《精编》定远小商品城招商方案

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1、1 定远小商品批发市场招商方案 研讨 2009年03月28日 2 第一部分定远商业及本项目概况 一 定远概况滁州市定远县地处安徽省中部 国土面积2998平方公里 耕地246 9万亩 人口91 6万 辖37个乡镇 528个行政村 与经济最发达的长江三角洲紧密相连 具有明显的区位 交通 资源 成本和市场优势 是投资兴业的理想之地 地理位置优越 交通十分方便 淮南铁路贯穿境内 津沪铁路紧邻而过 新建的合徐高速公路横跨境内 县城所在地定城距合肥和南京两机场仅不足两小时路程 2007年实现地区生产总值53 4亿元 增长12 财政收入2 5亿元 增长34 4 固定资产投资23 1亿元 增长80 8 城乡居

2、民收入持续增加 在岗职工年平均工资15559元 增长29 6 农民人均纯收入3380元 增长24 9 3 二 定远小商品城的发展机会及发展潜力 1 由于定远商业还处在发展时期 服饰 日用百货等日常消费支出占收入的比例相对较大 因此小商品城具有较大的发展空间 2 目前定远城区尚未出现大型百货批发市场 而同等规模的三线城市一般都有一到两个集批发与零售一体的小百货批发市场 随着定远居民收入的增长 人民生活水平不断提高 这一矛盾日益突出 小商品城的出现正好满足了市场的需求 3 本案周边旧有的居民区生活配套服务设施较为陈旧和分散 不能完全满足居民日益提高的高层次生活需求 而周边目前还没有出现一个能满足这

3、一需求的物业 4 三 定远居民投资理念分析 1 由于三线城市的个人投资理财手段单一 当地人投资理财的观念不强 处于相对原始阶段 信息渠道单一 以人际传播为主要信息传递渠道 2 投资者普遍缺乏超前意识 思想保守 对本案的投资价值与后续经营存在疑虑 3 投资者心理不成熟 有较强的从众心理 政府导向对于普通民众具有较大的影响力 5 四 项目概况金鑫 曲阳城目共有商铺面积21198 82平米 自开盘以来 已累计销售2374 92平米 含拆迁安置 完成招商面积3045 67平米 不含苏果 其主要投资客为定远城本地人 目前准备招商的苏果1期2楼夹层面积4056 14平米 6 综上说述 结合目前定远的消费水

4、平和市场供需状况以及当地人的投资习惯 本项目2层的夹层部分目前作为一个小商品城是最佳的选择之一 7 第二部分 项目规划 一 项目名称本项目定位集小商品 百货批发和零售为主市场 所以目前暂拟定远小商品批发市场或曲阳小商品城较为合适 定远小商品城 曲阳小商品批发市场 曲阳商贸城作为备选 以上名称带地名字样的需报政府审批 8 二 项目规划A 经营品种 鞋帽皮具日用百货时尚百货家居饰品1 鞋帽皮具类 男鞋 女鞋 童鞋 箱包 皮具2 日用百货类 洗涤用品 日用塑料制品 餐具 橱具 文化体育用品劳保用品3 时尚百货类 化妆品 香水 美甲 艺术摄影用品 个人饰品 手表打火机4 居家饰品类 床上用品 框画 居

5、家饰品 地毯 窗帘布艺 9 B 经营户种类及数量 1 鞋帽箱包类 22间2 时尚百货类 14间3 家居用品类 22间4 日用百货类 46间共计104间 具体位置分布见平面分割彩图 以上分割作为招商的指导性分割 具体铺位安排在招商过程中就遇到的问题进行调整 10 第三部分 招商策略 1 低门槛高标准以较低租金及免租期等优惠政策吸引经营户投资 在此基础上通过核对营业执照 上门调研以及与经营户沟通等方式对经营户的实力及经营能力进行甄别 将一些经营经验少抗风险能力弱的商户剔除 避免其成为市场的不稳定因素 11 2 立足当地 辐射周边选择招商区域和对象时 立足于定远当地市场商户 同时辐射周边滁州 风阳

