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1、发展战略和实施方案咨询项目 2002年10月8日中国北京 北京华融综合投资公司 机密 内部评估和现有战略诊断总结报告 完整版 2002年10月8日 保密文件 版权所有 1 重要说明 本报告是基于新华信对华融的内部访谈和对现有内部资料的审阅 而提出的新华信对华融内部能力的分析 发展战略和实施方案咨询项目的初步设想 还没有进行行业和外部环境的分析 还不是新华信的最终结论 这些初步设想是新华信进行后续工作的分析起点 在继续工作的过程中 新华信会不断检验 修正初步的方案 并最后逐渐形成切实可行的适合华融的战略实施方案 2002年10月8日 保密文件 版权所有 2 本次报告的思路 华融战略和核心竞争力分
2、析 华融发展战略总体构思 华融现状描述 华融能力评估 华融核心竞争力分析 华融现有战略评估 华融战略目标描述 华融发展战略设想 华融房地产业务战略构想 培养华融核心竞争力 股东利益差异分析 上市和非上市公司差异 董事会运营 考核激励约束 治理模式 建立战略规划能力 调整组织结构 建立考核激励制度 制订职能战略 完善管理制度和流程 统一品牌管理 提高投资策划和市场营销能力 调整产品结构转换模式 市场扩展 资源国际化 提高华融治理结构竞争力 提高华融管理竞争力 提高华融市场竞争力 2002年10月8日 保密文件 版权所有 3 汇报议程 一 项目进展回顾二 华融公司战略和核心竞争力分析三 华融公司的
3、发展战略总体构思四 提高华融公司的治理结构竞争力五 提高华融公司的管理竞争力六 提高华融公司的市场竞争力七 报告总结八 下一步工作安排九 附录 2002年10月8日 保密文件 版权所有 4 为了迅速了解华融 新华信项目组访谈了华融公司和下属二级公司的45位中高层管理人员 2002年10月8日 保密文件 版权所有 5 访谈总结表明 公司战略目标不清晰 总部职能部门能力不强 缺乏成形的职能战略 公司资源共享程度差 组织结构有待优化 2002年10月8日 保密文件 版权所有 6 绝大多数人支持华融未来发展应该以房地产为主 2002年10月8日 保密文件 版权所有 7 根据对公司总部 人的访谈初步总结
4、 大多数人认为目前公司的战略发展目标不明确 2002年10月8日 保密文件 版权所有 8 对公司的战略发展目标三年做大 六年做强的认可程度不高 2002年10月8日 保密文件 版权所有 9 对于公司是否需要发展其他产业 支持和不支持的比例比较接近 2002年10月8日 保密文件 版权所有 10 只有少数人认为公司有明确的品牌战略 2002年10月8日 保密文件 版权所有 11 大多数人认为公司有较强的房地产专业人才 2002年10月8日 保密文件 版权所有 12 只有少数人认为公司有较强的管理人才 2002年10月8日 保密文件 版权所有 13 大多数人认为通过股东代表管理二级公司的模式不尽合
5、理 2002年10月8日 保密文件 版权所有 14 没有人认为华融公司内部资源共享程度高 2002年10月8日 保密文件 版权所有 15 没有人认为华融总部的职能部门综合能力强 2002年10月8日 保密文件 版权所有 16 通过对二级公司的高层 人的访谈可以看到 二级公司本身的发展方向大部分比较明确 2002年10月8日 保密文件 版权所有 17 通过对二级公司的高层 人的访谈可以看到 二级公司高层支持华融未来发展以房地产为主 2002年10月8日 保密文件 版权所有 18 在访谈的基础上完成了对华融的内部评估和现有战略的初步诊断 项目启动会 介绍工作方法和计划安排第一阶段工作启动 管理层访
