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5、，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合的金融信托产品。与传统金融产品相比，房地产投资信托基金最大的特点是可以积聚众多中小投资者的资金，利用专业的管理团队的管理水平和经验，依靠信用评级机构、律师、会计师事务所和证券委员会的监管，进行多元化的投资组合，享受税收上的优惠，实现投资效益。REITS自20 世纪 60 年代在美国面世以来，不但在本国得到广泛发展，而且迅速被日本、新加坡、韩国、香港等国家和地区引人和采用。REITs从本质上来讲是一种信托投资基金，满足信托设立依据、信托目的、信托当事人信托的法定构成要素，具有信托财产独立性的特点，受信托法及其他相关法律的保护。与此
6、同时，房地产投资信托由于其自身独特的特点，对受托人的资格、义务，税收的税率及优惠等作了明确的规定和限制，因此房地产投资信托具有强行法的性质。（二）房地产投资信托基金的现状房地产调控以来，房地产企业融资渠道出现了比较大的变化。在银行贷款收紧，企业债、证券市场再融资大门紧闭的状况下，开发企业不得不另辟蹊径，于是信托融资得到了较快发展。相关研究报告显示：2010年 1- 8 月，房地产信托产品发行规模已超过1047 亿元，和 2009 年房地产信托全年发行规模 449亿元相比，翻了一倍多。其中 8 月发行规模为 221 亿元，发行数量为 50 个。据 Wind 资讯统计，2010 年，国内 15 家
7、上市房地产公司通过信托融资渠道，共获得资金合计 114.5 亿元，平均每家地产公司融资 7.63 亿元。其中，融资额超过 10 亿元的地产公司有 5 家，融资额在 5 亿元至 10 亿元之间的地产公司则有 3 家，而融资额小于 5 亿元的上市公司则有 7 家。部分房地产企业信托融资情况数据来源：根据各上市公司公告整理在央行收紧银行信贷后，房地产信托异军突起，有力支撑了房地产商的开发投资经营活动。相对银行贷款而言，房地产信托计划的融资方式可以降低地产公司整体融资成本，节约财务费用，而且期限弹性较大，有利于地产公司持续发展。但从引入房地产投资信托基金的探索性实践看，尽管它受到了理论界的密切关注，并
8、且得到了业界的追捧，但业界所看重的却并不是它的长期的融资渠道的功能，而是把它当成了所谓的“过桥资金”，或者说是取得银行资金的“敲门砖”。这样，实际上也就在相当大的程度上使之失去了存在的意义。同时，房地产信托在投资过程中，绝大多数都是采取贷款的形式，采取的仍然是债权的形式，这等于是原有银行贷款的简单替代，并没有解决风险与收益不对称的根本性问题，而且在这个过程中信托业的风险也在增加。房地产投资信托基金在的这种理论功能与现实的反差须进一步实践、观察、改进，以便发挥出它在房地产融资中所应有的积极作用。（三）大力发展房地产投资信托基金的可行性分析首先，政策支持。2008 年 12 月 21 日，中国国务
9、院办公厅发布了关于促进房地产市场健康发展的若干意见（国办发2008131 号），其中重点提到，“支持房地产开发企业合理的融资需求”。在具体措施方面，明确表示“开展房地产投资信托基金试点，拓宽直接融资渠道”。目前，国务院已批准北京、上海、天津三城市为房地产信托投资基金试点城市。其次，法律逐渐完善。从 2005 年起，银监会陆续发布了多个关于房地产信托业务的监管文件。迄今为止，银监会对房地产信托业务的监管政策和要求除最低资本金、二级资质、“四证齐全”外，还包括禁止向开发商发放流动资金贷款、禁止进行商品房预售回购、禁止信托公司以信托资金发放土地储备贷款，以及将投资附回购形式的变相融资行为视同贷款管理
10、等一系列监管政策，初步形成了房地产信托业务监管的政策体系。最后，信托融资的投资主体已初步形成，具体表现在以下两个方面：首先，个人金融资产迅速增长。经济体制改革后释放出来的经济高速增长，带来了个人收入的迅速增长，个人的投资需求也大大增加；其次，机构投资者队伍正在壮大。随着社会保障制度和社会福利制度的改革，已经建立规模巨大的各种社会公益事业基金，这些社会公益基金将成为机构投资者。二、美国的 REITs 发展对的启示目前，西方发达国家已经形成了以 REITs 为核心、以传统融资渠道为基础的多元化房地产融资模式。总结美国 REITs 的发展状况及特点，美国的REITs发展对的启示主要表现在以下三个方面
