《《精编》房地产信托兑付风险研究》由会员分享，可在线阅读，更多相关《《精编》房地产信托兑付风险研究（32页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 兑付不易违约更难 房地产信托兑付风险研究 2 2 观点摘要 2012年集合类房地产信托本息共到期2037亿 占房地产行业销售收入的3 7 如果考虑1000余亿的单一类地产信托 共到期3062亿 占比亦仅5 5 考虑开发商面临更高资金成本 16 左右 2012年本息合计到期规模3440亿 占房地产销售收入的6 2 不可能出现行业性违约 抵押率仅40 50 如果项目可能出现违约 信托公司和开发商可以通过展期 借新还旧 股权转让等方式解决 真正出现违约的概率非常小 信托公司的风险管控 股东背景和融资能力决定其抗风险的能力 中融信托略占劣势 2012年信贷紧缩背景下 基础产业和工商企业信托仍在快速增
2、长 信托规模有望继续提升 二季度兑付担忧消除后信托股价将实现估值修复 注 信托行业数据基本为不完全统计 报告中数据来源主要为中国信托业协会 用益信托和财汇数据 各数据库间数据存在不一致情况 敬请谅解 3 3 主要内容 1 行业篇 3400亿本息到期规模占房地产销售收入6 风险可控2 公司篇 股东背景和风控决定抗风险能力3 信托行业投资建议 短期仍然承压 中期估值修复 4 4 信托基本概念 1 信托按资金投向分为 基础产业信托 房地产信托 证券投资信托 工商企业信托和其他类别信托 2 信托按资金来源分为 集合类信托 是指由信托公司担任受托人 接受多个委托人的委托 集中管理 运用和处分信托资金的行
3、为 单个集合类信托的自然人人数不得超过50人且通常单个自然人投资金额不得小于100万元 但单笔委托金额在300万元以上的自然人投资者和合格的机构投资者数量不受限制 单一类信托 是指由信托公司担任受托人 接受单个委托人的委托 单独管理 运用和处分资金信托的行为 银信合作产品是单一类信托重要形式之一 3 信托按资金运用方式分为 融资类信托 是指信托资金运用以提供融资为主的信托项目 之前房地产类信托和银信合作信托中有很大比例是融资类信托 投资类信托 是指信托资金运用以对外投资为主的信托项目 分为证券类和非证券类 事务管理类信托 是指信托公司担任受托人和账户管理人 按照信托文件的约定和委托人的指令 执
4、行和履行事务管理职责的信托项目 5 5 1 1房地产信托 从 香饽饽 到 众矢之的 2010年以来 信托规模 尤其是房地产信托规模大幅增长 截止2011年12月31日 房地产信托余额6882亿元 是2010年初的3倍 房地产信托集中到期带来的兑付压力引起市场担忧 2010年和2011年发行的房地产信托大部分将在2012 2013年到期 资料来源 信托业协会 申万研究 2011年末房地产信托余额近7000亿 占信托行业资产规模达15 左右 6 6 1 1房地产信托绝对占比并不高 从存量来看 截至2011年末 房地产信托存量规模为6882亿元 占存量资金信托的14 8 低于基础产业信托和工商企业信
5、托 从新增来看 2010年和2011年房地产信托共计发行6568亿元 占当期累计新增资金信托的12 5 亦低于工商企业信托和基础产业信托 房地产信托存量规模占比15 20111231 房地产信托累计新增占比13 2010 2011 资料来源 信托业协会 申万研究 7 7 1 1高收益 2010年集合类房地产信托占比最高达50 以上 2010年以来 房地产集合信托呈现爆发式增长 发行规模由2009年平均的36亿 月增加至2010 2011平均的193亿 月 单月房地产集合信托发行规模占总集合信托的比例最高达58 虽然房地产信托在资金中占比不高 但由于集合托的迅速增长 市场开始对房地产信托广泛关注