6、谈 明确问题和内部诊断战略判断和初步建议 现状分析 审阅华融现有战略材料财务培训和数据收集资源评估和核心技能分析 第一期报告修改和定稿 现有战略诊断报告 公司现有资源配置 竞争特点 核心技能分析报告 华融系统及关键二级企业未来五年货币资金需求预测 2002年10月8日 保密文件 版权所有 19 项目进度基本按照计划进行 10 8 10 28 11 25 12 20 2002年10月8日 保密文件 版权所有 20 本报告用到的15种分析方法和管理模型 其中8种为国际通用的经典管理模型和方法 7种为新华信结合中国企业的实际情况而总结出的新华信管理模型和方法 价值链分析法 VALUECHAIN 7S
7、模型重要性 紧迫性模型 PQM模型 标杆比较法 BENCHMARKING 平衡记分卡模型集团控股公司管理模式组织结构发展模式STP模型 新华信中国产业竞争发展模型新华信中国企业危机周期模型新华信中国企业的人才危机周期模型新华信创新模型新华信竞争力模型新华信改造中国董事会模型新华信中国公司企业管理发展模型 2002年10月8日 保密文件 版权所有 21 汇报议程 一 项目进展回顾二 华融公司战略和核心竞争力分析三 华融公司的发展战略总体构思四 提高华融公司的治理结构竞争力五 提高华融公司的管理竞争力六 提高华融公司的市场竞争力七 报告总结八 下一步工作安排九 附录 2002年10月8日 保密文件
8、 版权所有 22 自1999年华融重组以来 经营业绩稳步增长 已成为实力雄厚的大型企业 为下一步腾飞奠定了基础 至2001年底 华融系统总资产52 2亿元 同比增长55 13 公司业务以房地产为核心 占90 业务 并且扩张到了文化旅游 商业 服务业等方面 2002年为预测数字 2002年10月8日 保密文件 版权所有 23 华融的核心子公司金融街成绩骄人 具有良好的成长潜力 房地产上市公司财务分析 根据沪 深两市以及香港联交所40余家房地产上市公司公布的2001年财务数据 金融街净资产收益率名列前茅 财经时报 新地产周刊推出的中国房地产上市公司排名中 金融街控股公司综合名列第十二位 成长排名列
9、第一位以目前的发展趋势 控股公司未来五年将为华融贡献利润八个亿 直接融资接近九亿 2002年10月8日 保密文件 版权所有 24 但是华融各下属公司的发展极不平衡 各现存业务的贡献也相差悬殊 金融街股份占到了全部利润贡献的95 绝大多数子公司处在长期亏损或微利状态 金融街股份作为华融集团的旗舰公司 销售收入占集团总销售的一半以上其他业务如物业 文化旅游营收规模过小 业务分布没有形成层次 2002年10月8日 保密文件 版权所有 25 财务分析说明 华融销售贡献主要来自金融街控股 开发公司及嘉鸿公司 金融街区域市场销售良好是销售迅速增长的主要原因 2001年华融公司销售同比增加74 主要贡献来自
10、于金融街控股公司 嘉鸿销售稳中有升 金融街开发公司销售有小幅下降房地产企业的复苏 北京申办奥运成功及加入世界贸易组织 中国金融业逐步对外开放 金融街区域市场销售十分看好2001年公司在金融街区域内市政配套设施投入增加 主营业务收入大幅度增加 单位 万元 控股 德胜 开发 嘉鸿 近三年销售收入变动图 财务分析报告 2002年10月8日 保密文件 版权所有 26 净利润收入变动表明 金融街控股公司是过去两年华融主要利润贡献者 其中部分利润来源于政府补贴 2001年华融公司净利润同比增加73 变动情况与主营业务基本一致 金融街控股公司占到了全部利润贡献的90 以上2001年控股公司净利润比上年增长了
11、280 其中含有北京市财政根据政策返还和西城区政府贷款贴息 此项收入属于非经常性损益金融街控股公司享受的首都概念股财政返还政策在2001年末到期 这将对未来利润预测会有负面影响 控股 德胜 嘉鸿 开发 近三年利润变动图 单位 万元 2002年10月8日 保密文件 版权所有 27 盈利情况分析表明 华融净资产收益率达到9 资金使用效率有较大提高 其中控股公司在2001年上市公司本项指标排名第一 金融街控股公司占据了华融的优良资产 资产负债率低 2001年度销售收入及净利润远远高于华融平均水平 根据沪 深两市以及香港联交所40家房地产上市公司公布的2001年财务数据 金融街在上市公司净资产收益率上
