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1、第九章 房产税、城镇土地使用税和耕地占用税法2009年单选3题，多选3题。合计7.5分。第一节 房产税法本节作为非重点税种，年试题的分数一般为2-3分。从近三年的试题看，题型基本是单选题、多选题、判断题，只是在2001、2006年的综合题中、计算题中有考点，题量23题。 2008年5分，计算题中两题涉及。本节今年新增内容：1. 关于对外资企业及外籍个人征收房产税有关问题的通知 2009年1月12日 财税20093号根据2008年12月31日国务院发布的第546号令，自2009年1月1日起，废止中华人民共和国城市房地产税暂行条例，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人（包括港澳台资企业和组织以
2、及华侨、港澳台同胞，以下统称外资企业及外籍个人）依照中华人民共和国房产税暂行条例（国发198690号）缴纳房产税。为做好外资企业及外籍个人房产税征收工作，现将有关事项通知如下：一、自2009年1月1日起，对外资企业及外籍个人的房产征收房产税，在征税范围、计税依据、税率、税收优惠、征收管理等方面按照中华人民共和国房产税暂行条例（国发198690号）及有关规定执行。各地要及时了解外资企业及外籍个人房产税的征收情况，对遇到的问题及时反映，确保相关政策落实到位。二、以人民币以外的货币为记账本位币的外资企业及外籍个人在缴纳房产税时，均应将其根据记账本位币计算的税款按照缴款上月最后一日的人民币汇率中间价折
3、合成人民币。三、房产税由房产所在地的地方税务机关征收，其征收管理按中华人民共和国税收征收管理法及相关规定执行2. 财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知 2009-11-22 财税2009128号 学习本节首先要掌握房产税的特点：1房产税属于财产税类。现行的房产税暂行条例是1986年由国务院颁布的。原来房产税只对国内单位和个人征收，2009年起对外商投资企业、外国企业以及外籍人员征收房产税。2.房产税属于费用税。单位缴纳的房产税计入管理费用，在企业所得税前扣除。3.房产税与城镇土地使用税有许多共性，请注意归纳总结。 一、房产税基本原理（一）概念房产税是以房屋为征税对象，按照
4、房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。（二）特点1、属于财产税中的个别财产税2、征税范围限于城镇的经营性房屋3、区别服务的使用方式规定征税办法（三）作用二、纳税义务人及征税对象（熟悉） （一）纳税义务人 房产税的纳税义务人是征税范围内的房屋的产权所有人。1、产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。 2、产权出典的，由承典人纳税。 3、产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。 4、产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。 5、无租使用其他房产的问题。纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单
5、位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。 09变化：6、2009年起外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，缴纳房产税。历年考题：下列各项中，符合房产税纳税义务人规定的是（）（2001年考题） A产权属于集体的由承典人缴纳 B房屋产权出典的由出典人缴纳 C产权纠纷未解决的由代管人或使用人缴纳 D产权属于国家所有的不缴纳 【答案】C 【解析】产权属于集体的由集体单位缴纳；产权出典的由承典人缴纳；产权属于国有的由经营管理单位缴纳包括（二）征税对象房产 它是有屋面和围护结构，能遮风避雨，可供人们生产、学习、工作、生活的场所。与房屋不可分割的各种附属设施或不单独计价的配套设施，也属于房屋，应一
6、并征收房产税；但独立于房屋之外的建筑物 (如水塔、围墙等)不属于房屋，不征房产税。 注意：房产不等于建筑物，要用房产的特征判断某一建筑物是否征收房产税。房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税（因为对其而言是产品）；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税（如同视同销售）。 05判断题：对房地产开发企业建造的商品房，在出售前，一律不征收房产税。()答案：错。三、征税范围 城市、县城、建制镇、工矿区，但不包括农村的房屋。同城镇土地使用税。判断题：农民王某年将他在本村价值万元的楼房出租，取得租金收入元。按照房产税从租计征的规定计算，王某当年应缴纳房产税元。答案
7、：错。农村房产不征收房产税。四、计税依据和税率（掌握） （一）计税依据 1.从价计征计税依据是房产原值一次减除10%30%的扣除比例后的余值。 对房产原值需要说明的是： （1）房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。 09新增：09年起，对依照房产原值计税的房产、不论是否记载在会计账簿固定资产中，均应按照房屋原价（按照国家有关会计制度规定核算的）计算缴纳房产税。未按照国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。（2）房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。独立于房屋之外的建筑物如水塔、围墙等则不包括。（3）纳税
