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1、2006武汉安金沙豪庭整合营销提案 目录市场大势篇区域竞争篇项目定位篇推广手段篇价格策略篇 市场大势篇 第一部分武汉楼市机会与风险并存的2006一路走高的销售市场健康有序的市场运行第二部分武昌楼市板块价值大比拼湖的意义风声水气 分目录 第一部分武汉楼市 一 机会与风险并存的2006 即将过去的2006年 值得中国房地产市场铭记 1 中央政府宏观调控接连不断 营业税时限延长 强征个税 分区域限套型 加大经济适用房供应 推出 四限地 纵观市场反应 住宅市场成交量除7 8 9月和去年相比有明显下降外 其他月份均保持平稳 因此 我们认为 武汉房地产市场尚处于健康 平稳的发展时期 2 高档住宅供应加大
2、新世界中心 水岸星城 时代豪苑 东湖楚世家 世茂锦绣长江 金都 汉宫 高档住宅你方唱罢我登场 8000 10000等往日不可思议的住宅单价纷纷涌现 难道我们低估了武汉 于是我们思考 为什么这些项目在如此高的价位还能取得成功 高端项目带来的不只是项目本身的价值 更多的应该是开发理念的革新 精确的项目定位 量身定制的产品 超前的配套 如此精耕细作才能换来项目成功 因此我们认为 3 红红火火土地市场本年度土地拍卖场景可谓火爆异常 土地单价 楼面地价等等记录不断被刷新 从交易情况看 除大宗土地继续受到热捧外 中小地块同样不乏竞争者 从开发商实力看 本土开发商当仁不让 外地开发商积极进入 大型开发商高歌
3、猛进 中小开发商寸土必争 从本年度土地市场可以预见 明年房地产市场仍将火热 因此我们认为 4 地铁概念逐渐升温 轻轨二期 地铁4号线从其他城市的发展经验可以看出 由于地铁 轻轨等轨道交通给人们生活方式上带来的改变 将给武汉房地产市场带来革命性的影响 随着轨道交通建设的继续 轨道交通沿线 不论是住宅 商业或写字楼 都将有质的飞跃 因此我们认为 5 水岸楼盘拥有深厚的市场附加价值 武汉 长江之滨 湖北 千湖之省 水岸星城 世茂锦绣长江 金都 汉宫等 一个接一个的楼盘以水景作为产品的最大附加价值 在世人心中 似乎他们6000 8000的价格都是理所应当的 主要因素还是在 水 水景作为吸引人居热情的重
4、要方面 拥有深厚的市场价值 因此我们认为 二 一路走高的销售市场 以12月份楼市走势为例 数据来源 武汉市房地产信息网 全市在售楼盘 375个成交均价 3953 24元 较上月上涨81 68元 涨幅为2 11 月销售总套数 为8872套 较上月增加1897套 增幅为27 2 综述分析 从销售量来看 受金九银十旺季的带动 8月以来成交量一直处于上升态势 从销售价格来看 近3个月以来 成交均价一直在3800元 以上 本月房价更不断上扬直至3950元 片区商品住宅成交均价 三 健康有序的市场运营 1 商品住宅成交均价分析 12月 3000 4000元 房源 成交了3582套 占全市总成交量的40 3
5、7 4000 5000元 房源 成交了2581套 占全市总成交量的29 09 3000元 以下房源 成交了1575套 占全市总成交量的17 76 5000元 以上房源 成交了1134套 占总成交量的12 78 本月各户型成交量均有不同程度的增长 其中5000元 以上的房源成交较上月增长15 96 根据以往每月周走势的情况 可以发现一个规律 每月的第四周 商品住宅销售均价都会比较高 5000元 以上住宅交易多集中在汉口中心区和武昌中心区 3000元 以下的住宅交易多集中在沌口片 东西湖和光谷片 可见 市场上高 中 低档商品房供应结构较为合理 2 商品住宅成交面积分析从下图可以看出 12月 成交最
