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1、物业管理标准作业规程总编目 录1、 物业接管标准作业规程.第1页2、 物业接管验收作业规程.第4页3、 物业管理处员工服务管理标准作业规程.第9页4、 物业管理处办公区管理作业规范.第13页5、 员工录取与试用标准作业规程.第18页6、 考勤管理标准作业规程.第20页7、 合同管理标准作业规程.第24页8、 服务标识管理标准作业规程 第28页9、 印章管理标准作业规程. 第30页10、 档案管理标准作业规程.第31页11、 员工宿舍管理标准作业规程.第36页12、 现金管理标准作业规程.第39页13、 备用金管理标准作业规程.第44页14、 客户服务中心员工培训标准作业规程.第44页15、 物
2、业处内部管理标准作业规程.第页16、 入住管理标准作业规程.第页17、 装修管理标准作业规程.第页18、 报修管理标准作业规程.第页19、 住户投诉处理标准作业规程.第页20、 业主住户投诉求助服务管理标准作业规程.第页21、 钥匙委托管理标准作业规程.第页22、 业主档案管理标准作业规程.第页23、 客户服务中心值班与交接班标准作业规程.第页24、 有偿便民服务标准作业规程.第页25、 物业处与业主委员会沟通协调标准作业规程.第页26、 工程部维修员工培训作业规程.第页27、 设备综合管理标准作业规程.第页28、 工程值班管理标准作业规程.第页29、 供配电设备设施安全操作标准作业规程.第页
3、30、 供配电设备设施运行管理标准作业规程.第页31、 供配电设施设备维修保养记录标准作业规程.第页32、 给排水设备设施操作标准作业规程.第页33、 给排水设施设备运行管理作业标准.第页34、 给排水设备设施维修保养标准作业规程第页35、 中央空调操作标准作业规程第页36、 中央空调运行管理标准作业规程第页37、 电梯运行管理标准作业规程第页38、 电梯日常维修保养标准作业规程（电梯公司）第页39、 电梯故障维修标准作业规程.第页40、 电梯困人救援标准规程第页41、 二次供水管理作业规程第页42、 弱电系统维修标准作业规程第页43、 公共设施安装/维修标准作业规程.第页44、 工具管理标准
4、作业规程第页45、 防雷与接地系统保养标准作业规程第页46、 道闸系统保养作业规程第页47、 保安员培训实施标准作业规程第页48、 保安员消防员员工宿舍管理标准作业规程第页49、 封闭公寓物品/人员出入管理标准作业规程.第页50、 交通管理标准作业规程第页51、 停车管理标准作业规程第页52、 突发事件处理标准作业规程第页53、 消防培训实施标准作业规程第页54、 消防演习标准作业规程第页55、 灭火预案标准作业规程第页56、 火警火灾应急处理标准作业规程第页57、 防火管理标准作业规程第页58、 安全预案编制标准作业规程第页59、 消防疏散救援逃生自救标准作业规程第页60、 消防器材管理标准
5、作业规程第页61、 消防系统操作标准作业规程第页62、 消防系统运行管理标准作业规程第页63、 消防系统维修保养作业规程第页64、 清洁工作质量检查标准作业规程第页65、 室外公共区域清洁标准作业规程第页66、 室内公共区域清洁标准作业规程第页67、 高空作业标准作业规程 第页68、 垃圾收集与处理标准作业规程.第页69、 卫生消杀管理标准作业规程第页70、 清洁剂使用标准作业规程第页71、 清洁设备操作日常保养标准作业规程第页72、 地面清洁标准作业规程第页73、 玻璃灯具不锈钢清洁标准作业规程第页74、 消防培训实施标准作业规程第页物业接管标准作业规程10 目的 规范物业接管工作，确保物业
6、接管工作完善、平稳、高效。20 适用范围 适用于物业管理工作对外接管物业工作。30 职责31 公司总经理负责物业接管工作的组织、安排。32 公司接管小组具体负责依据本规程实施物业的接管工作。40 程序要点41 物业接管工作流程：总经理同发展商签订物业管理合同总经理下令筹备项目物业管理处总经理下令组建物业接管验收小组进行物业的接管验收对接管验收的问题进行整改钥匙移交签收移交清单移交管理用房物业管理处进入物业发展商移交商业用房发展商移交公共设施维修基金发展商提供住宅使用说明书和质量保证书样本物业管理处与政府相关部门协调关系，申报开通、使用相关设施使用,开始进入正式管理阶段42 签订前期物业管理合同
