轩辕圣境黄帝故里文化产业区项目可行性实施计划书

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1、目目 录录 第一章第一章总论总论 1 1 一 项目概述 1 二 项目范围 1 三 开发期限 1 四 报告主要经济技术指标 1 五 报告编制目的 2 六 报告主要研究内容 2 七 报告编制依据 2 八 项目效益 3 九 建设单位介绍 4 十 研究结论 6 第二章第二章区域发展背景区域发展背景 7 7 一 宏观态势分析 7 二 区位条件分析 8 三 人文环境分析 8 第三章第三章资源分析与评价资源分析与评价 1010 一 基地资源概括 10 二 导入资源分析 12 三 资源综合评价 14 第四章第四章市场分析市场分析 1515 一 市场规模分析 15 二 市场消费特征 15 三 供需状况分析 17

2、 四 发展趋势分析 19 五 客源市场定位 20 第五章第五章项目规划设计项目规划设计 2222 一 规划理念 22 二 发展定位 22 三 形象定位 22 四 空间结构 22 五 项目规划 24 第六章第六章环境影响评价环境影响评价 2929 一 影响环境因素分析 29 二 环境保护措施 29 三 环境影响评价 31 第七章第七章组织机构与人力资源组织机构与人力资源 3232 一 组织机构 32 二 人力资源管理 34 第八章第八章投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措 3737 一 估算内容 37 二 估算依据 37 三 投资估算 38 四 资金筹措方案 40 五 实施进度安排 40 第九章

3、第九章财务评价财务评价 4141 一 收入估算 41 二 财务评价指标 44 三 财务评价结论 46 第十章第十章社会效益评价社会效益评价 4747 一 对环境的影响分析 47 二 对就业的影响分析 47 三 对政府财政的影响分析 48 四 对区域发展影响分析 49 第十一章第十一章风险分析风险分析 5151 一 开发运作风险 51 二 政策风险 51 三 环境风险 51 四 市场风险 51 五 工程管理风险 52 六 经营管理风险 52 七 不可预见风险 52 第十二章第十二章结论与建议结论与建议 5454 一 结论 54 二 项目主要问题和建议 54 第十三章第十三章附表附表 5555 一

4、 投资估算表 55 二 现金流量表 1 第一章第一章总论总论 一一 项目概述项目概述 轩辕圣境黄帝故里文化产业区 位于河南省新密市 以打造 河南文化强省 的示范项目 河南调整结构 的样板项目 中 原崛起 的推动项目为己任 以文化旅游产业为核心 构建黄帝宫 中原影视城 欧洲风情小镇三大国内一流 世界知名的引擎项目 树立 轩辕文化圣地 世界欢乐之都 的形象 吸引全球华人来到 河南寻根问祖 文化体验 主题游乐 休闲度假 二二 项目范围项目范围 占地面积 2 63 平方公里 三三 开发期限开发期限 2011 年 2016 年 四四 报告主要经济技术指标报告主要经济技术指标 本项目总用地面积为 263

5、公顷 规划总建筑面积为 141 万平方 米 总投资 167 亿元 规划有黄帝宫 中原影视城 欧洲风情小镇三 大核心项目 根据规划确定的具体规划技术指标 具体详见下表 表 1 1 项目经济技术指标 项目 占地面积 平方 米 建筑面积 平方米 投资 万元 中原影视 1143052200000800000 城 297735954771461 欧洲风情 小镇 西 片区 168428 252643 75798 黄帝宫 44172022500180000 500447506590085 13608520412761243 17879526819280463 13777320665961998 欧洲风情 小

6、镇 东 片区 81468122202146653 配套用地 267362 土地价格 106521 合计 263450014109351674223 五五 报告编制目的报告编制目的 通过研究宏观政策环境 中原地区尤其是郑州 新密地区的休 闲旅游 文化娱乐产业现状 分析轩辕圣境黄帝故里文化产业区实 施的重要意义与发展前景 通过研究中原地区尤其是郑州 新密旅游市场居民的休闲娱乐 消费需求 确定本项目的发展方向与实施进度 分析轩辕圣境黄帝 故里文化产业区所产生的社会效益与经济效益 为本案提供科学 准确的经济可行性实施依据 六六 报告主要研究内容报告主要研究内容 根据国家相关规范要求 本研究工作主要是对

