《精编》万科东商业规划定位

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1、 I期商业调整 I期邻里中心商业功能定位I期商业业态调整方案 万科东丽湖第二阶段整体商业梳理及二期7000平米商业产品定位 本阶段工作重点 典型大盘案例研究整体项目各期商业定位梳理二期7000平米商业定位及产品规划设计建议一期邻里中心商业业态调整建议 第二阶段汇报思路 大盘商业业态对比研究 大盘商业业态研究祁福新村华南星河湾锦绣香江深圳万科城北京国美第一城大盘商业对比分析 项目概况 祈福新村以大环境 大配套 大交通的国际文化型社区而享有 中国第一村 美誉 占地7500亩 自1991年破土动工 已投资近160亿元 开发6000多亩 建成售出住宅近3万套 目前已有36个国家和地区的2万多户约7万人

2、入住 到完全开发完毕入住人口将达15万人 项目北距广州市中心18公里 东距广州大学城17 8公里 广州新城20公里 西到佛山老城18公里 佛山新城10 8公里 均处在45分钟出行通勤范围内 建汽车总站 多条线路至广州市中心 码头 火车站及佛山 珠海 深圳 港澳及其他珠三角周边城市的中心地带 24小时专线往返广州 广州公交路线有1 13 15 301 305 307 288 番禺公交有1 13 15 市广路锦信巴士 祈福地铁口接驳线10A 10B 公交车288路和番禺公交车13路 15路等 郊区大盘 开发周期长 资金投入量大 入住人口多 出行交通相对便利 大盘商业业态研究 祁福新城 项目规划 以

3、多层洋房为主 辅以别墅和高层 是典型的中低密度大盘 产品主要有四种 联排 独栋别墅 湖畔豪庭 康怡雅园 绿怡花园 4 5层多层洋房 旧区洋房 翠湖居 绿怡居 翠怡居 青怡居 湖景居 康怡居 碟舞轩 海晴居 6层半山洋房 月明轩 山泉居 18 36层高层住宅 天湖居 倚湖居 晓峰园 倚云居 迎风阁 活力花园 产品分析 注 数据来源 满堂红二手房交易 项目总体以多层洋房为主 辅以别墅和高层 随着时间发展户型面积逐渐变大 大盘商业业态研究 祁福新城 开发模式 1991年祈福新村开始开发 首期定为中低密度 高性价比郊区大盘 香港村 的客户定位吸引大量港澳投资 度假客户前来入住 随着项目知名度的提高 项

4、目适时推出高端独栋别墅 提升项目档次 提高经济收益 吸引大量外籍及广州本地高端人士入住 随着广州城市 南拓 地铁3号线修通 祈福新村纳入广州城市住宅范围 项目推出高层住宅 吸引在广州工作的高级白领 达到项目价值的更大提升 大盘商业业态研究 祁福新城 大盘商业业态研究 祁福新城 概况 整盘面积 500万平米商业面积 8万平米商业配比 2 商业操作 统一规划 带租约销售商业格局关键词 沿主街 副街 街区式 集中型 按功能分类 花园 为了适合不同年龄 趣味各异人士的需要 在屋村不同地点设置了2个大公园 数十个小花园 儿童乐园 烧烤场 无土栽培蔬果园 四季花园 人工湖 占地600亩 提供各种水上活动中

5、心 内部环岛内设置高尔夫球场 千色园 占地300亩 投资1500万元 集娱乐 教育 益智 健体于一体的大型健康公园 内有果园 热带植物园 岭南盆景 养鸟和面花蝴蝶的大笼 回音壁 龟兔赛跑雕塑 人造石林 古堡 还有青青小农庄 趣致畜牧园等 山顶公园 小区内有一座山 全长2 5公里 山上设有亭台 住户可爬山 游公园 也可赏月 生态健身主题 前期定位为郊区度假低密度住宅 配套多以休闲 生态和健身为主 大盘商业业态研究 祁福新城 项目配套 祈福新村各项生活 教育配套包括 教育 祈福精英幼儿园 祈福英语实验学校 祈福新村学校 广东工业大学祈福分院 大专制 国家三甲国际JCI认证医院 祈福医院 以中西医及

6、自然疗法精华相结合为特色 亚洲社区最大度假俱乐部 8万平方米酒店度假俱乐部主题俱乐部 水上俱乐部 文化俱乐部 设施包括2个篮球场 13个羽毛球场 9个网球场 4个壁球场 水上高尔夫球场 保龄球场 足球场 射箭场 溜冰场 电子游乐场 泳池 室内恒温泳池 水上乐园 潜水馆 攀岩馆等 小区独立会所 天湖会所 半山会所 其他 大型超市 肉菜市场 24小时便利店 商业步行街 祈福新村度假俱乐部的设施 孩童类 夏威夷水上乐园 宝宝天地 电子游乐城 开心乐园 文化类 雪茄屋 红酒坊 茶艺馆 阅览室 商务类会议大厅 小会议室 秘书服务 多媒体应用设备 餐饮类 越南餐厅 意大利餐厅 日本餐厅 台湾餐厅 韩国餐厅

