《庄园项目商业计划书课件》由会员分享，可在线阅读，更多相关《庄园项目商业计划书课件（78页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、山东潍坊博纳庄园项目商业计划书 NewVisualAngel 2012 05 商业秘密声明本文内包含的资料属于山东龙之润投资置业有限公司的商业机密 一旦泄漏 可能被商业竞争者利用 未经山东龙之润投资置业有限公司许可 任何人不得私自发布 使用和复制文档的任何内容 主要内容 项目本体分析 Part 1 Part 2 城市及区域背景研究 Part 3 潍坊房地产市场研究 Part 4 潜在客户分析 Part 5 项目经济评价 4 1 项目本体分析 城市属性 潍坊位于山东半岛西部 北临渤海 经济总量位居山东第四 受益两大国家级战略规划 是极具发展潜力的三线城市 山东半岛蓝海经济圈 山东省行政区域最大的
2、市 处于山东半岛西部 临渤海 靠青岛 烟台等国际知名海港城市2010年全市实现GDP3090亿元 全省经济实力排名中居全省第四潍坊十一五期间 全市经济增长速度年均13 以上潍坊已纳入国家级 黄河三角洲高效生态经济区 和国家级十二五规划的 山东半岛蓝色经济区发展规划 潍坊十二五规划 到2015年全市经济总量6650亿元 较2010年实现翻番 迈入人均10000美元台阶 区域属性 项目所在的九龙涧片区是潍坊市重点的生态建设项目 是潍坊市域范围最大的旅游度假区 九龙涧生态旅游度假区规划图 九龙涧森林公园 潍坊市生态市建设十大重点工程百个建设项目之一 总面积170平方公里 核心区域位于九龙街道 面积1
3、5平方公里 森林公园5000亩 2000亩体育公园 我们地块国际生态俱乐部4000亩 旅游商业区3000亩 周边社区8500亩左右 每个项目基本要求自建商业配套 九龙街道 区域属性 项目距市政府约18公里 目前区域交通不便 配套缺失 有非强势的人文和自然资源 属远郊陌生区域 项目地处潍坊市坊子区九龙涧生态旅游度假区九龙街道内 距离主城距离18公里目前区域内道路属于乡镇道路 区域管线等基本市政配套较为完善 但目前区域商业配套缺失 森林公园小水系 西龙沟 大龙沟 小龙沟 龙凤泉 仙姑洞 三仙岛等人文自然景点 但知名不高区域内无房地产开发项目 仙姑洞 森林公园 大部分已成型 5000亩核心旅游区 项
4、目属性 项目占地3900亩 是九龙涧旅游度假区15平方公里核心区的重点项目 定位主要承接高端度假居住等功能 乡村俱乐部 项目片区 4000亩高端度假区 高尔夫公园 暂定中 2000亩体育公园区 项目属性 项目功能定位包括葡萄酒庄园区 中低密度居住区 公建区及园林休闲区4大功能模块 园林休闲区以 拥抱大自然 为规划思想 以法式园林为核心主题 内容包括运动天地 儿童乐园 爱情岛 香榭丽舍和绿色庄园 为博纳庄园居民以及整个潍坊地区的游客提供一个生态型绿色城市公园 公建小镇区为整个小区提供的商业配套内容包括法国风情商业小镇 老年公寓和会所 幼儿园和国际双语学校 先进的服务设施和丰富的商业业态将带动周边
5、地区的共同发展 博纳庄园区 含启动区 内容包括住宅 会所 幼儿园 是地块容积率约为1 0 1 5的低密度住宅区 拥有优美 舒适的绿化和滨水环境 采用具有法式建筑元素的建筑风格 展现法国风情的文化气息以及典雅高端的社区形象 葡萄酒庄区以葡萄园为主体 营造法国葡萄酒庄园文化 打造潍坊高级商务中心和娱乐休闲中心 区域内主要建筑有酒店和酒堡 并配有会议中心和丰富的室内外水上娱乐项目 此外 宾客在这里可以了解法国葡萄酒的历史和文化 体验地下酒窖 品味各种特色的法国葡萄酒 还能在葡萄园采摘新鲜葡萄 杨瓦路 穆响路 眉南路 宝通街 项目属性 目前项目周边道路能级较低通达性不足 周围有森林公园 未完工的体育公
