《精编》空港中兴项目管理及定位管理知识分析报告

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1、中兴空港项目前期定位报告 谨呈 天津中兴房地产 2 开发商问题研判 控制风险 实现价值最大化 兼顾企业品牌 世联对开发商问题的梳理 作为一家实力雄厚上市公司 房地产非主业 且首次进入天津市场的前提下 项目的成功开发要凌驾于其他目标之上 3 本体分析 宏观大势 市场解析 项目定位 价格定位与经济测算 报告提纲 本体条件分析 1 5 空港唯一的生活配套区内 辐射中心城区及滨海新区 周边氛围尚未形成 项目地块位于天津市东丽区空港物流加工区内 毗邻华明示范小城镇和东丽湖度假区 距离外环线9公里 距离市区中心约20公里 距离滨海国际机场约10公里 距离东丽湖约8公里 距离滨海新区中心约30公里 区位 本

2、项目 至市中心20公里 行车时间约40分钟 至滨海机场10公里 行车时间约10分钟 至外环线9公里 行车时间约10分钟 至东丽湖4公里 行车时间约5分钟 自身质素良好 昭示性受限高影响的中等规模项目 地块现状已实现场清地平 形状规整 具备短期内开发的条件 项目占地149565 6平米本项目受90 70政策限制地块限高为43米容积率 2建筑密度 25 绿地率 40 规划性质为居住用地 经济指标 本案 西临远洋新干线 环境良好 周边地块尚未开发 东至中环东路西至规划路 对面为远洋新干线南至东七道北至东六道 项目四至 本案 规划路 中心大道 东六道 东七道 航宇道 航海道 中环东路 居住环境优越 生

3、活配套尚未跟进 区域认知度有待提升 A 项目周边尚在开发中 未来生活配套有望跟进西北侧有40万平米的蓄水湖以及高尔夫球场湖北既是空港管委会所在 周边金融 商务配套齐全 工业地块 住宅地块 周边配套 B 远洋新干线 高尔夫 管委会 中心大道 蓄水湖 中环东路 东六道 东七道 天津市地铁2号线线路图 本项目 主要交通条件 津汉公路 津京唐高速公路 杨北公路 行车时间约为半小时 公共交通 目前区域内有3条公交线路通往市内 未来还将规划6条线路 3条通往市区 1条通往塘沽 2条区内环网运行 近期规划 地铁2号线达到李明庄站 东丽预留站 机场站 建成通车时间为2010年 将大大缩短市区到该区域的便利性

4、远期规划 到2020年规划中还有地铁2号线还将延伸至加工区 4号线规划至空港运营区与学院区交界处 本项目 李明庄站 东丽站 预留 滨海机场站 天津市2020年规划轨道交通图 本项目 交通 路网发达 目前公交系统 轨道交通匮乏 未来有望改善 项目质素良好 具备一定规模 项目所属区域为空港内唯一生活配套区 受中心城区和滨海新区双向辐射 临近高尔夫球场 蓄水湖 环境优越 指标因素 目前公交系统 轨道交通匮乏 未来有望改善 项目本体评价 区位因素 配套因素 交通因素 生活配套尚未跟进 区域认知度有待提升 配套因素 优势 劣势 周边路网发达 交通因素 周边氛围尚未形成 区位因素 11 本体分析 报告提纲

5、 宏观大势 市场解析 项目定位 价格定位与经济测算 宏观大势 2 13 深入挖掘地块价值 研究城市 区域发展机会 以动态发展的眼光看待城市的发展和各个区域的功能定位 地块自身质素优越 区域发展刚刚起步 14 政策环境 天津的发展空前被关注 国务院针对天津城市总体规划提出了天津的城市定位 环渤海地区 北方经济中心 我国北方对外开放的门户 高水平的现代制造业和研发转化基地 北方国际航运中心和国际物流中心 到2010年的天津规划 实现滨海新区发展新跨越 把天津建设成为现代化国际港口大都市和中国北方重要的经济中心 原广东省委书记 深圳市委书记张高丽调任天津市长 2007 03 为把天津建行成为北方港口