7、 东南亚餐厅 中餐厅 粥粉面馆 休闲类 知己吧 上网酒吧 奥斯卡影院 运动类 潜水馆 室内攀岩 射箭 高尔夫 壁球场 网球 高卡车 羽毛球馆 乒乓球厅 桌球厅 保龄球馆 健康类 室内恒温罗马泳池 中药浸浴 健身室 健康吧 健康中心 香薰阁 整个项目向城市化住宅转型 配套多以生活配套为主 引入教育产业和医院 大盘商业业态研究 祁福新城 大盘业态研究 祁福新城 生活配套 银行邮局派出所消防局 超市肉菜市场快餐店凉茶铺 商场酒廊盲人按摩汽车美容 大盘业态研究 祁福新城 综合配套 学校 一条龙教育服务KindergartenthroughUniversity祈福新邨斥资3亿元创立了 祈福英语实验学校

8、及 祈福新邨学校 2所高质素学校 并与广州工业大学联合开办 祈福学院 开设 旅游酒店管理 会计学 两个本科与 工民用建筑 一个专科 祈福是全国唯一拥有大学教育的屋邨 提供由幼儿园至大学的一条龙优质教育服务 大盘业态研究 祁福新城 综合配套 医院 全国唯一一家通过国际JCI认证 2003年香港最信赖的中国内地医疗机构世界级大型综合医院自然疗法中心社区医护服务中心健康检查套餐 大盘业态研究 祁福新城 综合配套 食街 30多间食肆各省的正宗地道特色小吃 由番禺 澳门 中山 顺德 潮州 上海 四川 浙江 湖南 东北 蒙古等一般小菜十多元 大众消费 价廉物美 大盘业态研究 祁福新城 综合配套 租赁服务

9、代甄选租客 监管房代安排维修及报价代办签约及楼宇交收手续代办水 电 电话费之核数及交接代收租及追租 并代发租金收据 大盘业态研究 祁福新城 综合配套 居民俱乐部 居民专利会藉Residents Club俱乐部分别成立长者同乐会妇女会儿童会每月定期举办各类型活动 例如生日会 旅游 参观 兴趣班 专题讲座等 并为会员提供专用活动场地 租用设施折扣 商铺购物折扣和免费身体健康检查等优惠 大盘业态研究 祁福新城 综合配套 高级休闲会所 祈福新邨度假俱乐部 CliffordEstatesResortCenter 经营面积8万平方米耗资3 5亿元 全亚洲最大的私人屋俱乐部可同时容纳10000人提供50多项

10、新颖的娱乐消闲设施 大盘业态研究 祁福新城 综合配套 千色园 占地1 8万平方米 是亲子共聚的欢乐天地结合艺术 娱乐 益智及康体等特点 每个设施都各具特色如千色堡 龟兔竞赛场 奇卉馆 巨棋庄 宇宙游踪 蝶舞轩 百鸟湖 水晶宫乐园等 大盘业态研究 祁福新城 综合配套 农庄创意坊 占地一百多亩百果园 畜牧园 骑马场 自助耕种区 鱼塘 无土种植场及生态园学习造陶艺 插花 织布 酿酒和磨豆浆农具展览馆 农庄土特产店和美食亭 大盘商业业态研究 祁福新城 功能分区 食街 高级休闲会所 农庄 祁福湖 千色园 郊野公园 医院 学校 租赁服务 生活配套 居民俱乐部 区域配套 创意休闲配套 具体地址 深圳市龙岗区

11、坂雪岗大道与贝尔路交界处 坂雪岗高科技区华为基地对面占地面积 约39 7万平方米建筑面积 约43 7万平方米总商业面积 3 5万平方米容积率 1 1开发分期 6期开发时间 4年上市时间 2004年10月总户数 约4000户开发节奏 目前一 二 三期已售完 四期别墅热销中 四期高层2008年预售 项目概况 坂雪岗开科技区周边的居住配套 商业面积占总供应面积8 商业配套辐射周边 大盘业态研究 深圳万科城 开发模式 深圳坂田片区以工业为主 区内有来自美 德 韩 日 香港等国家和地区的各类大企业600家 华为 万科 当纳利 索尼 新天下等国内外知名企业均在坂田落户 在万科城置业的人群 一般都是周边企业

