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1、后勤管理基础知识 我国现行的土地制度 住房制度 房屋登记制度及物业管理制度黄学军2012 4 xuejunhuang 中国房地产估价师与房地产经纪人学会 武汉理工大学黄学军 一 土地制度 1 土地所有制实行土地的社会主义公有制 即全民所有制和劳动群众集体所有制 全民所有 即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使 集体所有 农民集体的范围有下列3种 村农民集体 村集体经济组织或者村民委员会 村内两个以上农村集体经济组织的农民集体 村内各该农村集体经济组织或者村民小组 乡 镇 农民集体 乡 镇 农村集体组织 中国房地产估价师与房地产经纪人学会 武汉理工大学黄学军 一 土地制度 2 土地管理的基本
2、制度 4个制度 一 国家实行土地登记制度 国有土地核发 国有土地使用证 农民集体所有土地核发 集体土地所有证 使用集体土地核发 集体土地使用证 土地他项权利核发土地他项权利证明书 中国房地产估价师与房地产经纪人学会 武汉理工大学黄学军 一 土地制度 二 国家实行土地有偿有限期使用制度除了国家核准的划拨土地以外 凡新增土地和原使用的土地改变用途或使用条件 进行市场交易等 均实行有偿有限期使用 三 国家实行土地用途管制制度根据土地利用总体规划 将土地用途分为农用地 建设用地和未利用土地 四 国家实行耕地保护制度 中国房地产估价师与房地产经纪人学会 武汉理工大学黄学军 一 土地制度 3 征收集体土地
3、的政策规定征收土地批准权限 征收土地实行两级审批制度 即国务院和省级人民政府 基本农田 基本农田以外的耕地超过35公顷的 其他土地超过70公顷的 由国务院审批 其他用地由省级人民政府审批 并报国务院备案 中国房地产估价师与房地产经纪人学会 武汉理工大学黄学军 一 土地制度 对被征地单位和农民进行安置 补偿和补助征地由用地单位支付土地补偿费 安置补助费 地上附着物和青苗补偿费 建设单位申请征地不得化整为零临时用地必须办理报批手续临时使用土地的期限 最多不得超过两年临时用地超过批准的时间 可再提出申请 中国房地产估价师与房地产经纪人学会 武汉理工大学黄学军 一 土地制度 4 集体所有建设用地只有三
4、种情况可以使用集体所有的建设用地 兴办乡镇企业使用本集体经济组织农民集体所有的土地 农村村民建住宅使用本集体所有的土地 乡 镇 村公共设施和公益事业建设使用农民集体所有的土地 小产权房 公墓等 中国房地产估价师与房地产经纪人学会 武汉理工大学黄学军 一 土地制度 使用集体所有建设用地应当符合 乡 镇 土地利用总体规划 土地利用年度计划 村庄 集镇规划 依法办理建设用地审批手续 涉及占用农用地的 还必须办理农用地转用审批 中国房地产估价师与房地产经纪人学会 武汉理工大学黄学军 一 土地制度 5 国有土地使用权出让 土地使用权出让 是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者 由土地使用者
5、向国家支付土地使用权出让金的行为 土地使用权出让金是指通过有偿有限期出让方式取得土地使用权的受让者 按照合同规定的期限 一次或分次提前支付的整个使用期间的地租 中国房地产估价师与房地产经纪人学会 武汉理工大学黄学军 一 土地制度 国有土地使用权出让的特征 土地使用权出让由国家垄断 任何单位和个人不得出让土地使用权 没有所有权 只有使用权 在使用土地期限内对土地拥有使用 占有 收益 处分权 土地使用权可以进行转让 出租 抵押等经营活动 只有支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书 集体土地不经征收 成为国有土地 不得出让 是国家以土地所有者的身份与土地使用者之间关于权利义务的经济关系
6、具有平等 自愿 有偿 有限期的特点 中国房地产估价师与房地产经纪人学会 武汉理工大学黄学军 一 土地制度 国有土地使用权出让方式工业 商业 旅游 娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的 应当以招标 拍卖或者挂牌方式出让 各类用途的国有土地使用权出让最高年限 居住用地70年 工业用地50年 教育 科技 文化卫生 体育用地50年 商业 旅游 娱乐用地40年 综合或其他用地50年 中国房地产估价师与房地产经纪人学会 武汉理工大学黄学军 一 土地制度 6 土地使用权划拨划拨土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置 补偿费用和无偿取得两种形式 划拨土地没有使用期限的限制 未经许可不得进
