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1、2013年房地产市场总结 2014 01 2 1 2013年中国房地产市场动向 中央着力深化改革 调控以稳为主 不同城市政策分化 2013年 2013 3 2013 3 2013 5 要求扩大个人住房房产税改革试点范围 2013 9 国土资源部要求 在稳定土地供应的同时 平抑地价信号 供求紧张的城市务必做到年内不再出 地王 2013 8 浙江温州市出台 农村产权交易管理暂行办法 北京 上海 重庆 济南 大连 合肥等城市均按时发布了楼市调控地方版细则 目前全国已有40个城市完成住房信息联网 习近平总书记强调 加快推进住房保障和供应体系建设 构建以政府为主提供基本保障 以市场为主满足多层次需求的住
2、房供应体系 2013 10 2013 2 国务院常务会议出台楼市调控 新国五条 2013 1 今年新增建设用地指标原则上不低于去年 2013 10 北京发布 京七条 首次提出自住改善型商品住房概念 2013 11 013年11月底 上海 广州 武汉 厦门 沈阳 长沙 南京等城市相继推出新一轮调控政策 主要内容均为收紧限购政策及加大土地供应 3 调控政策差别化 未来会更加趋于市场化 从本轮周期来看 一二线城市房价仍继续领涨 但政府并没有像过往那样出台全国性的政策全面打压房地产市场 相反是各个城市根据具体情况出台相应的调控政策 我们认为在调控长效机制的导向下 未来区域调控政策差别化将常态化 4 5
3、 1 2013年中国房地产市场动向 2013过去了 今年中国楼市经历了重重波折 在楼市限购松绑 金融政策调整等传闻不断情况下 中央各部委一次次强调调控不放松 坚决不让房价反弹 为了遏制异地炒房 出现以下政策 每个政策都将深深影响到未来 事件一 国五条及细则出台 楼市调控效应减弱事件二 十八届三中全会召开 强调市场化利楼市事件三 一线城市领涨全国 长效机制亟待建立事件四 中央城镇化会议召开 明确六大主要任务事件五 地王现象成为热点 楼市调控压力凸显事件六 温州楼市持续降温 市场价值理性回归事件七 二手房征20 个税 催生三月末班车效应事件八 房企海外扩张加速 国际视野继续拓宽事件九 土地增值税引
4、争议 税费改革有望加强事件十 两部委发紧急通知 小产权房转正无望 6 7 8 9 10 全国商品房成交面积结构情况 11 从客户来看 12年至今的回暖投资客占比基本不超过15 12 从年龄段来看 购房客户年轻化 65 客户年龄低于35岁 13 业绩靓丽 上市房地产开发商超额完成任务的数量不少 14 房地产开发商运营稳健 标杆房企拿地稳健 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 全国楼市市场展望 宏观环境 经济合理增长 货币政策保持稳健 调控政策日趋分化 1 宏观经济 坚持稳中求进总基调 注重改革创新与结构优化 保持经济合理增长 2 货币环境 保持稳健 信贷平稳以维持经济增长
5、 3 房地产调控 一刀切调控不复存在 长效机制建立2 市场展望 整体继续向好但增速放慢 上半年增速较高下半年趋缓需求 销售面积继续增长但增进放慢 上半年增速较高下半年趋缓供应 土地成交推动新开工继续增长 但多数城市潜在供应充足 销售增长趋缓 货币政策稳健背景下 全国新开工和投资增速放缓价格 供应加大促热点城市市不应求矛盾缓和 信货投放趋稳缓解房价上行势头 25 2013年福州市房地产市场分析 宏观调控整体趋稳 福州楼市整体呈量价齐升态势 福州楼市重大事件 26 市区土地放量增加 然商住放量不足致需求外溢 闽侯成为主角 迎来土地的 侯时代 2012年福州土出总成交额仅有65 41亿元 相较201
