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1、 本报告的信息均来自已公开信息 关于信息的准确性与完整性 建议投资者谨慎判断 据此入市 风险自担 请务必阅读末页声明 房地产房地产行业行业 推荐 维持 估值跌至历史大底估值跌至历史大底 基本面理想基本面理想投资价值凸显投资价值凸显 风险评级 中风险 房地产行业 2020 年上半年投资策略报告 2019 年 12 月 05 日 分析师 何敏仪 SAC 执业证书编号 S0340513040001 电话 0769 23320072 邮箱 hmy 行业指数行业指数走势走势 资料来源 东莞证券研究所 Wind 相关报告相关报告 整体观点整体观点 我们认为 2019年房地产市场整体销售量将维持历史高位 同
2、时超年初 预期维持正增长 在贸易摩擦及经济下行压力下 房地产稳经济作用更 为突出 行业资金面及政策面最困难时期应该已经过去 来年维持稳定 预期较大 同时从当前来看 需求端保持良好 将带来房地产市场大概 率的平稳增长 量 价 开发等方面 行业系统性风险较低 从上市房企层面看 年内整体结算业绩维持理想增速 过去两年的销售 大年 并且出现房价的明显上涨 今年进入结算期将带来全年靓丽的结 算业绩 从部分一二线龙头房企销售增速及已售未结可以看出 未来一 两年业绩锁定性极高 同时股息率也具备较好的吸引力 投资价值凸显 板块在2019年整体走势偏弱 跑输大盘 行业当前整体估值水平也跌至 历史大底 具备较好的
3、安全边际 另一方面 我国资产市场对外开放加速 中长线资金配置权益类资产比 例逐步提升 对A股整体将带来增量资金 海外资金及长线资金增加 将对投资者结构带来改变 市场投资风格趋向更理性成熟可以预见 未 来更多资金偏向于业绩持续稳定增长 并且安全边际高 投资价值突出 的蓝筹个股值得期待 风格切换将提振板块个股整体估值水平 我们看好2020年上半年房地产板块个股的投资机会 选股思路上 建议 配置1 国企改革背景下出现经营及业绩持续改善提升的优质国企标的 其具备资源及融资优势 国企改革带来提效增利 做强做优值得期待 2 经营能力良好规模较大 在市场竞争中剩者为王 销售及市场占有 率持续提升 并且估值及
4、股息率极具吸引力的个股 建议重点关注保利地产 保利地产 600048600048 大悦城 大悦城 000000031031 城建发展 城建发展 600266600266 华发股份 华发股份 600325600325 招商蛇口 招商蛇口 001979001979 金融街 金融街 000402000402 万科 万科A A 000002000002 华夏幸福 华夏幸福 600340600340 金地集团 金地集团 600383600383 荣盛发展 荣盛发展 002146002146 等 风险提示 风险提示 经济下行 房地产销售回落超预期 行 业 报 告 行 业 报 告 行 业 研 究 行 业 研
5、 究 证 券 研 究 报 告 证 券 研 究 报 告 重点公司盈利预测及投资评级 2019 12 4 股票名称股票名称 股价股价 元 元 EPS 元 元 PE 评级评级 2018A 2019E 2020E 2018A 2019E 2020E 保利地产 14 96 1 59 1 98 2 45 9 4 7 6 6 1 推荐 华夏幸福 27 76 3 79 5 13 6 95 7 3 5 4 4 0 推荐 金地集团 12 42 1 79 2 1 2 47 6 9 5 9 5 0 推荐 华发股份 7 13 1 08 1 28 1 51 6 6 5 6 4 7 推荐 大悦城 6 91 0 35 0 6
