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1、国 有 土 地 直 接 入 市 项 目 开 发 流 程雷 晖一 、 招 、 拍 、 挂 出 让 流 程（一）划拨土地变成出让土地1、 土 地 使 用 权 出 让 是 指 国 家 将 国 有 土 地 使 用 权 在 一 定 年 限 内 出 让 给 土 地 使 用 者 ， 由土 地 使 用 者 向 国 家 支 付 土 地 使 用 权 出 让 金 的 行 为 ， 又 称 “批 租 ”， 属 于 地 产 一 级市 场 。2、 土 地 使 用 权 出 让 的 方 式 有 招 标 出 让 、 拍 卖 出 让 、 挂 牌 出 让 和 协 议 出 让 。（二）出让土地过户办理流程1、 领 取 钥 匙 盘 说
2、明 （ 市 建 委 ）（ 1） 组 织 机 构 代 码 证 （ 验 原 件 留 复 印 件 ）（ 2） 法 人 身 份 证 （ 复 印 件 ）（ 3） 授 权 委 托 书 （ 原 件 ）（ 4） 委 托 人 身 份 证 （ 复 印 件 ）（ 5） 开 发 钥 匙 试 用 人 申 请 表 2、 涉 税 证 明 办 理 （ 区 地 税 局 ）（ 1） 城 建 税 缴 纳 、 营 业 税 缴 纳 、 教 育 费 附 加 缴 纳 、 印 花 税 缴 纳 、 土 地 增 值 税 缴纳 ；（ 2） 营 业 税 按 营 业 收 入 5%缴 纳 ； 城 建 税 按 缴 纳 的 营 业 税 7%缴 纳 ； 教
3、育 费 附 加 按 缴 纳 的 营 业 税 3%缴 纳 ； 印 花 税 按 照 营 业 税 1%缴 纳 3、 房 权 证 过 户 （ 区 房 管 局 ）（ 1） 提 交 资 料a、 国 有 土 地 使 用 证 ；b、 划 拨 土 地 转 让 批 准 文 件 （ 整 宗 划 拨 土 地 ） ；c、 房 屋 所 有 权 证 （ 原 件 ） ；d、 买 卖 合 同 （ 原 件 ） ；e、 契 税 完 税 凭 证 （ 原 件 ） ；f、 房 屋 测 绘 图 、 表 （ 原 件 二 份 ） ；g、 双 方 授 权 委 托 书 （ 原 件 ） 、 法 定 代 表 人 身 份 证 明 （ 复 印 件 ） ；
4、h、 经 年 检 合 格 的 营 业 执 照 副 本 （ 企 业 法 人 ） 或 组 织 机 构 代 码 证 （ 非 企 业 法 人 ） ；i、 结 算 资 金 自 行 划 转 声 明 ；j、 登 记 机 关 认 为 必 要 的 其 他 文 件 ；k、 上 述 材 料 的 影 像 资 料 ；（ 2） 交 纳 费 用a、 印 花 税 （ 买 卖 双 方 分 别 交 纳 ） ： 房 产 计 税 金 额 万 分 之 五 ；4、 办 理 土 地 证 过 户 （ 区 国 土 局 ）（ 1） 提 交 资 料a、 房 产 证 原 件 复 印 件 （ 变 更 之 后 的 ） ；b、 双 方 买 卖 合 同 （
5、 复 印 件 ） ；c、 土 地 证 原 件 、 复 印 件 ；d、 契 税 税 票 （ 复 印 件 ） ；e、 卖 方 写 的 申 请 ；f、 营 业 执 照 副 本 ；g、 法 人 委 托 ；h、 授 权 委 托 书 ；i、 组 织 机 构 代 码 ；j、 身 份 证 复 印 件 ；5、 国 有 土 地 直 接 入 市 项 目 申 请 上 会 提 交 材 料 清 单 （ 市 国 有 土 地 整 理 储 备 中 心 ）（ 1） 入 市 申 请 书 （ 被 申 请 人 为 北 京 市 国 土 资 源 局 ） ；（ 2） 企 业 法 人 营 业 执 照 副 本 复 印 件 ；（ 3） 法 定 代
