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1、 此报告仅供客户内部使用 未经易居企业集团书面许可 其它任何机构和个人不得擅自传阅 引用或复制 2012年5月 当前房地产行业形势分析与发展前景判断 于丹丹易居企业集团副总裁2018年4月 一 当前全国房地产市场状况 2 3 武汉预售资金监管佛山 东莞 广西 南京 兰州不得拒绝公积金客户武汉 杭州等公证摇号销售 兰州市取消部分区域 限购 推出 限售 大连市重启 限购 收紧 限贷 推出 限售 长春市 泉州市 阜南县 限售 海南省升级 限购 限售 昆明市收紧 限贷 推出 限售 芜湖市 淄博市严格 限价 政策变化 多地密集调整政策 调控更加精细化 武汉市 长沙市 杭州市刚需人群首次购买新建商品住房优
2、先选房摇号天津 南京 昆明 西安 青岛放宽人才落户标准 可先落户在买房 今年以来 房地产市场政策环境主基调依旧从严 调控措施更加精细化 兰州 大连 海南等省市先后调整 四限 武汉 杭州等从规范市场交易秩序角度发力 天津 南京 西安等城市进一步放宽人才落户标准 武汉 杭州等热点二线城市启动公证摇号销售的同时 推出了保障无房家庭刚需群体优先选房的具体措施 调整 四限 规范交易 支持刚需 关键词 解决群众住房问题 深化财税体制改革 5 全国月度房企新开工面积及其同比增幅走势 万平方米 全国房地产开发企业土地购置面积月度同比增速 数据来源 国家统计局 行业数据 一季度销售增速持续回落 投资 新开工与土
3、地购置等增速显著回升 在去杠杆与四限叠加作用下 1季度销售金额 面积虽同比小幅增加但增速持续回落 与之相对的是 3月份新开工同比增18 土地购置增速回正 两相叠加使得开发投资额同比累计增速创3年来新高 全国月度房地产开发投资额及其同比增幅走势 万平方米 全国月度商品房销售及其同比增幅走势 万平方米 亿元 6 供应 3月环比再增31 一季度同比增25 一线跌幅显著收窄 预计4月仍将上升 2018年3月64个重点城市商品住宅供应情况 单位 万平方米 1季度64个重点城市商品住宅供应量同比增25 三四线和二线分别增加38 和22 一线城市依然减少17 但同比跌幅显著收窄 总体供应量仍处低位 重庆 太
4、原 徐州等热点二三线城市等新增量实现倍增 预计4月总体供应量仍将上升 数据来源 CRIC2017 7 成交 3月环比增57 而同比跌27 一季度同比跌10 市场走势惯性延续 2018年3月90个重点城市商品住宅成交情况 单位 万平方米 1季度随着新增供应放量 90个重点城市成交量同比微降10 市场走势惯性延续 一线城市成交量仍低位运行 同比腰斩 二线城市中重庆 西安 杭州 郑州 长沙等热点维持同比增长 三四线中惠州 淮安 湘潭 北海 昆山和太仓等同比倍增 数据来源 CRIC2017 1季度 在房价水平居前城市高端豪宅供应逐渐放量 但整体依旧处于相对低位 使得北京 上海 广州 厦门 天津等城市各
5、档次高端豪宅成交皆同比腰斩 仅深圳千万元级同比增长27 与此同时 杭州高端豪宅成交规模大爆发 千万元级同比增3倍 3千万元级同比增15倍 其次是三亚和海口成交绝对量和同比增幅都居前列 海南岛城市豪宅市场去年以来的低位再次强化 8 豪宅 北上广各档次豪宅皆同比腰斩仅深圳千万级增长约2成 杭州大爆发 三亚再强化 数据来源 CRIC2017 总价1千万元以上和3千万元以上成交套数及其同比 单价5万元 以上和10万元 以上成交套数及其同比 3月 在供应放量 成交回暖的作用下 多数城市依旧呈现供不应求的市场格局 但同比来看 4成以上城市库存量有所回升 同比增幅超10 合肥 郑州 厦门两市同比涨幅超过60
