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1、山西观湖国际营销策划报告山西观湖国际营销策划报告 2005 上上 第一部分第一部分 市场篇市场篇 4 一 区位分析 4 第一章 大上海 崇明 4 一 国际大都市 上海 4 二 世界级生态岛 崇明 5 1 崇明 上海世界级城市的生态岛区 海上花园 5 2 区域概况 6 第二章 崇明未来的五大功能区 10 一 崇东分区 大通道景区与生态示范 休闲运动区 11 二 崇中分区 中央森林区与休闲度假 教育研创区 12 三 崇北分区 主题乐园区与有机生态农业展示区 13 四 崇南分区 田园城市化中心城区 14 五 崇西分区 生态景湖区与环湖度假 国际会议办公区 15 二 市场分析 17 第一章 上海房地产
2、宏观大势 17 一 上海整体投资环境分析 17 1 国际大都市背景下的城市新格局 17 2 宏观经济持续向好 投资环境日趋完善 18 3 居民收入稳涨 总体购买力强劲 19 二 近期政策分析 20 1 政策一 10 月 28 日 央行出台加息政策 20 2 政策二 限制囤地 沪土地储备实施细则出台 25 3 政策三 二手房网上公示将于今年推出 26 第二章 上海房地产市场 27 一 商品房市场分析 27 1 房地产业逐渐成为国民经济的支柱产业 27 2 上海房地产开发投资进入前所未有的高潮期 28 3 上海商品房市场供应连年创新高 总体供求趋于平衡 29 4 房地产进入高速发展期 房价跳跃式看
3、涨 30 二 土地市场分析 32 1 新增土地出让 32 2 2004 年上海市三号土地公告 33 第三章 上海别墅市场 36 一 上海别墅市场特征 36 1 豪宅市场明显放大 36 2 市区出现大型社区内别墅项目 37 3 近郊别墅小区的别墅纯度提高 37 4 类别墅热销市场 38 二 供需分析 38 1 别墅市场供应量分析 38 2 别墅供给结构分析 39 3 别墅市场供求状况分析 41 三 价格分析 42 四 分布格局 43 五 别墅物业未来展望 45 1 别墅市场前景看好 45 2 别墅价格在未来几年时间里仍会呈稳步上升趋势 45 3 经济型及高端别墅需求旺盛 中端别墅竞争会更加激烈
4、46 4 从别墅未来发展区域来看 浦东 青浦 松江仍将是市场热点46 第四章 类别墅市场分析 47 一 区域板块分布 47 二 价格分析 48 1 单价分析 48 2 总价分析 49 三 产品面积分析 50 第五章 崇明房地产市场分析 52 一 市政建设 52 二 区域房地产供求关系分析 52 1 市场供需平衡 52 2 崇明新城 未来商品房的供应中心 53 3 本项目未来周边主要竞争分析 53 三 区域价格走势分析 56 1 受动迁安置房 成交个案影响 短期价格起伏大 56 2 二手房交易活跃 价格节节攀升 57 3 住宅以自用性为主 租赁回报率低 商铺类市场不成熟 58 四 产品分析 59
5、 1 规模 59 2 建筑形态 59 3 建筑风格 60 4 房型面积 61 5 去化分析 62 三 项目分析 64 第一章 项目地块概况 64 一 地块基础经济指标 65 二 地块周边环境 65 1 地块现状 65 2 地块四至道路 66 3 地块周边相邻关系 67 4 地块附近商业与配套设施 67 5 地块附近景观分析 70 6 地块优劣势分析 70 第二章 项目 SWOT 分析 72 第一部分 市场篇 一 区位分析 第一章 大上海 崇明 一 国际大都市 上海 上海作为国际型大都市对崇明县的发展战略具有指导性作用 进入新世纪后 上海建设西太平洋沿岸的世界级城市和国际金融 贸易 经济和航运中