6、1年的224 45亿元 大幅下滑71 2012年整体土地财政严重缩水 进入2013年 政府明显加快土地供应 全年供应54幅地块 其中上半年供应13幅 下半年供应量达41幅 全年共出让34幅用地 其中商住用地共出让9幅 仅占26 左右 成交总规模仅173 6万方 相较2012年的100万方有所回升 但仍处低位 2013年福州市区土地供应量开始大幅增加 福州市区成交总建达391 4万 环比上涨125 闽侯楼市火热 土地放量亦保持高位 较去年减少57万 为425 6万 使今年福州土地平均成交楼面价创历史新高 达5830元 闽侯2013年多幅地块高溢价成交 促土地楼面价达2610元 创历史新高 27
7、福州土地成交具体情况 28 福州土地成交具体情况 29 福州土地成交具体情况 30 福州土地成交具体情况 31 福州土地成交具体情况 32 福州土地成交具体情况 33 3 2013年福州市房地产市场分析 福州市区商品房市场 2013年价格涨幅较大 成交情况与2012年不相上下 但供应量较前年增加较多 34 3 2013年福州市房地产市场分析 房价走势 364 9万 236 4万 2013福州市区商品房销售量为364 9万 较去年上涨6 其中除办公物业销量下跌外 其余各物业均呈上涨态势 共同促进市区商品房销量上行 闽侯区域销量为236 4万 较去年上涨36 16847元 9576元 2013年福
8、州市区商品房成交均价为16847元 较去年上涨16 除别墅物业微跌1 其余各物业表现为不同程度上涨 亦一定程度拉升商品房市场价格 创历史新高 闽侯全年价格为9576元 环比上涨12 除办公物业下跌8 外 其余各物业价格均呈上涨态势 35 3 2013年福州市房地产市场分析 商品房供销面积量情况 1 2 1 1 2013年市区全年新批普通商品住宅302 1万 较去年上涨50 销售量为260 6万 上涨8 供需比为1 2 市场火热 供应量大增 促整体呈现供略大于求态势 闽侯全年新批普通商品住宅213 7万 较去年上涨75 销售量为196 6万 上涨39 供需比为1 1 随着市区产品单价高企 刚需购
9、房主力转向位于市区外围的闽侯区域 带动区域热度不断提升 促本年度闽侯区域供需攀高 16089元 8901元 2013年市区全年普通商品住宅成交均价16089元 上涨16 13年第一季的涨价潮带动价格一路上行 6月时突破1 75万元 达到年内均价高峰 进入7月份后 价格开始高位震荡 然全年整体价格依然表现涨势明显 闽侯全年普通商品住宅成交均价8901元 上涨15 全年月均价稳步攀升 区域热度推动价格上行 36 3 2013年福州市房地产市场分析 商品房供销售面积段情况 59 71 2013年 市区普通商品住宅供应产品改善型为主 其中90 144 的首改型产品合计供应占比达59 其次144 180
10、 的再改型产品占比为16 闽侯供应则以70 90 90 120 首置首改型产品为主 其供应占比为71 其次为120 144 产品 占比为14 54 68 2013年 市区普通商品住宅去化产品结构中 以90 120 120 144 首改型产品最为畅销 合计占比为54 其次144 180 再改型产品占比为19 闽侯成交产品以70 90 90 120 产品为主 共占区域销量68 为区域市场主流产品 整体来看 首置 首改型产品为目前福州市场主流产品 37 3 2013年福州市房地产市场分析 成交面积及总价情况 121 93 2013年 市区全年套均面积为121 其中8月份在世欧王庄 仁文大儒世家 江语
11、城 融侨锦江悦府等项目集中备案影响下 全市住宅成交套均面积为全年最大值 达134 闽侯在售项目以首置及投资型产品为主 全年套均面积为93 基本与去年相符 195万 套 82万 套 2013年 随着市区价格的不断上涨 套均总价亦随之上升 全年套均总价为195万 套 环比去年160万 套上涨22 闽侯在套均面积维持稳定的基础上 区域销量上涨 价格上扬 产品总价随之攀升 2013年全年套均总价为82万元 套 环比去年71万元 套上涨15 38 3 2013年福州市房地产市场分析 开盘当天成交情况 48 市区全年开盘当天成交率月均值为48 除7月受新榕金城首次开盘低价入市影响 月均销售率攀升至74 前
