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1、广汉项目综合调研总报告目 录一、调研的主要目的与思路框架1二、调研的结构层面、样本量与具体方法.2三、运作方式、质控步聚与质量评估.2第一部分 广汉城市基础环境概要.3第一节 广汉城市概要调查.3第二节 产业结构分析.7第三节 城市建设.9第四节 政策导向利用.11第五节 人均收入及消费特征分析.12第二部分 广汉城区商业业态与商业类型调研.14第一节 广汉主要街区商铺售价分布图.15第二节 广汉主要街区商铺租金分布图.15第三节 广汉城区商业价格指导价.17第四节 对广汉主要街道商业业态汇总.19第五节 广汉主要街区经营图.22第六节 广汉商业业态分析.39第四部分 广汉房地产市场分析.40
2、 第一节 广汉房地产市场分析.40 第二节 2002年2003年广汉房地产总量信息.42 第三节 广汉房地产市场简析.43第五部分 项目基地调研与分析.44 第一节 地块项状及城市规划条件描述.44 第二节 地块区域环境分析.47 第三节 项目SWOT分析51第六部分 项目前期市场策划综合定位.56第一节 项目市场定位（项目暂名“雒城风情商业街”）.56第二节 目标客户定位分析.57第三节 项目产品定位及规划建议.59第四节 项目经营定位及销售建议.64一、调研的主要目的与思路框架根据商圈划分与市场购买力依托理论，寻求项目的市场定位方向，验证构想项目的市场认同与支撑，最终确定产品方向，明确市场
3、与产品定位，确定项目规模与结构内容、制定营销推广策略。通过市场的组合调研，构建对广汉项目的需求支撑条件。并从人口动态规模与购买力、投资与经营意向的三个大的层面上为项目决策提供消费、投资、经营三方面的需求前景依据。通过目标项目的概念测试，验证客户对本项目的开发立意与构思，了解认同度，发现利益点，提高吸引力和消费点以及投资与经营行为的可争取性。判断本项目在现代城市商业构建格局中的地位与前景，判断所在区域属于城市发展中所处的阶段，预测目标产品的三个需求市场状况。通过上述调研，寻求项目在外部环境方面的依托，分析市场机会与威胁、评估市场承受力与市场潜量、明确项目优劣势、构建差异化定位的三角格局（市场定位
4、、自我条件定位与竞争定位）。在此基础上，提出整合资源的重心与举措，确定项目的现代商业层次、市场及产品定位、市场有效规模；进行业态定位、档次定位及商业类别配比。二、调研的结构层面、样本量与具体方法调研层面调研方法样本量（场次/家数/位数）1、广汉消费者街头或定点面访拦截调查200个2、广汉经营者面访分类比例重点抽样调查其中：非拆迁经营户85个；拆迁经营户12个3、竞争楼盘调查调查、交谈重点6个，对在修建销售楼盘作全方位调查4、政府官员与行业人士调查深度访问5、社会名流访谈观察、询访、交谈三、运作方式、质控步骤与质量评估本公司为本项目的运作与研究配备了最强阵容，充分发挥商业房地产调研的行业经验。运
5、用了熟悉行业总况的优势和获取、搜集、整理社会经营统计资料的职业优势，从而取得了被访对象的有效配合，突破了重点经营单位深访领导层人员的难点，还发挥了专业知识与经验特长。本项目多个层面的调查均严格遵守规范调查的工作流程，忠实于调研方案，严格按客户的质量要求和中途微调来组织项目工作。为了保证调研数据的质量，所有经营者与拦截调查均由本公司专职化访问员完成。重要的面访调查、人文访谈均由本公司项目主研人员完成执行。本项目的整个动作过程都得到客户方人员的大力配合、指导与现场监督。双方的沟通顺畅、有效。本项目所有调查样本与调查资料真实可信，经得起客户审验。第一部分 广汉城市基础环境概要第一节 广汉城市概况调查
6、一、地理位置广汉市，古称雒县、汉州。地处川西平原，属都江堰自流灌溉地区，地势平坦，气候温和，位于成都平原东北侧，与中江、金堂、成都市青白江区、新都、彭州、什邡及德阳市旌阳区为邻，是成都市以北的重镇，距成都市区30余公里，属四川“成德绵”高新技术产业带中心地段。二、行政区划广汉市辖21个镇和3个乡，市政府驻地雒城镇。全境东西长36.2公里，南北宽27公里，总面积538.28平方公里。现有总人口58万，城镇人口近10万。广汉下一步发展目标是成为城镇人口规划超过10万的中等城市。三、历史沿革广汉名城，雒城旧址，汉高祖六年（公元前201年）置县，属广汉郡。自汉唐以来，曾为益州、广汉郡和汉州治地。191
7、3年改汉州为广汉县。广汉悠久灿烂的历史，可以上溯到中华文明的起源时期，据考古研究，大约从新石器晚期开始，古蜀先民就在这片肥沃的土地上劳作耕耘。在距今4000多年前的殷商时期，这里已形成相当规模的手工业，农业和建筑业，成为长江上游的政治、经济、文化中心。广汉有着“沉睡数千年，一醒惊天下”的三星堆文化，可与中原的殷商文明媲美。1949年12月广汉解放，隶属于川西行署绵阳专区；1953年7月，广汉改属温江专区；1960年4月至1963年1月与什邡合县；1983年广汉县划入成都市；1988年2月广汉撤县建市，是全省首批设立的三个县级市，由德阳市管辖。四、自然条件及物产广汉自然条件优越，在富饶美丽的成都
