《精编》科技园二期项目土地一级开发实施方案

《《精编》科技园二期项目土地一级开发实施方案》由会员分享，可在线阅读，更多相关《《精编》科技园二期项目土地一级开发实施方案（35页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、中关村东升科技园二期项目中关村东升科技园二期项目 土地一级开发实施方案土地一级开发实施方案 编制单位 北京中创伟业房地产评估有限责任公司 编制时间 二 一二年七月 目目 录录 第一章第一章 项目基本情况项目基本情况 1 一 项目区位情况 1 二 土地利用现状分析 2 三 现状地上物状况 3 四 项目规划情况 4 五 项目背景和实施内容 6 第二章第二章 编制依据编制依据 8 一 法律法规依据 8 二 项目依据 8 第三章第三章 项目市场分析项目市场分析 9 一 北京市房地产市场分析 9 二 北京市土地市场分析 10 三 海淀区经济发展概况 11 四 2012 年北京市土地市场预测 12 第四章

2、第四章 一级开发实施主要内容及开发进度一级开发实施主要内容及开发进度 13 一 一级开发实施主要内容 13 二 项目开发进度计划 13 第五章第五章 征地实施方案征地实施方案 15 一 征地情况概述 15 二 征地补偿方案 15 第六章第六章 拆迁实施方案拆迁实施方案 17 一 现状调查 17 二 拆迁补偿方案 17 三 拆迁成本分析 20 四 拆迁安置方案 20 第七章第七章 市政基础设施建设方案市政基础设施建设方案 23 第八章第八章 土地供应方案土地供应方案 24 一 土地供应模式 24 二 土地供应计划 24 三 土地一级开发深度 24 四 一级开发成本及入市交易底价的确定 24 第九

3、章第九章 项目投资方案项目投资方案 25 一 项目一级开发总投资估算 25 二 土地地价款估算 26 三 入市交易底价估算 27 四 土地销售收入估算 27 五 政府土地收益测算 28 六 项目资金平衡分析 29 七 资金筹措 29 第十章第十章 项目管理方案项目管理方案 30 一 建设计划管理 30 二 项目的进度计划管理 30 三 项目管理 31 第十一章第十一章 重点事项说明重点事项说明 32 第一章第一章 项目基本情况项目基本情况 一 项目区位情况一 项目区位情况 1 1 区域位置 区域位置 中关村东升科技园二期项目位于北京市海淀区东升镇西小口村 东至现状 黑泉路 南至规划西三旗南路

4、现为西小口路 西至规划育新花园西路 北至 北新建材 含代征绿地 位置如图 1 1 所示 图图 1 11 1 项目位置示意图项目位置示意图 2 2 宗地自然特征 宗地自然特征 海淀区位于北京市区西北部 地理位置北纬 39 53 40 09 东经 116 03 116 23 东与西城 朝阳区相邻 南与宣武 丰台区毗连 西与石景山 门头沟区交界 北与昌平区接壤 全区总面积 426 平方公里 南北长约 30 公里 东西最宽处 29 公里 项目位置项目位置 项目宗地位于海淀区中东部 主要自然特征如下 1 气候 本项目地处北京市区的西南部 属华北平原温带大陆季风型气候 季节温 差及昼夜温差大 年平均气温约

5、为 11 5 度 最高平均气温 26 度 最低平均气 温 6 度 年降雨量变化较大 多年平均降雨量约为 580 600 毫米 60 的降 雨量集中在 6 8 月 长年主导风向为西南风和西北风 夏季主要刮西南风 风 力不大 冬季主要刮西北风 最大风力可达 8 级 2 水文 海淀境内有大小河流 10 条 总长度 119 8 公里 主要水系有高粱河 清河 万泉河 南长河 小月河 南沙河 北沙河及人工开凿的永定河引水渠和京密 引水渠 还有昆明湖 玉渊潭 紫竹院湖 上庄水库等水面 占北京市湖泊总 数的 20 水域面积 4 平方公里 占北京市水域面积的 41 28 湖泊数量和水 域面积均列北京市各区县之首

