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1、 巴比伦国际广场阶段营销大纲 2011 9昆山 风声水起惊艳全城 PART1 酒店式公寓推广策略 PART2 酒店式公寓销售策略 PART3 住宅促销方案 开盘期至年底目标达成根据开发商要求2011年度内酒店式公寓销售任务 292套 含住商 成交总金额 1 2388亿元为确保成功开盘达到预期效果 我们如何操盘 PART1 酒店式公寓推广策略 2011营销推广计划 8月 8 14 样板房公开 开盘 9月 9 24 11月 啤酒节亮相 第二阶段 造势 蓄势而发 第一阶段 造名 吸引眼球 第三阶段 造市 攻坚爆破 10月 房展会 以SOLO为主要概念 树立酒店式公寓全新形象 嫁接项目的价值体系 制造
2、市场的强烈关注 吸引人 阶段战略实施 第一阶段 8月14日 9月8日 传播目标 造市 Point1 产品定位 四铁交汇 区位特点属性形态 SOLO时尚精舍 28 56平米 产品概念定位 Point2 产品概念定位 Point2 SOLO SOLO释义 Smartofficelovelyoffice时尚炫彩生活空间 无论是区域 交通 产品 配套 还是服务等软硬件设施 作为最为独特的产品形态 巴比伦国际广场SOLO精舍都占据昆山最核心的资源 也将打造昆山令人艳羡的生活状态 8月份项目来人来电比例中以高炮最多 主要以咨询SOLO精舍为主共计来电25组 来人36组 阶段战略实施 Point3 阶段战略
3、实施 传播目标 借势现场样板房开放事件 媒体立体组合 全城告知 形成品牌的绝对高度 短期类达到大量聚客目的 造势 第二阶段 9月8日 9月24日 聚人 第二个阶段时间 2011年9月8日至9月28日阶段目标 样板房公开 日进斗金VIP卡 上海市场及昆山市场广告全面启动阶段重点 1 样板房公开 落实样板房公开事宜 9月24日 2 VIP卡 日进斗金VIP卡办理2 媒体组合 选择有效的媒体 立体轰炸 3 上海推广 暨样板房开放 启动上海市场宣传攻势 2011营销推广计划 Point2 SOLO精舍 整合传播模式 精准小众媒体 阶段战略实施 全城派单 样板房公开 一二手联动 异地推广 大众媒体 阵地
4、传播 活动时间 2011 9 21 9 27 SOLO秀场全城惊艳 实效的造势工程 巴比伦国际广场全城派单计划 整合营销传播方式 Point1 整合营销传播方式 Point1 巴比伦国际广场全城派单计划 1 9月24日开馆前后一个星期 聘请100名兼职形象气质较好的女大学生进行全城派单 锁定昆山所有重要的十字路口 商圈 每组十人 2 每位派单人员统一培训 统一管理 需要能回答路人较简单的问题 3 派单时间 9月21日 27日下午16 30 18 304 激励 每十人一组盖章4 监控 各个点 每隔半小时 拍摄一组照片 标明时间 5 注意 遇到城管 采用方便灵活的方式 保管好派单 就近更换地点 利
5、用样板房开放时间节点 组织大批大学生派单 引发关注 制造全城轰动效应 每位派单人员上身穿巴比伦伦印制统一LOGOT SHIERT 下身穿裙子 腰间穿戴蝴蝶结丝巾腰带 服饰要求 整合营销传播方式 Point1 全城派单费用清单 活动时间 2011 9 24全天 无与 伦 比精品 橙 现 样板房公开活动 巴比伦国际广场样板房公开 整合营销传播方式 Point2 活动主题 无与 伦 比精品 橙 现活动时间 2011年9月24日9 00 17 00活动地点 巴比伦售楼处参与人数 500人左右参与人员 巴比伦老业主 100人 住商客户 300人 意向客户100人活动形式 样板房参观 以老带新 日进斗金办
