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1、住宅性质公寓与商业用房在销售上的优劣比较 南京楼市2010年新政中 酒店式公寓被明确分为住宅用地性质的酒 店式公寓和非住宅用地性质的酒店式公寓两种 住宅性质公寓 可以理解为在住宅性质用地上建造的公寓 为商品 房住宅 商业用房 指用于商业 工业 旅游 办公 经营活动的房屋 二者区别主要体现在 土地使用年限 水电的使用 缴费 契税 贷款 生活环境 规 范 比如日照 朝向等 单元面积 商业注册 功能 价值增值等方 面 大体可以从以下几方面进行分类比较 1 新政影响 央行再度加息 中国人民银行决定 自2011年2月9日起上调金 融机构人民币存贷款基准利率 金融机构一年期存贷款基准利率分 别上调0 25
2、个百分点 其他各档次存贷款基准利率相应调整 首套 房利率优惠基本取消 二套首付提升六成 利率上浮10 2011年初新政对手头积攒部分闲钱准备贷款购置二套房的投资 或自主客财产流向提出更加明确的导向 在一定程度上进一步打压 了投资客 但新政商业用房的影响较小 因住宅的投资成本逐渐加 大 部分置业者可能会选择商业用房作为投资渠道 但商用房贷款 利率的提高 会使本来收益率就低于一次性投资者的 贷款投资 族 的投资风险大大增加 一方面 贷款利息的提高就直接提高了 贷款成本 导致收益率下降 而另一方面 商铺贷款的贷款期限最 长一般不超过 10 年 还款压力会相当大 此外 贷款买铺的投资收 益率也会比一次
3、性付款的低 所以 尽管央行提高贷款利率并没有筛选商铺投资市场 贷款 族 的初衷 客观上却导致了这些已开始投资但资金力量相对薄弱 的投资者对投资失去信心 未进入的 也对商铺投资持观望态度 2 贷款政策 首付利率 贷款最 长期限 是否停 贷 其它 住宅 性质 公寓 首套三 成 基准利率 30年 三套及 以上停 贷 商业用房贷 款买多少套 所能贷的额 度和利率都 一样 而住 房贷款则按 套不同则贷 款细则也不 同 二套六 成 上浮10 三套停 贷 商业 用房 五成上浮10 10年不停贷 3 客户角度 使用 年限 置业 目的 生活环 境 产品落户其它 住 宅 投资居住氛户型 大于 40平 性 质 公
4、寓 70自住 为主 围浓 较安静 较大 米可 以落 户 商业用房可 以注册 开 公司及办事 处 创业或 SOHO 而住 宅不可以 商 业 用 房 40 投资 为主 多临城 市干 道 嘈 杂 小户 型或 超小 户型 不能 4 销售难度 二者销售各有利弊 同时各具优势 相比较而言 住宅性质公寓 所面对的刚需客群较多 销售较商业用房能更好 而商业用房多 为投资 需要人气聚集才展现出价值 另一方面 商业用房较住 宅性质公寓投资回报高 在一定程度上吸引大量投资客目光 5 使用成本及收益升值 水电契税升值收益 住宅性质 公寓 民用1 潜力 大 租金回报率偏低 不 足1 商业用房商业3 幅度 较住 宅低 回报率高 约为15 左右 6 总价 住宅性质公寓按5500元 平米 面积为90平米两房计算 总价约49 5万 商业用房按16000元 平米 面积95平米计算 总价约152万 住宅性质公寓与商业用房单价比例为1 3 较为符合市场正常规律 但住宅性质公寓回报 率偏低 不足1 而商业用房回报率较高 高达15 左右