6、 从消化周期来看 成交量依旧维持在较低水平 致使重点城市去化周期持续拉长 近半数城市消化周期超12个月 北京 大连更是超30个月 9 库存 超4成城市库存同比增幅超10 近半数城市消化周期超12个月 截止到2018年3月末50个重点城市商品住宅库存情况 单位 万平方米 月 数据来源 CRIC2017 10 土地 3月成交规模环同比分别增53 和84 三四线规模比重快速扩大至83 3月份 CRIC监测的300城经营性土地成交建面环比回升53 成交总价3598亿元 环比上升15 成交均价也环比回落16 平均溢价率达到27 5 环比增加8 3个百分点 由于土地成交结构的变动与一 二线城市市场调控卓有
7、成效导致平均楼板价下滑 3月三四线城市成交占比高达83 一季度土地市场维持低位运行 但相比去年同期有所升高 三四线城市的成交建筑面积持续高占比 未来随一 二线城市调控的持续 三四线土地市场的高位运行还将持续一段时间 全国300城市经营性用地月度成交情况 单位 万平方米 亿元 元 平方米 数据来源 CRIC2016 2018年第一季度各能级城市土地成交建面占比 二 一季度企业运营表现 11 12 单位 亿元 数据说明 1 企业范畴 主营业务在中国内地的房地产开发企业 2 项目属性 本榜单成交数据为商品房数据 为了榜单的公正性 从2013年四季度开始 合作项目不做重复计算 即房企操盘口径为准 3
8、数据来源 涉及的销售金额及销售面积均为合同签约备案数据 企业业绩 2018年1 3月中国房地产企业销售流量金额TOP100 13 单位 亿元 数据说明 1 企业范畴 主营业务在中国内地的房地产开发企业 2 项目属性 本榜单成交数据为商品房数据 为了榜单的公正性 从2013年四季度开始 合作项目不做重复计算 即房企操盘口径为准 3 数据来源 涉及的销售金额及销售面积均为合同签约备案数据 企业业绩 2018年1 3月中国房地产企业销售流量金额TOP100 14 企业表现 TOP100房企一季度业绩同比增长28 8 50强门槛增幅达59 3 2018年第一季度 TOP100房企总体销售规模19526
9、 6亿元 同比增长28 8 3月单月 TOP100房企的业绩规模较2月有较大幅的提升 环比增长40 5 一季度百强房企各梯队的销售金额入榜门槛提升显著 TOP3和TOP50门槛达到了1520 1亿元和99 1亿元 同比增幅分别为38 6 和59 3 而TOP10 TOP30的门槛则相对增长平缓 2018年1 3月各梯队房企销售金额入榜门槛 单位 亿元 数据来源 中国房地产决策咨询系统 CRIC 15 企业表现 2018年房企平均目标增长率40 4 截止目前 已经有近30家房企提出了2018年的销售目标 其中近8成的房企全年目标较2017年业绩的增长率在30 以上 还有近4成房企的目标增长率高于
10、2017年全年的业绩增速 平均增长率达到40 4 规模较大的房企销售目标增长率较低 碧桂园 万科没有提出业绩目标 恒大的业绩目标增长率仅9 8 500 800亿规模的房企 销售目标增长率普遍在40 以上 力争冲击千亿的房企仍将销售规模的快速增长放在重要位置 部分房企2018年业绩目标及目标增长率 数据来源 企业公告 中国房地产决策咨询系统 CRIC 注 富力地产销售金额 销售目标为权益口径 16 企业表现 一季度目标完成率普遍低于20 截止一季度末大部分房企的目标完成率普遍低于20 我们认为这是因为去年年底冲业绩消耗太大 年初短期内货源难以补充 此外 由于政策持续收紧 房企普遍出现预售证获取延
11、后的情况 我们预计二季度开始房企将加大推案力度 全年的推案计划大部分集中在二三季度 力争将全年销售计划前倾 2018年第一季度部分房企业绩目标完成率 数据来源 企业公告 中国房地产决策咨询系统 CRIC 注 富力地产销售金额 销售目标为权益口径 2017年数据为调整前全年业绩目标 17 2018年1月以来 多地出台政策严控资金违规流入房地产行业 强调严禁个人贷款违规流入股市和房市 提高房地产开发贷款门槛 遏制房地产泡沫 严肃查处各类违规房地产融资行为 2018年1月正荣集团在港股成功进行了IPO 而南都物业在A股的IPO也使得它成为了A股市场的物业第一股 此外 2018年1月福晟 2017年8
