《精编》酒店业行业研究报告

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1、酒店业行业研究报告 2006年7月20日初稿2006年8月21日第6次讨论稿 2020年5月21日北京 此报告仅供客户内部使用 未经远卓管理顾问公司书面许可 其他机构不得擅自传阅 引用或复制 2 酒店行业主要发现综述 外部影响因素 酒店需求与GDP增长之间存在很强的相关性近年来我国入境游和国内游保持8 9 的年均增长率 且商务客源有增多趋势 旅游业快速发展和长期看好将带动酒店需求上升改革开放以来我国酒店业发展迅速 自92年以来星级酒店数量保持了21 7 的年复合增长率 由于阶段性供给过剩导致行业出现周期性波动2000年来开始景气回升 新一波酒店投资热兴起 五星级和经济型是两个热点 众多资本介入

2、酒店行业 局部地区的五星级酒店还可能会存在投资过热的潜在风险酒店业最大的风险是供需结构失衡导致的周期性波动风险 不过中心城市优越地段的高端酒店物业抗风险性强从结构上看 供应上结构上经济型酒店比例偏少布局呈现很强区域性 高星级酒店集中于经济中心城市 目前五星级酒店投资呈现由一线城市向二线次中心城市延伸的趋势十一五规划我国旅游仍将保持年均8 的增长速度 据此推测未来5年酒店市场也将保持或略高于这一速度 目前我国酒店集团化率约为16 从持有来看 集中度更低历史上我国酒店以政府 事业单位 大型国企自建居多 目前国有 集体资本在现有酒店中仍占50 以上因目前我国酒店业正处于景气上升周期 吸引了众多业外资

3、本进入 投资主体趋于多元化酒店高端市场外资品牌占绝对主导 经济型酒店目前以内资为主 但外资正计划大举扩张酒店管理公司倾向于采用轻资产低成本方式 在全国一线城市和二线潜力城市跑马圈地房地产商是重要参与者 并倾向于选择性地持有一些酒店物业 获取长期稳定回报 作为项目配套 获取地产增值 但在经营上倾向于选择专业酒店管理公司区位和品牌是酒店业的两个最关键的成功要素 五星级酒店和经济型酒店是行业的两个重要盈利点酒店的投资回报与资金结构和土地成本有很大关系酒店开发环节获利性较高 回报率一般在15 以上一般高星级酒店的投资回报率为5 6 投资回收期为15 20年酒店经营管理业务的获利性很高 目前数量不足20

4、 的国际酒店集团赚取了中国酒店行业80 的利润持有优越地段高端酒店能带来较大的地产增值 年增值10 15 稀缺地段的高端酒店甚至更高 酒店业作为旅游业的一个子行业 直接受旅游业发展的影响宏观影响因素主要是经济因素如GDP增长速度 人均GDP 居民收入水平以及政策政策上的支持地方政府对新建酒店项目的管制也会一定程度影响酒店行业 如99年上海对新建酒店项目停止审批 直到2004年才解冻 3 外部环境分析方法论 外部环境分析结构 产业链及行业全景图产品结构 分类及特点说明外部影响因素说明 行业的发展历史行业的市场规模行业的发展特点行业未来的发展趋势 增长速度 行业的市场集中度行业主要参与者的业务模式

5、行业的KSF总结 行业获利空间现状行业获利空间未来趋势 背景说明 市场空间 获利空间 竞争格局 4 主要资料来源清单 5 分析背景说明 酒店行业 业务现状 目前华融系统内 含金融街控股 已经持有或在建酒店达6家 其中 顺城 马克孛罗为华融持有 已正式营业 其余4家五星级均由金融街负责投资 预计2006年 2007年陆续建设完成投入使用除3星级顺城饭店由公司自营管理外 其余酒店全部委托国际专业酒店管理公司进行管理6家酒店 特别是处于建设期的4家五星级酒店占用了华融 金融街控股的大量资金 从目前投资可行性分析看 如单纯持有 预计投资回收期普遍在15年 20年左右 甚至更长时间 本章目标 目前公司酒