6、园等景观资源 但认知度较低 基本农田 眉南路 双向四车道 穆村镇 原始村落 穆响路 双向两车道 12年初宝通街开通 并和潍莱高速开出入口 西侧杨瓦路拓宽 森林公园 体育公园 项目周边现有道路全部为能级较低的乡镇道路组成 项目周边以农田和原始村落为主 管 线 煤 暖等基本市政已完成 项目 项目属性 项目内部落差较大 地形较为复杂 有一定的山水资源但不强势 小水域 死水 葡萄庄园 地形复杂 林地小道 有山有水 但山水资源优势不明显 项目属性 项目建设用地1176亩 公园配套用地2770亩 建设用地综合容积率在1 0 1 5 配套用地为农田及林场 项目整体经济技术指标 总规划用地 约合3950亩其中
7、建设发展 约合1176亩 公园配套 约合2770亩建设用地综合容积率在1 0 1 5公园配套用地为农田及林地目前320亩葡萄园与200亩水域已完成土地的流转 葡萄园已初具规模 项目初步概念方案鸟瞰图 25号地块概况 A 地块概况及位置地块狭长不规则 地势稍高 地形复杂 西侧临水 东临公园配套用地及27号地块B 经济指标 用地属性 一类居住用地占地 109727平米 164 6亩 容积率 1 0 1 5限低 4层以上 27号地块经济技术指标 A 地块概况及位置地块狭长不规则 地势稍高 高差稍缓 东西建设用地 南接公园配套用地B 经济指标用地属性 一类居住用地占地 81396平米 122 1亩 容
8、积率 1 0 1 5限低 4层以上 26号地块经济技术指标 A 地块概况及位置地块稍方正 地势低洼 高差稍缓 西邻葡萄园 东临未来的公园配套 现葡萄园 B 经济指标用地属性 一类居住用地占地 68090平米 102 1亩 容积率 1 0 1 5限低 4层以上 启动区地形图 启动区地块概况 启动区认知 项目属性 启动区由25 26 27三块地组成 375亩 一类居住用地 容积率1 1 5 限低4层 地形狭长且用地条件较为复杂 优势 城市规划的旅游度假核心区内的重要项目之一具有一定的景观资源规模较大 便于整体规划 远郊陌生区域交通不便 配套缺失目前区域和项目的界面较差地形复杂 劣势 项目属性界定
9、三线潜力城市规划旅游度假核心区内 远郊陌生区域 具有非强势景观资源的中大规模区域运营项目 16 2 城市及区域背景分析 城市背景分析区域背景分析 黄河三角洲生态经济区 主要包括山东省的东营市 滨州市全部及潍坊市 德州市 淄博市 烟台市部分地区 共19个县 市 区 陆地面积2 65万平方公里 约占山东全省面积的六分之一形成以高效生态农业为基础 环境友好型工业为重点 现代服务业为支撑的高效生态产业体系 山东半岛蓝色经济区 蓝色经济区是以临港 涉海 海洋产业发达为特征潍坊将北部沿海作为蓝色经济发展和支撑全市增量投入的主战场 在海洋经济 海洋优势产业培育等方面率先突破 战略机遇 受益双重国家战略 潍坊
10、迎来新一轮发展契机 具备较大的后发优势 但3 5年内城市发展难以实现质的飞跃 铁路 京沪高铁 北京 潍坊 上海胶济铁路 青岛 潍坊 济南 公路 济青高速 济南 潍坊 青岛潍莱高速 潍坊 莱州青银高速 青岛 潍坊 银川G309 荣成 潍坊 兰州 航空 潍坊南苑机场 有直达上海 北京航班 区位特点 位于济 青 烟金三角中心 承接三地资源 同时受三地挤压 目前是发展盆地 其对周边城市的带动及吸引力较弱 城市规划 位于城市主流发展方向 且潍坊每年的扩展速度为4平方公里 郊区城市化进程加快 潍坊城市扩张速度每年约4平方公里人口增加约3 7 4 2万 规划院院长 2006 2010年潍坊GDP增长率均保持
11、在10 以上 省内排名第四 经济实力较强随GDP增长 城市经济总量不断扩大 提供良好的房地产市场大环境 城市经济 经济实力位居山东中上游 总体尚可 但尚不如周边节点城市 对外部高端人才 资金 高端产业的吸引力尚不足 产业结构 二产为主导 三产相对薄弱 以自然资源消耗性及劳动 资金密集型产业为主 产业结构有待升级 形成机械装备 纺织服装 海洋化工 造纸包装 食品加工等5大工业支柱产业潍柴是全球最大的船舶动力制造基地 二产 以生产服务业为主高端服务业落后 三产 全国蔬菜基地形成蔬菜 西瓜种植 姜 蒜种植 畜禽养殖等龙头产业 一产 主导产业 近两年常住总人口迅速增长 说明潍坊对外来人口的吸引力有所增