6、卡 水果及民俗DIY活动目的 重要的时间节点 样板房公开 体验 办卡 举办相关的暖场活动 保证售楼处氛围 同时告知以老客户以老带新 整合营销传播方式 Point2 巴比伦国际广场样板房公开 报价见附件 上海 散客来源 渠道客来源 房展会派单 看房班车 高铁杂志时代报租售情报 爱房网 电信银行卡客户DM邮寄 短信 上海区域异地推广 以上渠道 不包括住商的一二手联动 整合营销传播方式 Point3 上海 散客来源 渠道客来源 房展会派单 看房班车 高铁杂志时代报租售情报 爱房网 电信银行卡客户DM邮寄 短信 上海区域异地推广 以上渠道 不包括住商的一二手联动 整合营销传播方式 Point3 整合营
7、销传播方式 Point4 住商一二手联动场地布置及氛围包装 9月14日起 住商组织每次10辆大巴300余人的看房团 现场相应配合 十个帐篷 20杆道旗以及隔护栏 试用期两个月 价格见附件 昆山高炮 昆山硬广 上海硬广 参考硬广 阶段战略实施 第三阶段 9月28日 10月 开盘告知 价格体系 开盘方式 立体营销 市场爆破 传播目标 造市 锁人 第三个阶段时间 2011年9月28日至10月16日阶段目标 开盘告示 价格体系 优惠方案 VIP卡办理 昆山房展会阶段重点 1 VIP办理 日进斗金 2 开盘活动 酒店式公寓开盘3 全面推广 整合营销 立体轰炸 2011营销推广计划 高炮 柏庐路 整合营销
8、传播方式 Point4 昆山十一房展会 1 现场布局方案采用之前方案 细节根据这次来定2 十一期间 准备看房班车3 科博馆现场聘请10人进行全场派单 上午一小时10 30 11 30 下午2 00 3 00 4 展览中心房展会外围2人派单 上午一小时10 30 11 30 下午2 00 3 00 5 参加房展会 一平米特惠 方案 优惠以案场实际来定 9月份媒体计划 昆山 9月份媒体计划 昆山 10月份媒体计划 昆山 9月份媒体计划 上海 10月份媒体计划 上海 PART2 酒店式公寓销售策略 产权式酒店价格 类比市场 酒店式公寓市场 昆山目前在售酒店式公寓市场多数都采取长年限的回报模式 回报加
9、入房价 使得公寓房的总房价偏高的接近住宅公寓房 对本地投资客的吸引力度不大 价格策略 产权式酒店价格 类比市场 酒店式公寓租赁市场 价格策略 本案适合选择的销售方案 销售方案 不带回报 以低总价入市 考虑因素 本案建议 出地面0线 距离项目投入使用和回报较长时间 开发商承担风险较大目前大环境 对投资客户的影响较大 未来对房产有什么力度的打压还不能预测 加目前政府对带回报销售的房产打压力度比较大 3 以低总价入市 尽快抢占市场 销售模式 优势 开发商承担风险较小 以适中的价格带豪华装修拎包入住的方式入市既控制了总价 也容易扩大客户层 可以尽早占领市场劣势 后期装修维护较为复杂交房流程繁琐 若项目
10、以不带回报率模式市销售销售价格在12160元 平米 含装修费 销售价格毛坯价格 装修费本项目的销售价格为 销售价格 毛坯价格 装修费 9160 3000 12160 元 平方米 销售模式 裸买模式 营销策略 酒店式公寓优惠策略 1 至尊VIP卡 在酒店式公寓样板房公开后立即发行 日进斗金 至尊VIP卡 购卡1万元预存 购卡之日起至开盘日之间每日给予客户500元购房基金 此卡不得转让 如开盘期间未购买此购房基金作废 详见至尊VIP卡使用细则 2 正常优惠 自酒店式开盘之日起购买酒店式公寓的客户 贷款购买可享受99折 全款付清客户可享受97折优惠 折扣计算方式 总价 11000 0 99 贷款折后
11、总价 总价 11000 0 97 全款折后总价 营销策略 至尊VIP卡使用细则 至尊VIP卡 暂定自2011年9月24日本项目酒店式公寓样板房公开之日起 意向客户可在本项目接待中心登记详细客户信息后 交纳1万元人民币同时办理至尊VIP卡 此至尊VIP卡可享受自登记办理之日起获赠500元人民币 天的购房基金 截止赠送至本项目酒店式公寓开盘日 如 9月24日办理 10月15日开盘 总累计获赠购房基金11000元人民币整 此至尊VIP卡内所累积购房基金使用期限仅现开盘日起7天内有效 过期清零 此至尊VIP卡无特殊原因自起始客户登记后不得更名 转让或非法获取利益 如客户在开盘日起7天内未选择到满意房源
