《精编》养老地产典型项目调研报告

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1、杭州养老地产典型项目调研 二O一三年十二月一日 桐庐养生园一期项目概况 从地理位置 区域环境 当地市场现状 项目自身属性等各方面因素看 本项目想要取得开发销售的成功 需要在积极争取当地市场客户的同时 重点拓展桐庐以外市场的客户资源 如杭州 义乌 上海等 因此 本次调查选择了包括桐庐 安吉 德清 萧山等杭州周边区域 地理位置较偏 环境资源突出 项目规模较大等项目进行了实地针对性的调研分析 与部分项目的负责人 营销代理公司人员进行了采访沟通 重点了解项目的成败得失情况 供本项目参考 调研数据汇总 一 调研数据汇总 二 调研项目详细情况 桐庐 大奇山郡 安吉 绿城 桃花源 华都 龙山庄园 汀香别墅

2、升华璞墅 德清 金都 莫干山阳光田园 观云高尔夫庄园 萧山 美浓小镇 集养生 度假 归隐 休闲 颐养等诸项功能于一体 近万亩独具东方意境的世界级小镇 未来绿城集团的发展重点 8 桐庐大奇山郡 9 建筑规划 会所 规模 总用地约2000亩 其中870高端住宅用地 规划有双拼283 315平方米共207套 别墅600 1000平方米共77套 景观 水库景观带 高尔夫挥杆练习场 足球训练基地等 另外别墅户户带精装修庭院 庭院面积与建筑面积1 1配比 配套规划 规划五星级雷迪森酒店 女足运动训练场 高尔夫挥杆场 高端球类运动俱乐部 包括马术场 高尔夫练习场 等 建筑风格 法式建筑 国际高端球类运动俱乐

3、部 雷迪森酒店 三期规划中 高速公路 规划用地2000余亩 整个项目全面导入 运动 休闲 居住 的复合地产理念 打造服务于长江三角地区集旅游 度假 运动 休闲 居住于一体的高端休闲类综合体 二期 一期 女足训练场 高尔夫挥杆场 规划用地2000余亩 整个项目全面导入 运动 休闲 居住 的复合地产理念 打造服务于长江三角地区集旅游 度假 运动 休闲 居住于一体的高端休闲类综合体 10 建筑规划 法式庄园 雷迪森酒店 双拼效果图 现场实景图 11 销售动态 本项目前两期推出 销售周期较长 销售速度较慢 后续房源较充足 但客户群数量有限 将面临较大的销售压力 一期首开 销售动态 2011年5月28日

4、首次开盘 推出18套房源 户型面积500 600平米 包括10套双拼别墅 8套法式庄园 双拼开盘均价400 600万 套 法式庄园开盘均价700万 套 总体销售情况缓慢 除前期吸引了桐庐当地高端客群消费外 后期销售缓慢 截至2013年11月尚剩余3套 2套双拼 1套法式庄园 2012年8月份推出二期59套房源 包括8栋16户双拼别墅 户型面积在500 左右 500万 套起 法式庄园分小庄和大庄 小庄园共31幢 户型面积在600 747 左右 价格在700 1200万 套 大庄园12幢 户型面积在850 1000 左右 1400 2300万 套 二期销售情况一般 目前剩余较多 预计约50 左右

5、房交会主推蝶庐区块台院别墅 主力283 315 3号楼台地别墅318万一口价房源 该房源较为抢手 一期二批次 客户群体 该项目客群以桐庐当地为主 三通一达 的老板及高层 针织类企业主等 背靠大奇山的优良景观资源 也吸引了部分来自杭州 上海的客户购买 但数量不多 一期 二期 12 项目小结 项目亮点 背靠大奇山国家森林公园 景观资源丰富 环境优美 整个项目规划面积2000余亩 规划有五星雷迪森酒店 高尔夫挥杆场 会所 高端球类运动俱类部 内涵高尔夫标准球场 马术场等 项目档次较高 建筑品质突出 能满足高端客户的需求 存在问题 地段较偏 远离桐庐市中心 不在桐庐的主流发展方向上 户型面积面积较大