6、8 0 78 19 7 10 2 8 9 推荐 资料来源 东莞证券研究所 Wind 房地产行业 2020 年上半年投资策略报告 2 请务必阅读末页声明 目 录 1 销售增速探底回升 行业基本面相对良好 4 1 1 全年销售预计维持正增长 超年初预期 4 1 2 行业整体库存进一步下降 5 1 3 房价升势趋缓 调控高压担忧下降 5 1 4 土地市场相对平稳 溢价率保持低位 6 2 房地产稳经济作用稳固 行业平稳健康发展最符合需求 8 3 资金面保持合理充裕 利好行业需求及发展 10 3 1 全球新一轮流动性释放开启 10 3 2 贸易摩擦及经济下行带来适度宽松货币的需求 10 3 3 开发资金
7、来源及社会信贷状况保持良好 12 4 房住不炒 三稳 及 因城施策 将成政策主基调 14 5 上市房企基本面靓丽 15 5 1 销售数据下半年开始好转 四季度值得期待 15 5 2 盈利能力改善 业绩锁定性高 16 5 3 龙头房企市占率加速提升 有利于估值向上修复 18 6 估值便宜走势落后 具备修复需求及弹性 19 7 总结与投资建议 21 8 风险提示 21 插图目录 图 1 全国商品房累计销售面积 4 图 2 全国商品房累计销售额 4 图 3 全国商品房单月销售面积 4 图 4 全国商品房单月销售额 4 图 5 商品房待售面积变化情况 5 图 6 百城房价环比上涨城市个数变化 5 图
8、7 70 大中城市房价同环比变化 6 图 8 一二三线城市房价同环比变化 6 图 9 全国土地累计购置面积同比 6 图 10 全国土地累计成交价款同比 6 图 11 100 大中城市单月成交规划建面 7 图 12 100 大中城市单月成交土地总价 7 图 13 100 大中城市单月成交楼面均价 7 图 14 100 大中城市单月成交土地溢价率 7 图 15 房地产开发投资增速 8 图 16 固定资产投资增速 8 图 17 制造业 基建投资增速 8 图 18 全国房屋施工面积增长 9 图 19 全国房屋新开工面积增长 9 房地产行业 2020 年上半年投资策略报告 3 请务必阅读末页声明 图 2
9、0 全国房屋竣工面积增长 9 图 21 M0 M1 M2 增速变化 11 图 22 SHIBOR 利率变化 12 图 23 全国首套房贷平均利率变化 12 图 24 全国二套房贷平均利率变化 12 图 25 房地产开发资金来源同比增长 12 图 26 社融规模累计同比增长 13 图 27 社融存量规模累计同比增长 13 图 28 金融机构新增居民人民币中长期贷款同比增长 14 图 29 上市房企营收增长 16 图 30 上市房企营业利润 归属净利润增长 16 图 31 销售毛利率 净利润率变化 16 图 32 总资产净利率 净资产收益率变化 16 图 33 行业销售商品收到现金占当期营收比例
10、17 图 34 龙头房企代表销售增速与行业对比 18 图 35 龙头房企代表市占率变化 18 图 36 百强房企市占率变化 18 图 37 板块年内累计涨跌幅 19 图 38 行业板块整体估值对比 19 图 39 SW 房地产板块历史估值变动情况 20 表格目录 表 1 央行年内降准统计 10 表 2 央行年内持续下调基础性利率水平 11 表 3 一二线房企代表年内销售增长情况 15 表 4 一二线房企预收账款占上年结算比例 17 表 5 重点房企股息率统计 20 表 6 重点公司盈利预测及投资评级 2019 12 4 22 房地产行业 2020 年上半年投资策略报告 4 请务必阅读末页声明
11、1 销售增速探底回升 行业基本面相对良好 1 1 全年销售预计维持正增长 超年初预期 2019 年前 10 月全国商品房销售面积合计 13 3 亿平方米 其中住宅销售面积 11 7 亿平 方米 同比分别上升 0 1 和上升 1 5 2019 年初以来商品房累计销售面积同比增速持 续负增长 为近四年销售增长最差水平 但整体销售降幅相对较小 并且下半年开始降 幅持续收窄 四季度开始累计销售面积增速转负为正 令人满意 1 10 月全国商品房销售额合计 12 44 万亿 商品住宅销售额合计 10 89 万亿 同比则 分别上升 7 3 和上升 10 8 下半年开始累计销售增幅也持续回升 其中住宅累计销售