6、心之一 的目标日益清晰 城市功能和形态也进入了大规模的拓展期 上海国际大都市地位的确立 将引导 全市各城区引进外资 发展适合当地区域的产业体系 拉动区域经济发展 崇明位于上海东北角 与上海其他城区的联系被长江隔断 上海市中心及其他城区对崇明的辐 射能力微小 崇明的发展相对比较封闭 是个区域性市场 十五期间 上海率先建设 一城九镇 现已改为 三城八镇 将崇明的 堡镇 归入为 一城九镇 发展规划中 近年又重新对崇明县进行整体规划 划分为五大功能分区 上海整体环境的改善对崇明的未来发展思路起到了指导性作用 将带动崇明经济发展 带动各 产业发展 二 世界级生态岛 崇明 1 崇明 上海世界级城市的生态岛
7、区 海上花园 崇明地处西太平洋沿岸中点 上海北翼的长江口 素有 东海瀛洲 长江门户 之称 是中国的 第三大岛和全世界最大的河口冲积岛 面积 1225 平方公里 人口 64 万 岛上水洁风清土净 是上 海最具潜在战略意义的发展空间之一 随着 2007 年底沪崇苏越江通道的通车和中国沿海大通道崇明岛桥地位的确立 21 世纪初的崇 明将凭借特殊的岛屿格局 捷便的理想位置 良好的生态环境 广阔的土地资源四大优势 在上海 城市整体布局中发挥后发效应 成为上海 21 世纪初期选择的战略重点地区之一 到 2020 年 将崇 明基本建设成为以优美的生态环境为品牌 以闻名的游乐度假为主导 以发达的清洁生产为支撑
8、 成为国内领先 国际一流的人类生态环境与生态活动示范岛区 同时也是上海连接长江三角洲和沿 海大通道的北翼纽带 这将为本案提供一个良好的外围环境 2 区域概况 地理环境 崇明岛位于上海东北角 三面环江 一面临海 西接长江 东濒东海 南与浦东新区 宝山区 及江苏省太仓市隔水相望 北与江苏省海门市 启东市一衣带水 全岛面积 1225 平方公里 东西 长 80 公里 南北宽 13 至 18 公里 岛上地势平坦 无山岗丘陵 西北部和中部稍高 西南部和东部 略低 90 以上的土地标高 以吴淞标高 0 米为参照 在 3 21 米至 4 20 米之间 岛屿地理位置在东 经 121 09 30 至 121 54
9、 00 北纬 31 27 00 至 31 51 15 地处北亚热带 气候温和湿润 年平 均气温 15 2 日照充足 雨水充沛 四季分明 岛上水土洁净 空气清新 生态环境优良 居民 平均寿命 76 7 岁 历史与现状 历史 崇明岛成陆已有 1300 多年历史 公元 618 年 唐朝武德元年 长江口外海面上东沙西沙两岛 开始出露 至明末清初 始连成一个崇明大岛 公元 696 年 唐朝万岁通天元年 初 始有人在岛 上居住 公元 705 年 唐朝神龙元年 在西沙设镇 取名为崇明 崇 为高 明 为海阔天空 崇明 意为高出水面而又平坦宽阔的明净平地 公元 1222 年 南宋嘉定十五年 设天赐盐场 隶通州
10、公元 1277 年 元朝至元十四年 升为崇明州 隶扬州路 公元 1396 年 明朝洪武二年 由州为县 先隶扬州路 后隶苏州府 兼隶太仓州 民国时期 先后隶属江苏南通 松 江 解放后 隶属江苏南通专区 1958 年 12 月 1 日起改隶上海市 目前是上海十九个区县中唯一 的县 现状 崇明县是崇明岛上的行政主体 目前辖有 13 个镇和 1 个乡 县政府所在地城桥镇是全县的政 治 经济和文化中心 岛上还有 4 个市属国营农场 2 个军垦农场 上海实业集团公司在岛上建有 一个现代农业园区 2003 年底全岛户籍人口总数为 63 5 万人 人口自然增长率已连续 9 年保持负增 长 民族以汉族为主 另有
11、蒙古族 回族 满族 壮族 白族 彝族 朝鲜族 维吾尔族 布依族 哈尼族 土家族 藏族等少数民族 产业结构 第一产业 崇明是上海市重要的农业生产区 土地资源得天独厚 全县大力发展农林结合 农牧结合 粮 经结合 种养结合 稳粮 扩经 增林 农业结构调整不断推进 以发展优质大米 河蟹 白山羊 特色蔬菜 林果花五大类重点产品为抓手 进一步突出科技 设施 信息与市场建设 追求优质 高效 生态 推动农业生产全面发展 2003 年末 全县耕地面积为 75 3 万亩 比 2002 年增加 0 4 完成农业总产值 36 5 亿元 比 2002 年增加 4 4 第二产业 经过 20 多年稳步发展 崇明的工业已形成
