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1、旭东尚景项目产品定位投标报告 2012年9月 谨呈 旭东集团 国际化元素打造项目明天 汇报内容 区域认识 项目分析 项目定位 项目发展建议 项目打造建议 瑞竹霖服务 Part1 区域认识 城市发展趋势项目区域市场分析重点案例解析商业未来研判 昆明市的发展一直延续 同心圆 的发展形态 随着城市的不断扩大 城市问题日益突出 转变城市固有发展模式 寻找新的发展空间 成为了未来城市的发展重点 昆明市城市发展轨迹 城市发展将由 单核心圈层蔓延式 向 多中心组团式 模式转变 将为昆明区域性国际化中心城市定位奠定发展基础 城市总体规划 从 一湖四片 扩大到 一主五辅 一主两副三区多中心 城市规模和功能变化的
2、同时 空间布局更趋合理 区域发展功能特征更趋明显 昆明城市空间的拓展方向应以东南 东北两个方向为主 加快都市区由市核心 环滇池的一湖四片 和跨昆明 玉溪行政区等的五个辅城 滇池流域外30 60公里 发展格局 中心区新增190平方公里核心昆明 主城 呈贡新区 空港经济区 现代新昆明城市体系 城市规划区范围图主城区 昆明市行政区域划分 昆明市五大次区域划分 昆明市区域划分 昆明市区域划分 城市区域发展现状 把昆明建设成为中国西南地区重要的商贸旅游中心和西部大开发的带动性城市 东市区 昆明房地产开发最早的区域 但目前开发相对其他片区落后 且区域环境杂乱交通拥堵 市政配套滞后 非置业首选 北市区 北市
3、区是昆明的副中心 是行政办公区 居民区 服务区兼具的综合性功能区 南市区 城市拓展区 西市区 教育发展区 中心区 昆明商务 金融和文化中心 昆明发展问题与未来定位 昆明的产业发展依托过于分散 城市主导产业定位不明晰 作为国内外大都市发展秘诀的专业型服务经济成分发展严重不足 难以形成集聚经济效应 单中心的区域空间结构在一定程度上袭夺了全省其它城市的发展资源 扩大区域差异 区域经济一体化 城市经济向区域经济转型是世界区域发展的必然趋势 近几年昆明城市发展多以旅游城市 高尔夫城市 会展城市 总部经济城市等宣传自己 但这些都属于服务性范畴 而昆明的工业却受到冷落 大凡工业化基础不扎实的城市 其发展往往
4、缺乏后劲 产业基地工业园区全国性物流节点城市 昆明近几年土地成交面积 备注 居住和商业土地面积只计算纯商或纯住土地 昆明近几年土地容积率变化情况 备注 居住和商业土地面积只计算纯商或纯住土地 国家房地产政策调整动向 对一线城市的房地产仍执行严管政策 对一线城市土地供应量会进行适度调整 对一线城市政府土地价格政策不会调整 利用金融杠杆对一线城市房地产资金供应进行严管 对二三线城市房地产管理维持现状 在众多的市场走势中 2011年四季度到2012年一季度是最困难的时期 房价有进一步下调的空间 一线城市下降幅度更高一点 从成交量来看 下半年可能迅速上升 市场回暖有可能 从土地市场来看 现在大企业的投
5、资积极性不高 成交比较低迷 土地市场相对比较萧条 未来土地价格下调的空间是存在的 大企业通过调整 可能会带来新一轮发展机遇 而中等企业未来的发展 需走专业化或区域化的方向 小企业会逐步退出市场 可以是开发项目退出市场 也可以是被动退出 昆明房地产市场预判 城市发展趋势项目区域市场分析重点案例解析商业未来研判 北起南过境干道 南达滇池 东抵昆洛公路 西至滇池草海 总面积159平方千米 南市区整体概况 南市区范围 北起南过境干道 南达滇池 东抵昆洛公路 西至滇池草海 总面积159平方千米 南市区定位 南市区自然资源丰富 政府将南市区定位为旅游度假 体育休闲的新城 南市区发展 充分发挥城区的历史文化