6、全椒 来安等周边县市及乡镇 12 3 以环境氛围 促进招商商业街屋顶 外立面设置广告位 吊旗等 这样即能营造浓郁的商业氛围 使投资者 感到浓郁的商业氛围 又能将招商政策广而告之 13 4 以政府行为职能 促进招商利用当地人相信政府行为的心理 通过和政府合作 树立政府对项目大力支持的形象 利用减免经营者的各项相关费用 如 工商 公安 税务 市容 质监等 做为招商优惠条件 吸引客商进驻 14 5 以企划宣传促进招商制定完善的企划宣传方案 通过一系列的企划宣传 提高开发商在当地的知名度与美誉度 增强当地民众对本案的关注度 增强投资者的信心 推动招商方案的实施和商铺租赁 15 第四部分 效果图 一 平

7、面分割效果图 16 17 二 形象背景板 18 三 单页 19 第五部分 定远县商铺综合分析 一 商业市场普查方案1 说明 为了全面了解定远县商业经营供给市场状况 为项目定位提供准确 科学 及时的信息 特安排本次商业市场调查 2 调研目的2 1了解定远县主要商业街道店铺的售价及租金水平2 2了解定远县主要商业街道店铺的实用面积 2 3了解定远县商业的业种 业态 品牌 档次 经营状况 经营种类所占市场比例 2 4为本项目做前期市场形象推广 积累市场客户 20 3 调研范围定远县及周边乡镇4 调查对象调研范围内所有营业中的店铺5 调查方式采用问答式6 人员组织与时间进度6 1临时调查人员安排4人

8、6 2调查时间3月26 27日 21 7 调研重要分析指标7 1售价及租金分析 7 2面积分析 7 3经营内容指标分析7 3 1经营内容 租金分析7 3 2经营内容 面积 实用面积 分析7 3 3经营内容 规模 数量 比例 分析 22 8 分析与建议依托调研分析结果 提出本项目总体形象建议 内容 档次 业种 业态等建议 经营主题及副题建议 各业态规模比例建议 商铺 摊位分割面积建议 营销策略 价格 租金建议及战略 营销推广策略等 23 二 调查分析 一 单项分析1 商铺面积分析 沿街经营商铺的面积51 70 占17 比例最大 21 30 占15 9 比例次之 10 15 占15 2 31 40

9、 占13 8 累计可见10 40 占55 5 是主要的面积范围 24 2 商铺层数分析 只在一层经营的占83 5 是非常大的比例 在二层经营的占15 1 2层以上楼层做经营的微乎其微 可见沿街的商铺一层有较高的利用价值 但二层及其以上楼层的商业价值很少 也没有很好的挖掘 应具有相当的商业潜力 25 3 店面形象分析 店面形象为优的占24 7 良以上的占84 9 可见 经营者对目前的店面形象评价非常高 也说明了他们重视自己的店面形象 26 4 经营产品的品牌分析 经营者的经营品牌多为国内品牌 占76 7 其中以中档品牌为主 占31 8 低档和高档比例相当 国际品牌占9 9 说明目前的经营品牌总体

10、上处于中等水平 应有往高品牌发展的潜力 27 5 经营产品的行业分析 在被调查者的行业中 男女休闲装所占的比例最大 为13 7 其次为女装 占12 1 服装类共占有33 8 的比例 是行业中的主要部分 可以借鉴 购物中心的服装类经营数量占三分之一为宜 百货类占10 5 鞋 箱包 皮具类 餐饮类和美容 美发 健身类各占约5 在行业中也占有相当的分量 总之 这些行业是购物中心的主要部分 也是消费者的必须部分 28 6 经营方式分析 在调查对象的经营方式中自营者占57 9 其余方式各占10 左右 29 7 经营收益情况分析 在被调查中经营收益为良的最多 占40 4 其次是一般的占33 8 另有23

11、2 的经营为优 总体的经营收益还比较乐观 30 8 每月每平方米的营业额分析 在每月每平方米的营业额的调查中 100元以下的占31 9 101 300元近一半 占45 3 另有11 0 的在500元以上 可见 被调查者的营业额的差距较大 大部分在300元以内 31 9 商铺每平方米的月租金分析 在租金这一重要指标的调查中 10 15元最多 占28 7 16 30元的占约30 另有10元以下占17 2 13 2 的在40元以上 可见 当地的租金差距较大 总体租金水平较乐观 32 10 租赁商铺的期限分析 在租赁期限中 二年的最多 占39 4 其次是三年 占21 1 可见市场的租赁期限主要是以二至

