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1、继续教育2009MessickBowes Slide1 美国估价师如何为保险公司和REITs提供服务 北京东方美中咨询有限公司吴数2009 12 继续教育2009MessickBowes Slide2 目录 美国估价行业概述保险公司及与房地产相关的保险业务房地产投资基金REITs保险公司和REITs的特点和对服务的要求以购物中心的估价为例 介绍如何为保险公司 投资部 和REITs提供服务 继续教育2009MessickBowes Slide3 一 美国估价行业概述 美国估价学会 包括城市土地估价师和房地产估价师 已经有77年的历史 经历了以下三个阶段 房地产开发阶段的房地产估价 房地产开发商
2、房地产投资阶段的房地产估价 保险公司和REIT 房地产贷款证券化阶段的房地产估价 房利美和房地美 次贷危机 继续教育2009MessickBowes Slide4 二 保险公司及与房地产相关的保险业务 1 保险公司的业务 保险公司 销售部 投资部 证券投资部 房地产投资部 房地产估价 REITs 具体项目 投保 理赔 继续教育2009MessickBowes Slide5 2 保险的内容 1 建筑施工 2 物业管理 3 房地产财产在建工程刚刚完工的房地产达到稳定出租率时的房地产 继续教育2009MessickBowes Slide6 3 中国和美国保险行业相比 1 品种少 中国上海 继续教育2
3、009MessickBowes Slide7 2 规模小 中国上海 继续教育2009MessickBowes Slide8 美国纽约 继续教育2009MessickBowes Slide9 美国纽约 估价对象 纽约世贸中心估价时点 2001年9月11日价值类型 二房东权益的市场价值估价用途 损害赔偿建筑物描述 已使用年限 35年建筑面积 包括二幢塔楼和裙楼 8 500 000平方英呎重建成本 90 110亿美元 继续教育2009MessickBowes Slide10 4 市场价值与保险价值 Costslooklikethis Land HardCosts SoftCosts Entrepre
4、neurialIncentive FillUpCosts 继续教育2009MessickBowes Slide11 折旧 Depreciationlookslikethis Land HardCosts SoftCosts EntrepreneurialIncentive FillUpCosts Physical Functional External 继续教育2009MessickBowes Slide12 市场价值 MarketValuelookslikethis Land HardCosts SoftCosts EntrepreneurialIncentive FillUpCosts P
5、hysical Functional External 继续教育2009MessickBowes Slide13 保险价值 InsurableValuelookslikethis Land HardCosts SoftCosts EntrepreneurialIncentive FillUpCosts Physical Functional External 继续教育2009MessickBowes Slide14 5 技术特点 1 R土 R房 Y土 Y房 2 不同阶段 继续教育2009MessickBowes Slide15 三 房地产投资基金REITs 1 简介 REIT Property
6、A PropertyB PropertyC INVESTORS Shares 继续教育2009MessickBowes Slide16 2 中美房地产投资基金实例 1 美国 GGP 继续教育2009MessickBowes Slide17 2 中美房地产投资基金实例 2 中国 即将 继续教育2009MessickBowes Slide18 四 保险公司和REITs的特点和对服务的要求 特点 长期收益要求 规模比较大 整栋建筑物出租人权益价值的估价注重收益法得到的结果考虑租户组合和租户的信誉对估价师业务水平要求比较高 继续教育2009MessickBowes Slide19 出租人权益的价值 基
7、本概念Feesimpleinterest 完全产权权益 Leasedfeeinterest 出租人权益 Leaseholdinterest 承租人权益 即二房东权益 Feesimpleinterest Leasedfeeinterest Leaseholdinterest完全产权权益 出租人权益 承租人权益 二房东权益 价值类型 市场价值VS投资价值 继续教育2009MessickBowes Slide20 收益法 Concepts基本概念 Leasedfee出租人权益Leasehold承租人权益Feesimple完全产权权益 2 3 4 5 6 7 8 9 1 0 10 11 Marketr
8、ent市场租金 Contractrent合同租金 PV初始投资额 现值 Reversion期末转售价值 DiscountrateforContractrent合同租金的折现率DiscountrateforMarketrent市场租金的折现率DiscountrateforReversion转售价值的折现率 继续教育2009MessickBowes Slide21 如何确定折现率 租户组合和租户的信誉 1 KORPAZC 2 市场提取法 继续教育2009MessickBowes Slide22 五 购物中心的估价 如何为REITs服务 AppraisalsMarketabilitystudyMar
9、ketAnalysis 继续教育2009MessickBowes Slide23 Howappraisers consultantscanworkwithREITsandpensionfunds AcquisitionstaffofREITs pensionfundsusuallyhaveMBAorlegalbackgroundREITs pensionfundssometimesobtainMAIappraisals butarenotlegallyrequiredtoobtainappraisalsValuationbasedprimarilyonincomeapproachtovalue
10、DiscountedCashFlowAnalysisusingExcelorlease by leaseanalysissoftware suchasARGUS 继续教育2009MessickBowes Slide24 ValuationProcess 继续教育2009MessickBowes Slide25 ValuationProcess 继续教育2009MessickBowes Slide26 ValuationProcess 继续教育2009MessickBowes Slide27 MarketabilityStudy Aprocessthatinvestigateshowaparti
11、cularpieceofpropertywillbeabsorbed sold orleasedundercurrentoranticipatedmarketconditions includesamarketstudyofthegeneralclassofpropertybeingstudied 继续教育2009MessickBowes Slide28 MarketAnalysisProcess PropertyproductivityanalysisMarketdelineationAnalyzedemandAnalyzesupplyMarginaldemandanalysisForeca
12、stsubjectcapture 继续教育2009MessickBowes Slide29 购物中心 购物中心需求量分析步骤1 预测市场区域内的住户数量2 预测每个家庭的平均收入3 预测用于零售商品及服务的支出占收入百分比4 预测在类似标的购物中心的支出百分比5 每平方米建筑面积上的零售额6 购物中心建筑面积的需求量 继续教育2009MessickBowes Slide30 同心圆模式 继续教育2009MessickBowes Slide31 扇型 多中心 继续教育2009MessickBowes Slide32 多中心 继续教育2009MessickBowes Slide33 射线 继续教育2009MessickBowes Slide34 卫星 继续教育2009MessickBowes Slide35 混合模式 继续教育2009MessickBowes Slide36 谢谢 感谢各位估价师听众 感谢估价师学会 联系方式 吴数shuwu