12、 额增速达双位数 景气度相对良好 图图1 全国商品房累计销售面积全国商品房累计销售面积 图图2 全国商品房累计销售额全国商品房累计销售额 数据来源 Wind资讯 东莞证券研究所 数据来源 Wind资讯 东莞证券研究所 单月情况看 10 月全国商品房销售面积 1 4 亿平米 同比上升 1 94 全国商品住宅销 售面积 1 24 亿平米 同比上升 4 43 销售额方面 10 月全国商品房销售额为 1 2 万亿 同比上升 9 71 商品住宅销售额 1 14 万亿 同比增长 14 62 涨幅达到年内高位 图图3 全国商品房全国商品房单月单月销售面积销售面积 图图4 全国商品房全国商品房单月单月销售额销
13、售额 数据来源 Wind资讯 东莞证券研究所 数据来源 Wind资讯 东莞证券研究所 房地产行业 2020 年上半年投资策略报告 5 请务必阅读末页声明 楼市整体景气度相对良好 年末开发商继续积极推盘回流现金提升销量意愿充足 预期楼市整体景气度相对良好 年末开发商继续积极推盘回流现金提升销量意愿充足 预期 全年楼市整体销售维持正增长 绝对量也再创历史新高 超出年初预期 全年楼市整体销售维持正增长 绝对量也再创历史新高 超出年初预期 1 2 行业整体库存进一步下降 截至 10 月末 全国商品房待售面积为 4 9 亿平米 其中商品住宅待售面积为 2 2 亿平 米 同比分别下降 6 6 和下降 12
14、 9 降幅虽然持续有所收窄 但降幅绝对值仍较高 并且库存进一步明显下降 经历过去几年房地产销售大年 行业整体库存去化理想可售 下降明显 整体待售面积相对当前单月销售水平来测算 去化周期非常短 库存水平维持低位 对于开发投资增速及房价走势有较强的支撑作用 图5 商品房待售面积变化情况 数据来源 wind资讯 东莞证券研究所 1 3 房价升势趋缓 调控高压担忧下降 房价走势方面 根据百城住宅价格指数观察 10 月百城住宅价格环比上升 0 15 同比 上升 3 23 其中 10 月房价环比上升城市 62 个 6 个城市房价持平 32 个城市房价出 现环比下降 房价上涨城市个数有所回落 图6 百城房价
15、环比上涨城市个数变化 数据来源 wind资讯 东莞证券研究所 房地产行业 2020 年上半年投资策略报告 6 请务必阅读末页声明 70 大中城市新建商品住宅价格指数观测 10 月份新建商品住宅价格指数同比上升 8 涨幅持续回落 环比方面 10 月 70 大中城市新建商品住宅价格指数环比上升 0 5 环 比涨幅也维持年内低位 年内房价同环比涨幅呈现下降趋势 房价增幅放缓 将有利于 降低政策调控的担忧 细分看 一线城市新建商品住宅价格 10 月末同比上升 4 7 涨幅较前几个月有所扩大 达到年内高位 二线城市整体涨幅为 8 7 涨幅呈现持续回落趋势 三线城市涨幅为 7 7 涨幅也持续下降 环比方面
16、 10 月份一线城市房价环比上升 0 1 涨幅回落明 显 二线城市房价环比上升 0 5 三线城市环比上涨 0 3 涨幅均持续回落 房价整体维持平稳 上涨势头有所放缓 一方面由于开发商以价换量 另外部分城市限 价备案情况影响 房价维持平稳 涨幅降低将减少对调控高压再次开启的担忧 图图7 70大中城市房价同环比变化大中城市房价同环比变化 图图8 一二三线城市房价同环比变化一二三线城市房价同环比变化 数据来源 Wind资讯 东莞证券研究所 数据来源 Wind资讯 东莞证券研究所 1 4 土地市场相对平稳 溢价率保持低位 2019 年前 10 月全国土地购置面积累计为 1 83 亿平方米 同比下降 16 3 2019 年以来 土地成交大幅回落 但下半年开始跌幅有所收窄 趋势延续 前 10 月全国土地成交价 款累计为 9921 亿 与去年同期相比成交价款下降 15 2 降幅也持续明显收窄 但整体 降幅仍较大 这与 2018 年整体基数较高也有一定关系 图图9 全国土地累计购置面积同比全国土地累计购置面积同比 图图10 全国土地累计成交价款同比全国土地累计成交价款同比 房地产行业 2020 年上半
