《精编》商业步行街项目招商计划书

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1、永州项目招商计划书 目录 项目分析任务分析目标界定及沟通 目标的界定和沟通 解决的问题 项目自身建议 营销推广建议 项目营销策略项目推广策略 项目的定位问题项目的销售问题 项目的业态组合项目的租售方式 市场调研内容 地理位置 商业氛围 项目受众 终端消费者 项目商业适宜受众项目商业受众业态项目受众现状分析受众租金承担估算 项目所处区块项目交通情况周边设施情况人文地理情况 周边商业分布周边商业业态周边商业租金周边商业空置率 消费者消费水平消费者消费观念消费者消费习惯 市调主要针对市场现状进行分析 了解市场业态和市场容量 便于项目精准定位 主要调研内容 思路分析 根据可类比商业租金水平 使用比较法

2、估算项目商业租金水平 根据项目租金水平估算项目价值 根据项目周边商业业态估算项目应填补的商业空白和面临的竞争 根据项目周边商业的发展趋势确定项目的商业类型 根据项目周边人口的状况和人口消费水平分析确定项目的档次 根据人口发展的状况和城市规划状况确定项目的长期战略形态 根据项目的盈利确定项目的租售方式 根据周边项目的现状确定项目的入市时机 根据项目的业态确定项目所针对的人群 目标的沟通及界定 世纪滨江 印象 巴厘 南华 富临锦江 远志 新外滩 本案 舜德 城市Mall 第一街 步行街 永州商业布局 永州市新旧商业中心旧商业中心在湘江北侧 以旧商业中心为依托 在零陵路建设的新型商业中心包括第一街

3、步行街 舜德城市Mall等湘江南侧有百业街人民政府在潇湘公园南侧 旧商业中心 大转盘 行政区 项目 项目经济技术指标分析 总建面积 余平米分层面积 商业面积 30000余平米停车位 项目四至情况 项目东靠育才路 南邻潇湘公园东门 西邻潇湘公园 北接湘永路 皇家帝王广场 项目周边现状分析 项目南 东两侧为潇湘公园 项目北侧为湘永路 项目东侧为育才路 建筑形态及意象 项目形象 永州市高端住宅项目风格 现代主义建筑风格项目入口 入口正对育才路项目车库 项目建有地下车库像不像一个商业中心 金角银边 同时拥有 具有地理位置优势公园临近 具有人文优势和流动人口优势项目形象支撑 且地理位置被认可 周边商业现

4、状 项目周边即将供应或处在供应初期的商业商业现在包括10个项目 总体供应面积在10万平米以上 华源府第 时代峰景 尚东 潇湘明珠 印象巴厘 和泰名居 8 大院 颐园 金盾大厦 龙兴凯旋城 周边商业供应分析 项目周边的商业供应主要分布在育才路 主要包括 周边商业现状 1 2 3 4 5 大转盘附近商业较为理想 但是业态分布不佳 毫无规划章法三多亭社区附近商业以满足周边居民日常生活需求为主双洲路商业主要满足日常生活兼具部分结构性商品 育才路北段商业有较多汽车售卖及售后维修改装等育才路南段商业主要是建材家居等 项目面临现状 项目 对手 受众 项目本身即为居住社区 有一定的消费基础 区域内几个大型楼盘

5、分别都自带底商 部分底商面积还较大 招商所包含业态 百货店及大型超市为核心 兼顾其他业态 项目 对手 受众 综合来讲 项目区域的大型楼盘本身都具有一定面积的商业 和我们存在着一定的竞争关系 在提升区域商业范围这一点上又和我们存在共同的利益 从各个方面看来 项目面临以下状况 面临现状分析 非商业核心区 项目优势 项目劣势 非核心商业区项目可达性较差 竞争对手 受众 综合看来 项目本身适合的业态比较容易确定 重点在竞争对手和受众 公园附近湘永路具备一定的商业基础处在较为理想的位置 项目自有消费人群项目临近公园带来的流动人群 项目现状总结 项目现状总结 项目本身处在高端社区临近 具备一定的人口基础

