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1、北 京 市 城 镇 住 宅 合 作 社 管 理 规 程1992 年 5 月 21 日经国务院住房制度改革领导小组办公室批准同意的“北京市住房制度改革实施方案”，实施方案明确提出房改五种基本形式，其中集资合作建房位列第五，这是市政府文件（京政发199235 号）第一次提出合作建房，要求各区县政府和各部门、各单位可组织需房职工或居民成立住宅合作社建房修房。与实施方案配套，同时出台了北京市城镇住宅合作社管理办法，这是市政府第一个关于住宅合作社管理的规范性文件。住宅合作社集资建房目的是解决中低收入家庭的住房困难，与此同时还要保证集资的安全性。为此，1992 年后有关住宅合作社的管理规程都是为满足上述目
2、的而设计的。一、住宅合作社的成立根据社会团体登记管理条例（国务院令第 250 号）、北京市城镇住宅合作社管理办法，个人或单位申请成立住宅合作社，应当经市（区、县）房改部门核准同意，由发起人向北京市（区、县）社团办申请筹备，筹备工作通过后办理成立登记。1、 核准成立发起人成立住宅合作社应向房改部门提交下列文件：（1）成立申请书（2）有 50 个以上的个人社员、或者 30 个以上的单位社员；个人社员、单位社员混合组成的，社员数不得少于 50 个；（3）拟成立的住宅合作社社员住房情况证明（已进行住房普查的上报普查材料即可）；（4）拟用于筹资建房的土地证明；（5）验资报告，场所使用权证明；（6）发起人
3、和拟任负责人的基本情况、身份证明；（7）住宅合作社章程草案。（参考北京市社会团体章程示范文本）具备上述条件，房改部门在 15 个工作日内给予核准成立的批复。其中成立区县住宅合作社报区县房改办初审合格后报市房改办核准。成立市级住宅合作社报市房改办核准，也可以通过网上上报成立材料，网址是：. 核准成立住宅合作社进行总量和区域控制，其目的一是为保证合作社的建房量与城市中低收入家庭的需房量相适应，二是为了保证合作社的发展质量。鉴于此，成立住宅合作社有着严格的准入条件，只有满足上述七个条件才能核准成立住宅合作社。在合作社发展的初期，为促进合作社的发展，成立条件相对宽松，北京市一度成立了社会型和单位内部型
4、的住宅合作社 100 多家，经过 8 年的反反复复，优胜劣汰，到 1997 年剩下 60 家，1998 年国务院提出住宅分配货币化改革目标后，为个人入社建房拓展了空间，住宅合作社逐步向规范化方向发展。截止 2001 年 10月，市级住宅合作社共 12 家，其中有建房项目的 7 家，有 4 家正在组织开展建房，有 1 家因长期没有建房项目已按要求注销。区县级住宅合作社 22 家，有建房项目的 12 家，没有建房项目的 10 家，东城区每个街道成立了一家住宅合作社，共 8 家，集资建房业务没有开展起来，有关部门已建议其注销。从管理的实践看，核准成立住宅合作社，一般来说有着特定的目的，如为解决联社街
5、道系统人员住房问题成立了利群住宅合作社；为结合企业改革，实现主辅分离，将企业办社会的责任分离出来，成立了北京城建住宅合作社；为落实党中央的科教兴国战略，解决科教人员的住房，2000 年 4 月 20 日市房改办核准同意成立北京市科教住宅合作社；为解决住房分配化后的公务员住房问题，2001 年 4 月 10 日市房人核准同意成立了北京市政华住宅合作社。2、筹备成立经房改部门核准成立住宅合作社后，发起人应到社团办申请筹备，填写筹备成立申请表，并提交下列文件：（1）筹备申请书，写明申办目的、必要性、可行性；（2）房改部门的批准文件；（3）验资报告，场所使用权证明；（4）发起人和拟任负责人的基本情况、
6、身份证明。单位发起的应列出单位名称、性质、级别、法定代表人、单位的合法性证明；个人发起应列出所有发起人姓名、性别、民族、工作单位等情况，出具有效身份证明；（5）章程草案。社团办在收到上述材料 60 天内作出批准或者不批准筹备成立的批复。3、召开社员代表大会自社团办批准筹备成立之日起 6 个月内召开社员代表大会，通过章程，产生组织机构、负责人和法定代表人，并向社团办申请成立登记。4、成立登记住宅合作社申请成立登记应向各社团办提交下列材料：（1）成立登记申请书；（2）住宅合作社法人登记表；（3）章程；（4）住宅合作社法人代表登记表；（5）住宅合作社负责人登记表；（6）验资报告；（7）场所使用权证明
7、。社团办自收到上述材料之日起 30 日内完成审查工作，符合条件的，准予登记，发给社会团体法人登记证书。登记事项包括：（1）名称；（2）住所；（3）宗旨、业务范围和活动地域；（4）法定代表人；（5）活动资金；（6）业务主管单位。住宅合作社凭社会团体法人登记证书申请刻章，开立银行帐户，并将印章式样和银行帐号报房改办、社团办备案。5、办理财政登记按照京财监督19981214 号文件规定，自 1998 年 10 月 15 日起对事业单位社会团体实行财政登记制度，新成立的住宅合作社自办理完成登记 10 日内到所在区县财政局监督检查部门办理财政登记，提交社团办批准设立文件，法人证书原件及复印件。办理财政登
