《精编》合肥市场调查报告

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1、合肥市场调查报告 谨呈 安徽用世房地产开发有限公司 PART1合肥城市概况 合肥概况 一 城市概况1 地理位置合肥 安徽省省会 位于中国中部 北纬32 东经117 长江淮河之间 巢湖之滨 通过南淝河通江达海 具有承东启西 接连中原 贯通南北的重要区位优势 是全省政治 经济 文化 信息 金融和商贸中心 也是全国重要的科研教育基地 合肥是一座具有2000多年历史的古城 素有 三国故地 包拯家乡 之称 秦置合肥县 隋至明清时 合肥一直是庐州府治所 故又称 庐州 又名 庐阳 合肥自然环境优美 名胜古迹甚多 市区公园环城走 碧水绕城流 是全国著名的园林城市 卫生城市 优秀旅游城市 全国城市环境综合整治优

2、秀城市 还是全国双拥模范和全国治安综合治理先进单位 2 行政区划合肥市辖瑶海 庐阳 蜀山 包河4区和肥东 肥西 长丰3县 并赋予合肥高新技术产业开发区 合肥经济技术开发区 合肥新站综合试验区市级管理权限 全市行政辖区总面积为7029 48平方公里 其中巢湖水面面积233 4平方公里 市区总面积838 52平方公里 其中巢湖水面面积72 93平方公里 新增南岗镇面积91 95平方公里 新增烟墩乡面积106 78平方公里 市区建成区面积为224平方公里 3 经济发展初步核算 2010年全年生产总值 GDP 2702 5亿元 比上年增长17 5 其中 第一产业增加值132 6亿元 增长3 5 第二产

3、业增加值1457 6亿元 增长22 3 第三产业增加值1112 3亿元 增长12 7 三次产业结构由上年5 2 52 6 42 2调整为4 9 53 9 41 2 其中 工业增加值占GDP的比重为41 5 比上年提高1 5个百分点 4 人口年末户籍总人口494 95万人 比上年增加3 52万人 其中 市区人口214 37万人 增长2 8 非农业人口215 84万人 增长1 0 全年城镇居民人均可支配收入19051元 增长11 0 人均消费性支出14012元 增长10 4 其中教育文化娱乐服务支出增长17 4 衣着支出增长21 4 食品支出增长6 3 城镇居民家庭恩格尔系数为35 8 比上年下降

4、1 3个百分点 城镇居民人均现住房总建筑面积26 3平方米 比上年增加0 2平方米 5 房地产业全年房地产投资819 03亿元 比上年增长22 2 其中住宅投资561 36亿元 增长19 9 商品房销售面积1004 91万平方米 下降22 6 其中住宅销售面积863 86万平方米 下降26 8 商品房待售面积128 01万平方米 与上年基本持平 其中住宅待售面积65 72万平方米 减少15 07万平方米 全年新开工项目3380个 其中亿元以上项目222个 比上年增加29个 竣工项目3225个 其中亿元以上项目218个 增加60个 1346 项目投资944 45亿元 861 项目投资758 07

5、亿元 全年完成市政基础设施投资311 72亿元 比上年增长19 1 合肥从行政区域划分成四个区 分别为瑶海区 庐阳区 蜀山区 包河区 如再从经济区域细分 又有新站区 高新区 政务区 经开区和滨湖新区 从目前房价看 蜀山区 政务区 高新区 包河区的均价要高出其他几个区域 其中滨湖新区的均价最低 如以市府广场为原点 庐阳区 新站区离市中心最近 每个区域的特点分别如下 1 蜀山区 楼盘不多 因中科大 安大在此 区域人文环境好 多集中在黄山路周遍和青阳路版块 其地段决定其区域均价偏高 黄山路周遍代表有新华 绿城 百合公寓 青阳路板块代表有颐和花园 凤凰城 区域供应量偏小 2 高新区 楼盘不多 大蜀山和

6、董铺水库决定了无可比拟的自然环境 主要集中在黄山路和长江西路周遍 其中梦园板块发展成熟 价格偏高 3 政务区 04年末开始集中放量 区域楼盘多定位高 品质好 加上本身环境好 价格偏高 有几个品质高的楼盘 像恒大华府 发能 太阳海岸 融科 九重锦 金辉 中央花园 都集中在习友路上 随着这几个楼盘的上市 会继续推高这个区域的均价 4 包河区 滨湖新区的提出 使其马鞍山板块炙手可热 这个板块的均价在合肥是最高的 区域楼盘也主要集中在马鞍山路上 随着滨湖新区的推进 包河区的投资前景会继续显现出来 5 经开区 位置离市中心偏远 又是工厂区 其价格本身偏低 但随着金寨路高架的开通 楼盘均价大幅上升 但其位