12、均名列前茅 华融净资产收益率尽管比2000年有了较大提高 表明企业资产利用效率有所提高 依然低于10 的上市公司平均水平 由于房地产市场的特殊性 建设周期长及结算面积的不均衡容易导致全年甚至年度业绩的不均衡 不可将2002年中期数据简单外推来预测年终结果 2002年10月8日 保密文件 版权所有 28 业务组合分析表明 过去三年华融的业务组合及利润贡献比率没有明显变化 公司业绩存在高度依赖单一行业 单一市场的风险 华融自1999年来 业务组合及利润贡献比率没有发生明显变化房地产业作为公司核心业务占到了公司销售收入90 利润贡献的99 公司业绩高度依赖于北京市 特别是金融街区域市场表现 存在依赖
13、单一市场的风险物业公司及其他业务 包含旅游 家电分销 销售虽然逐年提高 但在集团中的比重依然小 无法起到平抑房地产周期的作用 1999年 2000年 2001年 2002年预测 其他 房地产 物业 2002年10月8日 保密文件 版权所有 29 华融普遍资产负债率偏高 资产质量有待改善 华融的平均资产负债率为85 除去金融街控股在上市融资后降低了负债率多数子公司净资产少 负债高达90 抵御财务风险的能力较弱金融街控股资产负债率由去年的68 增加到76 主要是2001年和2002年上半年对富凯大厦项目及开发投入较大 所需资金主要来自于银行贷款 2002年10月8日 保密文件 版权所有 30 华融
14、资产的流动性在行业内属正常范围 但部分子公司短期偿债能力弱 由于房地产开发周期长 在开发过程当中形成存货的数额较大 导致房地产公司速动比率偏低华融的平均流动比率为及速动比率为1 83 0 68 这两个指标的标准值分别为2和1 部分子公司的短期偿债能力较弱金融街控股公司比率变化呈现良好趋势 流动比率 速动比率 2002年10月8日 保密文件 版权所有 31 华融整体存货增长速度低于销售增长率 存货周转率基本正常 2001年华融的平均存货为27亿元 占同期流动资产的比重为50 存货同比增长率为61 低于同年销售增长率73 金融街控股公司平均存货6 3亿 同比增长115 同时期销售增长率则为387
15、2001年度金融街控股公司的存货周转率达到0 93 基本接近正常 由于房地产开发周期长 加上前几年房地产市场不景气 使存货周转率偏低 2002年由于金融街区域的加速开发以及富凯大厦投入增加 存货周转率有所下降 预计2002年富凯大厦的销售会一定程度改善这一指标 2002年10月8日 保密文件 版权所有 32 总的说来 华融目前正处于一个关键的历史时期 从 政府任务型 向 市场导向型 转变从 资源优势型 向 能力优势型 转变从 本埠型公司 向 全国性公司 转变 华融的现状用三句话来概括 政府任务很重遗留问题很多发展目标很大 华融的历史用三句话来概括 2002年10月8日 保密文件 版权所有 33
16、 从华融过去的发展经验来看 成功因素主要在于 天时 人和 地利 西城区所属骨干企业 可以较低成本获取土地良好的政府关系和社会资源使华融在土地开发上运作顺利 房地产业走出低谷中国入世及北京申奥成功 写字楼及住宅市场需求旺盛抓住北京重点工程金融街开发的契机金融街上市融资促进华融迅速发展 管理团队风气正 凝聚力强 培养了一批业务素质过硬的年轻队伍员工有强烈的归属感和自豪感务实敬业的工作作风 总结说来 华融公司利用自己的区位优势 抓住了历史机遇 扩大了规模 锻炼了队伍 初步形成了一个品牌和较强的区域开发能力 2002年10月8日 保密文件 版权所有 34 能力分析表明 华融目前的能力是 四有四没有 1 有 房地产业核心能力 但没有 控股投资公司核心能力 2 有 房地产项目公司的战术性开发运作能力 但没有 房地产公司的战略性市场营销能力 3 有 股东资源竞争力 但没有 客户资源竞争力 4 有 良好的学习能力 但没有 突出的创新能力 2002年10月8日 保密文件 版权所有 35 华融还没有形成系统的核心竞争力 一种组织能力 这种能力是通过对下述技能 价值 流程和技术的综合学习及运用获得的 能决定