12、金属制品 电气机械 纺织服装 船舶修造 生物医 药 现代通信 轻工化工 食品 建材等较为齐全的工业门类 2003 年 实现工业总产值 79 9 亿元 比 2002 年增长 12 2 全年完成工业销售产值 80 8 亿元 比 2002 年增长 19 6 全县独立核算工 业企业实现利润 4 2 亿元 比 2002 年增长 25 8 第三产业 近年 崇明第三产业有了较快发展 2003 年第三产业实现增加值 26 8 亿元 增长 12 7 占 全县国内生产总值的比重达到了 38 2 旅游业 崇明岛自然环境洁净优美 岛上水土洁净 空气清新 气候宜人 景色秀丽 风光旖旎 生态 环境良好 2001 年已成为
13、上海地区第一个被国家环保总局正式命名的国家级生态示范区 是疗养 度假 旅游的理想之地 具有发展海岛旅游的天然条件 现已形成东平国家森林公园 东滩湿地 中南部文化旅游区 中部前卫村的 农家乐 东部瀛东村的 渔家乐 西部绿港村的 西沙风情游 等 旅游景观区 交通运输 崇明全县公路总长 371 154 公里 不包括乡村公路 其中一级公路 41 47 公里 二级公路 79 43 公里 三级公路 140 94 公里 四级公路 108 16 公里 全县 有公交线路 35 条 线路长度 4144 1 公里 全年运送旅客 2071 6 万人次 崇明至上海的过江交通已非常便捷 岛上有南门 新河 堡镇 3 个港口
14、通航上海的吴淞 宝杨 路 石洞口码头 每日进出航班约 220 个 南门港平均 20 分钟左右就有一班船发出 高速船至宝杨 路仅需 40 分钟左右 南门至石洞口车客渡航线已实行 24 小时通航 2003 年水运旅客 759 9 万人次 渡运车辆 92 3 万辆次 比 2002 年增长 19 9 教育医疗配套设施 崇明县现有中学 38 所 包括高中 12 所 小学 36 所 职业学校 3 所 其中国家级重点职校 1 所 和中等专业技术学校 3 所 全县有二级综合医院 3 所 专科医院 4 所 乡镇卫生院 14 所 第二章 崇明未来的五大功能区 崇明未来的发展 将顺应世界城市化发展新阶段中日益显现的
15、生态化趋势 围绕上海建设世界 级城市和生态型城市的目标 立足于拓展上海城市发展新的空间和发掘新的经济增长点 弥补上海 城市提升品质之需 探索崇明可持续发展战略之路 根据崇明岛域自南向北的地带性规律 结合岛 域东西两端的特色空间要求和道路布局特征 整个岛域总体布局将形成五大功能分区 一 崇东分区 大通道景区与生态示范 休闲运动区 崇东分区是崇明生态岛未来的门户地区之一 是全国沿海大通道的生态窗口展示地区 也是崇 明生态岛通达性最高的地区之一 规划崇东分区将建设成为全岛标志性的生态示范区 科教博览区 和休闲运动区 主要项目包括 一是辟建东滩国际湿地观光公园 候鸟观赏保护区等崇明标志性的原生态景观区
16、 开发建设生 态旅游和生态博览区 二是依托通达性 重点发展大流量的休闲运动功能 建设上海国际公共高尔夫中心 马术活动 中心 并作为上海奥林匹克公园布局预留地和迪斯尼乐园的备选地之一 成为上海健康户外运动的 重点地区 三是按照国际生态社区标准建设上海实业生态度假园区和陈家镇生态示范镇 以旅游度假 科 教研发 会议会展功能为依托 并推进有机农业 循环工业和清洁能源 成为全国生态化社区建设 的试点窗口和国际性的科教博览基地 二 崇中分区 中央森林区与休闲度假 教育研创区 崇中分区是全岛位置居中 面积最大的分区 是规划的崇明森林分布的最集中地区 在全岛起 着核心地位的作用 规划崇中分区将建成为全岛的中央森林区和生态涵养区 最集中的森林休闲 度假疗养区和国际性的高等教育 研创总部区 主要项目包括 一是扩大建林范围 完善林业结构 辟建一系列大面积的景观森林群落 形成 4 个左右的国家 森林公园 并将水系与林地有机结合 整体相互沟通 形成上海最大的公共森林游憩地区 二是大力发展休闲度假 旅游接待 会议会展和休疗养基地建设 积极推进国际高等教育 研 发公司总部的选址布点建设 并可培育一批牧场庄园和农场