7、行转让 出租 抵押等经营活动 在城市范围内的土地和城市范围以外的国有土地 除出让土地以外的土地 均按划拨土地进行管理 中国房地产估价师与房地产经纪人学会 武汉理工大学黄学军 一 土地制度 划拨土地使用权的范围 下列建设用地可由有批准权的人民政府依法批准 划拨土地使用权 国家机关用地和军事用地 城市基础设施和公益事业用地 国家重点扶持的能源 交通 水利等项目用地 法律 行政法规规定的其他用地 划拨土地使用权可以转让 出租及抵押 中国房地产估价师与房地产经纪人学会 武汉理工大学黄学军 一 土地制度 7 土地使用权收回 1 土地使用权期间届满收回 住宅建设用地使用权期间届满的 自动续期 非住宅建设用
8、地使用权期间届满 土地使用者需要继续使用土地的 应当至迟于届满前一年申请续期 经批准准予续期的 应当重新签订土地使用权出让合同 依照规定支付土地使用权出让金 中国房地产估价师与房地产经纪人学会 武汉理工大学黄学军 一 土地制度 2 提前收回国有土地使用权 城市房屋征收 3 因土地使用者不履行土地使用权出让合同收回 两种情况 一是土地使用者未如期支付地价款 二是土地使用者未按合同约定的期限和条件开发和利用土地 4 司法机关决定收回土地使用权 中国房地产估价师与房地产经纪人学会 武汉理工大学黄学军 二 住房制度 1 我国住房制度 包括城镇住房制度和农村住房制度农村住房制度 自建 自住 住房私有城镇
9、住房制度改革 三个阶段 80 91试点探索92 02全面推进出售公房 租金改革 住房公积金 货币化分配03以来深化改革住房保障制度 中国房地产估价师与房地产经纪人学会 武汉理工大学黄学军 二 住房制度 2 现行城镇住房政策住房供应政策 商品住房 包括双限房 保障性住房 廉租住房 经济适用房政策性住房 棚改安置住房 限价商品房公共租赁住房 单位建设住房住房分配政策 住房公积金 住房补贴 中国房地产估价师与房地产经纪人学会 武汉理工大学黄学军 三 房屋登记制度 1 综述 房屋登记 是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为 房屋登记机构 是指直辖市 市 县人民政
10、府建设 房地产 主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构 房屋登记 由房屋所在地的房屋登记机构办理 属地管理原则 中国房地产估价师与房地产经纪人学会 武汉理工大学黄学军 三 房屋登记制度 2 登记程序 一般依照下列程序进行 一 申请 二 受理 三 审核 四 记载于登记簿 五 发证 房屋登记机构认为必要时 可以就登记事项进行公告 中国房地产估价师与房地产经纪人学会 武汉理工大学黄学军 三 房屋登记制度 3 权属证书 房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载 缮写并向权利人发放房屋权属证书 房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明 包括 房屋所有权证 房屋他项权证 等 登记房屋为共有房屋的 应当在房屋
11、所有权证上注明 共有 字样 预告登记 在建工程抵押权登记以及法律 法规规定的其他事项 发放登记证明 房屋权属证书 登记证明与房屋登记簿记载不一致的 除有证据证明房屋登记簿确有错误外 以房屋登记簿为准 中国房地产估价师与房地产经纪人学会 武汉理工大学黄学军 三 房屋登记制度 4 初始登记 因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的 应当提交下列材料 一 登记申请书 二 申请人身份证明 三 建设用地使用权证明 四 建设工程符合规划的证明 五 房屋已竣工的证明 六 房屋测绘报告 七 其他必要材料 房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时 应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所 公用设施和物业服务用
