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1、从万科得到的一些信息从万科得到的一些信息 内容内容 万科产业化进程万科产业化进程万科产业化进程万科产业化进程 张纪文 分管产业化副总张纪文 分管产业化副总 万科标杆研究万科标杆研究万科标杆研究万科标杆研究 肖楠 副总 原总建筑师肖楠 副总 原总建筑师 万科土地增值税的应对万科土地增值税的应对万科土地增值税的应对万科土地增值税的应对 王文京 分管财务副总王文京 分管财务副总 万科新举措万科新举措万科新举措万科新举措 王石 郁亮王石 郁亮 我的观察和看法我的观察和看法我的观察和看法我的观察和看法 万科产业化进程万科产业化进程 视频 万科新里程建设过程视频 万科新里程建设过程 原有工法新工法原有工法
2、新工法 结构时间 内外装时间 结构时间 内外装时间 关键信息 关键信息 关键信息 关键信息 内外装时间大大缩短内外装时间大大缩短 工程质量达工程质量达2 大规模研发中心大规模研发中心 新的小户型成果对中产阶 级中的部分客户极有杀伤 力 新的小户型成果对中产阶 级中的部分客户极有杀伤 力 龙湖要关注并思考龙湖要关注并思考 量大面广后 我们该如何保障品质 量大面广后 我们该如何保障品质 精装房后的效率战略如何保证 我们是否应组建团队进行专 项研究 各地区公司应如何推进精装房 精装房后的效率战略如何保证 我们是否应组建团队进行专 项研究 各地区公司应如何推进精装房 我们不做工业化 但我们该如何搭车工
3、业化 我们不做工业化 但我们该如何搭车工业化 我们有没有第三条路 我们有没有第三条路 万科标杆研究万科标杆研究 万科用万科用1年的时间年的时间 在全国进行了在全国进行了20多家企业多家企业的的 78个目标楼盘个目标楼盘 不一定是先进企业 的研究 不一定是先进企业 的研究 标杆研究的出发点标杆研究的出发点 基于万科在业内的影响和品牌定势 基于万科在业内的影响和品牌定势 万科产品线窄万科产品线窄 万科不擅长高端豪宅万科不擅长高端豪宅 万科产品品质不太好万科产品品质不太好 万科不擅长城市中心区高层万科不擅长城市中心区高层 万科不擅长精装房万科不擅长精装房 万科不擅长大盘万科不擅长大盘 万科景观做得一
4、般万科景观做得一般 万科调查后的标杆楼盘总结万科调查后的标杆楼盘总结 1 深圳星河湾 深圳星河湾 深圳星河湾做的第二代豪宅总图 户型的改进深圳星河湾做的第二代豪宅总图 户型的改进 17米进深的三厅设计米进深的三厅设计 2 金地香蜜山 金地香蜜山 金地香蜜山在总图上突破常规金地香蜜山在总图上突破常规 万科在同等容积率下会做多层 而金地做点式万科在同等容积率下会做多层 而金地做点式11层小高层层小高层 万科调查后的标杆楼盘总结万科调查后的标杆楼盘总结 3 新世界广州楼盘 新世界广州楼盘 用大天桥绿化连接城市中心小地块用大天桥绿化连接城市中心小地块 万科调查后的标杆楼盘总结万科调查后的标杆楼盘总结
5、4 香江地产翡翠绿洲森林半岛 香江地产翡翠绿洲森林半岛 该楼盘该楼盘0 7的容积率做高层豪宅 而不是做别墅的容积率做高层豪宅 而不是做别墅 解读高端客户从别墅回归解读高端客户从别墅回归 万科调查后的标杆楼盘总结万科调查后的标杆楼盘总结 5 富力桃园 富力桃园 1梯梯6户 户 99万平方米 万平方米 1个单体 个单体 6个户型个户型 突破突破1梯梯6户品质不好的定势户品质不好的定势 单一的单体解决了管理 采购 施工 销售的难度单一的单体解决了管理 采购 施工 销售的难度 在大堂 在大堂 9米挑高 电梯厅 三部电梯 内装上做到豪华感米挑高 电梯厅 三部电梯 内装上做到豪华感 卖性价比 大视野卖性价
6、比 大视野 加大核心筒 并利用凹槽做到每户加大核心筒 并利用凹槽做到每户270 采光 采光 万科调查后的标杆楼盘总结万科调查后的标杆楼盘总结 6 都市兰亭 一个名不见经传的小楼盘 都市兰亭 一个名不见经传的小楼盘 在高层中用粤式连廊和庭院 使人在其中活动时 无法看到 高层 并忘了高层 在高层中用粤式连廊和庭院 使人在其中活动时 无法看到 高层 并忘了高层 高层高层 庭院 连廊 庭院 连廊 万科调查后的标杆楼盘总结万科调查后的标杆楼盘总结 7 中海香蜜湖 中海香蜜湖1号 豪宅学习 号 豪宅学习 在大堂 电梯厅 服务的设计上独到的见解在大堂 电梯厅 服务的设计上独到的见解 装修细部 豪华的见解装修
