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1、没有开发商的城市更新 2014级学历1班 谢 鑫 2014年11月 田子坊的软改造再生模式 当老上海里弄 遇上新发展需求 防止城市记忆消失 保 持街区活力 保存城市 肌理 延续历史文脉 田子方 原本是 庄子 中一位画家的名字 黄永玉取其 谐音称为田子坊 01 概况 区位 1000m 地址 田子坊位于上海黄浦区泰康路 是由上海特 有的石库门建筑群改建后形成的创意产业聚集区 也是不少艺术家的创意工作基地 与新天地直线距 离相距仅1000m 被称为 新天地第二 区别 田子坊 粗放与质朴 新天地 精致与贵气 地位 中国最佳创意产业园 上海的 苏荷 上海历史风貌和石库门里弄的一块 活化石 上海海派文化和
2、传承历史文明的重要 文化湿地 上海城市历史变迁和城市文化产业发展的一块独特 的 地标 01 概况 规模 用地面积 核心保护区占 地2公顷 建筑面积 3万平方米 人口规模 包括来自26个 国家的创意人880人 共 671户 和居民1500户 商家规模 目前田子坊共有 各类商户426家 工厂区域 209家 石库门区域217 家 其中文化创意企业 有297家 其他相关产业 63家 商业配套服务性产 业66家 01 概况 功能与性质 历史功能 历史风貌 1914年以后在建国路以北形成了以法院 警务署 检查院等公共事业管理机构为主 的法租界行政区域 形成了公共建筑的历 史风貌 行政 在建国路以南泰康路以
3、北和瑞金二路以东 西南部形成了石库门 新里为主传统里弄 生活居住区 形成了石库门里弄的历史风 貌 居住 在思南路以西部分地区分布着近代民族工 业组成的新型里弄工厂区 形成了工业遗 存的历史风貌 工业 泰康路 瑞金二路 建国中路和思南路四 条大街上分布着数十家商铺 社区内共有 13个里坊和20多处内巷 并建有医院 学校等公共设施 现代功能 历史文化展示 创意产业集聚 里坊风貌居住 法租界警务署 石库门里弄 沿河街道工厂 民国泰康路社区构成 1947行号路图 02 更新历程 更新前状况 建筑肌理对比 通过Google地图对田子坊1998年到2004年再到2014年的建筑肌理进行对比 发现地块中仅有
4、右下角 少量几栋老住宅和停车场建成了高层住宅 其他区域建筑肌理基本一样 证明田子坊地区在城市更新过程中从来没有发生过大规模的拆除重建 田子坊 1998年地图 田子坊 2004年地图 田子坊 2014年地图 02 更新历程 更新计划的过程 与时间赛跑 田子坊的更新过程主要包括3个阶段 第一个阶段 厂区改造发展阶段 第二个阶段 里弄住区发展阶段 第三个阶段 政府引导控制阶段 02 更新历程 更新规划设计 1 历史保护 守望家园 第一步 划定保护区与建设控制地带 并按相应 的方式进行保护控制 第二步 保护历史建筑 重点空间 重点界面 历史环境要素以及艺术创意园区 田子坊保护区划图 02 更新历程 建
5、筑 传统民居 竹木材质的篱笆 门 墙与 低矮深远的屋檐 共同形成 了上海郊县传统农民建筑的 质朴特色 新式里弄 有小的花园空间 花木扶疏 外立面门窗线脚装饰丰富 有讲究的红色木质百叶窗和 顶层阳台水泥预制栏杆 旧式里弄 上海典型的老式石库门三合 院空间 二层三面外廊饰花 格木栏杆 入口有山花装饰 清末传统民居建筑 薛华坊 20年代组合群体式住宅 老式里弄住宅 02 更新历程 建筑风格 古典主义 细长的侧窗 别致的窗托和 线脚以及爬山虎映衬下的门 厅 阳台 处处透着别墅的 玲珑雅致 现代主义 外立面装饰简洁朴实 红砖 与白色水泥沙桨的墙面在植 物的映衬下 自然大方 折衷主义 朴素的折衷主义风格外
6、观 线脚简洁大方 别致阳台使 整栋建筑呈现出变化与跳跃 的美感 隐云楼 30年代古典主义风格独立别墅 现代主义建筑外立面 近代西式公共建筑 02 更新历程 环境要素 02 更新历程 更新规划设计 2 创造生活 坊街里巷 在保持历史文化多样性中创造新生活 一坊 四街 十里 二十巷 田子坊 作为一个完整城市社区考虑 不仅有历史文化 街区 创意产业园区功能 还包括城市居住功能 四街 对南街 北街 西街 东街 以历史风貌为依托 有不同的定位 十里 引入创意居住生活新理念 延续市井里弄生活风 情 传承海派特质的生活品质 二十巷 保持里坊内小巷的特色 重塑宜人的环境 提 炼鲜明的主题 如 骑楼巷 二井巷
7、花园巷 篱笆巷 等各具特色的小巷 一坊 四街 十里 二十巷 02 更新历程 更新规划设计 3 创意策划 线景门楼 在延续文脉和创意精神中重塑人文新景观 三线 六景 九门 十二楼 三线 历史风貌游线 整合田子坊文化遗产资源 形成 以历史文化风貌为特色的访古寻幽游览路 创意风华游 线 沿着创意梦工厂和创意石库门形成独具魅力的文化 艺术景观游览路线 海派风情游线 以原生态里弄生活 为核心 以海派文化为底蕴 以创意生活为内容 打造 新文化社区海派风情游线 六景 将有代表性的风貌建筑和重要人文记忆及特色创 意空间开发为六处景观 花园石库门 法国景园 影像 场 凌霄阁 坊市广场等 九门 将有代表性的里坊门