7、轩辕圣境黄帝故 里文化产业区项目的建设必要性 适宜性 可操作性进行分析 涵 盖了本项目的选址要素 市场分析 建设规模 功能设置 内容构 建 开发节奏 投资估算 资金筹措 效益评估等方面的内容 本 项目可行性研究报告的主要内容包括 项目建设的背景及重要意义 建设选址及建设条件分析 本项目的市场分析 本项目主要经营内容 总投资估算及经济效益分析评价等 七七 报告编制依据报告编制依据 一一 法律法规法律法规 1 中华人民共和国城乡规划法 2 中华人民共和国环境保护法 3 中华人民共和国森林法 4 中华人民共和国水法 5 中华人民共和国水污染防治法 6 中华人民共和国文物保护法 二二 部门规范部门规范

8、 1 风景名胜区管理暂行条例 中华人民共和国国务院 1985 年 2 旅游发展规划管理办法 国家旅游局 2000 年 3 旅游规划通则 GB T18971 2003 国家旅游局 2003 年 4 风景名胜区规划规范 GB50298 1999 5 旅游资源分类 调查与评价 GB T18972 2003 6 旅行社管理条例 国家旅游局 2001 年 7 旅游涉外饭店星级的划分与评定 GB T 14308 97 8 导游人员管理条例 国家旅游局 1999 年 9 国务院关于加快发展旅游业的意见 国发 2009 41 号 10 文化产业振兴规划 2009 年 7 月 三三 相关文献及参考文件相关文献及

9、参考文件 1 河南省旅游总体规划 2 新密市旅游总体开发规划 3 新密市十二五经济社会发展规划 4 新密地方志 5 近三年新密市政府工作报告 6 河南省委书记卢展工关于旅游 文化发展的讲话 八八 项目效益项目效益 11 11 本项目的社会效益指标本项目的社会效益指标 12 优化旅游格局 本项目将打造一个具有国际影响力的知名旅 游胜地 将与郑州地区的相关景区形成良性互动 共同构成国 际性的旅游目的地 改变现阶段河南省文化旅游项目 三多 三少 近程观光多 娱乐体验少 静态展示多 科技含量少 单一产品多 复合产品少基 的现状 优化河南旅游格局 13 优化产业结构 项目的开发建设将强势导入旅游产业 并

10、以 此为基础带动文化 影视 商贸业全面发展 将最大程度提高 现代服务业的比例 力促产业结构优化和转型 14 提升形象 提高新密市的知名度 对于整个新密 郑州地区 的经济 社会和环境都将产生巨大的促进作用 拉动整个新密 市经济发展 15 促进就业 开发建设将提供大量的工作岗位 初步估计 本 项目建成后 可提供固定工作岗位近 6000 8000 个 并增加近 13 15 万个临时就业岗位 增加当地居民收入 促进和谐社会 的建设 16 增加税收 本项目建设可促进当地商业 服务业 旅游业 房地产业的发展 项目建设周期内可增加地方财政收入约 15 亿元 建成之后每年可给当地带来财政收入 5 亿元 17

11、17 本项目经济效益指标本项目经济效益指标 本项目建成并投入使用后第 10 年收回投资 内部收益率为 13 经济效益指标详见下表 表 1 2 项目经济效益指标 九九 建设单位介绍建设单位介绍 18 18 开发主体开发主体 河南盛鸿黄帝宫投资开发有限公司作为开发主体 并联合中影 集团和中国航天员中心一同开发 河南盛鸿黄帝宫投资开发有限公司由河南银基房地产开发有限 公司投资成立 河南银基房地产开发有限公司 以下简称公司 成 立于 1993 年 注册资金 4 000 万美金 属房地产二级开发资质 现有员工千余名 其中具有中高级专业技术职称的 162 人 公司目 前资产规模近 200 亿元 负债率仅为