6、且周边有较多的房地产开发项目 项目本省商业体量较大 但大多处于临街位置或内街位置 较为理想 湘永路和育才路都具备一定的商业氛围 育才路商业衔接较好 湘永路相对衔接较差 项目所处区域目前人口较少 也不处在商业核心区 项目目前建设进度不很理想 项目自身工程进度和紧邻项目的潇湘公园的现状目前均不太理想 需要进一步改善 发展商给我们的任务 沟通 目前状况下的战略 解决的问题 思路1 思路2 思路3 全市商业辐射中心或专业类卖场 辐射本区域的商业中心 其他思路 项目思考 能做什么 思路一可行性分析 从项目的公共交通及人流状况来看 本项目难以成为辐射全市的商业中心 永州市冷水滩区市级购物中心规模及条件支持

7、 思路二的可行性分析 从目前状况看来 项目的人流可达性相对较差 可行但利益受限 项目定位思考 3万平米的商业做成什么 思路一 类似于万象城辐射全市的购物中心不可行 思路二 辐射本区域的购物中心 可行利益受限制 需要突破困局 项目定位思考 需要突破困局 突破的可能性 较高的车位配比 周边道路的通达性较差 项目处在河东区人居重要衔接区域 从区域地理上突破 从消费模式上突破 突破的可能性 建筑意向经典 尊贵 两大公园理想人文居住 永州市河东区建材家居家具专业市场聚集重要区域 周边还有永州市汽车销售行业聚集区域 本项目从外部环境到项目本身具备突破的可能性 项目功能定位 位置角度 从项目所处位置来看 项

8、目位于河东居住区核心位置 项目周边配套两大公园 又有大量的流动人口 作为很好的休闲娱乐场所 公园本身只具备自然景观 需要好的商业氛围与之配套形成一个良好的休闲娱乐购物场所 从周边发展趋势来看 项目和公园的结合将直接面对河东区所有具有休闲娱乐购物等需求的人群 需要项目具备完善的商业体系 商业业态定位 便利店 社区商业 超级市场 区域型商业 购物中心 即时性 应急性有目的购买客户 日常小额消费为主的业态构成 商品结构齐全 高频率购买物品为主 商品结构齐全 大众化实用品为主满足一次性购物 以百货店或超级市场为核心 配以专营店 餐饮店及其他生活配套等 Shoppingmall 城市综合体 满足绝大部分

9、人群和商家的购物中心 根据项目特点 购物中心比较适合项目的整体定位 项目功能定位 人口角度 从周边居住人口的角度看来 未来区域内 河东居住区 马路街居住区 人口数量将达到13万左右 众多的人口却没有一个好的休闲娱乐购物场所 这些人口需要一个商品结构齐全 能够满足频繁购买和结构性购买商品的需求 综合来看需要项目具备综合商业体的功能 商业类型分析 2000人 5000人 20000人 50000人 100000人 便利店 生鲜食品店 书报亭 医药店 餐饮店等网点 增设综合超市 服务类店铺 增设中型超市 生鲜肉菜超市 各类专业店 餐饮店 增设社区型综合超市 生鲜肉菜超市 各类专业店 文体场所 增设大

10、型 综合超市等 不同的人口条件 对应不同的商业条件 项目定位 商业氛围 从育才路目前的商业业态看来 主要集中在三个行业 其一是汽车的销售和维修 其二是家居装修和建材类的销售 其三是餐饮业 这三部分加起来占据了育才路70 的商业业态 目前育才路的生活配套设施在很大程度上依赖逸云路上一家面积约700 的小型超市 亟需一个能够提供较为完善的生活配套设施的商业体系 项目定位 商业氛围 从湘永路的商业氛围来看 商业业态主要集中在消费者实施经常性购买的行业包括餐饮和烟酒特产 水果花卉占27 服务类占据了21 而鞋帽服饰类结构性商品又占据了20 左右 总体看来行业众多 业态丰富 遗憾的是这些业态中业态丰富的

11、部分主要靠近大转盘附近 对三多亭社区附近的居民所能提供的服务有限 区域内需要一个较为完整成体系的商业结构 商业类型分析 从现在掌握的情况看来 项目商业部分应当立足满足社区人群要求为主 部分拓展面对区域人群为辅 兼顾流动人群 从人口来看 从商业氛围来看 从项目自身来看 从人口来看项目本身人口一万人以上周边项目人口13万人流动人口规模6 8千人 从商业氛围来看交通状况一般周边商业低档针对日常消费 从项目自身来看永州高端住宅规划设计合理具备衔接功能 无关的 有关的 无差异化的 差异化的 项目属性定位 经济价值递进 竞争状况 顾客的需要 市价 溢价 价格定位 提取初级产品 制造产品 提供服务 展示体验

