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1、物业管理制度之工程维养部目 录第一章 前 言041、公司简介 042、服务口号043、管理宗旨044、企业文化045、员工箴言056、物业服务常识05第二章 组织建设081、公司组织结构图082、公司岗位结构图083、工程维养部组织职能图09第三章 工作职责101、工程维养部部门职责102、工程维养部岗位职责102.1工程维养部主管职责102.2工程维养专员职责11第四章 工程维养部管理流程131、维修工作管理流程132、装修巡查管理流程153、电梯故障处理流程154、物业接管验收管理流程164.1原有物业接管流程185、公共设备、设施管理流程20第五章 工程维养部管理制度221、维修工作管理
2、制度222、装修巡查制度233、公共设备设施管理制度234、物业接管验收制度245、钥匙管理制度25第六章 工程维养部常用表格261、盗用消防水处理表262、房屋装修违规施工处罚表273、水磨石违规施工处理表284、园区公共设施损坏赔偿处理表295、楼面超载专项治理巡查表306、装修巡查记录表317、B区装修巡查记录表328、公共设备设施日常检查表33第二章 组织建设一、公司组织结构图物业有限公司董事会总经理工程维养部环境管理部综合事务部客户服务中心总经办秩序管理部公司决策公司日常管理公司日常运营服务接待管理物业档案管理综合服务管理财务管理人事管理行政管理治安管理消防管理交通管理保洁管理绿化管
3、理消杀管理物业接管验收设备设施管理维修服务管理二、公司岗位结构图总经理经理客服中心主管综合事务主管工程维养主管环境管理主管秩序维护主管绿化技工保安员保洁员工程维养专员出纳员行政专员客服专员三、工程维养部组织职能图 物业经理 工程维养主管水电工钥匙管理水电气维养电梯维养工程维修第三章 工作职责一、工程维养部部门职责1、接管、验收物业项目（1）为了确保接管工程的质量能够达到合格标准，工程管理部负责接管、验收包括新增项目在内的所辖物业项目。（2）为了保证相关资料的完整性，需要认真接管物业项目工程技术方面的相关资料。2、管理设备与设施（1）制定设备养护计划，确保计划能够得到100%执行。（2）为了稳定
4、水、电、气的供应，需要维护辖区内的相关系统。（3）为了保证设备、设施的完好性，需要认真管理辖区内的水、电、气等相关设备、设施。3、维修服务（1）为了提高业主的满意度，服务一定要及时。（2）为了保证事故得到处理的有效率达到100%，需要认真维护、养护辖区内的土建工程。（3）为了确保审核的准确性，需要对业主装修等事项认真审核。4、负责物业接管工程验收；负责园区内土建、弱电系统、强电系统、给排水系统、消防系统、综合布线系统及其他公共系统的运行管理、日常维修保养、设备维护及故障检修等工作；5、负责园区内的整体设备设施的维修保养工作；6、负责做好能源消耗控制工作；7、负责对部门设备设施的购置、使用、保养
5、、报废进行论证、安装、维护及监督管理；8、负责项目大、中、小工程维修的组织实施与协调；9、负责公共区域内的钥匙管理。二、工程维养部部岗位职责1、工程维养部主管岗位职责（1）组织相关人员制定工程管理部各项规章制度，并提交总经理审批。（2）负责组织实施各项规章制度，并监督执行的效果。（3）负责组织对新开发物业项目中施工、设备等方面的验收工作。（4）负责组织相关人员做好物业项目施工工程、设备的相关技术材料接管工作。（5）组织下属人员做好辖区内公共设施的维修、保养工作。（6）组织下属人员做好业主维修服务工作。（7）负责编制并组织执行机电设备、特种设备检修计划。（8）负责组织人员做好机电设备、特种设备的
6、保养工作。（9）协助相关部门落实对下属员工的培训工作，按时完成部门员工培训计划。（10） 负责本部门员工的聘用，下属员工工作的督导、评价与考核。（11）完成公司领导交办的其他工作。2、维修人员岗位职责（1）在工程维养部主管的领导下，积极认真完成维修主管分配的工作。（2）自觉遵守国家的法令法规，遵守公司及本部门的各项规章制度，严格组织纪律，做遵纪守法的模范。（3）严格遵守修理工操作规程。工作前，仔细阅读修理单，了解机器故障情况，检查仪器仪表状况是否良好，做好检修准备；工作中，认真检查机器外观的完好情况，通电检查，全面了解机器状况，确定机器故障现象和故障部位，彻底进行排除，确保修理质量；工作后，按
7、要求装好机器，保证外观整洁。（4）更换贵重关键零部件，必须先经维修主管复查，确定必须更换时，经工程部管理部经理及分管副总经理批准才可更换。（5） 履行服务公约，严格遵守职业道德。（6）未经批准不得在工作岗位做私活。特殊情况下，经批准，由维修主管统一安排修理。需要换零部件的，按规定收取成本费。（7）严格贯彻执行安全管理规定，确保人身财产安全，落实放火、防盗、防水、防触电措施。（8）熟悉掌握园区各类房屋的分布状况、房屋内外结构、附属设施，各水、电、气、消防系统的管线走向、分布状况以及管线主控制位置以及设备的性能和使用状况。（9）加强学习业务知识，具备维护技术的基础知识，能实读施工图样，绘制简单的平
8、面图、结构详图、管线大致系统图，能清楚地在图样上标出发生问题的位置。（10）具备熟练的施工技能，在熟练自己专业的基础上，学习水、电、土建等基本知识和规范操作，争取做到一人多能，适应住宅维修工作的需要。（11）经常巡视园区，掌握公用设施的运行和完好状况，如发现有损坏、隐患或其他不正常的情况，应及时组织人员抢修，以 公共设施完好、设备正常运转。（12）经常巡视园区，保证上下水、排污管道畅通，按规章制度要求每季度疏通水井及管道一次，化粪池每年清理一次。保持园区污水不外溢，环境清洁。（13）土建维修工在维修楼地面时，必须首先准确地找到漏水、渗水的真正原因，做好一次修好。（14）电工必须持上岗证，佩戴工
9、作牌，穿工作服，穿绝缘鞋。戴绝缘手套等安全保护设备，并且严格遵守安全生产条列和操作规程。（15）维修人员须爱护工具。在每次使用之后，必须对领出工具的性能、机具配件等进行核查，看其是否完好无损。若有损坏，要查明原因划清责任，报部门经理处理。（16） 不得私自外借工具，不得将库房的常备维修材料私自送人。（17） 负责水电表查核、抄表、维修更换，配合管理员、出纳员等做好水电费的收缴工作。第四章 工程维养部工作流程一、维修工作流程1、 接收报修单报修单主要来源于物业管理处、客户服务中心、以及业主自诉,在接收到投诉单后，需要弄清投诉位置、业主姓氏及电话、投诉的内容、投诉业主家中何时可方便进行维修施工等细节。2、 约定时间上门调查接到投诉单后应在1个工作日内派人到达现场查勘；如业主另有约定，按约定时间上门进行调查。3、 原因分析根据现场查勘的信息，分析工程原因。4、 责任判断初步判断问题责任，如属质量保修期内的质量缺陷应由原施工单位负责维修（或费用）；如超过质量保修期的由发