12、 5 左右 年上缴税费超 6 亿 元 年税后净利润近 10 亿元 公司成立以来 成功开发运营了 郑州银基商贸城 32 万平 方米 惠东银基商贸城 31 2 万平方米 两个特大型商业地产 项目 郑州银基王朝 150 万平方米 住宅地产项目及 河南省 实验学校郑东中学 学生规模 9 000 人 教育和教育地产项目 序号项目数值 万元 1 前期投资成本 1674185 2 40 年累计所得税 1514081 3 商业地产最大比值销售收入 1246168 4 主要投资指标 税前内部收益率 IRR 16 税前财务净现值 NPV 万元 496278 税前回收期 年 9 年 税后内部收益率 IRR 13 税

13、后财务净现值 NPV 万元 241918 税后回收期 年 10 年 根据公司的资金实力 人才团队优势及公司借壳上市的安排 本着 做大 做强 做精 银基地产 着力塑造 银基地产 全国一线地 产品牌形象 董事会在本年初决定了公司未来五年 以住宅地产为 龙头 以商业地产 旅游地产为双翼 以教育地产 工业地产为补 充 跨区域 全国性的地产发展战略 据此 拟建项目包括但不仅 限于 河南盛鸿黄帝宫生态旅游度假园区 登封新银基旅游服务 园区 郑东新区银基地产项目 以及重庆 成都 武汉 石家庄 等银基地产项目 郑州银基商贸城 建筑面积 32 万平方米 现有商户 6 000 余 家 场内从业人员 3 万余人 年

14、交易额 200 余亿元 自 1996 年分三 期陆续开业以来 累计上缴税款 18 亿多元 郑州银基商贸城系全国 五大服装专业市场之一 另四大为广州白马 虎门富民 杭州四季 青 沈阳五爱 是国内单体商场面积最大 拥有商户最多的服装专 业市场 已经成为国内人气最旺盛 交易最活跃 交易额最大 商 业最浓厚 最具发展潜质的服装专业市场之一 成为了郑州乃至河 南的商业名片 因为郑州银基商贸城的龙头 牵引 带动 促进作 用 使郑州原本悄无声息的服装流通业名声大震 而成为全国服装 流通业的重镇和中心 使 8 年以前还一片空白的郑州乃至河南服装 制造加工业已经崛起 郑州女裤已引领中国半壁河山 因此 原河 南省

15、委书记徐光春 2005 年 5 月借银基及郑州服装制造业发出了 趋 势而上 打响郑州服装业的品牌 的号召 银基王朝 位于金水大道南 中州大道西 占地近 500 亩 建筑面积 150 万平方米 已建及在建 98 万平方米 经过近几年的 大力营造和精雕细琢 银基王朝 产品高端 质量精良 环境优雅 服务温馨 的高档且高尚的品牌形象已深入民心 成为郑州楼市亮 点和靓丽风景线 19 19 参建单位参建单位 参与项目建设的还有中影集团和中国航天员中心 中影集团是中国大陆最具实力的电影公司 不仅拥有国内最顶 尖的导演和制作人员 更拥有世界领先水平的国家中影数字制作基 地 负责为项目提供数字电影设备和声光电技

16、术等 中影集团的发 展目标是 突出主业 做大做强 以影视制片 电影数字制作基地 发行放映 院线投资 电影进出口 电影频道等为支柱 全面带动 洗印加工 电影器材营销 后电影开发 光盘生产 媒体运营 广 告 物业管理和房地产开发等多种产业综合发展 中国航天员中心 隶属于中国人民解放军总装备部 是国家载人航天工程的权威部门 掌握着大量的高精尖航天技术和珍贵的太空资料 众多省市都曾再 三邀请其到当地建设太空娱乐城 但鉴于本项目前期规划设计科学 合理 且更具备在党的 十八大 前开业 为 十八大 献礼的条 件 其最终垂青 上述两家单位的参与 确保了项目的最大特点终将得以实现 即把中华文化深刻体验和休闲度假旅游 传统文化传承和高新技术 应用等有机融合起来 在增强中华文化艺术感染力的基础上 增强 中华文化的创造力 传播力和影响力 吸引全球华人回到河南寻根 问祖 感受文化 观光旅游 休闲度假 进而更加热爱中华文化发 源地 投资河南 十十 研究结论研究结论 轩辕圣境 黄帝故里文化产业区 规划占地面积为 263 公顷 总投资 167 亿元 属大型旅游地产综合开发项目 各项建设工程具 有科学性和实际可操作性