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1、工程内容及规模:1、项目背景经湖南省发展和改革委员会备案，由湖南宇辰房地产开发有限公司投资建设的 宇辰湘府邻伴建项目属于拆迁安置房项目，项目用地位于长沙市天心区，三面临城市道路，其中东面为刘家冲路，南面为杉木冲路，北面为高家冲路；根据长沙市总体规划长沙市天心生态新城中心区控制性详规，该用地已规划为商业、住宅建设用地，用地性质为商住综合用地。项目拟设计集中商业、独立商铺、公寓和高品质住宅小区，项目定位于保障性安居工程，规划设计总建筑面积为90838.27，从用地的区域环境和周边的配套看，区位十分优越，交通非常便捷，是居家、置业、投资的理想位置。 根据中华人民共和国环境影响评价法、建设项目环境保护
2、管理条例，本项目需进行环境影响评价，湖南宇辰房地产开发有限公司特委托长沙市环境科学研究所对该建设项目进行环境影响评价，编制 宇辰湘府邻伴建设项目环境影响报告表，完善建设项目环境保护审批。 2、项目建设地点 项目用地位于长沙市天心区，东面为刘家冲路，南面为杉木冲路，北面为高家冲路，东侧为欧洲城住宅小区，北侧为白沙世纪佳园住宅小区。 3、项目建设规模本工程总用地面积29416m2，总净用地面积21602.65m2，建设规模为总建筑面积90838.27m2（含地下建筑面积14834.67m2），建设内容包括高层建筑8栋，其中住宅5栋；商住楼1栋；综合楼1栋；公寓1栋；以及相应配套的地下车库、设备用房
3、和物业管理用房等。其中：1号栋为地上1+15层商住楼，其中1层为商业用房，建筑高度46.7m。2号、5号栋为地上17层住宅楼，建筑高度49.75m。3号栋为地上3+14、2+14层住宅楼，临刘家冲路一侧为2层商业，建筑高度49.6m。4号栋为地上17层，首层局部为物业管理用房、消防控制室，建筑高度49.3m。6号栋为地上3+14、2+14层综合楼，局部三层为物业管理、社区用房，建筑高度49.6m。7号栋为地上2+14层住宅楼，建筑高度49.5m。8号栋为地上3+12层公寓楼，1至3层为商业，4至10层为公寓式办公，11至15层为酒店式公寓，共312户，建筑高度49.8m。各栋下均设置一层连体地
4、下室，为地下车库及设备用房。总投资估算为37500万元. 经济技术指标一览表： 表1 项目主要经济技术指标总平面规划经济技术指标技术经济指标项目单位数据备注总用地面积平方米29416合约44.12亩净用地面积平方米21602.65合约32.40亩总建筑面积平方米90838.27其中地上平方米76003.6地下平方米14834.67商业面积商业平方米7179.40商业住宅比例2:8公寓式办公(8#栋410层）平方米7779.31住宅面积50-90平方米/户平方米15678.9590-140平方米/户平方米37493.31酒店式公寓(8#栋1115层）平方米5556.65架空面积平方米81.88不
5、计容，计入总建筑面积社区用房平方米97.87屋顶机房面积平方米553.07计容建筑面积平方米75295.53建筑基底面积平方米6033.06容积率-3.485建筑密度-27.93%绿地率-40.22%住宅总户数户519按3.2人/户计入居住人数公寓总户数户312按1.5人/户计入居住人数居住人数人2129机动停车位个497其中地上个74地下个42334.76/车位配套设施物管用房、公共卫生间及消防控制室面积平方米707.1其中公共卫生间33 表2 项目主要建设内容序号类别名称工程内容及规模1主体工程高层住宅楼底层商铺高层建筑8栋，其中1、3、6、7、8#栋底层13层设有商业。4、6#栋底部局部
6、为物业管理、社区用房及消防控制室。2辅助工程地面停车位76个，主要位于地块四周临道路一侧地下车位424个，地下车库为1F3环保工程附壁烟道各栋住宅楼内置附壁烟道垃圾收集设置一个地埋式垃圾站，分散垃圾桶污水处理污水管网铺设，化粪池建设地下车库尾气排放地下车库排气口、风机4公用工程供水系统水源为市政自来水管网供给，水泵房位于地下室设备房（位于7#栋下方）供电系统地下层设公、专变配电室，位于2、3、5、6#栋地下室设备房消防4#栋底层局部设消防控制室7#栋下方设置消防泵房公厕6#栋一侧局部5景观工程绿地绿地率40.22%表3 项目主要建筑物功能特征汇总表栋号建筑物名称主要使用功能层数（F）高度（m）
7、建筑面积（m2）计容积面积（m2）不计容积面积（m2）地上地上地下1#高层住宅住宅1446.711182.3311840.12134.82 14834.67裙楼架空160.48商业1732.132#高层住宅住宅1749.756802.446763.2239.223#高层住宅住宅1449.606264.697719.0039.22裙楼商业21493.534#高层住宅住宅1749.6014526.1914527.62119.91消控室120.64物管1100.75#高层住宅住宅1749.305712.755774.2738.486#高层住宅住宅1449.605991.216766.94159.23
