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1、市场报告南宁市房地产报告日期：2009年7月目录7月导读：3易居视点：5数字楼市：6关注楼盘：10第一篇 市场背景篇13第一章、政策资讯13一、政策法规13二、市政建设15三、市场资讯16第二章、经济环境17一、GDP17二、工业增加值17三、进出口18四、固定资产投资18五、社会消费品零售总额19第三章、房地产投资20一、开发投资额20二、房地产建设指标20第二篇 市场分析篇23第四章、商品房市场23一、市场综述23二、供求比分析24三、供应量分析24四、成交量分析25五、成交均价分析27第五章、土地市场28一、土地市场综述28二、重要资讯28三、本月公告土地分析29四、本月成交地块分析32
2、五、重点地块分析34第六章、商品住宅市场37一、市场综述37二、供求比分析38三、供应量分析38四、成交量分析40五、供求对比分析43六、成交价格分析44七、热点板块45八、项目解析47第七章、产品篇49一、产品综述49二、案例分析51第八章、营销媒体篇58一、营销透析58二、媒体分析60三、案例分析65第三篇 区域数据篇68一、青秀区68二、西乡塘区69三、兴宁区70四、江南区71五、良庆区727月导读：银监会收紧二套房贷 七折利率成历史银监会发布关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知，要求各商业银行，严格贷前审查和按揭贷款发放标准，并坚持重点支持借款人购买首套自住住房的贷款需求，严格遵守第二
3、套房贷的有关政策不动摇。详情请见P14南宁限制提高容积率南宁市近日出台了南宁市出让土地容积率提高暂行办法，对土地容积率的提高做出了明确限制。详情请见P14开发企业信心回升，房地产投资额增速环比加快2009年1-6月份南宁市商品房开发投资同比增长4.30%，与1-5月份相比提速1.68个百分点。详情请见P20商品房近六个月来首次出现供过于求。7月南宁市商品房市场供求比为1：0.78，市场供应井喷，而成交量持续回落，导致市场了近六个月以来首次出现了供过于求，有效缓解此前供应不足的局面。详情请见P24市场回暖后发效应显现，新增供应量井喷。7月南宁市商品住宅新增供应量高达61.88万，环比增加70.9
4、4%，同比增加66.25%。环比、同比均出现较大幅度的增长，市场新增供应量井喷。详情请见P39市场成交量持续回落，需求结构有变。7月市场成交量达到57.59万，环比减少了15.66%，同比增长94.76%。受市场有效需求减少影响，市场成交量达到高峰后出现了持续回落，但仍然维持在较高水平，整体市场成交情况保持良好。详情请见P40如何打造近郊大盘龙光普罗旺斯法式风情小镇。随着城市化进程的不断加快，南宁房地产开发郊区化的趋势不可避免。而今年市场回暖以来，近郊大盘成为最先受益的项目，在以刚性需求为主导的市场背景下，社区感和居住感较为优越的近郊大盘备受追捧。详情请见P51销售淡季营销不清闲。七月南宁延续
5、着楼市淡季，开盘项目屈指可数。各项目不断调整着营销策略，短信营销、户外广告、网络论坛的使用等，利用销售间隙蓄客、储客，发掘更多层次需求，提前为下一季的销售做充足准备，淡季营销不清闲。详情请见P58易居视点：新增供应井喷、量跌价涨，楼市降温本月南宁商品房市场热销势头呈回落趋势，但整体市场仍然保持健康发展势头。开发企业加快项目工程进度引发供应井喷，有效需求经过长时期的集中释放后减弱导致成交量持续回落，房价在投资型需求的拉动下持续上涨。7月南宁商品房市场新增供应量为76.87万，环比增加55.39%，同比增加51.5%，市场新增供应井喷。商品房市场成交量本月持续回落，成交面积为60.17万，环比减少
6、19.59%，同比增长74.71%。商品房成交价格持续上涨，均价达到4857元/, 环比上涨1.59%，同比上涨18.7%。市场呈现出新增供应井喷、量跌价涨的市场特征。本月土地市场继续保持供需两旺发展格局，新增供应城镇住宅用地4幅，总占地面积达205140.33平方米;7月南宁市共有1幅城镇住宅用地成交，11幅工业用地成交，共占地385882.85平方米。与前段时间市场一片欢呼不已有所不同的是，市场的担忧和恐慌情绪开始蔓延。由于房价开始出现持续快速上涨，政府和银行开始收紧房贷、税费抑制房价上涨，政策的微妙变化让市场焦虑情绪进一步加剧，国内地产股亦出现了较大幅度的价格跳水，引起众多地产企业和业内
7、人士的担忧。另一方面，由于房价的快速上涨，刚性需求恐慌情绪加剧，导致市场出现了“哄抢”等非理性行为，我们认为房价的持续上涨与购买能力的相对不足矛盾的加剧，必定会导致刚性需求的恐慌情绪逐渐演变成观望，届时对市场的影响可想而知。整体而言，7月南宁楼市虽然保持良性的发展势头，但市场发展的阻力也在不断增多。对于未来市场走向，我们保持谨慎乐观的态度。易居（中国）上海克而瑞信息技术有限公司南宁机构 2009年7月视点数字楼市：n 7月南宁市商品房市场供求比为1：0.78，近六个月来首次出现供过于求。n 7月南宁商品房市场新增供应量为76.87万，环比增加55.39%，同比增加51.5%，市场新增供应井喷。
