《精编》开封市市场调查报告

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1、 开封市市场调查报告 2013年7月22日 第一部分 开封简介第二部分 市场调查第三部分 总体分析第四部分 SWOT分析第五部分 产品定位 开封概况 开封 简称汴 古称 汴州 东京 大梁 是中国多个重要王朝的首都 开封位于黄河中下游冲积平原的东部 北依黄河 南接黄淮平原 东连华东诸省 开封地理位置比较优越 交通便利 龙海铁路 国道310高等级公路沿黄河贯通东西 106国道经开封黄河大桥纵越南北 开封至郑州 洛阳的高速公路 使抵达郑州国际机场的车程仅用60分钟 开封市总面积6444平方公里 其中市区面积359平方公里 辖尉氏 杞县 通许 兰考 开封五县和鼓楼 龙亭 南关 顺河 金明五区 截止20

2、09年末 开封全市人口达486 3万 其中市区人口约93万 开封是个多民族聚居的城市 居民分属汉 回 满 蒙等20个民族 其顺河回族区是全国五个少数民族城区之一 近年来 随着新城区的建设和市区主要干道拓宽改造工程的相继竣工 市内交通条件和城市旅游大环境得到了极大改善 开封中心城区风景秀美 市区分布着包公湖 龙亭湖 西北湖 铁塔湖 阳光湖等诸多湖泊 水域面积达145公顷 占老城区面积的1 4 是著名的 北方水城 享有 一城宋韵半城水 的盛誉 灿烂悠久的历史留给开封丰富的旅游资源 以龙亭 铁塔 相国寺 清明上河园 包公祠 山陕甘会馆为代表的名胜古迹吸引着络绎不绝的游客 开封在每年春 秋季节定期举办

3、东京禹王大庙会 菊花花会等富有地方特色的旅游文化活动 使优秀的民俗文化不断发扬光大 如今 开封已被国家旅游局列为中原旅游区重点观光游览城市 市域城镇空间结构规 全市城镇形成 一轴一心 多点引领 区域联通 的布局结构 1 一轴 即沿陇海 兰新铁路城镇发展轴 由中心城区 开封县城 兰考县城组成 是实施东接西联的主体区域 对市域城乡发展起到龙头带动作用 2 一心 即由中心城区和开封县城关镇构成的都市区 是全市经济社会发展的重心和对外交往门户 要积极接轨中原城市群 率先实现与郑州一体化发展 提升发展能力和对区域的服务能力 对全市和豫东地区的辐射带动能力 提高居住和就业水平 在市域城镇化 工业化进程中起

4、到龙头作用 3 多点 即由其他县城 重点镇组成多元发展格局 配合中心城区 壮大经济实力 共同支撑全市城镇化和工业化发展 辐射带动广大乡村地区生产生活发展 4 区域联通 以中心城区为枢纽 依托高速公路 国省道 铁路和信息网络 构筑对外开放 对内加强城镇经济联系的网络体系 促进经济要素流动 支撑城市区域化发展 中心城区总体空间结构规划 一 城市空间发展重点是向西 同时采取 中疏 北控 东调和南改 的策略完善城市布局 1 西进 以向西发展为重点 建设汴西新区 构筑面向区域的产业和服务职能 2 中疏 保护古城 控制古城居住人口规模和建设强度 重点提升古城居住环境质量 改善旅游环境 3 北控 对古城北侧

5、实施建设总量控制 避免包围古城 4 东调 调整 改造东南部地区 整合外围功能组团 5 南改 结合路网和火车站地区综合改造 改善南城面貌 二 形成 一带 两廊 三片 的空间结构 一带 即综合功能带 在马家河北支以西建设汴西新区 与马家河北支东部城区一起形成带状城市 组团间以河流绿化带相隔 以郑开大道 大梁路为主轴 串联主要功能区和居住区 作为国际化旅游 区域职能发展集聚的核心功能轴线 两廊 即南部工业走廊和北部文化走廊 南部重点布局工业和仓储物流 北部发展教育 科技创新 文化创意产业 三片 即宋城片区 汴西新区片区和东部片区 宋城片区是原宋都古城以内及其周边地区 是体现开封传统历史文化的核心区