6、 2010年1季度集合信托中房地产占比为20 随后基本都在30 以上 领先于其他品种 房地产信托预期收益率具有极大吸引力 2009年以来 房地产信托品的预期收益率呈不断上升趋势 且始终高于其他信托产品 平均预期年收益率由2009年初的7 提高至目前的10 以上 资料来源 信托业协会 用益信托 申万研究 房地产信托预期收益率高于其他信托产品 月度房地产集合信托成立规模呈爆发式增长 2009 2011 8 8 1 1房地产集合信托规模迅速增长 2010年一季度集合类房地产信托新增仅152亿 随后快速增加 最高为2011年二季度 新增917亿元 2011年三季度环比回落22 但仍达715亿元 至20
7、11年四季度才大幅减少 新增290亿元 环比减少60 集合类房地产信托规模迅速增长 占比远超单一类 2011年四季度大幅回落 2010 2011 资料来源 信托业协会 申万研究 9 9 1 22010年底以来房地产信托风险逐渐被认识 资料来源 银监会 申万研究 2009年12月开始 房地产调控政策连续出台 随着房价的进一步上扬 调控政策由形式逐渐转向实质并愈加严厉 随着政策的加剧和持续 调控效果逐渐显现 截至目前对市场产生实质性重大影响的政策包括 限购令 首付上调 提高开发贷审批条件 利率上调 房产税 开发商流动性趋紧 且未来预期并不乐观 2010年底开始 银监会陆续出台文件 警示房地产信托业
8、务风险 并限制房地产信托项目的发行 2010年底开始 银监会陆续出台文件 关注房地产信托业务风险 10 10 1 3兑付风险集中在2012年和2013年 资料来源 用益信托 申万研究 信托产品的 命门 是到期兑付时间刚性 即必须准时兑付 因此房地信托面临的最大风险不是房价下跌 而销量下降会直接影响资金流动性 进而影响准时兑付 季度新增单一类房地产信托规模较为稳定 增长主要来自集合类房地产信托 单一类房地产信托的刚性兑付要求不高 信托公司承担风险较小 因此我们的研究将侧重于集合类房地产信托 在房地产行业整体销售受阻的市场背景下 通过销售回款方式偿付投资人本息的常规兑付方案困难加大 从目前情况看
9、信托融资方临近到期出现兑付风险的案例呈增多趋势 但是由于发行时已采取了较为严格的风险控制措施 抵押率通常在40 50 资产的价值仍能够完全覆盖投资人的本息 房地产集合信托平均期限为1 91年 11 11 1 3 1房地产信托期限长期化 分散化 资料来源 财汇数据 申万研究 集合类房地产信托项目期限较为分散 3年及以上的占到20 30 本金支付有一部分延期至2013年以后 可缓解集中兑付压力 根据财汇数据的不完全统计 近两年房地产信托的期限呈现长期化和分散化趋势 2010年和2011年的1年及1 5年的规模占比30 左右 2年的在40 左右 2 5年及以上的占比达20 30 信托项目期限的分散化
10、可有效分散兑付时间 缓解兑付压力 房地产集合信托的期限近两年呈现长期化 分散化趋势 12 12 1 3 22Q2012至3Q2013到期节奏较为平均 资料来源 用益信托 申万研究 2Q2012 3Q2013 季度平均到期500 600亿 用益信托统计 2010年和2011年新增集合房地产信托1993和2664亿元 收益率10 左右 其中 1年 1 5年 2年分别占比10 20 和40 据此计算 2012年和2013年本金分别到期1609和1866亿 本息合计分别到期2037亿和2209亿信托期限的分散使得季度到期规模较为平均 除2012年一季度 2013年二季度2013年四季度外 2012年和
11、2013年各季度到期规模维持在500 600亿 房地产集合信托2012年二季度至2013年三季度成为兑付高峰 信托期限的分散使得到期规模较为平均 13 13 1 3 3集合到期规模占销售收入3 7 2012年集合类房地产信托项目到期规模为2000亿左右 占房地产行业销售收入的3 7 整体风险可控 2012年一季度到期的地产集合信托419亿 为未来七个季度最少 因此到期规模占房地产销售收入的比例为全年较低 随着接下到期规模的增加 兑付风险上升 2012年到期的集合类地产信托规模占全年房地产行业销售收入的3 7 整体风险可控 资料来源 申万研究 14 14 1 3 4总体到期规模占销售收入5 5
