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1、在保有环节征收房地产税的研究以福州市为例-1引言1.1论文研究背景及意义1.1.1研究背景房地产业是国民经济的基础性、根本性行业,关系到诸如建筑、安装、钢铁、水泥、建材、装饰、家具、家电等数十种下游行业的发展。房地产市场的发展是国民经济可持续稳定增长的重要支撑点之一,国家也一直非常重视房地产市场的宏观调控作用。为了解决经济增长乏力的问题,中央政府在本世纪以来确立房地产业为支柱产业,以带动其它相关行业共同发展,从而使中国经济继续可持续发展。各级政府釆取支持房地产业发展的各项优惠政策,在当时来说产生了重要的积极作用,房地产市场立刻蓬勃发展起来,同时也不断有国内外的热钱涌入到这个市场之中从而推高房价
2、。从1994年分税制改革以来,我国形成了以流转税和所得税为主体的复合税制,但缺乏系统、稳定的财产税体系,而财产税却是地方政府的主体税种。因此,地方政府因缺少稳定的税收收入,事权、财权不对称的现象越发严重,地方政府只好通过出让土地方式获取财政收入,“土地财政”的问题越来越严重。土地出让金的价格不断上升导致房地产成本上升,最终导致房地产市场的商品房价格也水涨船高。普通老百姓的实际购买力已经跟不上高速增长的房价速度,住房这一生活的必需品已严然成为无法企及的奢侈品,从而影响广大人民的日常生活,乃至国家的稳定发展和长治久安。针对这种严峻的形势,国家采取了一系列的行政和经济政策来遏制房价过快上涨,从200
3、5年的“国八条”到2013年的“新国五条”,以及2011年1月28日国务院决定以上海和重庆作为试点城市进行房产税试点改革,对个人住房开征房产税。1.1.2研究意义当前我国发展重点是在发展经济与改善民生上面,而房地产税与民生问题息息相关,开征房地产税是否会加大老百姓的生活成本,是否可以起到抑制房价的作用,是否可以替代土地出让金,这些都导致如何开征房地产税成为关乎国家命运前途的问题。如何开征房地产税不仅关系到房地产行业的良性发展、政府财政收入的增加、公共服务质量的提升,更是公民能否买得起住房的关键所在。党中央十八届三中全会提出的税制改革就包括“加快房地产税立法并适时推进改革。”福州市作为福建省的省
4、会城市,房地产价格也高居全国前列。据国家统计局发布的数据显示,2013年2月份福州市新建商品住宅价格指数同比上涨4.4%,涨幅在全国70个大中城市中列第6位;环比上涨1. 8%,涨幅在全国70个大中城市中列第7位。另据福州市房屋登记中心统计,2013年1 一3月份市区商品房均价为15591元/平方米,同比上涨19.61%。稳定房价、扩大政府财政收入是当今福州市地方政府首要解决的问题。本文通过对房地产税的问题进行研究分析,一方面符合我国新一轮税制改革的方向,能够优化我国现行的税制结构,推动税制改革的顺利进行,促进地方税体系建设;另一方面,本文通过实证分析研究明确开征房地产税的必要性和可行性,促进
5、房地产市场持续健康稳定发展,保障经济的继续增长,并为地方政府提供稳定的税源,缓解土地财政的危机。本文采取比较分析法、实证分析法等研究方法,通过不同典型国家和地区房地产税税制的比较研究和经验借鉴,以及对我国房产税试点地区上海和重庆的房产税方案进行分析;并选取福州市为研究对象,通过对福州市房地产市场、税收征管情况、税收负担等数据分析,探讨在福州市对保有环节征收房地产税的必要性和可行性,为探讨在我国二线城市设计开征房地税提供理论和数据分析依据;同时从政府如何完善政策并提供配套措施方面提出建议。这些都是本文的研究意义所在。1.2国内外相关研究现状房地产税或者物业税在西方国家的征收历史悠久,但并没有形成
6、统一的征收模式。综览国内外学者的研究,对我国房地产税制改革的基本方向和思路具有重要的借鉴意义。2011年1月28日起,上海、重庆两市开始实施房产税试点改革,此次改革的主要目的有两个:一是加大市场对楼市调控的力度,抑制房价过快上涨;二是增加地方财政收入,为将来房产税制深化改革打下基础。然而,改革以来逐渐暴露出诸多问题,相关方面的专家学者也都进行了深入的研究,提出各自的见解,并提供相关解决方案。本文将从以下几个方面对这些房地产税(或称物业税)研究进行梳理、归纳。1. 2.1国外研究现状对于财产税制度改革方面,Wallace E. Gates (1972)有着深刻认识,他认为财产税比较利于地方政府的
7、征管,不但可以优化地方财政决策,同时还可以公平合理分配管辖区内的税收负担,但是各州税收立法的自主性原则严重损害了财产税的功2相关概念基础2.1现行房产税税制概况现行的房产税是以房产为征税对象,依据房产余值或房产租金收入向房产所有人或使用人征收的一种税。现行的中华人民共和国房产税暂行条例(国发1986)90号)_是国务院于1986年9月15日颁布的,并于同年10月1日起施行的。2011年1月8日国务院发布了国务院关于废止和修改部分行政法规的决定(国务院令第588号)对1986年的中华人民共和国房产税暂行条例的部分内容作了修改。房产税的纳税人是房屋的产权所有人。产权属于国家所有的,由经营管理的单位
8、缴纳;产权属于集体和个人所有的,由集体单位和个人缴纳;产权出典的,由承典人缴纳;产权所有人、承典人不在房产所在地的,或者产权未确定及租典纠纷未解决的,由房产代管人或者使用人缴纳。房产税的征税范围设定为城市、县城、建制镇和工矿区。房产税的计税依据是房产的计税价值(从价计征)或房产的租金收入(从租计征)。从价计征以房产原值一次减除10%至30%后的余值为计税依据。具体的减除幅度,由省、自治区、直辖市人民政府规定。根据福建省房产税实施细贝IJ(闽政1986) 93号)规定,我省的房产税以房产原值计征的,一律减除百分之二十五后的余值计算缴纳。没有房产原值作为依据的,由房产所在地税务机关参考同类房产核定