8、人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。 这里还有两个需要注意的特殊问题： 第一，以房产联营投资的，房产税计税依据应区别对待： (1)以房产联营投资，共担经营风险的，按房产余值为计税依据计征房产税； (2)以房产联营投资，不承担经营风险，只收取固定收入的，实际是以联营名义取得房产租金，因此应由出租方按租金收入计征房产税。 2010年政策变化：融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。（4）房屋附属设备和配套设施的计税规定（06新增）凡是以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配
9、套设施，无论在会计上是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可以扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零件，更新后不再计入房产原值。08年新增：居民住宅区内业主共有的经营性房产缴纳房产税。07年开始：居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营的代管人或使用人缴纳房产税。自营的，从价计征。若没有房产原值或与其他房产原值不能准确划分的，由主管税务机关核定。出租的，租金收入为计税依据。2、从租计征租金收入，包括货币收入和实务收入。如果是以劳务或其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的
10、租金水平，确定标准租金额从租计征。07年判断题：房产出租时，如果以劳务为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类劳务的平均价格折算为房租收入，据此计征房产税。()参考答案：答案解析：房屋出租时，如果以劳务报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征。08年判断题：凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。（）【参考答案】【解析】考核房产税计税依据的具体规定。（二）税率 1.从价计征：税率为1.2%； 2.从租计征：税率为12%，对个人按市场价格出租的居民住房（原为居民住房，出租后仍用于居住），暂
11、按4%税率征收房产税。（相关优惠，营业税3%，个人所得税10%） 五、应纳税额计算 计税方法 计税依据 税率税额计算公式 从价计征计税余值 1.2% 全年应纳税额 = 应税房产原值(1-扣除比例)1.2%从租计征房屋租金12%（4%） 全年应纳税额 = 租金收入12%（个人为4%）06单项选择题：某企业拥有A、B两栋房产，A栋自用，B栋出租。A、B两栋房产在2005年1月1日时的原值分别为1200万元和1000万元，2005年4月底B栋房产租赁到期。自2005年5月1日起，该企业由A栋搬至B栋办公，同时对A栋房产开始进行大修至年底完工。企业出租B栋房产的月租金为10万元，地方政府确定按房产原值
12、减除20的余值计税。该企业当年应缴纳房产税（ ）。A、15.04万元 B、16.32万元 C、18.24万元 D、22.72万元答案：A解析：1200（1-20%）1.2%4/12+1000（1-20%）1.2%8/12+10412%=3.84+6.4+4.8=15.04注意：大修免税。【例题】 某企业2002年1月1日的房产原值为3000万元，4月1日将其中原值为1000万元的临街房出租给某连锁商店，月租金5万元。当地政府规定允许按房产原值减除20后的余值计税。该企业当年应缴纳房产税（）。（2003年） A.4.8万元 B.24万元 C.27万元 D.28.8万元 【答案】 C 【解析】自身
13、经营用房的房产税按房产余值从价计征，临街房4月1日才出租，1至3月仍从价计征，自身经营用房应纳房产税=（3000-1000） （1-20%） 1.2%+1000 （1-20%） 1.2% 12 3=19.2+2.4=21.6万元；出租的房产按本年租金从租计征=5 9（月） 12%=5.4万元，企业当年应纳房产税=21.6+5.4=27万元 【例题】 某企业有一处房产原值1000万元，2003年7月l日用于投资联营(收取固定收入，不承担联营风险)，投资期为5年。已知该企业当年取得固定收入50万元，当地政府规定的扣除比例为20%。该企业2003年应缴纳房产税（）。（2004年） A.6.0万元 B
14、.9.6万元 C.10.8万元 D.15.6万元 【答案】 C 【解析】以房产联营投资，不承担风险，只收取固定收入，应由出租方按租金收入计缴房产税；应纳房产税 = 1000（120%）1.2%2+5012% = 4.8+6 = 10.8万元 05试题，赵某拥有两处房产，一处原值60万元的房产供自己及家人居住，另一处原值20万元的房产于2004年7月1日出租给王某居住，按市场价每月取得租金收入1 200元，赵某当年应缴纳的房产税为( )。 A.288元 B.576元 C.840元 D.864元答案：A 解析：个人所有非营业用房免征房产税，原值60万元的房产供自己及家人居住的用房是免房产税的，另外一处，也只就其出租期间缴纳房产税；出租后仍用于居住的，减按4税率征收。 应缴纳房产税120046288(元)例题：某企业2005年1月1日将房屋出租，年租金5万，租期2年，一次收取租金10万元。请问2005年房产税的计税依据是多少？答：用当年租金5万元。 思考：个人出租住房可能涉及哪些税种？应该缴纳：营业税（5%、3%）、城建税、教育费附加、房产税（12%、4%）、印花税、个人所得税（20%、10%）。免征城镇土地使用税。六、税收优惠（熟悉） 优惠有三种：1、房产税条例规定；2、财政部批准；3、省级人民政府特准。 （一）国家机关、人民团体、军队自用的房产税免征房产税。但上述免税单位的
