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1、2012年东莞楼市年终总结 东莞中原研究部2012年12月 引言 年关将至 每一个行业 每一个人都在盘点 经济领域有央视经济年度人物 电影行业有各种电影节颁奖礼闪亮登场 那么东莞楼市又是怎样一番面貌 未来又该走向何方 新闻大事件回顾 12年东莞楼市概况 业绩排行榜 12年东莞楼市生态 目录 A C B D 12年楼市放量原因与13年展望 EF 新闻大事件回顾 Part A 新闻大事件 中国经济增速下滑超出政府预期 前3季度中国GDP35 35万亿元 同比增长7 7 其中 1季度增长8 1 2季度增长7 8 3季度增长7 4 逐季下降 与常规逐季增长相反 其中3季度创3年多新低 温家宝总理今年3
2、月5日在十一届全国人大五次会议上说 中国GDP增长目标为7 5 新闻大事件 央行两度降准降息 中国人民银行宣布自7月6日起下调存贷款基准利率 其中 金融机构一年期存款基准利率下调0 25个百分点 一年期贷款基准利率下调0 31个百分点 距离6月8日央行近4年来首次降息 还不到一个月时间 中国人民银行决定 从2012年5月18日起 下调存款类金融机构人民币存款准备金率0 5个百分点 大型金融机构准备金率回落至20 这也是本年度准备金率第二次下调 新闻大事件 居民消费价格指数回归 1 时代 最新CPI走势 5 10月 3 0 2 2 1 8 2 0 1 9 1 7 创下10年2月以来33个月新低
3、通胀压力减小 CPI数据基本上显示出整个宏观经济状况在趋向进一步好转 一方面经济增长的速度已经趋稳 开始出现回升 而CPI基本上稳定 或者说略有下行 说明整个经济的调整基本上已经到位 新闻大事件 美联储启动第三轮量化宽松政策 9月14日美联储公布 将每月购买400亿美元抵押贷款担保债券 并视情况决定额外采购额度 此外 美联储维持了0 0 25 基准利率水平 并承诺维持这一超低利率环境至少到2015年中期 此后 欧美巴西等国纷纷跟进 亮 化宽松 新闻大事件 前3季度东莞gdp增长3 5 前3季度东莞GDP3510 64亿元 同比增长3 5 远远低于全国 全省水平 同期固定资产投资总额822 81
4、亿元 同比增长8 9 全社会消费品零售总额1008 26亿元 同比增长9 6 累计出口总额619 06亿美元 同比增长8 0 出口形势大幅好转 新闻大事件 十八大后楼市调控政策走向引猜想 十八大后的房地产走向引起业界的猜想 其中国务院副总理李克强也曾在公开场合讲话中多次强调城镇化 认为立足扩大国内需求这一战略基点需要促进城镇化发展 城镇化是我国发展的一个大战略 是最大的内需潜力所在 推进城镇化发展 可以释放内需巨大潜力 促进经济长期平稳较快发展与社会和谐进步 新闻大事件 土地盛宴 南城总部基地二期竞拍狂潮 2012年8月13日 上午10点整开始 备受瞩目的南城总部基地二期地块进入最后报价阶段
5、8幅商务金融地块占地面积从5260 到12000 不等 容积率从5 848至9 5 整体起拍楼面地价1298元 由于此次拍卖没有设置任何苛刻的门槛 采取对市场完全开放的形式 此举引来众多企业的疯狂抢夺 单个地块最大溢价率达到172 59 8幅商务金融地块总成交金额达到13 62亿元 整体楼面地价2995元 整体溢价率130 77 总部基地 12年东莞楼市概况 Part B 年度商品房供应 2012年前11个月 东莞商品房供应面积625 71万 合计69031套 其中商品住宅供应面积534 83万 套数52611 预计加上12月的整体供应量 整个2012年商品房供应量将达到约690万 同比增长5