6、中心和物流中心 滨海新区建设如火如荼 天津机场扩建提上日程 积极争取并实现空客A320组装线落户天津 海河改造城市快速网络铺设 京津高速铁路动工 举措 政策举措 政府发展天津决心强烈 天津正面临全新的发展机遇 15 滨海新区 空港城 天津市区 京津走廊天津段 区域发展动力 环渤海经济圈规模初具 京津走廊发展轴的确定 滨海新区的开发是天津绝佳的发展机会 将带动发展轴上各个关键节点的经济发展 地块所在区域位于京津走廊的必经之路 空港城内 已经纳入滨海开发区发展前缘 本项目 一 城市群落格局 城市未来规划及城市功能布局演变 区域统筹 天津市的规划建设要注意与京津冀地区发展规划的协调 特别是要求天津

7、注意加强与北京市的协调 实现优势互补 协调发展 提高为首都 环渤海以及北方地区服务的功能 国务院十一五规划 环渤海 环渤海经济圈关键节点之一 16 二城市功能结构的分布和 双级 布局的影响 中心城市功能结构图 2005 2020 本项目 滨海新区发展范围 天津的 双级 发展模式 使得项目位所在区域于连接两级的链条之上 项目所在区域是城市发展链条上各个发展节点中最大的产业功能区 也是天津市14个产业功能区之首 由于紧邻中心城区 交通条件发达 自身产业条件良好 预留了大面积的发展空间 区域发展潜力巨大 天津 位于城市核心区外最居实力也最有潜力的产业功能区 连接起中心城区和滨海新区核心区 17 本项

8、目 东丽区重点建设功能区 三 天津东部 东丽区规划 东丽 空港物流加工区是目前东丽区重点区域之一 也是最具有发展潜力的区域 18 区域发展前景明朗 政策举措 政府发展天津决心强烈 天津正面临全新的发展机遇环渤海 经济发展的动力核心 京津发展轴的东始点天津 位于城市核心区外最居实力也最有潜力的产业功能区 连接起中心城区和滨海新区核心区东丽 空港物流加工区是目前东丽区重点区域之一 也是最具有发展潜力的区域东丽湖 城市旅游度假区 滨海新区后花园空港 临空经济产业带 划入滨海新区的发展范畴 天津十一五规划的重要部分华明镇 南华西 北华明 新农村建设的重点示范项目 世联认为 项目未来辐射的范围决不仅限于

9、空港周边 而是一个辐射天津 面向环渤海的项目 19 空港概述 2002年10月 经天津市委 市政府批准设立位于天津滨海国际机场西北端 紧靠 京哈 铁路大动脉 临靠 京津塘 津滨 高速公路和外环线距市中心20公里 距天津港及开发区 保税区30余公里 距首都北京140公里2005年天津市规划滨海新区 临空产业区 航空城 空港物流加工区为其重要组成部分未来区域内的产业人口将达20万人 对区域内各项配套的拉动作用难以估量 20 产业区 保税区 物流区 商务区 总部经济 会展经济 现代服务业 民航产业基地 航空科技研发和产业化 飞机组装及零部件生产项目 保税加工制造业和现代物流业 保税物流中心 航空货物

10、基地 分拨 仓储 配送 加工 展销 采购 分拨配送 转口贸易 国际中转 空港物流区 空港加工区 科技研发和产业华项目 电子信息 机械 生物制药 航空制造 汽车零部件 新材料新能源的高新技术产业和制造业 配套区 公寓 医院 学校等生活配套区域 空港 21 本项目 规划 空港物流加工区规划占地42平方公里 目前一期23 5平方公里基础设施铺设完毕 分为机场运营区 物流加工配送区 商务会展区 生态休闲区 生活配套 产业园区 民航科技产业基地等七个功能区 布局 golf 目前一期开发基础设施已经全部完成 物流加工 物流加工 民航科技产业基地 近期规划 2期 远期规划 3期 22 产业项目 主要产业项目

11、 23 本项目 golf 目前一期开发基础设施已经全部完成 物流加工 民航科技产业基地 近期规划 2期 企业 空客A320组装线 注册的500多家中外企业中 现代物流和国际贸易企业近200家 日本丰田通商 美国UPS 新加坡叶水福等世界500强和知名物流企业聚集 经济 2005年地区生产总值3 5亿元 工业总产值6 56亿元 进出区货物总值0 88亿美元 主要产业项目 远期规划 3期 24 包括电子信息工业园 生命科学工业园 汽车零配件工业园 新材料工业园 高科技创业园目前空港物流加工区内的高新纺织工业园 国际汽车园等研发 生产基地 物流基地已形成纺织产业 原天津市国有纺织企业改制重组 一大批