12、三季度月均去化在多在3 5成 四季度外围板块项目入市 补充中高端产品库存 促月均成交率攀升至5 6成 73 闽侯全年开盘当天成交率月均值为73 区域推出产品符合刚需客户需求 单总价亦相对较低 全年楼市表现火热 从分月来看 平均开盘成交率在6 8成之间 领先市区 39 3 2013年福州市房地产市场分析 各区域商品房供销售面积情况 21 2013年全市以南屿青口板块供应量最大 达111 9万 占全市供应的21 随着区域热度不断攀升 今年在售项目逐渐增多 亦促进板块供应量大幅上涨 遥遥领先其余板块 市区金山板块供应量则仅次于南屿青口 荆溪甘蔗板块 占全市供应量13 18 成交量方面 荆溪甘蔗板块去
13、化87 7万 占全市销量18 世茂上游墅 西海岸项目集中备案促板块销量位居首位 市区成交量则以金山板块为首 去化61万 占全市销量13 40 3 2013年福州市房地产市场分析 商品房存销售面积情况 249万 11 4个月 据统计 福州市区目前在售存量约为249万 以近一年月均去化21 7万 的速度测算 住宅存量约须11 4个月去化周期 近一年市场放量持续加大促全市库存量走高 后市压力不容忽视 75 4万 4 6个月 目前闽侯在售存量约为75 4万 以近一年月均去化16 9万 的速度测算 须4 6个月的去化周期 近一年区域市场表现火热 在售产品及价格切合刚需需求 促区域库存量得到有效去化 在售
14、存量相对不足 然后市随着闽侯在售项目增多 市场竞争加大 后市压力亦不可小觑 41 3 2013年福州市房地产市场分析 商品房存量面积段情况 70 90 17 4万 从产品线上看 70 90平的首置型产品存量压力最大 存量为17 4万 随着闽侯区域较低价格的冲击 分流了部分市区客户 促使该产品月均去化量有限 未来竞争压力犹存 而90 144 的首置首改产品去化速度快 存量压力相对较小 90 120 28 2万 从产品线上看 90 120平首改型产品存量压力最大 存量达28 2万 存销比为6 2 闽侯区域客群以刚需为主 需求亦以首置型产品为首选 而70 90 90 120 产品为市场主流产品线 市
15、场供应亦较大 故90 120 产品存量较其余产品线去化周期稍长 42 办公产品结构模式改变 市区高端写字楼主导 SOHO向外围郊区化发展 2013年写字楼物业成交量占全市办公物业的52 达20 7万 环比去年15 3万 涨幅达36 市场表现依旧火热 2013年全年来看 办公市场全年均价为20859元 与去年17129元 上涨22 2013年闽侯区域办公共成交5 39万 成交均价9696元 依靠海西科技园的发展 后市SOHO放量以闽侯南屿片区为主 43 福州企业商品房销售情况 44 福州企业商品房销售情况 45 福州企业商品房销售情况 46 企业产品溢价 合理避税 客户获得更多实惠 精装修市场发
16、展达到新高度 目前精装住宅项目超过11个 以大盘及市中心项目为主 大盘通过选择部分产品精装 丰富产品类型 另地价成本较高项目精装入市 可提升溢价及利润 同时 精装可与区域竞品形成差异化竞争 目前福州在售精装项目整体溢价在15 20 左右 其中市区装修标准多在2000元 左右 闽侯多在1000余元 左右 装修风格以现代简约及欧式为主 部分项目推出可选风格模式供客户选择 个性化十足 47 未来市场预判 观点1 市中心板块放量缩减 价值日益稀缺 3 2 1 5价格格局日趋成型 随着福州城市发展步伐加快 区域各项配套的不断丰富和发展成熟 市区房地产价值日趋稀缺 其中市中心 江滨在售项目减少 且未来放量有限 市中心以旧城改造项目为主 江滨区域未来则以写字楼产品放量为主 住宅供应有限 目前市中心在售项目均价普遍突破2 2万元 部分江滨项目已经在3万元 左右 在其稀缺性逐步凸显下 销售价格亦将持续上涨 可以遇见 随着市中心及江滨价值的不断凸显 区域价格整体价格达3万已经指日可待 目前 市区外围板块价格普遍在1 5 1 7万元 区域房价突破2万也不会等待太久 目前片区内南屿 大学城及甘蔗荆溪三大板块发