6、为活跃的是100 120 和80 100 的中小户型 占到总成交量的38 26 120 140 户型的成交量占26 83 90 以下的户型的成交量占24 58 略有上涨 140 上的户型成交情况则较上月有所回落 占10 33 3 商品住宅成交户型价格分析从下图可知 12月 本月90 以下户型 成交均价最高 达4583 29元 较上月上涨210 82元 涨幅4 82 90 120 户型 成交均价最低 仅3706 54元 120 140 以上的户型 成交均价为3821 47元 140 以上的户型 成交均价为4281 62元 第二部分武昌楼市 一 板块价值大比拼 总部经济耀中南武昌总部经济区核心区写
7、字楼林立商业发达片区住宅价格为4000 6000元 与汉口商业核心相差无几 热火朝天看徐东 依靠桥梁与道路迅速发展起来的徐东商圈 沿线住宅总量已突破60万方 如今已聚集了大批商贸物业 当前有多个在售项目 如时尚馨都 东润 上域 万利广场 以及二桥桥头堡位置的君临天下 在宣传推广主题方面都突出了观江 交通便利 毗邻商圈等共性卖点 住宅价格集中在4000 5000元 之间 住宅建设如火如荼 中南VS徐东 二 湖的意义风声水起 东湖 天生贵族 当前供应量集中在沿湖大道及东湖路以西区域 卖点资源以及土地的唯一性 预计未来供应量将集中在武青四干道以东 徐东大街以北的东湖新城区域 沙湖 后起之秀 沙湖板块
8、地处内环线内 南北两端是武昌繁华商圈 能闹中取静 政府斥巨资治理沙湖 市政拆迁老城改造 为沙湖住宅锦上添花 8万平方米的沙湖公园为板块升值助力 东湖VS沙湖 区域竞争篇 看完武汉大市场 再来看看我们的周边小环境 找找我们这里还有谁 中北路片区优势 东眺东湖浩淼西接6000亩碧波沙湖南邻水果湖湖北省政治中心北连徐东路商业社区并与中南商圈地脉相通 1 武汉长江隧道江南片的出入口 打通联系汉口的瓶颈 2 岳家嘴立交桥打通中北路北部瓶颈 让内环线更加畅通 中北路片区一个繁华与宁静兼得的优性价比社区 我们周边都有谁 美城 清芷园 已售罄 梦湖水岸 三期 君临天下水云居友谊国际水岸星城 二期 安顺月光广场
9、 美城 清芷园 已售罄 物业地址 武昌区徐家鹏三角路村开发商 武汉市美城房地产开发有限公司均价 4500元 开盘时间 2005 10 28建筑面积 45202 占地面积 24348 绿化率 35 容积率 2 3总户数 511套剩余套数 0套层高 3米户型面积 90 140 车位 113个 梦湖水岸 三期 物业地址 武昌区三角路村沙湖畔开发商 武汉高科房地产开发公司均价 目前已实现均价5600元 开盘时间 2006 10 28建筑面积 71301 占地面积 31139 绿化率 42 容积率 2 29总户数 511套剩余套数 201套层高 3米户型面积 85 220 内部配套 车位800个 小区内
10、部配置超大会所 咖啡厅 健身房 商务中心 书店 幼儿园 活动室 游泳池和户外休闲健身设施等一应俱全 君临天下 物业地址 徐东大街与友谊路交汇处开发商 武汉华康物业有限公司均价 5500元 平方米开盘时间 2006 10 28建筑面积 16 6万方占地面积 3 5万方绿化率 30 容积率 4 72总户数 502套剩余套数 390余套层高 3米户型面积 94 130 内部配套 298个车位 商业 酒店 写字楼 高级公寓的综合体使其拥有自己的配套设施 水云居 物业地址 武昌区中北路车家岭开发商 向发房地产建筑开发有限公司均价 4850元 开盘时间 2004 12 11建筑面积 38700 占地面积
11、7337 绿化率 37 7 容积率 5 70总户数 244套剩余套数 5套层高 3米户型面积 80 140 车位 50个 友谊国际 物业地址 武昌区友谊大道特1号开发商 武汉沙湖房地产均价 5600元 开盘时间 2006 12 9建筑面积 88224 占地面积 35396 绿化率 48 容积率 3总户数 725户剩余套数 440余套层高 3米户型面积 80 140 配套 车位410个 会所面积400平米 水岸星城 二期 物业地址 武昌区长江南岸沙湖 徐东二路2号 开发商 湖北福星惠誉置业有限公司均价 多层均价6500 高层均价5500 开盘时间 2006 11 18建筑面积 总 644647