12、风险可控 考虑单一类房地产信托 2012年本息合计到期规模占全年房地产销售收入的比例为5 5 即使考虑每年一千亿左右的单一类房地产信托 2012年和2013年本金分别到期2433和2747亿 本息合计分别到期3062亿和3226亿 除2Q2013和4Q2013外 2012年和2013年各季度到期规模维持在800亿左右 2012年到期的房地产信托 单一 集合 规模占全年房地产行业销售收入的5 5 信托期限的分散使得到期规模较为平均 15 15 1 3 5开发商面临更高资金成本 到期占销售收入6 2 考虑开发商面临更高资金成本 16 左右 利息支出更多 2012年本息合计到期规模3440亿 占全年
13、房地产销售收入的比例为6 2 2012年和2013年本金分别到期2433和2747亿 本息合计分别到期3440亿和3513亿 除2Q2013和4Q2013外 2012年和2013年各季度到期规模维持在900亿左右 2012年到期的房地产信托 开发商成本 规模占全年房地产行业销售收入的6 2 开发商面临更高资金成本和利息支出 16 16 1 4兑付风险及解决方法 资料来源 申万研究 虽然2013年到期房地产信托项目规模与2012年基本持平 但风险远低于2012年 因为2010年下半年开始的银监会严格监控 更低的抵押率和更优质的开发商 信托公司在项目选择上 更倾向融资能力较强的大型开发商 兑付风险
14、主要集中在小型开发商 单体项目上 总体风险可控 即使出现兑付风险 也可以采用借新还旧 股权转让等方式缓解流动性问题 实际发生违约的可能性非常小 但房地产信托集中兑付可能迫使开发商低价促销 加速房价回落 房地产信托兑付风险及解决办法 17 17 1 4 1兑付风险分析 开发商资质一 二级占比70 以上 资料来源 用益信托 申万研究 融资方为三级及以下资质开发商的信托项目规模2011年三季度占比17 5 较2011年上半年的29 6 下降12个百分点 一般来说 资质较高的大型房地产开发商融资能力也较强 出现现金流风险的可能性较小 小型开发商 单体项目则风险较大随着地产调控的深入 信托公司在合作开发
15、商的资质选择上更为谨慎 一 二级资质及保障房的开发商占比超过70 18 18 1 4 2兑付风险分析 股权投资类减少 资料来源 用益信托 申万研究 与2010年和2011年上半年相比 三季度股权投资类房地产信托产品大幅减少 其一 监管层三季度开始对信托公司发行的房地产信托逐个审批 不能满足 四三二 标准的产品将较难通过审核 其二 股权投资类 如若开发商无法付款 而该公司的土地 项目被用作其他类型融资的抵押 比如银行贷款 则银行将对该抵押物具有第一索赔权 对于信托公司进行追偿将有较大影响 随着房地产市场风险堆积 中小型开发商流动性日益趋近的情况下 信托公司也有意识的减少了这种资金使用方式 201
16、1年三季度开始 股权投资型的房地产信托占比大幅下降 19 19 1 4 3兑付风险分析 资金投向分散化 资料来源 用益信托 申万研究 2011年房地产信托资源的投资较分散 虽然投向商品住宅类仍较多 但相较与2010年已大幅减少 这反映信托公司在也在有意识的分散风险 尤其是考虑到目前商业物业渐受热捧 信托公司也逐渐增大了该类项目的投资比重 如华润信托发行了专门投资于商业物业的地产基金 房地产信托资金投向更为分散 2011年三季度商品住宅仅占37 20 20 主要内容 1 行业篇 3400亿到期规模占房地产销售收入6 风险可控2 公司篇 股东背景和风控决定抗风险能力3 信托行业投资建议 短期仍然承压 中期估值修复 21 21 2 1信托公司运营模式决定风险大小 用益2010年55家信托公司综合实力排行榜 资料来源 用益信托 申万研究 信托公司运营模式 中信信托 强大的集团背景 出类拔萃的政策预判和执行力 产品创新能力 风险管理能力平安信托 金融平台协同 高效的后援平台 专业化的投资和销售团队 出色的产品设计和创新能力中融信托 有效激励 产品创新能力信托公司房地产信托风险分析房地产信托业务集