7、、物业管理委托合同。421 按照现行物业管理法规的规定，在房地产开发建设完毕后业主委员会尚未成立前，发展商可以自己选择物业管理公司来接管已建成通过竣工验收的物业。已成立业主委员会的小区大厦工业区，由业主管理委员会依照法规选择委托物业管理公司接管物业。422 委托接管物业，发展商业主管理委员会应当同选择的愿意接管的物业管理公司签订物业管理委托合同书。423 当物业管理公司同发展商业主委员会达成一致时，公司总经理应当同委托管理方签订好正式的物业管理委托合同。43 物业管理委托合同签订后，总经理应立即下令筹备接管项目物业管理处。物业管理处的筹备工作包括以下内容：431 依照组织架构和岗位设施标准作业
8、规程确定物业管理处的组织架构和岗位设置。432 依照人事定编标准作业规程结合接管物业的实际情况确定管理处的员工定编。433 依照转正晋升调薪降级标准作业规程，任物业管理处经理。物业管理处经理聘用各部门主管副主管。434 依照员工招聘管理标准作业规程，向社会公开招聘一部分管理人员和技术员工初步达到定编。435 依照培训管理标准作业规程全方位、高密度地进行员工培训。436 物业管理处提前派各专业业务骨干进入接管物业跟踪工程的收尾竣工和设备安装调试工作，参加设备厂家的技术业务和运行管理培训，为物业接管验收和日后管理作好准备。437 依照所接管物业的特点和实际情况编制物业管理方案： a）确定物业管理服
9、务费的收费标准和收费方案； b）确定物业管理前期固定资产投入明细和流动资金额度； c）确定物业管理水、电、气、电话、有线电视的收费方案（代收代缴方案）； d）确定保安、消防的具体管理方案和成本指标； e）确定清洁管理方案和成本指标； f）确定园林绿化管理方案和成本指标； g）确定工程维修部保养管理方案和成本指标；h）确定客户服务中心管理方案和成本指标； i）确定内部控制管理方案和成本指标； j）同公司签订目标管理责任书。44 在物业开发建设竣工验收完毕具备入住和接管条件时，公司总经理应适时组建物业接管验收小组对接管物业进行详细的验收（详见物业接管验收标准作业规程）。45 对于接管验收出现问题的
10、，公司总经理应当积极协助物业管理处接管验收小组同发展商业主委员会协商迅速解决。46 在接管物业未发现重大质量或其他方面的问题时，公司总经理应当同意发展商业主委员会对物业开始进行移交。47 钥匙移交。物业管理公司物业管理处将发展商提供的楼宇全套钥匙逐一检查登记在钥匙移交一览表中，然后由移交双方签字确认。48 物业管理处将接管小组的验收清单和实物逐一登记接收后，公司总经理同发展商业主委员会签收物业移交清单。49 项目物业管理处同发展商移交管理用房。410 项目物业管理处开始进入物业办公。411 项目物业管理处按政府规定同发展商业主委员会移交物业管理处自营的商业用房。412上述移交完毕后，总经理应当
11、提请发展商按物业管理法规将公共设施维修基金 一次性转入公寓专用账户。413 发展商在移交物业的同时，应当向物业管理公司及业主提供住宅使用说明书和住宅质量保证书。414 物业管理处进驻物业后，应立即同供电局、自来水公司、燃气公司、供暖公司、电信、邮局进行联系协调，以确保小区的正常供电、供水、供气、供暖、通邮；同管辖区派出所、街道办联系，解决小区的治安等问题；同银行联系，解决小区各种费用的代收代缴问题。415 公司总经理在上述工作进行完毕后，同发展商签订物业移交书，同时指令物业管理处作好业主的入伙准备工作，会同发展商共同向业主发出入伙通知书。50 记录51 钥匙移交一览表。52 物业移交清单。60 相关支持文件61 物业接管验收标准作业规程。62 公司劳动、人事相关标准作业规程。70 附录 物业移交书（样本）。物业移交书经双方接管验收合格，物业从即日起交由 物业管理公司接管。移交内容详见以下附件，双方鉴证无误。 移交方： 房地产开发公司 接管方： 物业管理公司 年 月 日附件：1物业移交清单 2物业年收支测算表 3物业管理分项标准与