12、占地面积 约36万方绿化率 40 容积率 1 78总户数 668户剩余套数 600余套层高 3米户型面积 高层95 210 内部配套 高级幼儿园 运动会所 儿童会所 室内游泳池 社区超市 低层区停车位配比为1 1 高层区配比为1 0 5 安顺月光广场 开发商 武汉市平安置业有限公司物业位置 武昌水果湖规模 28万平方米定位 高端产品企业背景 成立于1994年 是以地产开发为龙头的投资型公司 公司在物业管理 汽车销售 机械制造 高尔夫运动 矿资源开发 装饰工程 餐饮等领域进行多元化投资经营 历经多年发展 工地地产开发总量已达120万平方米 已开发项目 警卫营大厦 安顺花园 安顺星苑 幸福人家 一
13、期 五里汉城等项目未来动向 在2006 2008年度内 将陆续开工兴建38万平方米的幸福人家南苑以及位于武昌中北路安顺三期 项目 竞争条件是 同区域 同产品 同总价的在售楼盘 因此 我们的直接敌人 水岸星城 高层部分 梦湖水岸友谊国际安顺月光广场 平安置业新项目 间接分流 水云居 仅5套 君临天下 他们凭什么 水岸星城 高层部分 品牌价值高 规模大 65万方 华中第一名盘 整合推广十分到位 已在世人心中形成高尚住宅形象 社区内部配套完善而又奢华 梦湖水岸 临沙湖 8000 荷塘水景及670米湖岸线沿线风景 社区规模大 周边教育资源得天独厚 一期 二期已形成相当好的市场口碑 友谊国际 临友谊大道
14、 交通优势明显 周边配套齐全 规划中的地铁2号线 过江隧道途径此地 环保节能楼盘 分户计量集中供暖 24小时热水供应 安顺月光广场 开发商已开发多个项目 拥有强大的客户资源 警卫营大厦 安顺花园 安顺星苑 幸福人家 五里汉城等项目 规模大 28万方高档住宅 位于武昌水果湖 周边人文氛围十分优越 适合高档楼盘开发 那么 我们拿什么和他们比 跟他们 比地段比配套比建筑节能比开发商品牌好象都差那么一点 怎么办 因此 我们要看清自己 找准定位 项目定位篇 首先 看看我们是谁 新安 金沙豪庭4栋点式高层 其中A B两栋为地上15层 局部16层 C D两栋地上22层 利用地势高差设一个敞开式架空车库 总建
15、筑面积36746 其中地上总建面31018 车库总面积为4915 平战结合地下室为3271 地处内环线青鱼嘴车站附近 武重对面 背靠沙湖 周边配套齐全 未来还有轻轨四号线经过 2梯2户 2梯4户 户型面积过大 我们的产品怎么样 SWOT分析 S 优势 纯水岸住宅 中北路上唯一亲水新盘 占据中北路片区唯一临湖亲水黄金地段 轻轨四号线一期经过中北路 升值潜力 繁华路段 交通便利 政府机关 银行 超市 学校林立 升值潜力明显 客群 处于传统中心区 客群面宽 政府机关和银行人士购买力尤强 新现代主义建筑风格 空中花园构想的引入 社区配备齐全 网球场 游泳池 会所 商铺 送采暖 外墙外保温系统 2梯2户
16、或2梯4户的尊贵感 W 劣势 户型面积过大 总价高 销售抗性大 销售周期长 高层公摊大 可能会造成一定的市场抗性 项目不直接临街 造成一定意义上的不便 项目一期与二期之间的差异 可能会对二期品质提升造成一定阻力 周边楼盘多以沙湖观景作为卖点 宣传上的同质化 影响市场认知 建议项目在宣传上强调 项目占据中北路片区唯一临湖亲水黄金地段 突出选出细节的差异化 O 机会 李嘉诚说 地段 地段 还是地段 新安花园地处中北路 配套齐全 90平米限制政策下的大户型稀缺 目前沙湖片区在售楼盘多为高档楼盘 例如 水岸星城 价格比较高 市场缺少中偏高段产品 建筑设计上的创新及内在品质的充实 很容易让人们将一期产品与二期产品区分开来 T 威胁 竞争楼盘的围堵之势 竞争日趋激烈 新盘层出不穷 徐东片区 沙湖片区几个高档楼盘吸引了市场大部分的目光 给项目造成一定威胁 纯高端的市场接受度 本案一期项目就摆在隔壁 品质 档次一幕了然 二期走纯高端路线 市场接受度恐怕不高 未来竞争考量 本案非大品牌地产 从广告量投放上来看 不及君临天下 水岸星城等大盘 一期客户与二期客户群体上存在差异 一期为中低端客户群 而二期走高
