际服务业转移的新态势，对全省加速现代服务业作出全面部署，建设花桥国际商务城成为其中一项重要战略举措。根据部署，花桥国际商务城将按照融入上海、面向世界、服务江苏的总定位，发挥上海的
13、区位优势、江苏的政策优势、昆山的成本优势，高起点规划，大手笔建设，最终建成江苏省内、上海经济圈内、沪宁线上以国际性商务服务为主要产业的现代商务城。一年来，花桥国际商务城聘请了美国麦肯锡公司、上海城市规划院同步推进商务城的功能策划和规划工作，将商务城50平方公里分为启动区、配套区、物流区、控制区等四大功能区，首期重点开发11平方公里启动区。花桥国际商务城将重点吸引三大特色产业一是制造企业的区域性总部，包括研发中心、采购中心、营销中心、管理服务中心等；二是大公司业务流程中的后台处理中心，包括运营支持、供应链处理、客户管理中心以及银行、证券、保险等大型金融机构的财务结算中心、客户呼叫中心等；三是跨国
14、公司业务流程的外移外包，包括网络管理、办公系统支持、企业应用软件研发制定等IT流程业务。同时，引进与之相配的酒店、商业、展览展示和文化、居住等项目。力争通过8-10年的努力，将花桥国际商务城建设成为国内一流的集聚现代商贸服务业的功能区，成为江苏发展现代服务业的示范区。昆山花桥商务城18个项目开工总投资32.92亿元花桥国际商务城喜获硕果：18个商务功能项目同时开工，总投资达32.92亿元。 18个项目包括港汇国际广场、绿地企业总部基地、宝湾国际物流中心、中茵总部办公区等8个现代服务业和功能性项目，总投资达24.85亿元，建筑面积达78万平方米。8个现代服务业和功能性项目的开工将加快花桥商务城今
15、后商务、商贸、商住等要素的合理配置，增强商务城发展现代服务业的竞争力。截至目前，商务城已聚集了东方海外、日本迅销研发采购中心、亚太广场等30多个具有一定规模的服务业项目，总投资额达200亿元，总开工面积达230万平方米。 18个项目还包括曹安公路改造工程、中央公园、综合管网工程、消防特勤中心等10个基础设施和配套项目，总投资超过8亿元。10个基础设施和配套项目的开工将确保花桥国际商务城在今年“出形象、出功能”。最高建筑达330米一、规划定位为既是重点发展总部经济、BPO业务以及科技研发等产业的具有国际水准的国际化商务园，又是 生态环境优美、城市环境优良、配套设施齐全、充满活力和吸引力的能够提供高品质服务的区域城市中心。二、在2.5平方公里的核心区内，规划总建筑面积362万平方米，最高建筑达330米，最高容积率12，百米以