12、 引导转型 顾客定制化 商品化 商品化 商品化 顾客定制化 顾客定制化 项目定位 结论 从项目所处位置看来 需要项目具备完善的商业体系 从周边人口增长的趋势和市政规划来看 需要项目具备综合商业体的功能 从周边商业业态的分布来看 市场上存在一个完善的 具备完整体系的生活配套商业氛围 综合看来 项目需要一个具备完善商业结构的城市综合体 项目形象定位 项目形象 永州市河东区重要商业中心 1 项目形象 永州市河东区休闲购物乐园 2 项目形象 永州市河东区中高端购物首选 3 项目形象 永州市河东区重要城市综合体 4 业态构成分析 商品 针对商业业态 快餐食杂 水果生鲜 烟酒等日常消费品 针对商业业态 服

13、装服饰 文体玩具 办公用品 中高档餐饮等专卖店 超级市场 针对商业业态 大型百货商店及其附属商业 业态构成分析 专营专卖类 随着楼层的增高 业态针对的客户具有一定的针对性 项目命名建议 项目的命名 2 项目命名建议建议项目命名 皇家财富广场案名释义 以 皇家 为底蕴 深切吻合项目本身形象 以财富为依托 充分体现项目本身价值备用案名 皇家财富商业街 皇家商业广场 1 项目命名原则项目命名和住宅部分应当相互切近项目命名要充分体现商业部分价值项目命名应当注重项目本身形象 项目自身建议 项目建议 大型百货专卖及其附属商业 专营类门店中西快餐大型超市休闲娱乐区 中高端餐饮服饰特卖专卖类 社区服务 家政服

14、务类 与公园衔接处休闲及快速餐饮类 停车位的规划 单位 车位 100 Add Add Add Add 自行车 7 5机动车 0 45 自行车 7 5机动车 0 3 饮食店 集贸市场 商业中心 公共中心 自行车 7 5机动车 0 45 自行车 3 6机动车 0 3 1 本表机动车停车车位以小型汽车为标准当量表示 2 其他各型车辆停车位的换算办法 应符合表中的规定 项目需要车位数量为135个 项目经营模式建议 在解决售卖模式之前 我们需要明确项目整体的经营模式 从项目的定位 持续经营以及良好形象的维护来看 需要以统一的形象来经营 怎样实现统一形象的经营 目前市场通常的模式是怎样的 项目经营模式的确

15、定 自营联合经营委托经营 目前市场上常见的经营模式 项目经营模式建议 售卖模式和经营模式之间存在着千丝万缕的联系 在解决前者之前必须先确认后者 自营分析 联合经营分析 招租困难或者具有垄断性资源的时候使用风险较大可以保底抽成或者纯分成 租金与商业经营收入挂钩按照契约提成分红发展商具有一定经验情况适用 委托经营分析 按契约收取租金发展商没有商业运作经验及实力的情况下适用不利于实现价值最大化 经营模式选择 从发展商及发展商的长期利益来看 百货部分适宜采用联合经营的方式其余部分采用 统一规划 分别经营 的策略 经营管理公司和商家可以采取保底提成的方式进行合作 收取的租金一般分两部分 一部分是按面积收

16、取 称为保证租金 另一部分按总营业额的一定比例收取 该比例取决于承租商的平均费用 商品价格 利润率等相关因素 总营业额的计算通常每年进行一次 ImageInfo www wizdata co kr Notetocustomers ThisimagehasbeenlicensedtobeusedwithinthisPowerPointtemplateonly Youmaynotextracttheimageforanyotheruse 租售模式分析 出租 从好的方面来讲 从商业的培养期开始 到成本的回收 整个过程中能够体现商业本身的完全价值 享受整个利益链上的收益 出租的价值体现在整个商业存活过程中 尤其是潜力越大的商业越不能在运营初期体现其完全价值 租金是一个动态变化的过程 考虑到通货膨胀的因素 实际上在早期对租金的判断往往偏低 出租能够弥补这一遗憾 出租获益是比较稳定的收入来源 从坏的方面来讲 对于商业前景朦胧的物业来讲 出租不能确保商业能够如愿发达 如果商业经营失败 将造成无租可收的后果 出租不利于资金的快速再分配 相对来讲将受益限制在特定的方面 出租不利于快速回笼资金 会造成短期