6、总价较高 高端客群基数较小 项目面临客户数量不足的现状 导致销售速度缓慢 集养生 度假 归隐 休闲 颐养等诸项功能于一体 近万亩独具东方意境的世界级小镇 未来绿城集团的发展重点 13 绿城桃花源 总占地约8700亩 规划悦榕庄酒店 国际生态健身公园 颐养居所 中式度假VILLA 14 建筑规划 会所 商业街 规模 总占地约8700亩 规划悦榕庄酒店 国际生态健身公园 颐养居所 中式度假VILLA 一期69栋中式独院小墅 景观 规划国际生态健身公园 高尔夫球场 户户带精装修庭院 配套规划 规划有医疗 超五星酒店悦榕庄 高尔夫球场 高尔夫会所 山顶瑜伽馆 spa会馆 私家食堂 生态农耕地等高端配套

7、 建筑风格 中式 后期可订制 老年大学 规划中 法式大宅 国际生态健身公园 悦榕庄酒店 紫竹园 在售 主入口 养老公寓 次入口 次入口 桂竹园12月开盘 总占地约8700亩 规划悦榕庄酒店 高尔夫球场 国际生态健身公园 颐养居所 中式度假VILLA 15 建筑规划 健身会所 悦榕庄酒店 精装修庭院 高尔夫球场 一批次建筑面积约100 一房 二批次面积约98 182 一房至三房设计 均带有重金打造的大尺度精装修庭院 16 户型解析 一批次建筑面积约100 一房设计 二批次面积约98 182 一房 两房 三房户型各占1 3 均带有重金打造的大尺度精装修庭院 既有江南园林的轻灵别致 又有现代生活的浪

8、漫与风情 卧室 餐厅 起居室与庭院无距离对接 部分户型甚至可以天人同浴 极尽自然之法 17 销售动态 一期69栋中式度假VILLA分两批次推出 一批次175 248万 栋 二批次180 420万 栋 前期销售受阻 通过渠道 推广等加快销售 目前已基本售罄 将推出二期沿山房源 一期首开 销售动态 2013年6月10日 首开推出一期紫竹园43席中式度假VILLA 面积约100 一房设计 均价19000元 总价175 248万 栋 售21套 剩余22套 7月27日加推二批次沿高尔夫球场的26栋中式度假VILLA 98 182 一房 两房 三房户型各占1 3 均价22000元 总价180 420万 栋

9、 售12套 剩余13套 截至9月5日 今年累计推出69栋中式独家VILLA 已售33套 剩余36套 销售率48 由于前期销售没达成理想目标 9月份开始销售人员开始拜访安吉 杭州的部分企业 主推企业招待用房 以及退休公务人员养老用房 同时加大推广力度 取得了不错的销售业绩 到11月一期售罄12月份二期将推出100 312 的度假型别墅 价格预计在22000 单层 18000 20000双层 一期二批次 客户群体 绿城会老客户是该项目前期的主要客户来源 一期第一批次推出主要针对绿城会客户开展 去化50 左右 一期主要针对安吉当地企业主 用于招待 退休公务员 老年养生置业客群等去化 情况良好 18

10、项目小结 项目亮点 绿城品牌效应明显 绿城品牌知名度在现今安吉低迷的市场中脱颖而出 该项目是绿城集团业务的创新之作 是属于乌镇雅园的升级版 产品创新突出 优势明显 很好的找到了目前市场旅游度假类产品的新突破 整个项目规划面积近万亩 规模优势明显 易于打造项目自身的完善配套 规划有超五星酒店悦榕庄 高尔夫球场 高尔夫会所 企业会所 医疗 山顶瑜伽馆 spa会馆 私家食堂 生态农耕地等高端配套 产品定位精准 很好的满足了市场需求 度假型中式独院小别墅 符合杭州 上海市场度假型人群需求 户型设计独特 卧室 餐厅 起居室与庭院无距离对接 每户带有重金打造的大尺度精装修庭院 项目周边旅游资源丰富 环境优

11、势明显 绿城物业管理 物业服务优势 存在问题 地段较偏 远离安吉市中心 目前生活配套较欠缺 户型面积比较浪费 主打100方左右一房不够实用 存在一定接受抗性 其后期项目将作调整和完善 安吉城市别墅 出则繁华入则宁静 2680亩欧式风情社区 百亩大湖和2000亩体育森林公园 19 华都龙山庄园 总占地约2680亩 建筑面积近100万方 规划安吉龙山体育中心 森林公园 建筑以欧式地中海风情为主 部分法式大宅 20 建筑规划 会所 商业街 规模 总占地约2680亩 规划龙山体育中心 体育森林公园 商业街 会所 排屋 别墅 公寓等 总体量近100万方 景观 规划有体育森林公园 水库水景打造 龙山原生态