12、房等房屋一并申请登记 由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载 不颁发房屋权属证书 中国房地产估价师与房地产经纪人学会 武汉理工大学黄学军 三 房屋登记制度 5 转移登记 发生下列情形之一的 当事人应当申请房屋所有权转移登记 一 买卖 二 互换 三 赠与 四 继承 受遗赠 五 房屋分割 合并 导致所有权发生转移的 六 以房屋出资入股 七 法人或者其他组织分立 合并 导致房屋所有权发生转移的 八 法律 法规规定的其他情形 中国房地产估价师与房地产经纪人学会 武汉理工大学黄学军 三 房屋登记制度 6 预告登记 有下列情形之一的 可以申请预告登记 一 预购商品房 二 以预购商品房设定抵押 三 房屋所有权
13、转让 抵押 四 法律 法规规定的其他情形 预告登记后 未经预告登记的权利人书面同意 处分该房屋申请登记的 房屋登记机构应当不予办理 中国房地产估价师与房地产经纪人学会 武汉理工大学黄学军 三 房屋登记制度 7 房改售房权属登记建设部对房改售房权属登记发证作了以下规定 1 以成本价购买的住房 产权归个人所有 经登记核实后 发给 房屋所有权证 产别为 私产 注记 房改出售的成本价房 总价款 元 2 以标准价购买住房 拥有部分产权 经登记核实后 也发给 房屋所有权证 产别为 私产 部分产权 注记 房改出售的标准价房 总价款 元 售房单位 产权比例为 个人 单位 以成本价或标准价购买的住房 产权来源为
14、 房改售房 中国房地产估价师与房地产经纪人学会 武汉理工大学黄学军 三 房屋登记制度 集资建房 合作建房 单位补贴房 解困房等 原则上应以建房时所订立的协议 或合同 中所规定的产权划分条款为准 产权划分条款订立不明确的 应由当事人再行协商 补签协议予以明确 按补签协议划分产权 各类建房协议 或合同 凡涉及产权划分的 都应明确规定房屋建成后的产权分配 中国房地产估价师与房地产经纪人学会 武汉理工大学黄学军 三 房屋登记制度 8 不予登记 房屋登记机构应当不予登记 一 未依法取得规划许可 施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的 中国房地产估价师与房地产经纪人学会 武汉理工大学黄
15、学军 四 物业管理 1 概念 物业管理 是指业主通过选聘物业服务企业 由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定 对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修 养护 管理 维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动 社会化 专业化 市场化是物业管理的三个基本特性 中国房地产估价师与房地产经纪人学会 武汉理工大学黄学军 四 物业管理 2 主体业主 房屋的所有权人为业主 业主大会 物业管理区域内全体业主组成业主大会 业主委员会 业主委员会由业主大会选举产生 业主委员会是业主大会的执行机构 业主委员会委员应当由热心公益事业 责任心强 具有一定组织能力的业主担任 一般由五至十一名的单数业主组成 业主委员会
16、主任 副主任在业主委员会成员中推选产生 中国房地产估价师与房地产经纪人学会 武汉理工大学黄学军 四 物业管理 物业服务企业 物业管理企业是依法定程序设立 从事物业管理服务活动 独立核算 自主经营 自负盈亏的具有独立的企业法人地位的经济组织 独立的法人资格 资质管理制度 物业管理企业资质等级分为一级 二级 三级从事物业管理的人员应当按照国家有关规定 取得职业资格证书 中国房地产估价师与房地产经纪人学会 武汉理工大学黄学军 四 物业管理 3 选聘 物业管理的委托方有房地产开发企业 公房出售单位和业主大会三类主体 前期物业管理 在业主 业主大会选聘物业服务企业之前 建设单位选聘物业服务企业 签订书面的前期物业服务合同 业主委员会成立后 业主大会选聘的物业服务企业业主委员会与物业服务企业订立书面的物业服务合同 中国房地产估价师与房地产经纪人学会 武汉理工大学黄学军 四 物业管理 4 合同 物业服务合同应当对物业管理事项 服务质量 服务费用 双方的权利义务 专项维修资金的管理与使用 物业管理用房 合同期限 违约责任等内容进行约定 中国房地产估价师与房地产经纪人学会 武汉理工大学黄学军 四 物业管