8、裙楼物管1454.89社区房197.87商业2327.80架空121.40公厕133.07#高层住宅住宅1449.503599.293998.8437.54裙楼商业2437.098#高层公寓酒店式公寓549.805556.6517905.52164.4公寓式办公77779.31门厅及交通1465.45裙楼商业34268.5137.544、项目总体设计 （1）总用地现状及分析 项目用地三面临城市道路，其中东面为刘家冲路，南面为杉木冲路，北面为高家冲路；西面为待开发用地；周边现状为行政办公楼和住宅小区。地块呈长方形，东西向宽约98米，南北向长约235米；基地内由北到南方向有约3.3米高差。 （2）
9、总平面规划布置 1)、功能分区本项目为商住综合用地，采取临街门面和酒店式公寓相结合的方式作为商业布局；北面、东面、南面均平行于道路分别设置二层沿街独立商铺，在用地东南角设置一栋公寓式酒店，底层设置集中商业；在项目用地沿刘家冲路中央大尺度退让城市道路形成一个绿化休闲广场，既作为商业的集散广场又可满足规划对临街门面长度的限制；小区的住宅考虑到安置房的要求，均采用板楼平行布局的方式布置。这种布局既满足了安置房的户型要求，保证了建筑南北朝向的大前提，整个小区内部节奏韵律感强，空间尺度宜人，日照及景观视线良好。 2）、交通组织本项目在道路系统的设计上，顺应自然地形采用了“主干道+次干道环路+入户路”的三
10、级道路系统。次干道与主干道相连形成环路，主要为紧急情况下消防车使用，平时作为景观路；尽端式道路设置有回车坪。入户路与次干道相连，是住宅入户的主要通路。 出入口和停车：（1）人行主出入口设置于刘家冲路，车行出入口分别设置在用地南侧临杉木冲路和北侧临高家冲路处。地下车库的2个出入口分别设在小区车行出入口附近，进出地下车库的车辆不进入小区内部，从而有效减少小区内部交通压力；小区内部主要车行道按6米双车道设计，沿用地红线西侧布置，连接南北两个车行主次入口；道路两侧布置一定的植草砖停车位；车行道不进入小区的中央绿地，与景观步行道路系统不交叉，实现半人车分流。一层地下车库，地下室面积14834.67m2，
11、地下室设计了424个小车泊位和部分非机动车位，地面停车位76个，共计停车位500个。本次设计中，就建筑及附近路段的客观条件，尽可能完善和解决动态与静态交通问题。（2）小区车位计算：一类住宅按0.7个车位/100平方米设计，二类住宅按0.5个车位/100平方米设计，商业按0.8个车位/100平方米设计。现设计车位地下424个；地上76个，共计500个；满足要求。 步行交通系统设计：在各集中绿地中，均设计了步行小路；这些步行系统将每个组团都连接起来，形成一个完整的步行交通网络，贯穿了山、体育活动、休闲娱乐等多种自然和人文空间。步行道的设计不以硬质铺地为主，而是多采用自然的建筑材料，如当地产的石材，
12、架空的木地板等。这样尽量保留原有的地表生态环境。 3）、竖向设计基地内场地现状为东向刘家冲路走势为北低南高，高差3.3米左右。设计中采取沿用地纵向设置四个不同标高段的方式进行竖向设计，向临高家冲路的小区出入口调节，住宅正负零标高由南往北分别为86.65；86.30；85.30；84.60和84.45米。竖向设计解决了商业界面与城市道路平顺相接、减少地下室开挖土方量、降低和西向场地间档土墙高度、地库车辆不进入小区内部四个难题。 （5）景观绿化设计 以商业广场节点设计将沿街商业分割为若干个单元，并点缀小品与绿化，形成人流集散、休闲与商业活动展示空间。商业街视线通畅，空间收放有度，曲折富于变化，结合
13、休闲广场、点缀的绿化、小品等景观，形成曲折有趣、富于变化的购物休闲空间。住宅小区的景观根据住宅规划布局整体统一规划设计，小区内部以主入口为景观轴，以楼宇之间的绿地为中心展开景观设计，景观小品、绿地、花池、水池和步行小道错落其中，结合隐性消防车道和扑救面进行铺地与绿化设计，并将基地范围内原有的部分树木移植点缀其中，在贯彻了可持续发展理念的同时又使小区呈现出成熟社区的底蕴；室外设置休闲场地和运动健身器材供小区住户使用。平面的、立体的绿化系统协调统一，倘佯其中，聆听山泉细雨，轻倚苍木翠林，绿色的渗透无孔不入，人文的关怀细致入微，使得园林由单纯的建筑要素转变成为生活要素。优美的景观设计搭配精美细致的建
14、筑细节，将业主的优雅生活完美升华。小区覆土深度平均为1.5米。 1）休息设施主要包括座椅、连廊等。座椅的设置可与绿化布局综合考虑，充分利用树池、花坛的边缘等设置休闲设施，同时还考虑了一定的供居民娱乐休闲的休息设施。 2）卫生设施在南向车行出入口附近设地埋式垃圾站；公厕设在6#栋底部；并沿小区道路设置垃圾筒。 3）公用设施主要包括照明设施、路标、指示牌等。照明设施包括路灯、庭院灯、漫射灯等。路标及指示牌安放在入口及交叉路口处。 4）绿化设施主要包括树池、花坛等。以草坪为基调，辅以灌木、乔木，丰富绿化在空间上的层次感。在植物的色彩设计上，以常绿植被为主，点缀部分落叶观赏植物，丰富环境色彩。绿化主要布置在用地建筑物、道路周边的空地上，以发