6、 昆明湖是北京市最大的湖泊 水域面积 1 94 平 方公里 3 地形地貌 本项目位于海淀区北五环外 林萃路西侧 地貌类型简单 以平原为主 海拔较低 项目区内地势平坦 4 地质 本项目地块尚未聘请专业机构进行地质勘察 但从项目周边用地的地质情 况推测 本项目地块地质条件应适合进行房地产开发建设 3 3 区域特征与区位分析 区域特征与区位分析 项目所在地位于海淀区的中东部 隶属于东升镇 邻近奥林匹克森林公园 北园 项目紧邻黑泉路和西小口路 邻近北五环路 京藏高速公路 对外交通 较为便捷 项目位置距北三环不到 10 公里 区域交通条件较为优越 地铁八号 线在项目西侧设有西小口站 距项目不到 1000

7、 米 项目周边有公交线路通过 周边配套较为完善 银行 医院 学校等配套设施较为齐全 二 土地利用现状分析二 土地利用现状分析 1 规划用地现状权属 本项目总占地 69 96 公顷 1049 4 亩 全部为集体土地 2 规划用地现状性质 本项目用地全部为集体土地 土地性质有农村宅基地 集体企业用地 农 村道路 林地等 具体情况详见下表 表表 1 11 1 项目土地利用现状情况项目土地利用现状情况 单位 公顷 集体土地 行政权属 农村宅基地集体企业道路等其他合计 东升乡23 424 921 6669 96 三 现状地上物状况三 现状地上物状况 本项目一级开发用地及拆迁范围内有现状地上物总建筑面积

8、40 5 万平方 米 具体数据见下表 表表 1 21 2 现状地上物情况统计现状地上物情况统计表表 序号序号建筑性质建筑性质 占地面积占地面积 万平方米 万平方米 建筑面积建筑面积 万平方米 万平方米 户数户数 个数个数人口人口 1 宅基地23 415 610152682 2 集体企业24 924 9 合计合计48 340 510152682 图图 1 21 2 项目用地航拍图项目用地航拍图 四 四 项目规划情况项目规划情况 本项目控规图及规则指标 不含代征绿地 如下 图图 1 31 3 项目控规图及指标项目控规图及指标 本项目总体规划情况如下表 表表 1 41 4 项目 项目用地规划指标表用

9、地规划指标表 序号序号项目项目数值数值计量单位计量单位 1用地规模69 96公顷 1 1建设用地25 87公顷 1 2代征道路11 83公顷 1 3代征绿地32 26公顷 2地上总建筑面积829310平方米 2 1回迁安置房及配套138400平方米 2 2自持经营产业用房459150平方米 2 3入市交易部分230000平方米 2 4110KV 变电站1760平方米 3建筑容积率0 4 3 5 平均 3 21 4建筑高度 60 米 5绿化率 30 五 项目背景和实施内容五 项目背景和实施内容 为服务中关村自主创新示范区核心区发展建设 尽快在本地区形成新的城 市经济增长点 改善本地区城市环境面貌

10、 北京市海淀区人民政府于 2010 年 1 月 6 日下发了 关于东升科技园二期项目建设有关问题的会议纪要 海政会 2010 2 号 会议纪要 对东升科技园二期项目功能定位为 以创建世界一 流园区为目标 树立核心区东部城市新形象 同时 要按照 政府主导 农民 主体 留地安置 发展产业 的原则着力解决西小口村城乡一体化发展问题 在产业定位上 要按照核心区产业规划的要求 进一步研究和明确 2010 年 11 月 13 日 北京市海淀区人民政府核发了 关于东升科技园冠名 中关村东升科 技园 的批复 海政函 2010 249 号 将该项目明确定位为中关村科技园区 海淀园的二级园 重点引入符合核心区产业

11、发展方向的高新技术企业 建为集 技术研发 产品展示 企业孵化于一体的科技园 遵照北京市人民政府的相关指示精神 2010 年 4 月 23 日 北京市住房和 城乡建设委员会主持召开了 东升科技园二期项目协调会 明确提出将本项目 纳入中关村国家自主创新示范区核心区整体规划 请市规委 市规划院 尽 快完成高压走廊改移 公交车站调整 增加容积率及预留产业用地等控规调整 工作 2011 年 4 月 北京市规划委员会完成了该项目控规调整方案的公示 2011 年 8 月 位于二期项目西北侧的国管局经济适用房 西三旗建材西路 16 号院 项目进行控规调整 市规委协调二期项目在 4 月份公示方案的基础上再次做出

