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1、南京市房地产调查报告 目录 一 南京市概况二 南京市远景规划三 南京房地产市场分析四 南京市2000年 2003年土地供应情况五 南京市商品房状况六 南京市居民收入状况分析七 南京市住宅潜在消费者需求分析八 南京市房地产市场楼盘状况 一 南京市概况 一 地理位置南京市位于长江中下游核心地带 全市总面积6597 63平方公里 总人口563 28万人 现辖11区2县 南京属于镇扬丘陵地区 以低山缓岗为主 在土地总面积中 低山占3 5 丘陵占4 3 岗地占53 平原 洼地及河流湖泊占39 2 土壤主要有地带性土壤和耕作土壤两大类型 二 行政区划南京市现辖玄武 白下 秦淮 建邺 鼓楼 下关 雨花台 栖
2、霞 浦口 六合 江宁等11个区和溧水 高淳2个县 面积6598平方公里 三 城市人口2003年末全市常住人口643万人 户籍总人口为572 23万人 比上年末增加8 95万人 在全市户籍人口中 市区489 76万人 比上年末增加9 41万人 两县82 47万人 比上年末减少0 46万人 在全市户籍人口中 非农业人口391 67万人 占全市人口数的68 4 农业人口180 56万人 占全市人口数的31 6 全年人口出生率5 21 比上年下降0 6个千分点 死亡率5 82 比上年上升0 71个千分点 全市计划生育率达99 61 四 国民经济2003年全市经济快速增长 全年南京市生产总值为1576
3、2亿元 按可比价格计算 比上年增长15 1 其中 第一产业增加值65 1亿元 增长4 5 第二产业增加值804 4亿元 增长18 8 第三产业增加值706 7亿元 增长12 5 全市人均生产总值27283元 比上年增长13 1 第一 第二 第三产业增加值在全市生产总值中的比重为4 1 51 44 9 五 城市交通2002年 2003年是南京市大规模城市交通建设的启动年 地铁 轻轨 高架 长江三桥等项目 相继立项开工建设 2004年是城市交通建设的关键年 其中长江三桥已开始全面建设 年内投资将达到10亿元 长江四桥与纬七路过江隧道 其工程可行性报告已上报国家 计划年底开始建设 其中四桥2008年
4、建成 纬七路过江隧道2007年建成 地铁一号线全线16个车站土建主体已基本建成 年内完成设备安装 2005年9月1日通车 地铁二号线 初步设计方案确定 2005年全面开建 2007年完成土建主体工程 年内南京公路建设 共有9条出城公路开建和扩建 另外城市快速内环线也将完成整体构架 六 历史沿革南京是中国七大古都之一 历史文化名城 1927年 国民政府定南京为首都 共有十个朝代在南京建都 故称 十朝都城 1949年南京解放后成为中央人民政府直辖市 1952年12月17日 南京成为江苏省直辖市 1953年1月1日 南京成为江苏省省会 二 南京市远景规划 1 南京市远景规划概况目标 把南京建设成为充
5、满经济活力的城市 富有文化特色的城市 最佳人居环境的城市 都市圈 以南京为中心构造一个长江中下游的大都市圈 总体规划 以主城为核心 结构多元 间隔分布鞋 的组织跳跃的城镇空间布局结构 交通 都市圈交通网络按以南京为核心的 一小时单程出行时间 为标准进行规划构思 覆盖了扬州 镇江 仪征 马鞍山 芜湖 滁州等城市 并与南京的快速环路相连 形成以快速轨道交通和快速道路为骨架的高效 安全 舒适的都市圈综合交通体系 多中心规划 规划提出除完善主城中心体系外 在三个新市区培育次区域中心 开有成多核区域中心格局 空间布局 以长江为主轴 以主城为核心 结构多元 间隔分布 多中心 开敞式的空间布局 规划东山 仙