6、与自然资源优势 同时大力发展与旅游观光 休闲度假和会展产业相配套 以商贸流通 房地产 金融业和信息产业为核心的现代服务业 南市区整体概况 昆明南市区北起南过境干道 南达滇池 东抵昆洛路 西至滇池草海 本报告中 根据南市区主要交通干线 房地产开发的规模和时间 将南市区分为以下四个板块 滇池板块 以滇池路为主 东滇池度假区 楼盘以住房为主 规模较小 开发的数量多 目前没有成熟的商业圈 度假别墅板块 滇池度假片区 项目以纯别墅为主 价格高 官南板块 西至徐家堆立交桥 东至昆明国际机场 项目规模较大 有商业和住宅 且商业逐渐成熟 东南板块 西至昆明机场 东至昆洛路 楼盘的规模最大 如世纪城 新亚洲体育
7、馆 周边有家乐福 沃尔玛等 并有大型商业区新螺丝湾商贸城 商业趋于成熟 南市区整体概况 区域划分 区域范围经济运行指标 南片区交通动线情况 南市区交通网主要由 六纵四横 组成 六纵 即 滇池路 前卫路 春城路 官南路 关雨路 昆洛路 四横 即 南过境干道 十里长街 广福路和环湖路 从南市区的人群职业状况来看 个体工商户 小商贩是该区的主力人群 分别占到区域总人口的22 17 主要是因为区域中大量的专业市场及商贸集散地而自然聚集形成 企事业单位人口总量占区域总人口26 主要是因为南市区大量的政府机关 事业单位住宅小区 主要集中于滇池路片区 而滇池度假区吸引了大量高端人群在本区域置业 但该内人群相
8、对于区域人口总量较少 仅占到区域人口的3 左右 区域范围经济运行指标 南片区人口情况 区域范围经济运行指标 南片区配套情况 19 南市区毗邻滇池 相对其他片区自然生态景观资源丰富 本区未来规划将以交通配套的建设改造 娱乐休闲和生态旅游的打造为主 1 3 该区域的开发量较大 且都为规模较大项目 楼盘规模整体上从北到南呈现出由小到大的规律 未来广福路 滇池路 日新路 五甲塘一带将成为发展重点 2 轻轨 BRT的规划将进一步推动南区的发展 并加强与其他区域的联系 增加客源 南市区也将持续成为昆明新盘供应区 南市区整体概况小结 南市区代表商圈 家居 汽配专业市场商圈 2020 5 24 南市区商业发展
9、现状 区域面积广 各大板块间融合度不佳 居住分散 商业各自为政 形成 多核 发展 大多数商业氛围较淡 5 商圈项目分布情况 滇池路与前兴路围合的圈层供应的项目多以体量较大综合体项目为主 主要项目包括 1 南亚风情第壹城2 中央金座3 奥宸财富广场4 润城5 西贡码头6 金都商集7 大商汇8 光辉城市9 大润发商业广场10 万达商业广场 本项目区域 滇池路 前兴路商业分布 滇池路以高端餐饮 休闲娱乐及生活配套为主要功能特征 入住 潜在 6 广福路 7 8 9 10 23 南市区滇池路 前兴路商业 主要项目基本情况 24 商业定位 滇池板块 写字楼发展与定位 现状 昆明高端住宅集中区省级办公单位几
10、乎集中在该板块随着南亚风情第壹城的开发 周边陆续推出综合类项目 逐步形成圈层效益内部与对外交通路网十分发达 三环 二环及环滇公路缩短空间距离 定位 以度假旅游资源带动高端物业发展大力发展中高端商业 提升板块商业价值以综合类项目发展为主 形成物业互补 滇池板块 写字楼分布 滇池板块写字楼主要分布在滇池路与广福路这两条路段上 这些项目都是以点状分布 但它们基本均为综合类项目推出市场 自身项目所带的商业物业辐射范围能有效把这些项目进行串联起来 有助于形成良好商务环境 滇池板块 写字楼市场分析土地篇 从2009年至2012年滇池板块成交的商务类土地均为纯办公类土地 2011年成交的商务类土地较之高于过
11、去两年总和 但这三年年均成交量不高 主要以小宗地块成交为主 成交位置主要在滇池路沿线 滇池板块 写字楼市场分析二级市场 滇池板块近年来对外销售的项目为南亚风情第壹城与红星国际这两个项目 两个销售率开盘当天以100 和80 的销售率 由此可以看出写字楼物业在滇池板块的需求性 不过这两个项目的共性主要是写字楼物业不是项目主打产品 项目整体定位高 整体产品品质较强 滇池板块 典型写字楼项目 此表为代表性写字楼项目 滇池板块 写字楼客群分析 滇池板块写字楼项目较少 且已入驻的项目也不多 入驻该板块的企业也相应减少 从而导致入驻企业类型占比分析数据比较接近 从现有入驻企业分析 滇池板块主要汇集了建筑 保
