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1、鹿迪鞋业商贸城可行性研究武汉鹿迪投资有限公司二00五年七月五日鹿迪鞋业商贸城可行性研究项目总论4一、项目概况4二、可行性研究的结论4第一章 项目提出的背景及必要性分析5一、项目提出的背景5二、项目建设的必要性9第二章 项目市场研究11一、武汉市鞋业市场发展现状与趋势分析（宏观）111、武汉市鞋业市场现状112、鞋业市场的发展趋势13二、项目微观状况分析131、项目的区位特征132、项目潜在的客户群体、市场容量及购买心理分析14第三章 项目环境分析17一、地块环境171、土地性质综述172、地块周围景观173、地块周围的交通条件174、地块周围的配套设施17二、项目地块的优劣分析（SWOT分析）
2、181、优势分析182、劣势分析183、项目的机会分析194、项目的威胁分析19三、结论20第四章地块建设条件20一、工程概况201、项目选址202、经济指标203、建设目标21二、建筑布局21三、交通组织21四、给排水设计221、生活给水系统222、排水系统223、消火栓系统234、喷淋系统23五、电气设计23六、电气消防24七、通风系统24第五章 项目投资经营方案25一、投资组合方式25二、资金运作方式25第六章 项目投资估算及资金筹措计划25一、项目的主要经济技术指标25二、项目投资测算26三、资金筹措计划27第七章 项目财务效果评价28第八章 项目不确定性分析30一、项目静态盈亏平衡分
3、析30二、单因素敏感性分析30第九章 项目效益评价31一、项目社会效益评价32（一）、项目对社会发展的适应性32（二）、目前对人和社会的影响33二、项目环境效益评价33项目总论一、项目概况项目名称：华中鞋业商贸城建设项目建设性质：新建建设地点：武汉市江汉区姑嫂树区域建设单位：武汉鹿迪投资有限公司联 系 人：陈秉西电 话：027-82766080电子邮件：二、可行性研究的结论 项目财务指标投资利润率=利润总额/总投资额*100%=14559.1/30371.8=48%;投资净利润率=净利润/总投资额*100%=9754.6/30371.8=32.1%;自有资金回报率=净利润/企业自有资金=936
4、8.5/13320=70.3%;税后静态投资回收期=1.68税后动态投资回收期=1.73 从静态的财务指标上来看，项目是可行的，具有较好的开发前景； 从动态的环境因素来看，国家宏观金融政策的紧缩，人民币利率提高，给项目建设、销售带来了一定的阻力；但同时政府深度支持、大兴路拆迁改造以及大部分股东作为核心商户在老市场的号召力等诸因素为本案的成功开发创造了有利条件。 从综合的因素来看，本案是机遇与风险并存，机遇与挑战并存，只要能采取一定措施吸引住核心商户并帮助核心商户留住核心终端，解决了本案开发的核心障碍，则本案就能开发成功，实现其正常的财务效益。第一章 项目提出的背景及必要性分析一、项目提出的背景
5、鞋类商品作为人民群众必需的生活消费品，有着巨大的市场，十年前全国人均消费仅为35元,目前,这个数字已经达到180元(在国内发达地区人均消费已经达到320元)。我国是世界鞋业产销第一大国，现有7200多个制鞋企业，已形成广东、福建、温州、成都、重庆等五大鞋类生产集散地，在我们这个年产60亿、年消费25亿双鞋的国度里，鞋类交易平台的建设有着非常重要的意义。武汉位于我国腹地，素有“九省通衢”之称，是华中地区的中心城市，长江中游最大的流通中心之一，为内陆最大的交通枢纽，其铁路、公路、水运、航空交通网络十分发达。全市总面积8467平方公里，总人口830多万，居民人口660多万。武汉市周围400公里范围内
