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1、浅谈新调控政策对日照市房地产市场的影响1、相关定义1.1、土地政策与房地产相关概念 2.1.1 土地政策参与宏观调控的相关概念2.1.1 土地政策参与宏观调控的相关概念 土地政策有广义和狭义之分。广义的土地政策是指凡是与土地管理有关的全部土 地政策。具体是指为达到既定的经济社会目标,政府通过调整人与自然、土地之间的 关系,制定和实施土地利用和土地管理等的一系列准则、方向和指南,以期望达到维 护社会的经济利益。狭义的土地政策是指土地管理部门为实现既定的经济目标,运用 各种政策工具调节土地供应量、供应结构和土地价格等,进而影响宏观经济的运行方 针和政策的总和。本文中的土地政策是指后一种,即土地调控
2、政策。 土地政策系统是由土地政策主体、土地政策客体、土地政策目标、土地政策环境、 土地政策手段等多种要素所构成的。这些要素相互依赖、相互作用构成特定功能的土 地政策系统。 土地政策参与宏观调控,是指政府制定和实施相关的土地政策,通过对土地市场 的干预来达到调控宏观经济的目的,以实现国民经济的平稳、健康、持续发展。具体 来说,是指从土地的总供给和总需求入手,运用经济、法律、行政、和技术等多种手 段,通过调整或影响其对比平衡关系,形成真实反映市场价值的土地价格,调整土地 的收益分配机制,实现土地供求的动态平衡,促进宏观经济的发展规模、速度和结构 等方面的优化,平抑短期房价波动,并推动经济长期稳定增
3、长4。 土地政策参与宏观调控的定位是要解决土地政策自身的调控功能,以及其作为调 控工具在诸调控工具中的地位。在国民经济和社会发展过程中,主要以财政、货币、 产业、社会分配等政策来进行调控,国家的行政手段、规划计划、监测督察等对市场 运行和经济发展发挥了一定的作用。我国建立市场经济以来,调控手段运用较多且成 效显著的是主流经济学中的财政政策和货币政策。2003年,党中央国务院根据我国的 经济制度和基本国情,正式提出运用土地政策参与宏观调控的战略决策,地根与银根 一起构成了两大调控闸门。 5 1.2、土地政策参与房地产市场调控的概念界定 土地政策有广义和狭义之分。广义的土地政策是指与土地管理有关的
4、全部土 地政策。具体表述如下:土地政策是指政府通过调整人与自然、土地之间关系而 对土地的管理、土地利用等制定的法则和准则指南,以期望达到维护社会的经济 利益(姜爱林,2000)。狭义的土地政策是指土地管理部门为实现其既定的经济 目标,运用各种政策工具调节土地供应量、供应结构和土地价格等,进而影响宏 观经济的运行方针和政策的总和。本文中的土地政策是指后一种,即土地调控政 策。 土地政策之所以对人类的经济生活中产生重要的作用和意义,是因为在人类 生存进化以及发展的过程中,土地起到了非常重要甚至决定性的作用。首先,以 自然的角度来看待土地,那么土地政策的最终目标就是实现土地资源的利用的可 持续,这样
5、看来土地政策就是用来指导人们利用土地的行为,以达到土地的自然 资源的可持续发展。从国家的角度看待土地资源,那么土地政策就是国家为了达 到土地资源的优化配置,而实施的行政和经济、法律手段的干预。而最终国家都 是希望透过政策的实施达到对土地的有效管理,对资源的有效、可持续的利用。 但是,当政策不同时,便会产生不一样的激励效果,从而也使得人们在土地的利 用行为中,做出不一样的选择,从而产生不同的配置效率。 因此,土地政策可以从理解人地关系入手。人地关系可以归纳为:政府 土地民众之间的关系,表现为土地赋税、土地征收等,因此有了土地税收 政策、土地征地政策;民众土地民众之间的关系,其中包括土地买卖、 租
6、赁、继承、等,也就有了土地左右全政策、土地使用权政策、土地金融政策; 民众土地之间的关系与政府土地之间关系,主要表现在土地的利用方 面,包括土地利用规划、可持续利用、地籍管理等。 房地产市场的调控,是指国家为了确保房地产市场的正常运作,促进房地产 业的协调发展和国家经济,的经济,法律和行政手段,从宏观真实的,房地产市 场的监督,以及指导,和调节还有控制,实现房地产市场总供给与总需求和总供 给的一个结构优化的一系列管理活动的数量和需求的平衡。 宏观调控房地产市场的主要调控者是一个国家,控制对象是房地产市场的运 作;控制手段,辅之以必要的行政措施,主要是经济手段和法律手段;调控包括 总供给和需求,