6、要建设成为传统商业 文化旅游和居住核心区 汴西新区要建设成为面向区域提供生产服务 生活服务等功能的新中心区 要打造生态型新社区和特色产业发展区 东部片区包括古城东部地区及边村工业区 汪屯工业区 治理马家河 运粮河 惠济河及其沿线环境景观 改善农田 林网大地景观 构筑新区外围大的生态环境背景 构建城市水系和绿地系统 三 生态城市格局 市场调查 汴西区 东方今典 新晋美 悦都 郑开橄榄城 郑开森林半岛天琴湾 帝湖世家 蓝湾国际 开元华庭碧水蓝城二期美兰湖 新龙 御都国际 伟业香堤湾 未来湖滨花园 水岸家园 汴西区项目 东方今典 项目信息 户型面积 新晋美 悦都 项目信息 郑开橄榄城 项目信息 户型

7、面积 四室两厅两卫140 53m2 四室两厅两卫154 58m2 四室两厅两卫140 53m2 四室两厅两卫139 42m2 四室两厅两卫140 64m2 三室两厅两卫115 36m2 五室两厅两卫186 67m2 三室两厅两卫126 31m2 四室两厅两卫173 30m2 四室两厅两卫168 85m2 两室两厅两卫83 82m2 郑开森林半岛 项目信息 户型面积 四室两厅三卫172m2 五室两厅三卫190m2 两室两厅一卫90m2 一室两厅一卫65m2 三室两厅两卫137m2 三室两厅两卫126m2 六室两厅三卫260m2 天琴湾 项目信息 两室两厅一卫82 57m2 三室两厅两卫117 5

8、7m2 户型面积 三室两厅两卫132m2 三室两厅一卫107 81m2 帝湖世家 项目信息 三室两厅两卫135m2 四室两厅两卫173m2 户型面积 两室两厅一卫89 74m2 三室两厅一卫87 64m2 三室两厅一卫133 94m2 两室两厅一卫88 28m2 三室两厅一卫90m2 三室两厅两卫118m2 母子居三室两厅两卫125m2 三室两厅两卫125m2 蓝湾国际 项目信息 三室两厅一卫89m2 三室两厅一卫89m2 三室两厅两卫105m2 户型面积 开元华庭 项目信息 两室两厅一卫89m2 三室两厅两卫119 12m2 四室两厅两卫178m2 碧水蓝城二期美兰湖 项目信息 三室两厅两卫

9、136 52m2 两室两厅两卫94 06m2 三室两厅一卫128 45m2 户型面积 三室两厅两卫146 95m2 三室两厅两卫140 78m2 三室两厅一卫124 44m2 四室两厅两卫173 28m2 四室两厅两卫160 06m2 两室两厅一卫96 48m2 三室两厅两卫108 59m2 三室两厅两卫121m2 三室两厅两卫122m2 新龙 御都国际 项目信息 三室两厅一卫118 94m2 两室两厅一卫91 38m2 四室两厅两卫175 87m2 户型面积 三室两厅一卫112 09m2 三室两厅两卫138 31m2 三室两厅一卫119 95m2 两室两厅一卫110 07m2 三室两厅两卫1

10、34 57m2 四室两厅两卫151 87m2 三室两厅两卫143m2 三室两厅一卫121 55m2 三室两厅两卫137 71m2 两室两厅一卫143m2 三室两厅两卫121 55m2 伟业香堤湾 项目信息 三室两厅一卫122m2 三室两厅一卫125m2 三室两厅两卫127m2 户型面积 三室两厅两卫137m2 三室两厅两卫137m2 两室两厅一卫84m2 未来湖滨花园 项目信息 三室三厅五卫262 99m2 四室两厅两卫229 02m2 户型面积 三室两厅两卫138 33m2 三室两厅两卫140m2 三室两厅两卫158 73m2 三室两厅两卫115m2 四室两厅两卫155m2 两室两厅一卫89

11、m2 五室两厅两卫247 12m2 四室两厅三卫254 3m2 水岸家园 项目信息 两室两厅一卫86m2 两室两厅一卫95m2 两室两厅一卫76m2 户型面积 一室一厅一卫43 40m2 三室两厅两卫107 12m2 三室两厅一卫106 23m2 三室两厅两卫121 81m2 四室两厅两卫148 22m2 汴西区综合分析 随着郑汴一体化的建设 西区开发的步伐加快 汴西新区逐渐成为万众关注的焦点 开封西区成为连接郑州 搭建中原城市群 实现郑汴一体化的重要板块 房价也随之迅速拉升 成为了开封市房价增长最快的区域 汴西新区东起大梁路西段 西接金水路南至宋城路以南 北接连霍高速公路 总规划面积74平方