7、置决定了其已无多大的投资价值 6 瑶海区 由于瑶海区是合肥的老市区 其区域楼盘为旧城改造楼盘和新区域楼盘 分别为和平广场附近和新海公园附近 价格也是两极分化 由于其本身老厂区偏多 环境差 改造难度大 其后期重点会在新海公园附近发展 7 新站区 前几年的开发使其胜利路板块发展成熟 元一时代广场已成为最成熟的城市副中心 其目前主要发展重点为站后生态公园板块 城市综合体信地 城市广场商业的成熟使其具有很大的投资价值 8 庐阳区 楼盘多集中在蒙城路附近 离市中心最近 楼盘价格不低但相对也不高 性价比高 同样旧城改造使其后期楼盘将集中在森林公园附近 9 滨湖新区 投资前景不错 学区好 但是近年内不适合居

8、住 配套暂不完善 二 各区域房地产发展前景 PART2合肥城市规划 建设 城市规划 合肥城区扩大国务院批准360平方公里圈地用地 从合肥市国土资源局获悉 国务院已批准合肥2010年360平方公里以内的 圈内 用地 这意味着 合肥城区面积又有所扩容 目前 合肥中心城区已达到约300平方公里 合肥市新一轮土地利用总体规划大纲 2006 2020 中提出 2020年 中心城区建设用地360平方公里 人均建设用地100平方米 合肥将形成以中心城区为核心 周边城镇密集区为重点发展圈层 沿主要交通轴线向东 北 西 西南 东南辐射的五条拓展轴 目前来看 按照国务院的批复 合肥 长大 的速度又有所超越 合肥经

9、济圈 一心四翼 一心 龙头城市 一心 合肥市 包括合肥市中心城区 肥东店埠镇 肥西上派镇 肥东双墩镇等 四翼 中心城市和副中心城市 四翼 淮南市中心城区 六安市中心城区 巢湖市中心城区 桐城副市中心城区 城市规划 十二五规划 城镇体系1419战略 十一五到十二五 141战略升级成了1419战略1419新城镇体系 即重点打造滨湖新区 拓展四个副中心城区 加快小市镇和新农村建设 肥东县重点发展长临 梁园和石塘 肥西重点发展高刘 紫蓬山 三河 长丰重点发展水家湖 吴山和下塘 合肥十一五141战略中的4组团 到十二五打造4大城市副中心 对城市发展提出了更高要求 瑶海三个第一争创东部副中心围绕长江东大街

10、商贸 办公特色 打造 安徽第一街 强力推进合肥职教基地建设 建设 安徽职教第一城 利用合肥港瑶海片区区位优势 发展 安徽第一物流区 经开政务做强城市西南门户蜀山高新打造西部商业副中心庐阳崛起北部副中心 城市规划 十二五规划 通江达海和人口 未来五年合肥构建通江达海空间格局 建设合肥长江港 共建临江临港工业区 实施 引江济巢 沟通长江淮河两大水系 对外推动城市东向轴线快速发展 建设合肥长江港 郑浦港 深入推进合巢一体化进程 共建合肥港临港工业区 人口 合肥城市化的发展目标是人口达到700万 其中市区人口400万 合肥市主城区面积 十二五 末将拓展到410平方公里 合肥发展的总体思路是要建成合巢一

11、体化 全面融入长三角 共建临江 临海工业区构建通江达海的空间新格局 城市规划 十二五规划 皖江城市带 皖江城市带发力合肥十二五融入长三角规划 皖江城市带 一轴双核两翼 的产业空间格局 一轴 包括安庆 池州 铜陵 巢湖 芜湖 马鞍山6个沿江市 这是承接产业转移的主轴线 双核 指合肥 芜湖 是承接产业转移的核心区域 两翼 包括滁州和宣城市 长三角产业转移的前沿地带 十二五期间 皖江城市带 四五六 五项目标 四大战略定位 六个着力点合肥作为皖江城市带双核之一 十二五期间将进一步融入长三角区域分工合作 优化资源配置 承接产业转移 提高综合实力 努力成为长江经济带协调发展的战略支点 引领中部地区崛起的重