12、强2005年开始 潍坊城市扩张提速 政府规划2020年达到62 将对房产市场提供稳定需求 人口结构 潍坊产业结构决定其金字塔型人口结构 具备一定的高端人口 但数量相对有限 金字塔结构 哑铃型结构 橄榄型结构 高端人口 中端人口 低端人口 潍坊目前社会人口结构 社会人口演变模型 城市背景研究总结 城市发展潜力较大 但3 5年内难有质的改变 具有一定数量的高端客户 但容量相对有限 Keywords 潜力城市相对封闭经济盆地高端客户相对有限中短期内无改观 城市格局 潍坊属于三线潜力城市 具有丰富 优质的资源条件 但目前受周边节点城市影响 处于发展盆地 城市发展 城市经济增长较快 发展潜力较大 随着城
13、铁的开通将进一步提升区域内外影响力 但短期内现状难以改善 城市人口 人口数量及城市化率不断增长推动房地地产发展 但支柱产业及其配套三产带来的高端人口相对有限 24 2 城市及区域背景分析 城市背景分析区域背景分析 区位特点 项目位于市区到潍河景观带及峡山水库等强势景观资源的必由通道 位于城市的主流旅游通道节点区域 潍河生态湿地保护开发和生态景观带建设 打造成风景秀丽 环境优美 功能齐全 集商居 旅游 休闲 娱乐 体育竞技 文化开发于一体的特色景区 目前很多市民前去度假 游玩 峡山水库 峡山水库 潍河景观 潍河景观 区域交通 目前交通不便 随着明年宝通街开通和杨瓦路拓宽 到市区的通行时间及距离大
14、大缩短 与市区的联系度加强 宝通街 未开通 穆响路 眉南路 杨瓦路 穆响路 双向两车道 眉南路 双向四车道 潍莱高速 青银高速 外围有两条高速 东西两向最近入口距离均为12公里 明年初宝通街的开通和杨瓦路的拓宽 会盘活区域与市区的联系 只需18分钟车程 潍莱高速 青银高速 区域规划 项目所在区域为坊子区十二五重点规划打造的三大区域之一 定位为潍坊东部城市次中心 具备较大发展潜力 十二五规划强调坊子区加强三位一体发展 老城区 大力发展文化旅游和以商贸物流为主的现代服务业新城区 着力打造先进制造业聚集区和商贸繁荣的宜居新城九龙生态经济区 突出发展生态观光旅游和航空配套工业园 着力打造潍坊东部城市次
15、中心 九龙涧生态经济区 老城区 新城区 区域规划 打造集观光 旅游 度假于一体的综合生态度假区 规划起点高 但目前处于启动期 区域成型需较长时间 九龙涧生态公园 7000亩 包括西龙涧 大龙涧 小龙涧 三仙岛 龙舌瀑及周边村地 该区在作为核心区进行保护的同时 开发生态休闲型旅游产品 体育公园 2000亩 主要包括南龙涧 龙凤泉 龟首山等自然景观的体育俱乐部 体育公园等 国际生态俱乐部 4000亩 其内主要布置以休闲度假为主要内容 其内设置休闲度假村 密林探幽区 封山育林保护区等功能区 沿宝通街旅游产业带 沿眉南路旅游服务业带 社会目标 近期申报AAA级风景旅游区 点 中期申报AAAA级风景旅游
16、区远期建成AAAAA级风景旅游区 全省著名的山水森林型生态旅游度假区 九龙涧生态旅游度假区核心区规划布局 区域资源 有一定水系 植被及人文资源 区域景观开发具备良好基础 但目前区域资源认知度不高 需加以综合整治及宣传 森林公园水系 森林公园植物绿化 森林公园小桥 潍河景观 区域内葡萄种植园 区域内沟壑 森林公园内大龙涧 在九龙涧中尤以大龙涧 小龙涧 西龙涧景色最佳 区内共有九涧 九沟 三谷 九涧即大龙涧 小龙涧 西龙涧 北龙涧 南龙涧 白龙涧 黑龙涧 赤龙涧 青龙涧 总蓄水量67万立方米 区域配套 目前区域周边仅以中低档的乡村生活配套为主 中高端配套缺失 基础市政配套已接到区域内 周边无商业配套 均为村落 区域产业 周边产业较发达 区域以旅游等三产 高科技产业为主导 目前仅无人直升机研发基地入驻 产业成型需较长时间 区域价值KPI 潍坊城市发展的一块 璞玉 通过区域交通 规划 资源 配套及产业现状及前景分析 我们认为区域目前发展滞后 缺乏认知度 政府投入力度有限 但具备良好的基因 应该对区域价值进行重构 联合区域其它企业及政府共同催熟区域价值及知名度 位于城市的主流旅游通道节点 明年