6、 表 人 身 份 证 明 书 ；（ 4） 法 定 代 表 人 身 份 证 复 印 件 ；（ 5） 授 权 委 托 书 ；（ 6） 代 理 人 身 份 证 复 印 件 ；（ 7） 上 级 主 管 单 位 关 于 土 地 入 市 交 易 的 批 复 意 见 ；（ 8） 国 有 土 地 使 用 证 或 权 属 证 明 文 件 复 印 件 ；（ 9） 该 宗 地 的 情 况 说 明 （ 包 括 ： 宗 地 位 置 四 至 范 围 、 宗 地 权 属 介 绍 、 地 上 物 情况 说 明 及 宗 地 现 状 照 片 若 干 张 ） ；（ 10） 该 宗 地 的 控 制 性 详 细 规 划 图 或 同 等
7、 效 力 的 规 划 条 件 批 准 文 件 ；（ 11） 该 宗 地 的 普 测 成 果 复 印 件 ；（ 12） 1： 2000 地 形 图 （ 蓝 图 1 份 ， 用 铅 笔 勾 画 宗 地 范 围 ） ；（ 13） 土 地 利 用 总 体 规 划 图 ， 标 出 项 目 区 位 置 和 边 界 ；（ 14） 区 县 国 土 分 局 关 于 项 目 符 合 土 地 利 用 总 体 规 划 的 意 见 ；（ 15） 无 抵 押 、 无 法 院 查 封 等 他 项 权 利 限 制 声 明 ；（ 16） 该 项 目 已 取 得 的 政 府 部 门 相 关 批 复 文 件 （ 如 立 项 、 纪
8、 要 等 ） 复 印 件 ；（ 17） 项 目 用 地 具 备 “三 通 一 平 ”、 用 地 范 围 内 地 上 物 已 腾 空 的 证 明 ， 或 原 土地 方 出 具 的 经 工 作 人 员 现 场 踏 勘 确 认 三 个 月 内 完 成 拆 除 工 作 的 承 诺 ；（ 18） 按 现 状 进 行 评 估 的 地 价 评 估 报 告 ；（ 19） 联 席 会 电 子 演 示 文 稿 （ PPT） ；6、 土 地 预 审 （ 北 京 市 、 区 国 土 局 ）（1）建设项目用地预审申请表（原件一式二份） ；（2）建设项目用地预审申请报告（原件一份） ；（3）按照固定资产投资项目类型：a、
9、属于审批类的建设项目，项目建议书和可行性研究报告分开审批的，提供项目建议书批复和可行性研究报告；项目建议书和可行性研究报告合并审批的，提供发展改革行政主管部门核发的项目办理用地预审告知单和项目建议书（代可行性研究报告） ；b、属于核准类的建设项目，提供发展改革行政主管部门核发的项目办理用地预审告知单；c、属于备案类的建设项目，提供发展改革行政主管部门核发的项目备案表和规划行政主管部门核发的规划意见书；（ 三 ） 招 、 拍 、 挂 的 流 程 （ 市 国 有 土 地 整 理 储 备 中 心 ）1、 招 标（ 1） 发 布 招 标 公 告 ；（ 2） 有 意 向 的 投 标 人 购 买 招 标
10、文 件 ；（ 3） 现 场 踏 勘 、 答 疑 和 标 前 会 议 ；（ 4） 成 立 评 标 委 员 会 ；（ 5） 投 标 人 交 纳 投 标 保 证 金 ；（ 6） 投 标 、 开 标 、 唱 标 ；（ 7） 评 标 会 。 评 标 委 员 会 对 投 标 文 件 进 行 评 价 审 议 ， 并 推 荐 中 标 候 选 人 ；（ 8） 确 定 中 标 人 ；（ 9） 发 出 中 标 通 知 书 ；（ 10） 退 还 未 中 标 人 的 投 标 保 证 金 ；（ 11） 签 订 协 议 。 中 标 人 按 照 中 标 通 知 书 规 定 的 时 间 签 订 有 关 协 议 ；（ 12） 公
11、 布 出 让 结 果 ；2、 拍 卖（ 1） 发 布 拍 卖 公 告 ；（ 2） 有 意 向 的 竞 买 人 购 买 拍 卖 文 件 ；（ 3） 现 场 踏 勘 、 答 疑 ；（ 4） 竞 买 人 提 出 竞 买 申 请 ；（ 5） 竞 买 人 交 纳 竞 买 保 证 金 并 领 取 竞 买 号 牌 ；（ 6） 拍 卖 会 ；（ 7） 竞 买 人 竞 价 ；（ 8） 确 定 竞 得 人 ；（ 9） 签 署 拍 卖 成 交 确 认 书 ；（ 10） 退 还 未 竞 得 人 的 竞 买 保 证 金 ；3、 挂 牌（ 1） 发 布 挂 牌 公 告 ；（ 2） 有 意 向 的 竞 买 人 购 买 挂