12、 可在开盘日起15日后 持办卡时的原始登记表 收据 卡及原始登记人身份证由登记人本人前往指定地点办理全额退款 退卡 手续 营销策略 酒店式公寓预售工作时间计划 时间节点 客户目标 配合条件 相关物料 媒体配合 工作重点 意向金目标 9月24日至预售前 吸筹签订客户200组 不包含住商 样板房 酒店式公寓手册 或折页 海报 酒店公寓管理物业手册 10 8 10 14意向客户落位确定开盘价格 10 1 10 7房展会集中蓄水持续售卡 9 24 9 30样板房公开 日进斗金 9 10 9 23前期形象蓄水期 10 15盛大开盘 2011年进场后至开盘前 蓄客目标1000组 具备认筹条件的客户400组
13、 不含住商 1 预售许可证10月10日前到位2 样板房9月20日前软装到位并做完保洁 符合接待要求3 具体价格及优惠方案开盘前7天给到确认书 户外看板 阵地包装 昆山日报 网站 房展会 派单 直投 短信 电视 联动 10 16 10 21强销签约期 策略 泛蓄水登记 上门客户均进行登记 采取人盯人策略 充分了解客户置业偏好 时间 2011 8 2011 9 1 销售节点分解 认筹 日进斗金 策略 以每天500元的实际利益 给予客户强烈逼迫感促使尽快取得意向金锁定意向 时间 2011 9 24 2011 10 15 销售节点分解 2 销售节点分解 3 策略 进行意向房源落点不管是现场客户 还是住
14、商客户 引导其填写 置业意向表 顺位排列的2种房源 明确客户对房源的需求分布情况 引导其意向需求的均匀分布 此方案针对开盘期间成交量较大尽可能预先落位保证开盘当天快速签定 尽可能减少因房源冲突所导致客户流失 时间 2011 10 7 2011 10 14 意向落点 精确解筹 开盘 策略 操作细节解筹前 销售员即对相应VIP卡客户进行事前联系 告知三件事 解筹顺序 选房顺位按照解筹当天排队顺序 解筹流程 需带物件以及相关流程 房源信息 提醒客户其钟意的房源比较抢手 一是早点来 二是建议客户考虑房源备案 时间 2011 10 15 销售节点分解 4 营销策略 开盘目标 根据现有市场酒店式公寓销售状
15、况结合前期对毛坯酒店式公寓建议销售价格为 9160元 现装修标准3000元 加上毛坯均价9160元 建议全装修售价 12160元 均面积37 经过前期周密的市场铺垫 亮相 蓄水最终目标开盘7天内强势销售 160套 含住商 开盘期至年底目标达成根据开发商要求2011年度内酒店式公寓销售任务 292套 含住商 成交总金额 1 2388亿元 PART3 住宅促销方案 金九银十巴比伦国际广场住宅促销方案 适用房源 所有可售住宅执行时间 方案通过至十月底优惠方式 客户成功认购巴比伦国际广场住宅 在享受常规折扣后 可获得价值4万元的车位购买抵用券 客户可购买在售车位或选择预留未售车位 车位抵用券使用细则
16、方案执行之日起 凡成功购买巴比伦国际广场住宅的客户 可获得价值4万元的车位购买抵用券 客户可购买多个车位 但每一车位仅限用一张购买抵用券 不可累积 方案一 买房送车位抵用券 住宅促销方式 Point1 住宅促销方式 Point1 方案二 秒杀特价补充说明 延续原特价秒杀的方案 如客户选择购买其他在售房源 同时不愿意选择方案一的情况下 为了保证客户不流失 可向集团申请对该房源采用特价秒杀 需要确定的事宜 附 企划部分 1 9 10月酒店公寓推广执行方案2 十一房展会布展方案销售部分 1 酒店公寓资料 分层和单套平面图 大堂公共部位用材 精装交付标准明细 2 物业代租方案3 酒店式公寓价格及日进斗金方案 THANKS