12、月三盛在港股的借壳上市也得到了成功 此外 可换股债券和永续债也备受青睐 房企融资 政策持续收紧 融资窗口期收窄 股权融资受企业青睐 数据来源 企业公告 CRIC整理 表 2017年四季度以来部分房企股权融资情况 表 2018年各地银监局关于房地产融资的言论 18 在国内融资趋紧背景下 部分房企正在积极寻求境外融资 2018年以来 房地产公司发行的债券近80 都是美元债券 比例大大提高 碧桂园 龙湖 泰禾 绿地等房企纷纷发布公告称拟发行或已完成发行美元债务 对于部分急于筹措资金的房地产企业 在目前的政策形势下积极开拓新的融资渠道也是必然的选择 房企融资 2018年以来房企境外发债持续增加 数据来
13、源 企业公告 CRIC整理 表 2018年部分房企境外发债情况 19 近日 房企逐步提出今年的销售目标 尤其是多家房企提出了千亿目标 像阳光城 正荣集团 融信中国等都提出冲击千亿 从企业运营来看 原本仅规模房企关注的销售回款率 现在也被越来越多的房企重视 例如龙光 首创 中骏等房企2018年力争保证90 的回款率 恒大 世茂 奥园 越秀等房企的回款率目标也在80 以上 2018年房企公布销售目标情况 单位 亿元 数据来源 CRIC 房企目标 销售规模与回款率两手齐抓 20 当前房企面临的突出问题 集中在宏观 战略和微观三方面 资金是2018年考验市场的关键 当下房地产市场情况下企业面临的突出问
14、题集中在三个方面 一 宏观层面 四限政策持续高压 货币政策稳健中性 资金层面中性偏紧 二 战略层面 业绩规模与利润孰轻孰重 三 微观层面 城市进入以及项目又该如何抉择 三 2018年行业发展与风险预判 21 22 2018政策 坚持 因城施策 一 二线 四限 主基调不变 三四线分化 措施更精细化 23 房地产长效机制将加快推出 主要涉及土地 金融 税收 租赁和保障 着力增加土地供应 供地结构将会调整 重点保障租赁 保障性住房土地供应 尤其是租赁用地供应将大量增加 金融政策保持稳健中性 有序推进去杠杆 尤其是居民杠杆率不能继续提升 房企资金周转压力将会在年底进一步显现 房地产税将加快推出步伐 房
15、地产税也是取代短期行政手段的重要方式 租赁是以存量为主 个人为主 市场化企业为主 保障体现于共有产权扩大范围 中长期政策 房地产长效机制将加快推出 房地产税加快落地 建立 租购并举 住房制度 数据来源 CRIC 租赁 存量为主 个人为主 市场化企业为主 共有产权房试点扩大范围 24 2018年行业 预计2018年行业规模难创新高 投资增速将持续低位运行 数据来源 CRIC 数据来源 国家统计局 商品住宅销售面积接近14 5亿平方米 已经过多透支未来住房需求 投资投机购房被挤压出市场 租赁住房分润市场住房需求集中释放 2018年销售面积再创新高几无可能 而随着 限价 维持 商品房销售金额最大可能
16、持平 中长期行业规模趋势 规模已上台阶 未来仍能保持高位运行 25 26 二线城市市场周期性特征明显 2 3年或3 4年为一个周期部分二线城市依旧看好 特别是准一线城市 二线 一线 一线城市长期看好市场走势往往是一年大 一年小 或者两年大 一年小短期内 市场受政策影响较大 三四线 城市市场 一线 准一线市场长期看好 多数三四线难言乐观 诸如佛山 东莞部分三四线城市已经算是二线城市 市场规模持续放大受调控政策以及棚改市场规模明显回落等多方面因素影响 更多三四线城市难言乐观 27 2018年看好的一 二线城市 杭州 海南 上海 武汉 重庆 成都等 通过对三四线城市进行经济 人口 房地产相关数据的分析 还分析了这些城市的星巴克 电影院 健身房 摩拜 滴滴出行 美团外卖 高铁 航班等情况 筛选出无锡 东莞等居于前20位的三四线潜力城市 城市 杭州 海南 武汉 重庆 成都等继续向好 无锡 东莞等三四线潜力巨大 数据来源 CRIC 最具潜力的城市分布 三四线潜力城市 28 2018年可能进入千亿行列房企 阳光城 中南 雅居乐 富力 正荣 中梁 荣盛 远洋 融信 金科 祥生 蓝光 金茂 TOP