12、新兴的纺织企业入驻产业园区 先进的设备 员工 管理使得企业有较强的竞争力 效益良好 目前企业的数量还在增长中 园区产业 高新纺织工业园 国际汽车园等研发 生产基地已形成 25 空港国际汽车园占地1平方公里 投资10亿元 包括汽车博览中心 著名汽车品牌4S店 客户服务中心 二手车交易市场 汽车配件城及试乘试驾公园 汽车检测线等 集汽车贸易 休闲娱乐为一体 充分体现了聚集效应 形成了汽车销售及汽车服务完整的产业链 已经聚集了德国奔驰 英国劳斯莱斯 日本丰田 韩国现代和一汽大众 上海大众等30家国内外著名汽车品牌专卖店 汇集了50余家知名进口汽车品牌 形成一定影响力 园区产业 国际汽车园 相对完整的

13、产业链环节形成集中布局 26 项目占地面积为41300平方米 建筑面积52000平方米 设置 商务写字间 会议室 大型多功能厅 豪华客房 中餐厅 快餐厅 歌舞厅 咖啡厅 便利超市 邮局 药房 美容美发中心 商务中心 洗衣房等 为驻区企业设置了金融 保险 外汇代理 会计师事务所 律师事务所 检疫 邮电通信 交通运输等机构 重点开发项目2 天津空港国际物流会展中心 园区产业 重点开发项目1 天津国展 天津国际展览中心整体搬迁至空港物流加工区 规划建筑面积12万平米 2007年底动工 预计2009年建成 天津国展 展会产业是空港物流加工区重点发展项目之一 27 中冶天工 十三冶 等一批中大规模企业将

14、于近期内搬迁入驻空港 总占地面积将近9万平米 园区产业 中冶天工 海关大厦 天保控股 司法大楼 总部经济 大规模企业总部迁入 未来将引发总部经济效应集群 28 经济情况 2006年空港生产总值突破200亿元 占整个滨海新区生产总值的10 3 年生产总值增长保持35 左右 远高于滨海新区20 天津市14 的增长率 政府关注和空港强大的产业动力 使得其经济发展能力不可估量 29 资料来源 世联模型 区域目前正由城市产业园单元体向产业新城转变 万人口 30 空港之势 滨海新区距离天津市区最近的前沿 除天津市和滨海新区外最大的产业发展组团 产业人口将突破20万人 目前空港物流加工区已经形成了一定产业基

15、础 产业结构合理化 国际物流中心的定位 天津机场扩建 使得空港城开始新一轮的发展建设浪潮 空客 的落户 进一步加强了空港的产业发展和产业链的完善 更提高了空港在天津乃至全国的经济地位 各大发展商争相进驻 中远 万顺 万通等 联手开发 加速了区域的建设和价值提升 该区域即将成为新的商务板块热点 发展前景 世联认为 未来空港将向配套齐全 功能分区明确的产业新城的方向转变 未来项目将是一个新城核心生活区的项目 31 位置 示范镇北依北环铁路 南临津汉路 西侧含经济功能区 东靠贯赤路 杨北公路 定位 推进农村城市化 加快社会主义新农村建设试点之一探索创新建设模式 承包责任制不变 可耕种土地不减 尊重农

16、民意愿 以宅基地换房 首个本市 以宅基地换房 示范镇 华明模式 概述 华明示范镇 32 配套 九年一贯制学校1所 已建成 幼儿园5所 已建成1所 中心医院老年公寓文化广场农民培训学校等服务 文化设施各类主题公园 占地 780万平米功能规划 回迁房 230万平米 商品房 198万平米 商务区 132万平米 为住宅区提供配套及为空港物流区服务经济功能区 220万平米 华明示范镇 华明中学 33 华明镇规划 经济功能区 商务区 华明新家园 产业区 华明示范镇 34 当前城镇人口5万 未来五年华明镇规划人口达到22万 人口增长17万 规划到2010年天津郊区城市化率达到60 而上海郊区城市化了率2010年规划达到75 天津城市化的脚步加快 郊区地带的城市化进程加速 居住需求增加 对城市化的物业形态需求增加 区域发展 华明示范镇 35 规划容纳总人口8 10万 农民安置区计划安置12个村 共计4 5万人 商品房区域规划人口4 5万人 与安置区部分保持风格统一 人口总量大2007年底首批入住为当地农民2008年商品房土地开始招牌挂流程 经济实力较强人群预计2010 2012年左右进入该区域 截至目