8、记的目的是为了购买银钱收据、办理控办审批手续等。6、按时报送统计报表。住宅合作社有集资建房项目的，应按月向市统计部门报送固定资产投资统计报表。每季度向市房改部门报送财务报表。二、办理建房规证1、按照京计基字1995第 1054 号文件，全市住宅合作社的建设计划由市房改办归口管理，住宅合作社的建房项目建议书和可行性研究报告由市房改办报市计委审批；全市各住宅合作社建房年度计划，由各住宅合作社上报市房改办，统一汇总报市计委、市计委根据市房改办上报的建设计划，统一平衡后切块下达城镇私人建房计划，市房改办按市计委的建设计划，安排各住宅合作社的建设计划，并报市计委备案。各住宅合作社按上述文件要求，到计划部
9、门办理立项和申请年度计划任务。2、住宅合作社项目在规划和开工问题上与其他建设项目一样，没有特殊管理要求，只须按程序到规划部门办理规划用地许可证和建设工程规划许可证，到建设部门办理开工许可证。3、根据建设部1998年 154 号文件及市国土房管局、市房改办 2000第 178 号文件规定，住宅合作社建房土地实施划拨，到房地部门办理用地划拨证明。三、发展社员、签订集资建房协议住宅合作社发展的社员应当具备下列条件：1、国家公务员、国有企业职工、教师及其他中低收入家庭，中低收入家庭的认定标准按京政办发2000 131 号文件执行。2、无房或住房未达标职工。无房职工是指职工及配偶未购买或承租含有国家或单
10、位补贴的住房（经济适用住房除外）的职工，职工承租或购买的含有国家和单位补贴的住房（经济适用住房除外）未达到其家庭的住房面积标准为未达标。符合上述条件的居民经申请同意可吸收为住宅合作社社员，并发给由市房改办监制的社员证，按规定收取入社费，社费标准按京社发199328 号文件执行。愿意参加集资建房的，社员可与合作社签订集资建房协议，集资建房协议文本由市房改办监制。四、核准集资建房方案合作社办理完毕有关政府部门的规证后，制定集资建房方案和建房收支预算方案，报房改部门核准，并按核准的方案在集资建房价格高限范围内向社员收取建房款，合作社收到社员集资款后应向社员开具市财政部门监制的行政事业单位统一银钱收据
11、。五、资金筹集和专户管理合作社的建房资金来源于社员的出资。社员的资金来源有两部分：一是自有资金；二是社员申请的个人住房贷款（商业银行贷款，北京市住房管理中心贷款）。为保证集资建房的安全性，保证资金专款专用，合作社的集资款必须如数存入房改部门要求的专户，专户管理部门凭合作社事先制定的预算支出计划划款。住宅合作社的经费，以及开展章程规定的活动按照国家有关规定所取得的合法收入，存入专户，必须用于章程规定的业务活动，不得在会员中分配。为满足合作社建房启动资金的需要，在项目有关手续齐备，集资建房对象明确的情况下，房改部门同意对合作社适当安排单位贷款支持，并将这部分资金列入北京市住房资金归集使用计划，报市
12、房改领导小组审批通过后执行。六、为社员办理合作建房的产权证就目前情况看，合作社的集资形式主要有两种：一是个人全额集资；二是社员个人及其所在单位各出一部分，随着房改的进一步深化，这种形式将逐步消失，完全由社员个人出资建房，单位有条件的，给职工发住房补贴。个人集资建房的单价高于当年房改成本价的，所购住房执行经济适用住房的产权规定。单位与个人参与合作社建房，个人按届时房改售房政策参与集资的，按房改售房的有关规定办理产权登记。个人全额集资的，凭计委立项批复、房改部门核准的集资建房方案、集资建房协议和社员证到房地部门办理产权登记，领取经济适用住房产权证。七、合作住房的物业管理合作建房的物业管理方式由社员
13、或社员代表大会研究决定，既可以由合作社进行管理，也可以通过招标、议标方式选择物业公司进行管理。物业管理的收费标准在市物价部门核准的经济适用住房的收费标准内确定，不能突破经济适用住房的物业收费标准，如需突破，需经社员或社员代表大会通过。八、住宅合作社年检住宅合作社应于每年 2 月 1 日前到房改部门领取年检报告书、财务报告书和其它有关材料。3 月 31 日前向房改部门报送年检材料，经房改部门初审同意后，于 5 月 31 日前报社团办，接受年度检查。年检的内容：合作社遵守法律法规和国家政策的情况、履行登记手续的情况、按照章程开展活动的情况、人员机构变动情况、财务管理情况和社团专职人员工资和福利待遇
14、执行等情况。年检合格发给社会团体法人登记证书副本。违犯规定的，由登记机关给予警告，责令改正，限期停止活动，撤换直接负责的主管人员；情节严重的，予以撤销登记；构成犯罪的，依法追究刑事责任。九、住宅合作社变更、注销登记住宅合作社登记事项需要变更的，自房改部门审查同意之日起 30 日内，向社团办申请变更登记。住宅合作社修改章程，应在房改部门审查同意之日起 30 日内，报社团办核准。住宅合作社因分立、合并及其他原因终止的应在房改部门审查同意后，向社团办申请注销登记。在办理注销登记前，应在房改部门及其他有关机关的指导下，成立清算组织，完成清算工作。十、社员或社员代表大会住宅合作社应按章程规定召开社员或社员代表大会，社员或社员代表大会的主要职责是：审议并通过住宅合作社章程、住宅合作社工作报告、住宅合作社监管事会工作报告、选举产生住宅合作社理事会或管委会及合作社主要领导。住宅合作社按章程规定换届或者更换法定代表人之前，社团办、房改办应当组织对其进行财务审计。