8、楼列为怀旧标志 记忆之门 里坊之门 石库之门 将反映平淡率真里弄生活的节点列为传承标志 创意之门 生活之门 市井之门 将创意艺术和科技时代特征的节点列为创新标志 纪念之门 艺术之门 数字之门 十二楼 闲境石库门 民居四楼 意境梦工厂 工房 橱窗 秀场梦幻三楼 秘境老洋楼 行政大楼 花园洋房 小红楼等组成的典雅五楼 02 更新历程 实施程序 分期实施 按照管委会的规划 整个成套改建工程分三期进行 第一期重点是迎接世博会 完善以泰康路 210 弄内传统结合 现代里弄工厂为主的创意产业集聚地 打造以 248 弄和 274 弄为主的市井文化休闲地 第二期在居住功能不变的前提下 对原建筑加以修缮与保护
9、建设居住与产业结合的海派文化 生活方式和里弄风貌新型 社区 第三期通过注入文化创意 旅游休闲和技术创新等手段 使 原住民的居住生活条件得到改善 其中一期约涉及 670 户居民 到 2009 年底基本完成 其余 的西式别墅和花园里弄以后将分期分批改建 整个改建计划 于2015 年完成 实施主体 艺术家 市经委和卢湾区政府 原住民 田子坊管理委员会 02 更新历程 开发模式 举例 30平米每月平均租金8000元 周边地区100平米新房每月平均租金4000元 居民通过软改造每月受益4000元 田子坊的开发模式 居民持有产权并自行操作租赁 专业公司统一管理和服务 居民与入驻企业之间达成协议直接出租 管
10、理公司负责牵桥搭线 对整个田子坊做统一管理 租金2 8分成 企业按照自己的风格装修经营 居民则拿着租金去附近租房 入驻与租金 入住率100 04年租金 厂房2元 平 天 石库门8元 平 天 07年租金 石库门20元 平 天 12年租金 石库门26元 平 天 政府引导 居民自主 自下而上的小规模 多元化 渐进式更新模式 04 经验与教训 经验 原生态 田子坊与新天地相比 建筑品质不是很高 也缺少整体规划 但它是由微观市场自发生长形成 因此它给 人的体验是更加原生态 更具有里弄空间的多样性 也更具城市的活力 生活肌理 新天地保持的充其量是建筑肌理 而田子坊保存的是生活肌理 出入此间的人流杂驳着华发
11、老人 饮食男 女和时尚潮人 坊间红瓦如鳞 老虎窗藤蔓缠绕 不时可见乌漆大门后的小天井 晾衣杆 搓衣板 马桶 刷 这无疑是活着的上海里弄生活 新旧契合 田子坊对里弄改造模式的价值评判作了补充提醒 不应只看简单的美丑 而应看活力的维护和塑造 看改 造与现时和未来的契合 资源利用 利用自身历史文化遗存的资源 原住民将房屋的使用权出让给文化艺术商家 级差地租使原住居民获得了 维护旧居的资金 这不仅改善了原住民居住的条件 还使风土文化的发展有了可依托的产权基础和可持续 的平台基础 地方感的再生 不管今天 昨天还是明天 我希望这里还是原来的田子坊 田子坊总策划吴梅森 04 经验与教训 教训 物质空间 居民
12、与商家的矛盾 商铺对居民生活起居的干扰尤为突出 而居住空间被商业空间过度侵蚀的事实是罪魁 祸首 居民与商家从相安无事 一团和气恶化到矛盾重重 一触即发 精神空间 如今的田子坊版块已经放大 再不是狭义初始的泰康路210弄 而是吸纳了两边的弄堂 总称仍为田子坊 其主体功能也由原来的艺术文化被时尚消费取而代之 成为被商业 劫持 大众化的翻版 新天地 尔东强 在许多国际性的大城市里 被人记住并感动的往往不是顶级商场 而是书店 剧场和博物馆 等 存在的问题 任何事物如同硬币一样 具有正反两面 05 更新启示 软改造 田子坊的开发 直至形成今天的知名度 政府并没有大规模的土地投资 大规模的开发建设 大规模
13、的劳民伤财 田子坊集中释放的是一种真正的民间智慧 其背后隐含着的正是一个特别 重大的组织社会学命题 即社会自治 一旦在这个节点上有所突破 田子坊的意义将远超商业 地产的本身 田子坊就是田子坊人的田子坊 田子坊就是田子坊人的家园 这里没有惊心动魄的血拆和强拆 没有殊死的关于生存的抗争和哀号 没有如 新天地 开发 哪怕是最 温情脉脉 的动迁 也改变不了永恒的失去家园之痛 这里没有成片开发 没有推倒重建 因为没有利益集团的介 入和纠结 也就没有了因为必然的腐败和必然的对民生的摧迫 田子坊没有产权的强制赎买和 变迁 无论是业主还是租户 他们就是和田子坊血脉相连的田子坊人 06 参考文献 1 上海田子坊发展规划 2 陈青长 浅谈田子坊的再生模式 3 付磊 城市更新中的空间织补与保留 4 李燕宁 田子坊 上海历史街区更新的自下而上 样本 5 于海 同城更新叙事的权利维度和理念维度 以上海 田子坊 为例 6 郭淳彬 旧城居住区自发性改造问题研究 以田子坊为例 7 李挚 自下而上旧城更新模式研究 8 管娟 上海中心城区城市更新机制演进研究 以新天地 8号 桥和田子坊为例 Thanks