12、景观资源 配套规划 零距离安吉县城 生活配套便捷 目前已建成体育中心 建筑风格 欧式地中海风情建筑 体育森林公园 规划中 体育中心 规划公寓 一期已售罄 主入口 次入口 二期在售 规划中 规划中 总占地约2680亩 建筑面积近100万方 规划安吉龙山体育中心 森林公园 建筑以欧式地中海风情为主 部分法式大宅 21 建筑规划 独栋法式大宅 安吉龙山体育中心 排屋效果图 鸟瞰图 22 销售动态 一期首开 销售动态 2012年3月首期开盘 推出别墅包括476 486 510方户型 总11套 总价600 710万 套 排屋包括377方中间套和378方东边套 总22套 均价300万 套 毛坯交付 庭院精

13、装修 楼盘优惠为按揭97折 全款优惠为95折 首次开盘得到安吉当地客户青睐 销售情况良好 2012年10月份交付入住 剩余4套现房销售 2012年年底 二期推出87套房源 其中排屋38套 面积377方左右 价格在240 370万 套 别墅49套 面积在500 700方 价格700 1200万 二期排屋位置较差 别墅总价高 销售情况一般 截至2013 11二期仅销售40 2013年10月参加杭州房交会 无成交情况 目前基本处于滞销状态 目前华都房产对其二期产品进行调整 想做小面积 低总价的产品 以增加可群范围 二期项目 在售 客户群体 目前为止 成交客户基本上是安吉当地有一定经济实力的客户 安吉

14、市场同类产品供应量充足 同质化现象明显 竞争激烈容量有限 导致二期客源不足销售不畅 排屋200 350方 别墅350 600方之间 紧依安吉城区的特殊地理位置 优美的自然环境 高品质的建筑 自一期开盘销售就受到安吉当地人的青睐 一期销售良好 但二期开始由于安吉同类型项目较多 客户资源有限出现一定程度滞销 23 项目小结 项目亮点 该项目靠近安吉城区地理位置优越 距杭长高速入口仅3公里 交通便捷 拥有出则繁华入则宁静的独特环境 整体项目品质较高 地中海风情建筑 受到客户青睐 坐拥安吉龙脉的独特资源 怀抱百亩大湖和2000亩体育森林公园 景观资源丰富 环境优美 存在问题 产品优势不明显 与市场同质

15、化竞争明显 销售展示区档次一般 样板展示区质量问题突出 一期交付区暴露较多质量问题 户型面积较大 总价较高 市场接受度不高 安吉同类产品供应充足 销售普遍不畅 安吉市场别墅排屋类客群有限 需要积极对外拓展新客户渠道 但本项目产品存在一定的难度 独栋环水别墅 尊享岛居生活 24 汀香别墅 一期美式独栋 立面品质感较差 二期香林群岛94席独栋别墅 引浒溪水入园区 畅享岛居生活理念 25 建筑规划 在售二期香林群岛 规模 二期香林群岛占地面积约13万方 总建筑面积4万方 共94栋独栋别墅 景观 东北部80000方黑松林 南临浒溪 引浒溪水进园区做了环形景观带 实现岛居生活理念 建筑风格 北欧风格 规

16、划配套 会所 公共活动草坪 露天泳池 网球场 浒溪 水系环绕 二期香林群岛94席独栋别墅 引浒溪水入园区 畅享岛居生活理念 26 建筑规划 小区实景 销售动态 一期94栋别墅于2007年10月开盘 目前剩余两套 已基本售罄 2008年开盘推出二期香林群岛94栋独栋别墅 目前已售50套 剩余44套 销售率53 其中 1 8月份销售1套 剩余房源多为沿浒溪畔高总价房源 部分总价达1900万 栋 27 销售动态 在售二期香林群岛94栋独栋别墅 总价700 1900万 栋 剩余44套未售 销售率53 在售香林群岛 价格情况 总价700 1900万 栋 均价1100万 栋 销售折扣95折 客户群体 一期于2007年开盘 由于当时市场环境 客户有一半左右客户为杭州 上海客户 但二期购买客户以当地为主 28 配套服务 外部配套 周边中小学 安吉外国语学校安吉县昌硕高级中学浙江宇翔外国语专修学院 香溢度假村 四星级 高尔夫 竹博园 大竹海 中南百草园等 内部规划配套 该项目内部规划有会所 但目前尚无任何业态经营 小区内设有100亩的黑松林 但内部杂草丛生 无任何可供休闲娱乐的场所和步道等 其它基本没有