7、细部 豪华的见解 标识标识 进入进入 电梯等候厅电梯等候厅 等候厅等候厅 信 报 厅 信 报 厅 服务厅服务厅 电梯电梯 万科调查后的标杆楼盘总结万科调查后的标杆楼盘总结 8 龙湖 龙湖 万科发现龙湖很值得研究 这是一个非常精细化的公司 将 是今年的一个研究重点 万科发现龙湖很值得研究 这是一个非常精细化的公司 将 是今年的一个研究重点 龙湖景观做得很漂亮 而且成本控制得很好龙湖景观做得很漂亮 而且成本控制得很好 龙湖人均劳动生产率很高 今年研究重点 龙湖人均劳动生产率很高 今年研究重点 万科调查后的标杆楼盘总结万科调查后的标杆楼盘总结 8 龙湖 龙湖 万科发现龙湖在景观上有很多具体指标的控制
8、万科发现龙湖在景观上有很多具体指标的控制 景观单方造价景观单方造价 5 95灌木 草坪灌木 草坪 80 20软景 硬景软景 硬景 万科万科龙湖龙湖内容内容 万科调查后的标杆楼盘总结万科调查后的标杆楼盘总结 万科对龙湖景观的部分总结万科对龙湖景观的部分总结 龙湖内部也许有一套控制景观的方法 做得很细 如 灌木 该种在那里 如何解决高空抛物等 龙湖有很多很聪明做法 龙湖内部也许有一套控制景观的方法 做得很细 如 灌木 该种在那里 如何解决高空抛物等 龙湖有很多很聪明做法 楼宇楼宇 楼宇楼宇 行道树 道路 行道树 道路 灌木灌木 乔木乔木 万科调研结论万科调研结论 0 50 100 0 50 100
9、 景观 产品品质 中心区高层 豪宅 精装房 大盘 景观 产品品质 中心区高层 豪宅 精装房 大盘 龙湖龙湖 中海中海 富力富力 举例举例举例举例 万科标杆背后的深入挖掘万科标杆背后的深入挖掘 万科的标杆学习并没有在专业技术层面停止 而且还进一步 深入到与之相关的制度和流程层面挖掘 万科的标杆学习并没有在专业技术层面停止 而且还进一步 深入到与之相关的制度和流程层面挖掘 如 将万科十七英里与中海香蜜湖进行对比如 将万科十七英里与中海香蜜湖进行对比 由中海与万科的导示差异发现 中海的导示由由中海与万科的导示差异发现 中海的导示由开发环节开发环节负责 而万科则 在交房后由 负责 而万科则 在交房后由
10、物业物业完成 所以必须改进流程完成 所以必须改进流程 万科学习成果的应用万科学习成果的应用 都市兰亭的规划理念用于深圳珠海宾馆片区的改造都市兰亭的规划理念用于深圳珠海宾馆片区的改造 富力桃园的规划开发理念用于一批项目富力桃园的规划开发理念用于一批项目 龙湖要关注并思考龙湖要关注并思考 我们看盘有这样力透四重 产品 核心能力 制度与流程 客户趋势 的能力吗 我们应如何解决业务解读的深度 我们看盘有这样力透四重 产品 核心能力 制度与流程 客户趋势 的能力吗 我们应如何解决业务解读的深度 我们应该在哪一个层面系统地组织向国内标杆企业 竞争对 手以及优秀楼盘学习 我们应该在哪一个层面系统地组织向国内
11、标杆企业 竞争对 手以及优秀楼盘学习 收集回来的资料应如何分享 如何落实在项目上 以及落实 在制度 流程 指引 模版上 收集回来的资料应如何分享 如何落实在项目上 以及落实 在制度 流程 指引 模版上 土地增值税的应对土地增值税的应对 0 10 20 30 40 50 60 20 34 70 47 50 70 100 普通住宅 非普通住宅 实际收益率 增值比例 实际收益率 增值比例 无效低效无效低效 营业税 营业税 5 5 三项费率 三项费率 10 开发成本比率 开发成本比率 龙湖要关注并思考龙湖要关注并思考 我们应如何加快和加深政策的解读 我们应如何加快和加深政策的解读 我们应如何在集团层面
12、将政策的解读落实到业务操作层面的 改进与应对 我们应如何在集团层面将政策的解读落实到业务操作层面的 改进与应对 万科新举措万科新举措 高管人员培养国际化高管人员培养国际化 七名高管分批送往美国进修七名高管分批送往美国进修 融资渠道的运用融资渠道的运用 07年通过银行 可转债 基金等实现年通过银行 可转债 基金等实现180 亿融资亿融资 战略目标提前实现战略目标提前实现 2011 2012突破千亿销售额 原计划为突破千亿销售额 原计划为 2015年年 云南俊发地产发展历程云南俊发地产发展历程 云南俊发房地产股份有限公司于云南俊发房地产股份有限公司于1998年成立 先后开发了水晶俊 园 世纪俊园 时光俊园等项目 现已成为云南领先开发企业 年成立 先后开发了水晶俊 园 世纪俊园 时光俊园等项目 现已成为云南领先开发企业 3 10 30 0 5 10 15 20 25 30 亿元亿元 200520062007 销售收入销售收入 龙湖要关注并思考龙湖要关注并思考 在前有标杆 后有追兵的情况下 我们应如何强化危机意 识 实现快速稳健的发展 在前有标杆 后有追兵的情况下 我们应如何强化危机意 识 实现快速稳健的发展 我们应在哪些方面发展国际化 运用全球资源决胜中国市 场 我们应在哪些方面发展国际化 运用全球资源决胜中国市 场 感谢聆听感谢聆听感谢聆听感谢聆听 欢迎指正欢迎指正欢迎指正欢迎指正