12、险和培训类企业 滇池板块 板块未来写字楼物业定性分析 滇池板块作为昆明高端物业聚集区域 商务产品在这一区域发展较缓慢 随着南市区的大力开发和南亚风情第壹城的推出 加速了该板块商务产品的发展 城市发展趋势项目区域市场分析重点案例解析商业未来研判 项目一 南亚风情第壹城 项目总体概况项目区位与交通分析研究项目规划设计研究项目功能配套研究项目商业情况介绍项目写字楼情况介绍项目住宅情况介绍项目销售及招商情况 南亚风情第壹城总体概况 项目位置 滇池路中段 市中级人民法院旁 开发商 昆明南亚风情房地产开发有限公司开盘时间 2009年12月6日 2010年4月25日 2011年5月15日占地面积 282 4
13、5亩总建筑面积 97 8万平米其中 住宅 24 6万 商业 35万 商务办公 13 9万 商务酒店 5万 SOHO公寓 4 3万 容积率 4 56绿化率 22 9 物业类型 公寓 写字楼 商业 住宅住宅总户数 3740套面积区间 70 190 开盘价格情况 住宅 均价7600元 商务办公 12000元 商业 60000元 入住时间 2011年6月 二层地下空间 27 6万平米 含3 8万平方米地下商场和4675个停车位 15个车位出入口 总投资 68亿 总产出200亿元左右 南亚风情 第壹城定位为复合的商业体系 商务体系 住宅体系组成的大型国际化城市综合体 是以 一站式购物 一站式休闲 一站式
14、娱乐 一站式商务 规划建设省级中央商业特区 是集高端商业 商务 住宅和水岸环境于一体的商业区 南亚风情第壹城区位与交通分析 位于滇池路中段 地处南市区中心地带 处在省级核心政务圈 项目3km范围内至少分布152万人 9条公交线路 5号轻轨 南亚风情第壹城规划设计分析 住宅规划设计 规划设计了17栋住宅 星光苑6栋 14 28层 星河苑7栋28 30层 星辰苑4栋29 30层 主要户型面积情况 1室2厅建筑面积 58 78 2室2厅建筑面积 74 110 3室2厅建筑面积 100 132 顶楼跃层 天幕别墅 以4室或5室为主 主要建筑面积在160 220平方 商业规划设计 规划设计了一个SHOP
15、MALL 三大商业广西行 六大主题街区 景观规划设计 地面绿化为点 线 面结合方式 形成由中央广场 掌门地带 滨河公园 社区园林等大面积块状绿地为主导 营造丰富的 有层次的绿化景观空间 打造绿色建筑群 形成特色商业风情轴线 人文风情轴线 生态观光景观轴线 市政基础设施规划设计 设置给排水 燃气 供电系统 采用双回路供电 规划了7个泵房 7个化粪池 8个污水排出口 10个10千伏变电所 4个柴油发电机房 4个10千伏开关站 8个车库排风口和1个垃圾收集站 南亚风情第壹城规划设计分析 外部交通规划 项目规划了12个交通到达口 内部交通规划 内部路又分为车行 混行和步行三类道路 主要道路上预留港湾式
16、停靠公交站 项目出入口规划图 停车场规划设计 27 6万平米的两层地下空间 整体开挖 分片实施 布局3 8万平米的地下商场和4675个停车位 可能成为昆明最大地下停车场 设置有15个车库出入口 形成畅通的地下交通网 并预留了城市轨道交通的接口 停车场规划设计图 南亚风情第壹城项目功能配套定位分析 商务酒店 SOHO公寓 购物 休闲娱乐 商务办公 5A甲级写字楼 南亚第壹国际A座 B座 C座 星河PUB街 星河左岸 七彩云南豪廷大酒店 四百间客房 1万 的大型会议中心 19个会议厅 2 4万 的南亚风情园 包括怡心园宴会厅 SPA 一代天娇夜总会 棋牌 商务 商业 家居多功能百变空间 中央商业广场 南亚第壹Mall 主力百货 生活管 数码广场 掌门地带 整体规划布局项目内的商业 商务 将购物 餐饮 娱乐 休闲 旅游 社交 商务等功能集于一体 为消费者提供一站式服务 南亚风情第壹城功能配套占比分析 南亚风情第壹城规划设计了住宅 商业 商务办公 商务酒店 写字楼和其他景观功能 在各功能占比中 商业占比达到了35 8 居第一位 其次是住宅占比达到了25 2 居第三位的是商务功能 占比为23 7