6、西 浦口 珠江三个新市区为促进三个新市区城市综合职能的实现以及都市范围的形成 规划在三地均设立次区域中心 新市区的远景发展规模按50万人口以上预留 2 南京市远景规划主城 都市发展区的核心 是南京都市圈和更大区域的中心 东山新市区 次区域中心 承担主城综合功能扩散的新市区 仙西新市区 次区域中心 是以发展教育和高新技术产业为方的新市区 浦口 珠江新市区 次区域中心 相对独立区域综合服务功能的新市区 规划要点 本次规划基本延续 由市中心区 1个副中心 7个地区中心及若干个居住区中心组成的主城公共活动中心体系 的规划格局 中心区范围保持不变 东至城东干道 西至城西干道 北至纬三路 玄武湖 南至建康
7、路 升州路 用地20 5平方公里 主要由新街口中心商务区 北京东 西路行政中心 夫子庙 湖南路 中央路商业中心 太平面路 朝天宫 仓巷 莫愁路 丹凤街等商业街 以及长江路文化街和珠江路科技街等特色街构成 河西副中心位于江东路西侧 纬五 纬六路之间 由大型体育中心 重要文化设施以及商业贸歇区等构成 地区中心以周边地区居民 20 30万人 服务为主 并尽可能发挥专业特色 分别布置于热河路 中央门 卡子门 孝陵卫 迈皋桥 沙洲及中保七处 3 2010年发展策略2010年市域总人口为680万人左右 都市发展区总人口为530万人左右 相应的城镇人口规模为450万人左右 到2010年将主城人口控制在300
8、万以内 2010年人均居住面积达15平方米 根据最近的 国务院关于加强城市绿化建设的通知 2010城镇人均公共绿地要达10平方米 人以上 城市中心区人均公共绿地要达到6平方米 人以上 发展策略 进一步拉开都市发展区框架 重点培育三个新市区 有效控制主城人口的增长 优化完善主城功能结构 实施小城镇集中发展策略 推进郊县城市化进程 突出公共交通优先的战略 继续高度重视主城交通建设 大力改善城市环境 加强历史文化保护和城市特色塑造 加强区域服务职能 提高中心城市地位和区域竞争力 东山 规划提出2010年前依托江宁开发区 大力推动南部东山新市区的发展 按照新市区要求提高东山新市区的整体建设水平仙西 2
9、010年以前仙西新市区着重配合大学城的建设集中完善仙西新市区西北部的仙鹤分区 江北 江北新市区近期要重点加强基础建设和各项配套设施建设 形成相对自我完善的服务功能 西片 以建设体育中心为契机 积极培育河西副中心 提高公共配套水平 提高居住开发规模和建设标准 完善设施配套建设 注重滨江地区环境建设和集中绿地建设 改善河西整体环境 北片 抓住产业高速的机会 提高现有工业的科技含量 加快建设晓庄地区中心 完善居住配套设施建设 逐步改善北片的环境质量 南片 严格保护山体 确保与南部牛首山 祖堂山生态绿地的有效连接 居住开发要高标准 高质量 低密度 开发建设的用地与生态绿地要有机相融 形成南京高尚住宅区
10、 控制工业用地扩展 东片 严格保护钟山风景区以及玄武湖风景区 加强公共设施配套 建设孝陵卫地区中心 住宅开发建设继续执行高标准 严要求 严格控制高层建筑 水环境治理 为争创国家环境模范城市 近期要加强主城污水处理系统建设 争取在2010年前基本完成江心洲 锁金村 方家营 兴武营 城东等五个污水处理系统的建设 使主城的污水处理率达到90 左右 加强河道整治 主城内主要河 湖水面实施引换水工程 保持水体清洁 保护长江的饮用水源地 取消长江夹江水域污水排放口 治理沿江重点污染源 文化保护及城市特色 加强历史文化名城的保护 塑造城市特色 近期重点开发利用明城墙风光带 颐和路公馆区 朝天宫 南捕厅 中山
11、东路近现代优秀建筑群等历史文化资源 并将历史文化名城保护与城市的绿化环境建设 旅游业发展结合起来 结合河西新区的开发建设和体育中心的建设 加快河西滨江景观的建设 结合二桥 三桥的建设 同步建设滨江景观 进一步完善幕燕地区的绿地区的绿化环境建设和滨江风貌塑造 其他地区要注意发挥区县积极性 加愉滨江建设的步伐 争取经过十年的建设初现南京滨江景观风貌 公共设施 按照建设文化大省省会城市的要求 加快具有区域影响的公共设施建设 建设江苏省体育中心 建成南京市图书馆新馆 省近现代史博物馆 省彩电中心 省歌剧院等一批樗性公共设施 提高承办全国性 国际性文化 体育和商务活动的能力 提高南京的国内外影响力和国际