12、的高级白领人士 特别是华为 富士康的管理阶层 同时也还有来自关内的一些置业者 坂田高科技园居住配套的定位决定万科城的开发模式以激进型为主 大盘业态研究 深圳万科城 大盘业态研究 深圳万科城 商业街 精品小物件 餐饮类 社区类商业 大盘业态研究 深圳万科城 社区类商业 经营业态 银行 邮局 移动 联通营业厅 票务中心 房屋租售 药店 冲印 水站 干洗店 小超市 便利店 西饼店 美发 烟酒 五金件 耗材等 大盘业态研究 深圳万科城 餐饮街 中餐 川味火锅城 东北家常菜 江南火锅 汤品 风味小吃等外餐 印度餐厅 大盘业态研究 深圳万科城 精品小物件 服饰类 鞋店 内衣店 衣帽店 妇婴儿童用品家居类

13、窗帘 床上用品 布艺 家装 家饰等 位于广州番禺迎宾路沙溪大桥南岸 由广州宏宇房地产有限公司开发占地面积80公顷 建筑面积120万平方米 容积率1 5分期数 2001 4开盘 现在做到第五期配套 番禺执信中学 商业街 会所 五星酒店价格 2001 4开盘时为4000元 平方米 而现在第五期已涨至最高价22000元 平方米 项目概况 大盘业态研究 华南星河湾 开发模式 白金五星级酒店配套 社区精品园林绿化提升了项目整体品质 使项目价格达到周边其他项目价格的二倍的同时 也吸引大量港澳 外籍人士及跨国企业高层前来投资购房 适量的教育 社区商业配套满足业主基本生活要求 大盘业态研究 华南星河湾 大盘业

14、态研究 华南星河湾 商业内街 药店 美容美发 洗衣店 银行 便利店等社区商业为主 满足业主基本生活需要 园林特色 1 83公里中国骑江实木观光休闲大道 2个全天侯桥底休闲公园 一江两河四湖六大泳池 沿江 销售中心 会所 第一组团 桥底公园 海岛式游泳池六大水系 六大异域风情水景园林社区 向人们展现了一个亚热带人居环境的典范 社区绿化环境的精致化 提升项目的整体品质 吸引相对高端人群前来居住 大盘业态研究 华南星河湾 大盘业态研究 锦绣香江 整盘面积 123万m2商业体量 4 8万m2商业配比 4 住宅关键词 独栋 联排 花园洋房 小高层等低密度社区商业关键词 小体量 多中心 各档次 街区式 概

15、况 大盘业态研究 锦绣香江 功能分区 豪华会所 商业街 社区配套 设置在以独栋和联排为主的别墅区 设置在以花园洋房和小高层为主的低密度住宅区 设置在高层和小高层为主的高密度住宅区 大盘业态研究 锦绣香江 社区服务中心 建筑形式 沿街住宅底商业态 银行 邮局 超市 肉菜市场 冲印 干洗店 便利店 快餐 美发 烟酒 二手房租售等 大盘业态研究 锦绣香江 商业街 餐饮 中西餐 花园餐厅 商务餐 咖啡酒吧 书吧 茶秀等精品店 服饰 家居 花店 礼品店 汽车饰品等购物类 宏城超市 海尔电器连锁店 恒耀辉电器医疗保健 SPA 按摩 健身 大盘业态研究 锦绣香江 豪华会所 幼儿园 娱乐 休闲 餐饮 商务 康

16、体于一体中餐厅 湖边咖啡厅 健身室 棋牌室 乒乓球 桌球 桑拿中心 室内泳池酒店 客房 总统套房国际会议 商务 中心 宴会厅 建筑面积 2000多平米特色教学 双语 网络 活动 游戏教育内容 健康 语言 社会 科学 艺术 大盘商业业态研究 北京国美第一城 概况 整盘面积 100万m2商业面积 11 4万m2商业配比 11 4 住宅特征 全部高层商业操作 统一规划 带租约销售商业格局关键词 沿主街 副街 街区式 集中型 按功能分类 大盘业态研究 北京国美第一城 功能分区 文体影视运动中心 家居生活城 超市购物中心 国美餐饮街 精品折扣街 品味生活中心 社区中心 街区型和集中型商业形态 大盘业态研究 北京国美第一城 社区中心 菜市场 水产品 禽类 鲜肉 蔬果 熟食五金店 缝纫店 家电维修 水站便利店 彩扩店 音像店 西饼店 名烟酒专营店连锁药店 书店 鲜花礼品店耗材专营店 汽车美容店移动 联通营业厅 邮局 银行 房产中介 旅行社 票务中心社区医疗中心家政服务 宠物诊所 妇婴儿童用品等 大盘业态研究 北京国美第一城 超市购物中心 经营面积 28000平米定位 大卖场 大百货 家电连锁商家 国