6、店数量较多 并且已经占用了大量资金 从外部分析角度如何看待中国酒店行业战略性机遇与挑战 酒店开发 持有是否应成为华融未来的战略性业务 6 分析背景说明 酒店行业 分析方法 全面审视全国 包括北京酒店行业的市场 竞争环境研究酒店行业的主要参与者及各自的业务模式作为借鉴 分析成果 管理工具 与其他报告的关系 中国酒店行业发展历程及不同阶段特点行业整体结构及行业发展的关键驱动因素 总体市场规模 变化趋势行业整体的竞争格局 包括市场集中度 行业关键成功要素的总结行业内一些标杆企业战略举措进行总结分析 发现其业务调整的动因 主要措施行业短期及未来获利空间的总结分析 产业链分析 财务分析 相关性分析 对标

7、分析 本报告属于金融街控股战略咨询行业分析的一个组成部分 为公司业务组合及业务单元竞争策略提供基础性数据分析 7 从产业链上看 酒店开发商和专业酒店管理公司是行业的两类主要参与主体 地产开发 开发建设 销售 持有 经营 客户 一级土地开发商 酒店开发商 华融涉及的环节 客户 规划设计单位 开发商 代理机构 开发商 酒店管理公司 其它投资者 经营管理 酒店持有 建筑施工单位 政府主管机构 产业价值链 主要参与者 业主自营 专业酒店管理公司 8 酒店的几种常见分类 9 目录 酒店业整体发展趋势和特点北京酒店市场分析 10 外部影响因素说明 宏观影响因素 旅游业 酒店行业 94年以来国内旅游 人次保

8、持年均8 的增长速度 国内游未来3 5年仍将以观光游为主92年以来入境旅游 人次保持年均9 3 的增长速度 入境游客中商务客源比例上升自2003年以来我国旅游消费已进入启动期十一五规划国家将大力发展旅游业 实现入境旅游人数和国内旅游人数年均增长8 经济影响因素中国经济近年来继续保持9 以上的增长速度2003年我国人均GDP首次突破1000美元 进入大发展阶段自89年以来城镇居民人均可支配收入保持13 6 的年增长率 农村居民人均纯收入保持11 1 年复合增长率政府政策中央及地方政府对旅游业的发展规划和相关举措 我国酒店业自改革开放起步以来 伴随着经济增长及旅游业发展经历了一轮发展周期酒店业发展

9、受旅游业发展直接影响 而旅游业则主要受宏观经济 居民收入水平等因素影响政府对新建酒店项目的审批制度一定程度上影响了酒店的供给 注 按照出行目的可分为旅游观光 休闲度假 商务 会务会议等 11 我国经济的持续高速增长和居民收入水平的提高推动了我国旅游业的快速发展 我国历年GDP和旅游总收入的增长率 旅游收入增长与GDP增长速度保持较强的相关性2003年我国人均GDP首次突破1000美元 按照国际规律 旅游消费将进入启动期 国内居民的人均收入每增加1元 则可以使农村居民的国内游出游人数增加11 94万人次 使城镇居民增加3 69万人次 国内出游人数与收入间的关系 资料来源 国家统计局 12 从中央

10、到地方政府都将旅游业作为国家和地方经济的重要产业来发展 政府对旅游业的规划和相关举措也促进了旅游业的快速发展 国家对旅游业的重视 国家将旅游业培养成国民经济的重要产业来发展行业管理和引导基础设施建设和完善假日经济的推动 地方政府发展旅游业的举措 旅游资源丰富的城市将其作为支柱产业来发展旅游发展规划旅游资源以及休闲度假产品的开发相关配套基础设施和环境的建设和改善 13 在政策及经济发展的推动下 我国旅游业保持了快速发展 入境游和国内游分别保持了9 3 和8 的年均增长率 已成为亚太第二大旅游消费市场 我国入境游人次及增长率 我国国内游人次及增长率 入境旅游目的的变迁 年均9 3 WTCC 世界旅

11、游与旅行理事会 预测未来10年10个旅游业增长最快的国家 中国以8 7 名列第二2006年中国已取代泰国成为亚太第二大旅游消费市场 仅次于澳大利亚 上海和北京是吸引境外游客最多 年均8 14 我国酒店行业起步于我国对外改革开放 经历了起步 高速发展 回落 复苏四个发展阶段 1979年 国务院发布了 国务院办公厅转发国家旅游局关于建立酒店管理公司及有关政策问题请示的通知 也促成了90年代的扩张 起步于我国对外改革开放 政府批准了第一家酒店合资项目 开始了第一批合资合作饭店的建设 1984年 亚洲金融危机后 中国酒店行业出现全行业亏损 全国房价下降了136 亏损一直持续到2001年 1998年 1