6、 98 创下2007年以来的5年新高 品牌开发商新盘扎堆 12年东莞商品房供应量创下五年新高 年度供应区域排行 12年供应热点区域 南城 塘厦 厚街 2012年前11个月 南城商品房供应面积97 95万 合计13474套 同比增长15 59 排名所有区域的第一名 全新突破100万毫无悬念 塘厦在碧桂园 万科全面开花的情况下 新盘扎堆入市 截止11月商品房供应面积47 94万 合计4867套 厚街 东城 长安在品牌开发商标杆楼盘入市 再次掀起片区置业浪潮 年度商品房成交 政策微调 刚需踊跃入市 12年商品房成交全线飘红 2012年前11个月 东莞商品房成交面积591 89万 成交金额516 10
7、亿元 合计62187套 其中商品住宅成交面积529 61万 成交金额436 84亿元 合计套数52492 预计加上12月的整体成交量 整个2012年商品房成交量将达到约656万 同比增长超过10 创下2007年以来的5年新高 商品房成交区域排行 标杆楼盘纷纷发力 带动片区楼市成交火热 2012年前11个月 南城商品房成交面积115 92万 合计11939套 排名所有区域的第一名 塘厦在碧桂园 天麓山 时代城 万科 朗润园扎堆开盘的情况下 商品房成交面积38 66万 合计3896套 此外 凤岗 万江 松山湖由于众多高性价比刚需楼盘持续畅销 成功跻身东莞区域成交前五 楼市价格情况 东莞楼市价格保持
8、平稳 普通住宅中位房价 6字头 均价 7字头 2012年前11个月 东莞楼市供应激增 特别是南城 凤岗 塘厦 大朗竞争趋于白热化 众多新盘近身肉搏 开发商为了保证出货量 纷纷采取 以价换量 的策略 全年价格保持平稳 普通住宅中位房价6289元 同比上升6 43 普通住宅均价7476元 同比上升1 22 住宅均价8248元 同比下降0 69 备注 洋房均价剔除万科 碧桂园 恒大 保利等精装修楼盘 楼市价格情况 剔除精装修楼盘影响 近期洋房价格变化幅度有限 2011年 2012年前11个月 东莞楼市逐步趋向稳健 市场活跃度不断提升 洋房售价走势十分平稳 大部分时间均价都在6700 7400元之间
9、其中最新11月均价为7557元 环比下降1 22 同比上升4 96 楼市价格情况 长安排名区域洋房均价第一 松山湖在金域松湖的冲淡下屈居次席 各区域洋房均价 元 业绩排行榜 Part C 开发商业绩排名 东莞中原成交主力楼盘 截止二零一二年十一月 2012年开发商成交金额排名 楼盘业绩排名 东莞中原成交主力楼盘 截止二零一二年十一月 2012年楼盘成交金额排名 东莞中原成交主力楼盘 截止二零一二年十一月 2012年洋房成交套数排名 洋房套数排名 2012年东莞楼市生态 Part D 1 东莞楼市刚需之年 以价换量 成为开发商首选 由于2011年楼市的不景气 绝大部分项目积压到2012年才蜂拥上
10、市 而央行首次提出满足居民首次置业的自住需求 开发商以此为契机借助降准降息的有利时机 采取 以价换量 的策略 以中小户型为主力军 充分激发区域的购房需求 并取得十分理想出货量 回笼资金 追求出货盘活现金流成为长远趋势 东莞楼市生态 2 与以往截然不同 即使成交达到预期 楼盘也不会贸然提价 从楼市发展的历程来看 一般楼盘销售达到预定目标 不少项目会采取收回折扣 稳步提高售价的策略 但是2012年下半年 即使是成交火热的标杆楼盘对售价的调整也十分谨慎 而是采取 平开平走 的战术 究其原因 刚需为主的市场 购房者对价格较为敏感 接受力偏低 一旦购房门槛提高将大幅增加成交抗性 跑量仍然是开发商长期目标
11、 从3季度 4季度持续热潮的楼盘可以看出 他们的价格策略并没有发生明显转变 东莞楼市生态 3 随着万达 万科商业项目全面入市 东莞商业综合体 野百合也有春天 多年以来 东莞商业市场一直陷入无人问津的尴尬处境 消费外溢 形象低端 缺乏凝聚力 空置严重的短板挥之不去 随着住宅市场受到调控 以及政府打造消费聚集地的需要 东莞的商业综合体迎来发展快车道 从长安万达广场 东城万达广场 万科长安中心的强势突起 2012年1 11月 东莞商业市场成交金额77亿元 已经超过去年全年成交额 同比增长39 86 创下最高纪录 东莞楼市生态 东莞楼市生态 4 快建快销 加速补地 成为当前开发潮流 随着房地产市场去投