8、平原上恰如一颗璀璨的明珠熠熠生辉。广汉市以平坝为主，气候温和，物产丰富，交通便利。坝区主产水稻、小麦、油菜，丘陵以产玉米、小麦和红苕为主，名优土特产品有桃、李、梨、柚等。广汉三星堆遗址是四川境内迄今发现的范围最大，延续时间最长，出土文物最为精美，文化内涵最为丰富的古国、古城、古文化遗址，它的影响之大，价值之高，堪称世界文化遗产，是全国AAA级旅游景区。广汉因近代河流的长期切割，形成了长堤形埂子，由西北边境流入的青白江、鸭子河、石宁江、绵运河及其支流白鱼河、蒙阳河等，形成六河六埂，槽埂相间的地形。广汉属于中亚热带湿润气候区，干潮明显，四季分明，累年平均气温16.3度，地下水总储量15.62亿立方
9、米，埋藏浅，水质好。五、市政设施广汉市属国家级社会发展综合试验区，市容整洁、美观。城区面积已扩大至15平方公里。市属科研机构18个；广汉市有小学214所，初中25所，高中6所，中专3所，飞行学院1所；医疗卫生条件良好，市属医院7家，乡镇卫生院23家。六、综合实力广汉从1994年起连续八年跻身四川“十强县”的行列，2002年，全市国内生产总值52.7亿，人均收入上万，有67亿的居民存款，人均受教育达9.3年，一座初具现代化格局的崭新新城已矗立在川西平原上，正向实现城乡一体化大步迈前。七、基础设施1、交通：广汉市境内公路等级高、布局合理。国道、县道、乡道总长约400公里，50%以上水泥路面，村村通
10、公路。市内主干道设计双向4车道，留置4米人行道。成绵高速公路缩短了成都与广汉的距离，驱车仅30分钟车程即可到达。德（阳）乐（山）大件公路、国道108线贯穿市境，宝（鸡）成（都）铁路复线，广（汉）岳（家山）铁路，以及民航训练机场，共同构筑广汉四通八达的道路交通网络体系。2、通讯：广汉电信长话、市话及农话已实现数字程控，光纤传输，拥有12万门程控电话。目前有磁卡电话、可视会议电话， 中国移动通讯A网、B网、G网等无线通讯网络，在农村交换点有7个，现目前已成为四川省第一个社社通电话的城市。3、电力：广汉拥有35千伏以上变电站9座。城区基本实现电缆化和双回路供电，农村已全面完成低压电网改造。4、天然气
11、：广汉目前天然气日供量达19万立方米。5、自来水：广汉目前自来水日供量达10万吨以上。6、正在规划修建的道路：2004年底完成中山大道、广黄路改造整治工程；2005年以前完成广汉飞院公路建设；2005年前完成绕城外环路城北段建设；2008年全部建成。第二节 产业结构分析一、2002年实现国内生产总值52.7亿元，按可比价格计算，比2001年（下同）增长6.2%。人均国内生产总值达到8716元，增长6.7%。第一产业实现增加值9.56亿元，增长1.7%；第二产业实现增加值22.19亿元，增长5.2%；第三产业实现增加值19.10亿元，增长10.0%。全年实现财政总收入3.13亿元，其中地方财政收
12、入1.83亿元，同口径增长9.7%和9.0%。外贸出口总额实现1032万美元，增长8.8%。GDP：据初步统计2003年一季度全市GDP完成13.36亿元，按可比价格计算比上年增长8.8%。其中：一产业增长4.0%、二产业增长8.3%、三产业增长10.7%，增长幅度较大的是工业、商业、房地产业、卫生、教育和服务业，分别增长了29.1%、12.3%、19.4%、12.0%、15.0%。二、一个以国有、集体为主导，私营、联营、股份、外商、港澳台等非国有经济共同发展的格局正逐步形成。三、据广汉市工业开发区管委会2002年调查数据知，广汉工业企业共有88家（三资企业4家），企业总投资额93121万元人
13、民币，2001年实现产值91729万元人民币，上缴税收2482万元人民币。四、广汉三星堆古遗址文化旅游区建设的重要目的就是要加快旅游业发展，形成一个集“吃、住、行、游、购、娱”为一体的世界级文化旅游区，并促进该市产业结构的调整。三星堆近期将把总投资额19亿元的20多个重点建设项目面向全球招商，2005年三星堆将打造成国际旅游精品，旅游业收入每增加1元，即可带动相关行业收入增加4.3元。第三节 城市建设一、在城市建设工作中，进一步加快步伐，改造旧城区，建设新城区，打造旧城雒城风貌区。北岸为行政办工、高尚居住文化风貌区；城东为体育、休闲、娱乐居住区；将加大力度进行城市环境综合整治与管理，提升城市形象，有效提高城市环境质量。二、按照“乡村城市化”的总体要求，加强小城镇管理，加大小城镇基础设施建设，全面提升小城镇形象。三、加快城市环境整治，注重城市生态建设，加大区域环境污染治理力度，建立区域大气自动监测系统，加大城市污染型企业的整治力度（水泥厂、化肥厂等），对污染严重的企业一律关停并转。四、以建设中国文化旅游名城为目标，注重三星堆文化，三国文化及地域文化的展现，加强城市个性化建设，提高城市生态环境质量。政府规划，市场运作，多元化投资，加快中国文化旅游名城建设