12、牌 文 件 ；（ 3） 现 场 踏 勘 、 答 疑 ；（ 4） 开 始 挂 牌 ；（ 5） 竞 买 人 提 出 竞 买 申 请 ；（ 6） 竞 买 人 交 纳 竞 买 保 证 金 并 领 取 竞 买 资 格 证 明 ；（ 7） 竞 买 人 填 写 竞 买 报 价 单 ， 参 与 竞 买 ；（ 8） 更 新 挂 牌 显 示 ， 接 受 新 的 竞 价 ；（ 9） 现 场 竞 价 。 挂 牌 截 止 时 依 然 有 两 个 以 上 竞 买 人 要 求 竞 价 的 ， 举 行 现 场 竞 价 ；（ 10） 确 定 竞 得 人 ；（ 11） 签 订 挂 牌 成 交 确 认 书 ；（ 12） 退 还 未
13、 竞 得 人 的 竞 买 保 证 金 ；（ 13） 签 订 协 议 。 竞 得 人 按 照 挂 牌 成 交 确 认 书 规 定 的 时 间 签 订 有 关 协 议 ；（ 14） 公 布 出 让 结 果 ；4、 出 让 合 同 签 订（ 1） 出 让 合 同 应 具 备 一 下 主 要 条 款a、 双 方 当 事 人 的 姓 名 或 者 名 称 、 地 址 ；b、 出 让 土 地 使 用 权 的 宗 地 号 、 面 积 ；c、 土 地 使 用 年 期 及 起 止 时 间 ；d、 土 地 使 用 权 出 让 金 额 、 币 种 、 交 付 方 式 及 时 间 ；e、 规 划 、 市 政 设 计 要
14、 求 ；f、 项 目 竣 工 提 交 验 收 时 间 ；g、 市 政 设 施 配 套 建 设 义 务 ；h、 使 用 相 邻 土 地 和 道 路 的 限 制 ；i、 设 附 属 、 附 加 设 施 的 项 目 及 义 务 ；j、 当 事 人 认 为 必 要 的 其 他 条 款 。 出 让 合 同 应 附 上 宗 地 图 ， 作 为 出 让 合 同 的 组成 部 分 ；（ 2） 所 需 材 料a、用地申请报告；b、建设项目的立项批复（或项目建议书批复及可行性研究报告批复）（复印件）；c、规划用地红线图及规划设计意见书（复印件）； d、经规划部门审定的规划总平面图（兰色原图，加盖规划审定章）；e、
15、建设用地规划许可证（复印件）；f、营业执照副本（复印件）及税务登记证副本（复印件）；g、法定代表人资格证明书及身份证（复印件）；h、土地权属调查证明材料；i、其他有关材料（受让地块的地价评估报告，出让合同的附加协议等）；5、 国 有 土 地 使 用 权 证 办 理（1）申请（或土地登记申请书）；（2）土地登记审批表；（3）征用土地批准材料和红线图；（4）地籍图或地形图；（5）出让金收据、契税和土地出让业务管理费交付凭证（复印件）；（6）法人资格证明（或个人身份证明）；（7）需提供的其他证明材料（包括国有土地使用权出让合同、建设用地规划许可证、建设项目批文、营业执照等复印件）；二 、 规 划 审
16、 批 流 程（一） 、建筑工程规划审批1、 规 划 意 见 书 （ 1） 申 报 材 料a、 建 设 单 位 出 具 的 申 报 委 托 书 ；b、 建 设 单 位 填 写 完 整 并 加 盖 单 位 印 章 的 “建 设 项 目 规 划 许 可 及 其 他 事 项 申 报 表 ”；c、 对 项 目 的 相 关 批 复 及 规 划 文 件 ， 如 ： 危 改 项 目 ： 市 、 区 危 改 办 对 危 改 项 目 的 批 复 意 见 ， 市 政 府 对 修 建 性 详细 规 划 的 批 复 意 见 及 批 复 同 意 的 修 建 性 详 细 规 划 文 本 及 图 纸 材 料 ； 市 级 开 发 区 或 产 业 、 科 技 园 区 建 设 项 目 ： 市 政 府 对 开 发 区 建 设 和 开 发区 控 制 性 详 细 规 划 的 批 复 文 件 和