12、资 投机化的趋势确立 房地产市场的暴利时代一去不复返 以往依靠囤地坐享土地增值 片面追求毛利润的模式已经变得不合时宜 当前快建快销 滚动开发成为品牌开发商的明智选择 提高市场占有率 整合优势资源变得迫切 经过2012年楼市去库存化之后 增加土地储备成为开发商年底的重任 虎门 莞城 石龙均有优质地块被斩获 东莞楼市生态 4 房产从投资属性回归消费属性 折射楼市时代的变迁 中国楼市曾经经历几轮价格飙升的阶段 地王频现 监管真空 流动性过剩 全民炒房成为那个时代的烙印 如今市场参与各方 政府 房企 购房者都以今非昔比 政府在完善住宅结构 房企需求转型 购房者以刚需为主 这些因素都决定未来房产逐渐回归
13、消费属性的时代 此时价格变化幅度趋缓 楼盘的营销也将发生转变 从主力诉求投资保值 价格洼地 向主打居住属性的配套 人文 物管 社区过渡 2012年东莞楼市放量原因 Part E 12年东莞楼市放量原因 户型面积减小 房屋总价回归主流人群购买力 2012年 东莞楼市刚需之年 市场上中小户型推售比重快速上升 由于单价保持稳中有降 所以市场大部分房子的总价明显小于往年 从而回落到主流刚需购房人群的购买力 2012年 剔除精装修楼盘的影响 东莞普通洋房成交当中 单套总价在70万元以下所占比重为66 86 60万元以下占48 65 高于往年 后市 2012年许多全新楼盘首先推出中小户型产品 并且去货非常
14、理想 而把大户型积压到2013年 同时进入2013年的时候仍然会有大量的新盘上市 带来新的小户型产品 这样老的大户型 新的小户型两者集中上市 大户型劣势明显 未来想要突破重围 需要在单价上让步 才能与之抗衡 12年东莞楼市放量原因 品牌开发商异军突起 带领楼市成交强烈反弹 2012年 东莞品牌开发商取得突破性的一年 除了万科地产 中信地产深挖东莞市场之外 新进入的万达集团 碧桂园集团 保利集团均强势登场 从开发商年度销售额前十外来开发商占7个席位就看出 东莞地产格局的变迁 2012年前11个月 外来开发商成交金额比重达到52 34 本土开发商仅为47 66 而2011年当时还是本土开发商占大头
15、为63 41 2012年前11个月 东莞商品房供应面积625 71万 加上12月的整体供应量 整个2012年商品房供应量将达到约690万 创下2007年以来的5年新高 与其他城市不同 由于前两年东莞楼市供应偏紧 当前供应激增 虽然会在某些片区给开发商极大的竞争压力 但是更明显的是刺激当地沉寂的购房需求 在定价谨慎的情况下 购房者入市信心十足 12年东莞楼市放量原因 供应激增刺激成交持续释放 成为东莞楼市的显著特征 12年东莞楼市放量原因 开发商降低置业门槛成为刚需一族的福音 2012年 央行接连在6月 7月两次降息 减轻购房者的月供压力 同时部分楼盘针对刚需一族推出的 低首付 垫首付 营销手段
16、 争抢有限的客户资源 提高其短期的购买欲望 此外 东莞住房公积金政策虽然明紧暗松 对首次购房的支持力度十分明显 对市场成交也起到一定的促进作用 12年东莞楼市放量原因 开发商加大营销投入 大型推广明星造势花样百出 2012年 由于绝大部分开发商都有繁重的年度销售任务 特别是下半年以来 任务重 时间短 为了保证项目一炮而红引爆市场 不少楼盘都加大营销投入 普遍取得名利双收的理想效果 当中尤其以万达集团 万科地产 中信地产 汇景集团最为给力 销售中心开放 样板房开放 开盘 业主答谢会均有重量级明星嘉宾闪亮登场 12年东莞楼市放量原因 精装修发售楼盘逐渐增多 契合当下省时省心的潮流 近几年 随着品牌开发商在东莞楼市的扩充 带精装修发售 逐渐成为标杆大盘的首选 并且经过一段时间的培育之后 购房者对精装修的接受度与日俱增 尤其是万科 碧桂园 恒大的精装修楼盘深得刚需群体的青睐 省时省心 节约后续成本 也符合节能环保的趋势 12年东莞楼市放量原因 开发商心态发现变化 更加看重资金的快速回笼 2012年 东莞绝大部分开发商定价都十分谨慎 甚至大幅低于市场预期 从而实现跑量 快速回笼资金 究其原因 一