6、有45个中等以上的城市，1.83亿人口，占全国人口总数的21.3%。武汉在历史上一直是我国内地最繁华的内外商贾云集的商埠，最大的商品集散中心。改革开放以来，武汉市各种物流贸易商业形态不断涌现，以汉正街为代表的各类综合性或专业性市场更是蓬勃发展，市场交易活跃，成为华中地区最引人注目的商品集散地。据统计，2002年武汉市实现社会消费品零售总额770亿元，居全国15个省级城市第2位，各类批发市场交易额达700多亿元。著名的国家级汉正街小商品市场，有30多个室内专业市场，经营6万余种商品，日均客流量20万人次，年销售额180亿元，占全市批发零售总额的12.2%。深厚的商业文化底蕴、独特的区位优势、巨大
7、的消费市场、良好的经营氛围，形成了武汉在华中地区物流领域集聚与辐射的独特优势。大兴路鞋业批发一条街始建于一九九三年八月，当时由在清芬路从事鞋类批发经营活动的七十多家温州籍经营户在现任江汉区个协温州鞋业协会会长陈秉西的带动下自发组织筹资，在大兴路61号武汉球墨铸造公司原厂址内改建创办了武汉市第一家鞋类专业批发市场，从而带动了大兴路鞋业批发一条街的形成。经过十年来的发展，现在大兴路地区有大小鞋类批发市场7个，拥有经营门面800余间，经营户1628户，经营品种齐全，国内外知名品牌如吉尔达、红蜻蜓、老人头等在此均设有总代理处，年销售额达15亿元，幅射湖北省周边六个省市，已成为华中地区鞋类产品的销售、集
8、散中心。然而受市场经营条件限制，大兴路地区鞋业批发市场群与武汉市652个商品交易市场一样，集中在市中心区，占据黄金地段，其建场当初就遗留下的许多问题逐渐显现出来。主要表现在：a.市场硬件设施差，安全隐患严重大兴路地区位于武汉市城市中心，属市民集居密度一类区，人口密度大，城市道路交通本身就满负荷。由于大兴路地区鞋业批发市场群的存在，使得该地区更是人货为患，行人出行都感困难，交通严重堵塞。同时，现有的市场经营用房大多为砖混或砖木结构老厂房改建而成，缺乏统一规划，杂乱无章，耐火等级差，加之现有市场普遍存在人货混居的现象，鞋类产品是易燃物品，一旦燃烧产生有毒气体，对人身安全造成极大危害，这都给防火安全
9、埋下了极大的隐患。虽经过历年来的多次整改，均未能得到彻底解决，市场的管理者及经营者在担心害怕中度日，一旦出现问题后果不堪设想。b.市场缺乏发展现代商业、物流业的空间现在大兴路地区鞋业批发市场群的环境和空间显然不能满足现代商业、物流业要求。仅从物流、仓储配送方面来看，鞋类产品的产地来自温州、广东、福建等外省市，货物销售幅射全省各地及周边六省市，鞋类产品包装体积大、流量大，目前年吞吐量约150万m3，折标准集装箱2.6万箱，受城市交通管制限制，运输车辆不能及时进入城区，装卸转运入库作业受阻，货物出库发送也难以及时疏运出去。由于物流渠道不畅，大宗批发业务受到极大影响，至使一些外省的经销商被迫转往郑州
10、、合肥、南昌、长沙等地购货，客源大量流失，这是近两年大兴路地区鞋业批发市场群不能像以前那样迅速发展的重要原因。c.影响城市环境卫生，治安形势严峻大兴路地区位于中心城区，是市民集居区，人口密度大，现有经营者及服务人员达万余人，大多属外来人口，给公安机关的治安管理带来极大的压力。同时也带来一系列社会问题，如计生管理、暂住人口管理等问题。由于在这狭小的地区集居如此大密度的人口和大量的流动人员，所产生的生活垃圾、城市噪声等严重影响者市民的正常工作、生活、学习及城市环境卫生。d.市场散乱，缺乏统一管理现有市场各主办单位各自为政，个别市场的主办者，仅为了市场的经济效益，而缺乏相关的服务，如保洁、保安工作等