12、 方案调整 调整内容为 西部回迁房及托幼建设用地约 5 74 公顷 容积率 0 8 2 5 建筑高度 60 米 建筑面积约 13 84 万平方米 东部教育科研用地约 19 69 公顷 容积率 3 5 高度 60 米 建筑面积约 68 915 万平方米 北侧市政 用地 0 44 公顷 容积率 0 4 高度 12 米 建筑面积约 1760 平方米 总建筑面 积约 82 931 万平方米 东升科技园二期项目拟实施内容为回迁安置房及配套建设 产业用地的征 地 拆迁和市政基础设施建设 其中 1813 L03 1813 L15 1813 L16 地块进行安置房住宅及配套建设 1813 L18 1813 L

13、20 1813 L24 1818 L25 地块进行必要的征地 拆迁 和市政基础设施建设 其中三分之二的土地协议出让给北京市东升农工商总公 司或其控股的中关村东升科技园有限责任公司自持经营 平均分摊土地一级开 发成本 其余三分之一达到入市条件后入市交易 项目规划地上总建筑面积 82 931 万平方米 其中回迁安置房及配套面积 13 84 万平方米 110KV 变电站 1760 平方米 产业用地中三分之二用于自持经 营 三分之一进行入市交易 第二章第二章 编制依据编制依据 一 法律法规依据一 法律法规依据 1 中华人民共和国土地管理法 中华人民共和国主席令第 8 号 2 北京市土地储备和一级开发暂

14、行办法 京国土市 2005 540 号 3 北京市土地一级开发实施方案编制和审核暂行办法 送审稿 4 北京市出让国有土地使用权招标拍卖挂牌办法 5 北京市建设征地补偿安置办法 北京市人民政府令第 148 号 6 北京市集体土地房屋拆迁管理办法 北京市人民政府令第 124 号 7 关于发布 北京市房屋重置成新价评估标准 的通知 京国土房管拆字 2003 808 号 8 北京市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让底价确定试行办法 京国土用 2005 533 号 9 北京市人民政府 2002 年 12 月下发的 关于调整本市出让国有土地使用 权基准地价的通知 京政发 2002 32 号 10 北京市国有建

15、设用地供应办法 试行 京政发 2005 6 号 二 项目依据二 项目依据 1 项目控规指标 2 委托方提供的有关本项目的资料和文件 3 本实施方案编制人员调查收集的相关资料 第三章第三章 项目市场分析项目市场分析 一 北京市房地产市场分析一 北京市房地产市场分析 北京市房地产市场在 2011 年政策调控的作用下 1 12 月全市房地产开发 投资持续增长 房地产建设规模不断恢复 住宅销量受政策影响较大 政策性 住房建设高速增长 项目金融贷款呈下降趋势 一 房地产开发投资持续增长 一 房地产开发投资持续增长 2011 年 全市完成房地产开发投资 3036 3 亿元 比上年增长 10 1 根据 国家

16、统计局提高投资统计起点的相关规定 上年同期数据为调整后数据 其 中 住宅完成投资 1778 3 亿元 增长 21 7 写字楼完成投资 363 8 亿元 增 长 40 4 商业及服务业等经营性用房完成投资 296 7 亿元 下降 11 8 房地产开发投资中 建安工程投资完成 1235 1 亿元 比上年增长 35 6 占全市房地产开发投资比重为 40 7 二 房地产建设规模不断恢复 二 房地产建设规模不断恢复 2011 年末 全市商品房施工面积为 12065 4 万平方米 比上年增长 17 1 其中 住宅施工面积为 7168 1 万平方米 增长 16 1 写字楼为 1422 7 万平方米 增长 34 9 商业及服务业等经营性用房为 1187 5 万平方米 下降 3 4 2011 年 全市商品房新开工面积为 4246 1 万平方米 比上年增长 42 8 其中 住宅新开工面积为 2596 4 万平方米 增长 25 8 写字楼为 489 4 万平 方米 增长 1 4 倍 商业及服务业等经营性用房为 306 4 万平方米 增长 26 4 2011 年 全市商品房竣工面积为 2245 2 万平方米