12、知名度 市级大型文化设施主要布局于长江路和城市副中心 三 南京房地产市场分析 南京房地产市场背景 一 政策综合力量 国土资源部45文件 央行121文件 国务院18号文 出台会导致房地产价格会继续上涨 首先政策面对房地产行业规范化的要求将使房地产产品的实际供给减少 因为进入房地产开发行业的门槛提升了 所以2004年房地产的价格下行可能性很小 其次房地产市场的需求仍然处于快速增长的态势 城镇化进程加快 外来人口增长等因素 将增加房地产市场需求 二 城市发展带来的需求 拆迁安置 城市危旧住房改造 城市基础建设产生的购房需求将保持稳定的增长 三 政府在2004年对房地产市场的发展将起推动作用 同时为了
13、控制房地产泡沫的出现 将会出台一系列政策 如加大三房供应 控制炒卖期房的相关政策等 四 房地产产品品质化和多元化趋势明显 结论 由于上一个发展时期南京市如全国许多城市一样涌现一大批了同质化很严重的楼盘 而在未来真正有独特优势的楼盘才能适应新形势 避免被市场所淘汰 良性竞争提升楼盘品质才是未来的发展之路 地产商将不可避免地出现分化 未来的区域市场带动效应将不复存在 具有独特卖点的个盘发展将成为市场亮点 对潜在需求的开发引导 通过产品差异化合理念创新来满足 成为开发商占领市场先机并在竞争中取胜的有效途径 随着行业利润不断降低合市场环境的变化 行业格局将重新洗牌 市场将通过竞争的方式将一些地产商淘汰
14、出局 在竞争良性发展的范围之内 性能价格比高的房子会越来越多 创造高性价比产品将是2004年南京市房地产业的发展动向 2004年 符合市场细分需求的特色产品会有很大市场 商品房结构调整越来越受到市场需求的引导 品质化合多元化的倾向将提升产品价值 间接起到拉动房价的作用 1999年至2003年南京住宅各片区房价年度涨幅比较 四 南京市00年 03年土地市场供应情况 2000年至2004年南京住宅用地转让数量 五 南京市商品房状况 南京2003年12月至2004年2月新建商品房住宅价格分析 南京2003年12月至2004年2月新建商品房均价总体基本持平 涨幅较小为4 5 左右 价格分布在5500元
15、以上的有城中 河西 价格分布在4000元有城东 城南 城北 价格分布在3000元以下有江宁 江北 南京市房价涨幅有所趋缓主要是因为银贷收紧 央行发布的 121文件 18号文件 等对房地产的销售有一定的影响 所以销售价格涨势有所减少 2004年南京市一季度商品房状况 2004一季度南京房地产市场上 包括江北 江宁 的新建商品房成交量快速增加 与去年同期相比涨幅惊人 3月份同比涨幅突破了100 大关 而2月份涨幅更是达到了235 5 与此同时 房价也不断上升 南京新建商品房加权均价达到4729元 其中商品房住宅加权均价达到4580元 较上一季度分别增长192元 和212元 二手房价格也较2003年
16、底上升了200元 一季度南京楼市的显著变化就是供需趋于平衡 一季度南京房地产的市场容量为360万平方米 市场总供给达到了350万平方米 供略小于需求但基本平衡 城中 城东 城北 河西片区供略小于求 城南 江宁片区供略大于求 供需缓和应该使房价涨幅趋缓 但普通购房人显然并没感受到这一点 虽然供需总量比较接近 但各区域房价 户型等结构矛盾依然突出 房价调整存在滞后性 2004年1 4月南京市商品房上市量统计一览表 单位 万 六 南京市居民收入状况分析 2000年 南京市居民人均可支配收入达8233 01元 比上年增长7 人均消费性支出7047 46元 比上年增长9 7 2001年 南京市居民人均可支配收入达8848 2元 比上年增长7 5 人均消费性支出7325 65元 比上年增长3 9 2002年 南京市居民人均可支配收入达9157 08元 比上年增长11 0 人均消费性支出7984 50元 比上年增长9 2003年 南京市居民人均可支配收入达10195 56元人均可支配收入增长11 3 人均消费性支出9238 1元 人均消费性支出增长15 7 2004年上半年 南京市国民经济持续快速发