12、要增长极 城市规划 十二五规划 城市新名片生态滨湖 滨湖新区的 十二五 目标是 建设六大中心 打造 一岸三轴新地标 一岸 沿湖生态岸线三轴 行政文化轴 金融商务轴 市民娱乐轴新地标 行政中心 拟建安徽第一高楼 高端酒店 推进品牌滨湖 到2015年 合肥将建成各类城市公园150个 城区公共绿化总面积达5200公顷 绿化率达到40 绿化覆盖率达到45 城市有将近一半的地方都将充满绿色 合肥市计划打造国家级巢湖风景旅游名胜区 建设环状滨水生态岸线 串联景点 使滨水旅游成为环湖景观的亮点 十二五 期间 合肥将构筑 141 城镇密集区大生态圈1042平方公里 强化城市空间四个方向楔形绿地嵌入 城乡生态将

13、形成大格局 城市建设 旧城大改造 城市建设 高架篇 目前合肥已建成 贯通 在建以及即将建设的高架桥共计达到了9座 金寨路高架 建成 长江西路高架 通车 南北高架中段 在建 裕溪路高架 在建 以及今年拟建的5座高架 阜阳北路 铜陵路 合作化路 胜利路 包河大道高架 合肥主城区快速通往东南西北等各个方向 市区整个快速交通网络格局就此形成 极大提升合肥市区的交通畅通状况 有效拉近 141 各个组团 新区与主城区的距离 对带动各个组团 新区的快速发展 将起到至关重要的推动作用 今年拟新建五座高架 城市建设 轻轨篇 合肥轨道交通建设规划分远景 远期和近期三个阶段 远景轨道线网总长近323公里 将对 14

14、1组团 形成网络覆盖 远期即2020年前由12条线组成 全长约355公里 形成城市轨道交通骨干线 近期即到2016年建设贯穿城市南北和东西轴向的轨道交通1 2号线 形成轨道交通 十 字形核心线路 线路总长度为55 95公里 总投资近241亿元 今年7月6日 合肥市城市轨道交通建设规划 已获得国务院最终核准 合肥市轨道交通建设规划获批拟建12条地铁线路1号线2014年底开通 轨道交通1号线试验段工程 城市建设 轻轨篇 合肥轻轨拟向经济圈4市延伸 合肥经济圈轨道交通线网规划草案 轨道交通线网的内环线串联了合肥 141 战略规划中的4外围组团和滨湖新区 各方向客流可通过合肥市城市轨道交通线网 快速到

15、达合肥新桥机场 合肥高铁站 合肥火车站等重要交通枢纽 按 适度超前 无缝衔接 的理念 合肥经济圈轨道交通线网采用 环 放射 的网络形态 向圈内淮南 巢湖 六安 桐城四市延伸 合肥轻轨将向经济圈内淮南 巢湖 六安 桐城4市延伸 交通线网总长共约744公里 总投资约1500亿元 将建1小时交通圈 合肥经济圈铁路规划图 PART32010年土地市场调查 2010年土地整体成交态势比较 备注 以上数据仅限合肥市区 不含三县 下同 2010年全年合计供应土地72宗 合计供应面积6129亩 从供应宗数方面 主要集中在年初1月和年末12月 另外10月 4月 3月也较为集中 但从供应面积来看 1月份 12月份

16、最为丰富 占全年供应地块面积的3成以上 3月份占10 4月份 10月份均占8 以上各月月供应地块面积接近全年的6成 2010年全年土地供应6129亩 折合建筑面积为409万平米 供应依旧充足 2010年全年成交地块面积3787亩 成交宗数51宗 3月 11月成交宗数均为9宗 成交数量最高 但就成交面积而言 则以3月份居首 达到995亩 接近1000亩 1月 11月以530亩 495亩次之 以上3月成交面积占全年一半 相对而言 10月份几乎无成交 2010年土地成交3800亩 多数成交集中在5月份前 下半年显著放缓 2010年成交地块折合建筑面积812万m2 折合平均楼面地价1760元 m2 新政策后的9月 11月成交楼面地价均在2000元 m2以上 11月份成交地块楼面地价更是超过2400元 m2的新高 全年成交均价整体依旧上扬 价格上涨难受成交量影响 各区域成交地块差异显著 政务区最受青睐 滨湖区货量最为充分 高新区价格居首 2010年土地供销最热的区域当属政务区 全年供销1200亩 也预示着政务区即将迎来新一轮开发热潮 其次为包河 瑶海区 传统老城区受到的关注也明显增强 滨湖区在1