7、供给和需求两个结构方面的问题;控制目标是保持一个稳定的房 第 2 章 土地政策参与房地产市场调控的理论基础 8 地产市场健康有序发展,促进国民经济的健康发展。 房地产市场是其宏观调控的一种国家权力,在房地产行业,应用和宏观经济 的主要功能组件的状态反映国家实施的行为。 政府通过宏观调控对房地产市场的控制,以达到供应和需求之间的总体平 衡,房地产市场的整体供应和需求结构优化,在国民经济中发挥房地产业应该有 一个重要的角色。 1.3、房地产及宏观调控的相关概念 房地产又称不动产,广义来讲是指土地及土地上的一切人类加工、建筑后之物品, 主要是房屋;狭义是指市场上供买卖的标的物,基本包括预售屋、新房和
8、旧屋5。房 地产一词的使用贯穿于房屋开发、销售、使用及管理的整个过程。 经济学意义上的房地产既是房产和地产的结合体,又是具有商品属性的使用价值 和价值的统一体,它体现了人民之间的价值关系,是各种权利关系的总和6。根据房 地产的不同分类, 本文主要研究的是城市中的住宅。 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的集多种经济活动为一体的综 合性行业或产业。1984年,我国的房地产业被正式列为独立部门,划入第三产业。我 国是在20世纪80年代中期开始引入三次产业的分类方法,根据我国的有关规定,房地 产业属于第三产业的第二层次7。2003年,国务院关于促进房地产市场持续健康发 展的通知也明确了房地
9、产业为国民经济的支柱产业。联合国国际标准产业分类 (ISIC3.1)和北美产业分类标准(NAICS)对房地产业包含的内部活动虽不完全 相同,但是都包含以下内容:房地产开发、房地产买卖、租赁和经营、房地产中介活 动(代理、估价、物业管理等)、房地产管理(相关政府部门、行业管理等)8。 狭义的房地产市场是指房地产交易的专门场所,如我国各城市中都较常见的房地 产交易所,越来越多的土地拍卖场等。广义的房地产市场是指房地产交易或房地产交 换关系的总和9。按照市场的交易机制定义,房地产市场是众多的买者和卖者相互作 用并共同决定房地产商品或者劳务的均衡价格和均衡交易量的机制。 房地产宏观调控是指在遵循房地产
10、市场运行客观规律的基础上,国家通过经 济、法律和行政等手段,从宏观上对房地市场进行指导、监督、调节和控制, 促进房地产市场总供给与总需求、供给结构与需求结构的平衡与整体优化,实 现房地产业与国民经济协调发展的管理活动。 1.4、公共政策的定义 公共政策是公共权力机关经由政治过程所选择和制定的为解决公共问题、达成 公共目标、以实现公共利益的方案,其作用是规范和指导有关机构、团体或个人的行 动,其表达形式包括法律法规、行政规定或命令、国家领导人口头或书面的指示、 政府规划等。 政策的内涵12有四个方面,一是政策主体,任何政策都有特定的主体,即国家 权威机构、政党及其他政治集团、团体;政策体现了政策
11、主体的意志,它与个人、 企业等作出的决定不同,具有法定的权威性;二是目标取向,一定的政策总是要实 现一定的目标、具有明确的方向性;三是活动过程,政策是主体服务于特定目标而 采取的一系列活动,是谋略、措施、办法、规定密切相关的一系列政治行为;四是 行为规范,政策是一种行为准则或行为规范,政策总有具体的作用对象或客体。 国家通过不同手段,包括经济、法律和行政手段,运用直接或者间接的措施, 在宏观政策的运用上适当的对房价进行干预,在供需上平衡房地产市场的发展,最 终达到供需结构的优化,使国民经济和国民收入与房价保持一定的适应性,维护房 地产市场有序发展,它是国家宏观调控体系的一个重要组成部分。 对房