8、n 商品房市场成交量本月持续回落，成交面积为60.17万，环比减少19.59%，同比增长74.71%。n 7月南宁市商品房均价达到4857元/, 环比上涨1.59%，同比上涨18.7%，成交均价继续维持上涨势头n 2009年7月份南宁市商品住宅供求比为1：0.93，市场由供不应求向供求平衡转移n 7月南宁市商品住宅新增供应量高达61.88万，环比增加70.94%，同比增加66.25%。市场回暖后发效应显现，新增供应量井喷n 7月市场成交量达到57.59万，环比减少了15.66%，同比增长94.76%，市场成交量持续回落。 数量与2007年月度平均相比与2008年月度平均相比同比环比成交面积（万
9、)57.59 16.96% 83.93% 94.76% 15.66%成交套数（套）5291 16.23% 80.83% 87.56% 11.89%成交金额（亿元）27.30 64.76% 122.49% 119.28% 13.74%n 7月成交均价达到4740元/,环比上涨了2.49%，同比上涨了12.83%，市场成交均价持续上涨。关注楼盘：1汇东郦城n 项目简介项目地址南宁市青秀区青环路90号南苑东境西苑北苑公寓总建筑面积()36937.02容积率2.77绿化率40%规划套数2480建筑形态小高层、高层销售均价（元/）4700开发企业广西明华房地产开发有限公司n 关注理由汇东郦城2期东境组团
10、本月首度开盘，由于该项目一期北苑组团的高性价比令南宁购房者印象深刻，本次东境组团户型设计一改北苑组团的平实风格，十分新颖，在保证项目舒适性、方正、通透的基础上，采用高附加值手法，提高户型产品的性价比，预约之初便已达到千人关注的效果。7月4日东景组团正式开盘，再度引发抢购。n 易居观点汇东郦城的亲民路线（高品质+合理的定价）是该项目备受关注的原因之一。3900-4500元/的定价在同区域的楼盘当中处于低价位，可见在房价一片上涨之声的背景下，高性价比是吸引购房者最直接的手段。2.凤岭春天n 项目简介项目地址南宁市青秀区枫林路6号总建筑面积()327039.30容积率2绿化率41%规划套数4300建
11、筑形态小高层销售均价（元/）4500开发企业南宁熙域置业有限公司n 关注理由上市之初，凤岭春天即以3700元/低于凤岭其他项目价格的均价开盘入市，在刚性需求占主导市场的时代创造了神话。本次推案，凤岭春天依然沿用了该策略，如汇东郦城于7月4日以均价4700元/平方米火爆销售之后，凤岭春天就把开盘日期定在汇东郦城之后，均价低200元/平方米，在价格上具有很大的吸引力，再度成功火爆开盘。n 易居观点无论是汇东郦城还是凤岭春天，无一不令我们见识了刚性需求者的需求之强烈。近期房地产价格连连飙升，只要是低价入市的项目，刚性需求者均会不辞辛劳地排队抢房。我们认为，现阶段的房价上涨已经达到了令购房者恐慌入市的
12、效果，但目前的整体房价水平在刚性购房者的可承受范围之内，但过度的涨价会过快地透支购买力，终将会引发再度观望。第一篇 市场背景篇第一章、政策资讯一、政策法规1、政策列表表1-1-1：2009年7月全国房地产相关政策列表时间来源政策名称主要内容7月银监会关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知n 要求各商业银行，严格贷前审查和按揭贷款发放标准，并坚持重点支持借款人购买首套自住住房的贷款需求，严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇；7月15日住建部稳定房地产信心n 加强监督管理，确保完成今年保障性安居工程工作任务；n 继续稳定房地产投资；n 继续加强房地产市场监测分析，加强对各地的分类指导；资料来源：CRI
13、C中国房地产决策咨询系统表1-1-2：2009年7月南宁市房地产相关政策列表时间来源政策名称主要内容7月南宁市政府南宁市出让土地容积率提高暂行办法n 出让土地容积率的提高，必须符合以下条件之一：（一）因城市规划调整，需要增加建设强度的；（二）增加广场等城市公共空间（三）改善小区居住环境（四）原有建设限制条件发生重大变化；n 提高容积率须降低建筑密度；n 调整须听取利害关系人意见；7月8日南宁市建委联合南宁市规划局等部门南宁市限价普通商品住房管理暂行办法n 对限价房申请资格、分配、销售及上市交易细则做出了明确规定。7月29日南宁市人民政府关于进一步拉动内需促进房地产市场平稳较快发展若干措施补充n 商品房的交易信息每月都要在媒体上发布；n 购买商品住房，二手房，除产权人外，均可另外申请办理不超过2人的南宁户口；n 在2009年12月31日前办理“两证”，并开工项目，其城市配套费按50%收取；7月南宁市人民政府南宁市经济适用住房管理办法n 禁止擅自租借经适房 资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2、重点政策解读n 银监会收紧二套房贷 七折利率成历史银监会发布关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知，要求各商业银行，严格贷前审查和按揭贷款发放标准，并坚持重点支持借款人购买首套自住住房的贷款需求，严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇。易居点评：宽松的货