12、999年 1995年 由于扩张过猛导致供给总量过剩 中国酒店的建设高潮开始回落 饭店业的利润率逐年下降 中国酒店业在低迷中进行调整 2002年才扭转亏损局面 1988年4月 国家提出了发展旅游服务基础设施建设 国内外各种渠道的资金投入饭店业 恢复上升 2000年 回落 95 99年 高速发展 83 94年 起步 80 82年 资料来源 中国宾馆酒店行业研究报告 此轮酒店业的快速增长主要是政府的相关鼓励政策的推动所引起的 改革开放初期 我国酒店业处于学习阶段 项目以合资合作为主 15 酒店业主要受旅游业发展的带动 酒店业的需求与一国的GDP增长之间表现出很强的相关性 美国GDP增长与对客房需求的

13、增长对照 我国GDP增长与入境及国内游增长的对比 GDP与酒店需求有一个经验数据 大体上10亿元GDP需要一家酒店 社科院旅游研究中心 16 在快速增长的旅游客源支撑下 90年代以来我国酒店业保持了21 7 的年增长速度 中国星级酒店数量及年增长率 资料来源 中国资讯行 单位 家 第一波酒店建设热在1994年达到顶峰 应该是97年左右的投资决策 且2000年行业仍处于大幅亏损中 17 我国酒店供应存在结构性失衡的现象 大量中低档酒店缺乏标准化管理 入住率不足而导致亏损 而经济型酒店与发达国家相比则远远不够 资料来源 海通证券研究所 发达国家一般70 的酒店为经济型 30 为星级宾馆 而我国目前

14、经济型酒店的份额尚不足10 这种畸形的消费市场 构成了经济型酒店在国内迅速崛起的基本背景我国并不缺乏经济型价格的饭店 而是缺少经济型标准的饭店这对占到中国酒店业总供给量3 4的庞大的三星级以下酒店将产生显著的替代效应 不同档次酒店的供应结构 客房数量 国内旅游的增长和缺乏品质合理 价格低廉酒店之间的矛盾 给经济型酒店提供了巨大的市场空间 18 我国星级酒店的分布呈现很强的地域性 与各个地区的经济发展水平一致 空间分布上依经济发达程度呈梯次减少的状态 全国星级酒店的地区分布 全国五星级酒店的地区分布 资料来源 中国酒店业分析及投资咨询报告 数据为2003年 经济发达省市的高星级酒店比较集中高端酒

15、店往往集中于北京 上海等国际化城市 19 酒店业的发展呈现一定周期性 一般为十年 而供给的相对滞后则是造成这种周期波动的主要原因 香港酒店业1981 2003年的周期 美国酒店业1991 2001年的周期 伦敦酒店业1973 1992年的周期 突发性的需求扰动是导致景气下降的原因 如金融危机等 而供给减小则是景气见底回升的动力不动产供给的相对滞后特征是酒店业周期波动的主要原因出租率的提高 下降一般总是先于房价的提高 下降一些中心城市的酒店即使在景气低谷时 出租率通常也能维持在盈亏平衡点 资料来源 HSBC CEIC 申银万国证券 20 我国酒店的发展也呈现周期性波动 目前正处于新一轮上升周期

16、且周期持续的时间可能会更长 我国经济的强劲发展则带动了旅游度假和商务需求随着中国在国际舞台上重要性的增强 奥运会 世博会 亚运会等全球和区域性的活动的举办将使国内酒店市场在未来继续快速发展预计本轮周期持续的时间可能会更长 资料来源 HSBC CEIC 申银万国证券 中国酒店业的发展周期 02 04年扭亏为盈 全行业亏损 21 酒店业的主要风险就是供需失衡导致的周期性波动风险 相比较而言 商务酒店的获利性更好且抗风险能力也更强 商务酒店 旅游酒店 获利性 增长性 风险性 是目前中高档酒店的主流 主要客群是入境游客户和国内游高端客户商务客源支付能力较强 消费水平相对较高 其获利性也较高个体盈利能力还与酒店的选址 周边商务环境等 经营管理有关 与当地景观资源的稀缺性 吸引力密切相关 高星级度假酒店获利性比传统旅游酒店要好主要针对观光旅游市场个体盈利能力还与酒店的市场定位 营销推广等有关 中国已经成为亚洲甚至全球经济中最具有活力的地区 商务酒店具有发展前景 特别是一些经济中心城市 如北京 上海 广州 深圳等 随着居民消费能力的提升和结构的升级 旅游逐渐由 观光型 转型为 度假型 度假酒店的市场