11、，疏于管理以致经营者或消费者利益受损害的事件时有发生，而得不到有效的保护。同时，市场分布散乱，难以形成规模效应，特别是产品按行入市问题无法解决，也加大了政府职能部门的监管难度。e.经营成本较高，经营效益受影响老城区物业租赁成本高，一些店铺年租达15万元，相当于购买本项目店铺的首期付款，经营成本较高，经营效益受影响较大。以现有周边环境条件更谈不上发展商品展示、信息服务、办公设施、服务设施等现代商业所必需的配套条件，基本上限制了现有鞋业市场进一步的发展空间，久而久之，势必在竞争中遭到淘汰。f.拆迁在即，现在的市场将面临消失根据现行的城市发展规划，该地区是武汉市“两江四岸”规划的重点拆迁区域之一，现
12、有的市场群多数位于该规划区域内，拆迁在即，现在的市场将面临消失的危险。即将出台的武汉市商品交易市场管理条例，针对上述问题也同时明确对在城市中心区建设大型交易市场加以限制，鞋类交易批发市场不可能继续在该地区重建，只有将现有的市场迁出中心城区，才能谋求长期稳定的发展。g.类似问题普遍存在于江汉区其它鞋类、鞋料批发市场通过对汉正街、清芬路为代表的武汉其他鞋类、鞋料市场经营户规模调查显示，江汉区分布有其它十三个鞋类、鞋料批发市场，942户一级批发商，他们同样面临地处闹市区，物流不畅，经营空间进一步拓展困难等诸多问题，与大兴路地区鞋业批发市场相比，规模更小，更加分散，现有经营环境完全不能满足现代商业及物
13、流业发展的需要。在激烈的市场竞争中，由于软硬件环境的不配套，处于竞争劣势状态，迫切需要谋求新的发展空间，保持华中地区鞋业、鞋料批发零售的龙头地位。针对上述问题，2003年6月，江汉区个协温州鞋业协会经过充分调研，形成兴建“华中鞋业商贸城”的动议。江汉区政府、江汉区新华工业区指挥部等方面对此议进行了认真研究，充分肯定了兴建该项目的意义。并获得了武汉市及江汉区计委、城市规划部门等对此项目的肯定，并就项目选址等提供了支持。二、项目建设的必要性a.是进一步加快武汉市建设国际性大城市的需要大兴路地区鞋业批发市场群位于“二江四岸”改造的重点区域，根据城市总体规划和商业布局总体规划，该区域应建成高起点的旅游
14、观光、娱乐休闲、大型购物的现代化都市商务区和高尚的滨江生活区。该鞋业批发市场商品单一、附加值低、人流物流大，市场布局和经营混乱，不仅自身生存发展受到严重制约，更不符合城市建设发展的大局。因此，迁建鞋业批发市场，腾出黄金地段，才能改善城市环境，提升城市品味。b.是江汉区实现城市新区商业化改造的需要本项目建设拟选址在城乡结合部的姑嫂树村内，该地区为市区城中村，按江汉区城市发展规划要求，是应重点拆迁改造、建设成商业区，由于该区域民居密度高、拆迁量大，区域内还有12家集体企业，濒临破产，缺乏资金进行企业改革，增加了这一地区的改造费用，一般项目无法承受其土地开发成本，致使这一地区的城市改造问题迟迟不能推
15、行。本项目的建设为这一地区的拆迁改造和企业改革提供了契机。老市场的搬迁与新商贸城的建成，将使两地彻底告别污水横流、垃圾遍地、空气混浊的生活环境，有利于促进城市区间协调发展，满足城市管理和发展的需要，综合效益明显。c.是江汉区乃至武汉市加快发展第三产业的需要加快发展第三产业，改善三产业结构是武汉市“十五”计划的重点，物流业是第三产业的重点，大力发展非公有制经济是带动武汉经济快速发展的重要举措之一。商贸业是江汉区的支柱产业,根据江汉区政府加快发展第三产业，改造、提升传统市场，创新商业形态的要求，项目建设实施后，将显著地改善招商引资的软硬环境。本项目置业的业主绝大部分是外地客商，使这些客商从租赁房屋经营，到购买商铺、住宅，把家安在武汉，把事业基础留在武汉，并以商引商，加快武汉引进市外资本起到重要作用，预计会给新区内引外联投资20多亿元。同时，吸纳大兴路地区鞋业批发市场群以外鞋类、鞋料经营户入驻。使华中鞋业商贸城真正成