12、地产市场采取的主要手段包括货币政策、土地政策、财政政策及其他相关 政策,本文讲这几个政策划分为两类,一类是经济措施为主要手段的货币政策。二 类是土地政策、财政政策及其他相关政策为主要手段的房地产调控政策。 3.2 2007 年以来影响房地产市场的主要货币政策 1.5、呼和浩特市房地产市场土地挂牌出让政策相关概念及研究必要性和浩特市现行土地挂牌出让政策介绍 2002年内蒙古自治区呼和浩特市国土资源局试行了土地储备制度并推行了土地招 标拍卖出让。根据呼和浩特市人民政府关于垄断土地一级市场,实行统一规划、统一 征地、统一收购、统一供地、统一审批的决定,全力实施土地储备制度,建立土地有 形市场,增加了
13、市政府土地收益。在供地方式上,除国家法律法规所规定的及市委、市 政府决策的外,一律以出让方式供地,并大力推行土地招标拍卖。 2.呼和浩特市土地收购储备拍卖中心介绍 呼和浩特市土地收购储备拍卖中心成立于2002年4月,性质为事业单位,中心主 要承担市区内国有土地的收购、储备、供应工作。 . 2004年10月24日,经市委书记办公会议研究决定,将原属市国土资源局的市国有 土地收储拍卖中心,整体划转为市人民政府直接管理的呼和浩特市土地收购储备拍卖中 心,为正处级全额拨款的事业单位,其职能是代表市政府履行垄断呼和浩特市区内的土 地一级市场,对国有土地采取招标、拍卖、挂牌的方式进行出让,实现土地统一规划
14、、 统一收购、统一储备、统一征收、统一出让,从而建立公开、公平、公正和规范有序、 高效运转的土地市场运作机制。 中心为加强土地出让政策规范化,严格规范土地收购、出让、规划管理程序,建立 健全了一系列土地出让制度,特别是2005年2月22日呼和浩特市人民政府关于印发呼 和浩特市土地储备实施办法(试行)的通知(呼政发2005 10号)的出台对收储中心 的职能做了明确的界定,为呼市土地市场的交易和规范提供了有利的政策指导和法律依 据。 2005年,市土地收购储备拍卖中心共挂牌出让国有土地使用权五个批次,共成交土 地63宗,成交土地面积约8800亩,成交总金额近34亿元,上缴财政8 . 8亿元。通过2
15、005年的:作,市土地收储中心为政府加强对土地市场宏观调控,规范土地 交易行为,完善上地市场秩序,支持城市发展建设,发挥社会经济效益,走上了一个良 5 内蒙古大学公共管理硕士(MPA)学位论文 好的循环发展轨道。 3. 土地挂牌出让旳概念与特点 挂牌是土地公幵出让的重要方式。挂牌出让国有土地使用权(简称土地挂牌),是 指通过发布挂牌公告,按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在市土地交易市场挂 牌公布,接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格,根据挂牌期限截止时的出价结果确定 土地使用人的行为。 招标拍卖或挂牌出让土地,是通过市场机制配置土地资源,使土地的经济价值得到 充分体现,符合市场经济条件下房
16、地产市场发展的客观需要,为政府更好地集中统一管 理土地一级市场,通过土地经营增加政府财源提供了保障。 挂牌出让与招标拍卖等方式既有共同点,又有不同点。其共同点是无论招标、拍卖 还是挂牌,同样均具备公开、公平、公正特点;不同点在于:一是挂牌时间长,且允许 多次报价,有利于投资者理性决策和竞争;二是操作简便,便于开展;三是有利于土地 有形市场的形成和运作。为此,国土资源部将挂牌出让与招标拍卖方式并列,将挂牌出 让作为招标拍卖方式出让国有土地使用权的重要补充,对挂牌出让的适用范围、程序等 作了较为详细的规定。考虑到在挂牌截止时有可能出现众多竞价人竞相竞价的情况,为 了实现土地效益的最大化,根据城市房地产管理法等法律法规,规定:”在挂牌期 限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的,出让人应当对挂牌宗地进行现场 竞价,由出价最高者取得土地使用权。” 二 4.呼市现行土地整理流程 依据呼市土地挂牌出让制度的实施,现行呼市在土地挂牌出