11、。（一）完善的法律和税收制度是 REITs 发展的基石美国的经验表明，REITs 的发展需要完善的法律法规和税收制度，以提供良好的外部环境。美国在1960年通过的房地产投资信托法案明确了 REITs的基本制度框架，同年国会也通过了议案，修订国内税收法典，使 REITs 享有与共同基金同样的特殊税收优惠待遇。根据美国税法规定，只要投资信托公司的收入分配给受益人，投资信托公司就无需交税。股东要按收到的股息和资本收益付税。美国大多数的州都遵从这项联邦条约，也不要求 REITs 缴纳州所得税。同时，1960 年的美国税法修正案，在给予 REITs税收优惠待遇的同时，还对其组织结构、股东构成、资产构成、
12、收入来源和分配比例等方面也做出了明确的规定。此外，公开上市的 REITs 还必须按照证券法的规定完成注册程序后才能上市交易，按照证券交易法的要求提交公开报告和进行信息披露，并遵守SEC制定的上市规定、准则和要求。所有这些法规和制度，能够在最大程度上保护 REITs 投资者的利益，从而保证了 REITs 的健康发展。（二）市场需求是 REITs 发展的根本动力国际经验表明，两方面的需求是推动 REITs 产生和发展的重要力量。一是来自于房地产行业的融资需求，二是来自于投资者的需求，主要是机构投资者的作用。二战后美国城市化进程的加快带来了房地产行业的快速发展，然而传统的房地产金融方式并不能满足对融
13、资的巨大需求，客观上要求有新的金融服务方式，而REITs 正是适应这一需求而产生的。另一方面，REITs 的发展需要机构投资者的广泛参与。目前美国REITs 中 50%以上为机构投资者持有，研究表明机构投资者的引入大大提升了 REITs 公司管理决策的质量、提高了 REITs 的绩效和市场透明度，减少了反常的投资波动、促进了 REITs 行业的健康发展。（三）REITs 自身的不断变革和创新是其发展的保证REITs 源于美国，迄今已有近 50 年的历史。20 世纪 90 年代以来，REITs 在美国迅猛发展，逐步成为商业地产投资的主流。而这其中一条重要的经验就是自身始终坚持不断变革和创新，具体
14、而言主要表现在以下几个方面：一是所有权形式的多样化。从最初成立时唯一的权益型，到抵押型和混合型，之后又陆续推出了参与抵押型 REITs 等多种形式，以适应市场的不同需求；二是结构形式的创新。为了给私人房地产投资的证券化开辟道路，创立了与房地产经营合伙公司合作的UPREITs结构和 DOWNREITs 结构。这两种结构的出现为 REITs 发展提供了长期的成长架构，进一步促进了 REITs 的快速发展；三是管理结构的变化。随着相关法律规定的调整，大部分 REITs 由以往所必须采用的外部管理，转变为内部管理，避免了外部管理中所存在的各种利益冲突，提高了公司的整体经营业绩；四是规模经营的趋势。由于
15、规模经营的优势，在 20 世纪 90 年代中期，REITs 市场上发生了一系列重大的规模扩张活动。规模扩张的形式，既有购买单一资产和资产组合的形式，也有不同 REITs 合并的形式；五是经营策略的转变，主要体现为积极调整所持有的资产结构，注重资产的流动性；积极调整债务结构，使用较低的财务杠杆；规避风险，实施稳妥的投资策略。三、完善房地产投资信托的对策分析（一）健全 REITs 发展的政策环境房地产投资信托基金应该是未来房地产企业股权融资的一个主要途径，但在目前 REITs 法律体系还有诸多不完善的地方，如没有专门的产业投资基金法，而现行的法律规定投资基金只能投资于“上市公司流通股、国债和现金等高流动性资产”上。此外专项法的缺失、相关配套法律的缺失等也是影响 REITs 发展的重要因素。因此，一方面，应该加快与REITs 相关的立法建设，只有在完善法律的基础上，房地产信托才能更加健康、快速地发展。另一方面，尽快制定房地产信托业务指引，实现统一规范监管。信托作为一种直接融资工具，运作方式包括贷款、股权投资、夹层融资等多种类型，在房地产项目的选择标准等方面也有必要与银行信贷有所差别，才能体现信托的灵活性和独特性。目前房地产信托已经发展成为多家信托公司的最主要信托业务之一，业务规模和产品创新层出不穷，但