12、公里 比72平方公里的老开封城还大2平方公里 是集居住 工业 办公 商贸 休闲于一体的生态型新城区 在市政 生活设施配套方面 高标准的道路交通 水电暖等已经基本到位 教育配套方面 有金明开中学 开封大学 河南大学等多家大中院校 文教机构 商业配套方面 有万宝商厦等多家大型商超 各个新建小区的社区商业也陆续进入招商阶段 新区自开发建设以来 本地品牌开发商及国内多家大型房地产公司 相继进入汴西新区进行房地产 通过以上西区十三个项目的市场调查来看 西区吸引大部分的都是改善性客户 是注重生活品质和未来发展的一类人 汴西湖的整修 及众意湖的规划 市政府的规划都为西区造势 轻轨的建设 让西区成为开封的热点

13、 北区 幸福里 世家 天河湾 安联青年城 金悦湾鼎立国际城 林语家话 晖达 温莎尚郡 橡树庄园 私家苑 北区项目 幸福里 世家 项目信息 三室两厅两卫157 9m2 三室两厅两卫136 31m2 户型面积 两室两厅一卫79 47m2 三室两厅两卫132 06m2 两室两厅一卫86 53m2 两室两厅一卫87 82m2 三室两厅一卫86 62m2 三室两厅一卫86 64m2 三室两厅一卫88 1m2 三室两厅两卫123 93m2 三室两厅两卫126 01m2 天河湾 项目信息 三室两厅一卫110m2 两室两厅一卫75m2 户型面积 三室两厅两卫127m2 三室两厅两卫127m2 安联 青年城 项

14、目信息 两室两厅一卫84m2 两室两厅一卫89m2 三室两厅两卫122m2 户型面积 三室两厅两卫120m2 两室两厅一卫86m2 金悦湾 项目信息 三室两厅两卫117 97m2 三室两厅两卫125m2 三室两厅一卫101 64m2 户型面积 三室两厅两卫125 94m2 三室两厅两卫112 53m2 两室两厅一卫95 86m2 三室两厅两卫126 42m2 两室两厅一卫119 38m2 三室两厅两卫126 471m2 两室两厅一卫87 11m2 鼎立国际城 项目信息 五室两厅两卫195 8m2 三室两厅一卫117 4m2 户型面积 四室两厅两卫155 72m2 三室两厅两卫140 56m2

15、两室两厅一卫87 18m2 三室两厅一卫116 63m2 林语家话 项目信息 户型面积 晖达 温莎尚郡 项目信息 橡树庄园 项目信息 私家苑 项目信息 北区综合分析 北区作为开封市传统的风情游览区 集中了清明上河园 龙亭 翰园碑林 天波杨府 铁塔公园 万岁山森林公园等大量风景名胜区 自然景观 人文景观极为优越 特别受外来置业者追捧 加之老城区完善的生活配套完善 医疗 教育 交通均较为便利 商业 主要是零售业 发达 成为外来置业者开封购房的首选区域 北区是教育的核心 周围多所重点大学 为孩子们的以后保驾护航 北区的交通在不断改善 开封市政府也在规划北区的道路 10分钟了解中国的文化 北区生活环境

16、之优越无须赘言 近年来 北区板块房价也一路走高 大有凌驾西区的态势 通过北区的项目来看 北区的市场主要针对刚需客户 价格有别于西区 东南区 格林公馆 锦绣花园 万丽铂金翰宫塞纳左岸 蓝天中央公园 前景国际 东京国际 东南区项目 格林公馆 项目信息 两室两厅一卫86m2 两室两厅一卫89m2 三室两厅两卫133m2 户型面积 三室两厅两卫137m2 四室两厅两卫143m2 三室两厅两卫126m2 四室两厅两卫161m2 三室两厅两卫144m2 锦绣花园 项目信息 四室两厅两卫160m2 三室两厅两卫143m2 户型面积 三室两厅两卫129m2 两室两厅一卫90m2 万丽铂金瀚宫 项目信息 两室两厅一卫116 78m2 两室一厅一卫88 81m2 户型面积 两室两厅两卫132 41m2 三室两厅一卫120 19m2 四室两厅三卫171 93m2 两室两厅两卫113 42m2 两室两厅一卫89 99m2 两室两厅一卫102 93m2 三室两厅一卫132 41m2 一室一厅一卫74 66m2 塞纳左岸 项目信息 户型面积 蓝天中央公园 项目信息 户型面积 前景国际 项目信息 三室两厅一卫129