12、三年期内的租赁为主 33 11 投资金额分析 经营者的投资金额在3 5万的最多 占24 6 其次是2万以下的占23 2 3万的占20 4 可见大部分的投资金额在5万元内 可见大部分经营者的投资限度很小 可以方便的退出投资 34 12 需要的经营面积分析 需要的经营面积中51 70 占15 9 16 20 和21 30 各占13 3 有近一半的需要面积在16 50 相比现在的经营面积 经营者有扩大经营面积的需要 35 13 适合的租金 元 月 分析 理想租金在10 15元的最多 占60 3 16 20元的占21 3 21 25元的占8 3 同时 89 9 的理想租金在25元以下 相比其经营的租金

13、水平 经营者希望租金越低越好 因此理想租金相对较低 36 二 交叉分析1 行业与面积交叉分析 服装类多数在10 40 以16 30 为主 且面积差异不大 鞋 箱包 皮具类 礼品 精品类和文体 音像类在10 70 不等 且差异较大 餐饮类多在70 以上 数码 通讯 IT类和化妆品多在16 30 家电在50 100 为主 美容 美发 健身类和家饰 床上用品 厨具类以50 150 为主 且差异较大 医药 保健类和烟 酒 茶类多在20 70 37 38 2 行业与理想面积交叉分析分析 2 1 面积要求较大的行业有 餐饮业大都在70 以上 美容 美发 健身类集中在50 以上且大小不等 家饰 床上用品 厨

14、具类则在40 以上 婚纱摄影类要求最大在100 以上 2 2 面积要求大小差异较大的有 鞋 箱包 皮具类在21 100 不等 礼品 精品类集中在16 100 便利店 百货类集中在31 70 文体 音像类和数码 通讯 IT类则集中在21 70 且较分散 烟 酒 茶类以30 100 为主 2 3 男装集中在41 70 其他服装集中在16 40 明显小于男装 珠宝 钟表 眼镜类 家电和医药 保健类集中在50 70 处于中等偏大的水平 化妆品的一般要求在16 30 面积较小 39 40 三 分析总结通过对定远县城的主要街道店铺的调查分析 总结如下 1 主要指标1 1 行业男女休闲装所占的比例最大 为1

15、3 7 其次为女装 占12 1 服装类共占有33 8 的比例 是行业中的主要部分 可以借鉴 购物中心的服装类经营数量不低于三分之一 便利店 百货类占10 5 鞋 箱包 皮具类 餐饮类和美容 美发 健身类各占约5 在行业中也占有相当的比例 总之 这些行业是购物中心的主要部分 也是消费者的必须部分 1 2 面积沿街经营商铺的面积51 70 占17 比例最大 21 30 占15 9 比例次之 10 15 占15 2 31 40 占13 8 累计可见 10 40 占55 5 是主要的面积范围 通过对比 其理想的经营面积略大于现有的经营面积 主要集中在16 50 不同行业的面积要求差异较大 41 1 3

16、 租金在每平方米的月租金这一重要指标的调查中 26 30元的最多 占28 7 16 30元的累计约占30 另有10元以下占17 2 13 2 的在40元以上 可见 当地的租金差距较大 主要是受地段影响 另外还受层数和行业的影响 总体来看 租金水平较乐观 1 4 其他多数的经营用房为租赁所得 租赁期限多数在三年以内 83 5 的只在一层经营 大部分经营者对其经营形象和营业额较满意 经营者的装修投入一般很少 83 6 的在一万元以下 有近三分之一的没有投入装修 经营者的总投资金额大部分在5万元以下 多为小规模投资 自主经营 42 第六部分项目招商方案 一 项目招商目标以民特商品 包括地毯 手工艺品等 鞋帽箱包 布料 艺 针纺织品 化妆饰品 文化办公用品 五金日杂以及居家饰品等为主 43 二 项目商业营运规划1 项目商业营运规划原则 1 符合整个项目定位的原则 商品的布局必须从满足功能需求的角度出发 2 尊重市场需求和选择的原则 经营布局的规划必须为招商服务 最终格局取决于招商的结果 3 合理有效使用空间的原则 首先做到合理的空间分割 4 经济效益原则 应充分考虑商户的经营利益 达成商户与市