9、。从租计征以房产租金收入为房产税的计税依据。与计税依据相对应房产税的税率也分为两种:按照房产余值计算应纳税额的,适用税率为1.2%;按照房产租金收入计算应纳税额的,适用税率为12%。按照现行的房产税政策,对个人住房特有的税收优惠政策有:个人所有的非营业用的房产,免征房产税;对个人出租住房,不区分用途,按4%的税率征收房产税;对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房,减按4%的税率征收房产税;对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房的租金收入,免征房产税;对经营公租房所取得的租金收入,免征房产税;纳税人纳税确有困难的,可由省、自治区、直辖市人
10、民政府确定,定期减征或者免征房产税。2. 2现行城镇土地使用税税制概况现行的城镇土地使用税是以单位和个人-实际占有的单位土地面积为计税依据而征收的一种税。现行的中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例(国务院令第17号)是国务院于1988年9月27日颁布的,并于同年11月1日起施行的。2006年12月31日国务院发布了国务院关于修改中华人民共和国城镇土地使用税暂3典型国家和地区房地产税及我国房产税试点方案分析.113.1典型家和地区房地产税税制及启示.113.1.1典型国家和地区房地产税制度.113.1.2典型国家和地区房地产税比较分析.14 3.2我国房地产税试点方案分析.173.2.1上海试点
11、房地产税政策.183.2.2重庆试点房地产税政策.19 4福州市在保有环节征收房地产税的现状分析.244.1研究对象的选取.244.2福州市的房地产现状.244.3福州市现行房地产调控措施.264.3.1出台严格的限购政策.264.3.2紧缩货币和严格信贷政策.274.4福州市现行房产税、城镇土地使用税征收情况.295福州市在保有环节征收房地产税旳可行性分析.325.1具备条件.325.2影响预测.355.3瓶颈障碍.396福州市在保有环节开征房地产税的具体政策建议根据前面的分析,福州市虽然在保有环节开征房地产税是可行的,也已经具备了在保有环节征收房地产税的部分条件,但如何构建科学合理的房地产
12、税税制,以及如何完善征收房地产税的配套措施,这些都是需要福州市政府要认真考虑研究的。6.1构建科学合理的税制设计(1)征税区域虽然福州市的城乡差距在不断缩小,但是主城区(鼓楼、台江、仓山、晋安、马尾)和县(市)的房价差距仍然明显。房地产税税制改革也要遵循顺序渐进、由点到面的原则,因此建议房地产税的征税区域先设计在福州市的主城区(鼓楼、台江、仓山、晋安、马尾),在开征一定期限改革更加成熟后,再扩大到全福州市。(2)征税对象福州市主城区的所有房地产。(3)纳税人参考重庆的试点方案的纳税人指标,应税房地产产权所有人为纳税人。产权人为未成年人的,由其法定监护人进行纳税。产权出典的,由承典人进行纳税。产
13、权所有人、监护人、承典人不在房产所在地的,或者产权未确定及租典纠纷未解决的,由代管人或使用人进行纳税。应税不动产产权为共有的,共有人应主动约定纳税人,若未约定的,由税务机关指定纳税人。(4)计税依据参考上海、重庆的试点方案,参照应税房地产的房地产市场价进行确定评估值,评估值依照一定规定周期进行重新评估,可设定两年为评估周期。但试点初期可暂根据应税房地产的市场交易价的50%计算。(5)适用税率参考上海、重庆的试点方案以及典型国家地区房地产税的税率,税率可设置为累进税率结合固定税率,其中:居民住房税率为累进税率,应税面积在50平米以下的,税率设定为2%,应税面积在50到100平米的,税率设定为2.
14、 5%,应税面积在100平米以上的,税率设定为3%;商用住房税率为固定税率,统一设定为4%。(6)税收减免税收减免可以设计包括以下几种类型:第一、本市居民家庭的住房面积,设置个人免税扣除面积为人均30平方米。第二、本市居民家庭在新购一套住房后的一年7结语我国现行的保有环节房地产税收制度,特别是房产税和城镇土地使用税制度,已经不能适应社会经济发展的要求,也不符合国际惯例,应该进行改革予以优化设计。本文通过分析典型国家地区的房地产税税制、成效,得到房地产税改革可以借鉴的经验:一是确立“宽税基、少税种、低税率”的基本原则;二是建立完善的房产评估制度;三是税收优惠政策体现社会公平;四是拥有严密的征管制
15、度和先进的征管手段。并通过分析我国房产税试点方案,从中了解到试点方案存在缺乏宽税基、税率偏低、立法层级有待提高、计税依据不合理、没有涉及土地出让金等不足之处。本文以福州市为研究对象,基于福州市房地产市场的现状及问题研究,福州市政府对房地产市场的调控措施及问题研究,当前房产税和城镇土地使用税的征收现状及问题研究,得出福州市开征房地产税的必要性;同时从理论、舆论、执行等方面分析福州市开征房地产税的前提条件和基础,并假设在福州市对保有环节的房产征收房地产税,分析研究幵征房地产税对福州地区社会经济带来的影响,模拟测算纳税人的税收负担承受度,考虑分析对地方财政和房地产市场的影响,得出福州市开征房地产税是可行的,同时也已经具备在保有环节征收房地产税的
