长风NEO投资价值备忘录

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1、 长风NEO投资备忘录 LongwindNEOinvestmentmemorandum 目录 DIRECTORY 1 CBD概念 2 CBD开发的四个阶段及投资时机 3 一线城市CBD开发各阶段区域物业价格变化 4 全国写字楼市场发展形势 5 太原写字楼市场发展形势 6 资产配置及投资选择 7 投资回报率预测 8 项目投资机会点 C1第一章CBD概念 长风NEO投资备忘录 LongwindNEOinvestmentmemorandum 第一章CBD概念 长风NEO投资备忘录 何为CBD 是中央商务区 entralBusinessDistrict 缩写 其概念最早产生于1923年的美国 集中大量

2、的金融 商贸 文化服务机构以及大量商务办公酒店 公寓等配套设施 具备完善便捷的交通 通信等现代化基础设施和良好环境 便于商务活动的进行 纽约曼哈顿 伦敦金融城 巴黎拉德方斯 东京新宿 香港中环等 均成为当地城市活动的核心区域 第一章CBD概念 长风NEO投资备忘录 具有区域内 乃至全国 世界 最高的中心性 具有城市地区中最密集的人际和信息的交流量 城市CBD的构成要素 第一章CBD概念 长风NEO投资备忘录 CBD的八大特征城市精华真正意义上的CBD 一定是属于公认的国际化城市 如纽约 伦敦 巴黎等 事实上 中央商务区在一定意义上已经成为一个城市的代名词 它代表着整个城市的最精华 超景观的区域

3、 朝阳产业CBD以第三产业为主导 而且不是传统的第三产业 而是那些代表了当今时代最先进 最发达的第三产业 比如金融 保险 证券 中介 会计等等 黄金地价因为CBD处于城市中心位置 占据了城市的最优化资源 它的楼价 地价在这个城市内部或者是一个区域内是最高的 并且随着城市发展不断增长 经济枢纽在市场经济下 对经济的控制能力往往集中在一些大的金融 贸易 保险等跨国公司总部云集的地城 因此 CBD实际上是市场经济体制下一个经济的枢纽机构 国际建筑从传统意义上讲 CBD往往是集中了一个城市最现代化的建筑物质 财智社区CBD内总是汇集着一个城市的商务精英 技术精英 新经济时代CBD更成为汇聚国际高知本人

4、君的财智社区 超级景观中央商务区代表着一个城市的形象 往往是一个城市突出的景观 时代颠峰在新经济时代 CBD更将体现全球经济化这一功能 除最重要的商务功能外 还具有展览及会议 酒店和配套公寓 娱乐及高档零售等功能 尤其伴随着区域内的繁华和物业的快速增值 CBD亦成为一个城市最尊贵的中央居住区 纽约的曼哈顿 东京的六本目 法国的拉德方斯 英国伦敦的金融城 北京的国贸 广州的天河北 第一章CBD概念 长风NEO投资备忘录 CBD代表案例 第二章CBD的开发阶段 长风NEO投资备忘录 与北京 上海CBD相同 长风商务区作为太原市政府实施南移西进的空间发展战略的重要建设区域 其被定为成为具有全新生态理

5、念 经过开发 这里将汇集了众多气势恢宏 错落有致的超高层建筑并且拥有非常便捷的交通和现代化的信息交换系统 以集商业 政务 体育 文化 会展 休闲于一体的全新的城市功能区形象面世 成为城市现代化的象征与标志 成为太原乃至山西的经济发展中枢 是太原真正意义上的CBD 长风CBD是太原真正意义上的CBD C2第二章CBD的开发阶段 长风NEO投资备忘录 LongwindNEOinvestmentmemorandum 第二章CBD的开发阶段 长风NEO投资备忘录 我国的城市CBD发展进程 我国城市CBD发展起步较晚 最早提出发展CBD是20世纪80年代的上海 当时我国刚刚从计划经济向市场经济转变 因此

6、CBD发展既有市场因素也有政府的政策因素 1992年以后 随着改革开放 CBD的相关研究也取得了一定的进展 我国经济的快速增长 第三产业比重不断上升 与世界经济联系更加紧密 农村人口大量涌入城市 城市化进程加快 这为CBD的产生和发展奠定了基础 国内的多个大城市开始以政府为主导提出CBD规划构想 2003年 40多个城市包括一些县级市提出要建自己的CBD 到2009年 全国已经70多个城市提出兴建自己的CBD 有CBD已经成了城市化中的一个新时尚 但随着CBD热的兴起 如交通 环境 土地成本等一些值得关注的问题也相继产生 总体而言我国整体城市CBD的发展处于初级阶段 还很不成熟 代表型城市 北

7、京 上海 深圳 规划方案进入建设开发 部分项目陆续启动政府开始行动土地并规划建设 土地上一些建筑在慢慢成形的过程 政府完成了规划方案及开发计划政府规划了土地性质和发展方向 但是暂时还没有公布 也只有部分人愿意相信并愿意进行投资 政府筹划阶段在政府没有任何预兆 土地性质完全不明朗的时候人是很难预知土地信息和将来的规划建设的 因此在这个时候投资土地风险最大 但投资利润回报最大 基本建设完成 配套完善配套最完善 政府机构 企业居民大量进驻 一片欣欣向荣的景象已完全展现 第二章CBD的开发阶段 长风NEO投资备忘录 城市CBD的开发阶段与投资时机 备注 目前项目所处的长风商务区正是处于CBD形成中的开

8、发阶段 第二章CBD的开发阶段 长风NEO投资备忘录 长风CBD的开发进程 第二章CBD的开发阶段 长风NEO投资备忘录 伴随着长风商务区开发建设的启动 各大品牌开发商逾10家 迅速进驻这太原市区内最后的一块价值洼地 一时间 长风西大街成了 兵家必争之地 进驻的品牌开发商超过10余家 土地总投资逾百亿 预计未来的投资规模将达到300亿以上 随着长风CBD发展大势所驱 行政中心也渐渐南移 省政府即将落户于此 法院 检察院已先行进驻 目前项目所处的长风商务区正是处于CBD形成中的开发阶段 长风文化商务区各个展览馆已逐渐投入使用 一般CBD的开发周期为8 12年左右 开发周期长 项目升值空间大 长风

9、CBD 城市价值洼地 第三章一线城市CBD开发阶段区域物业价格变化 长风NEO投资备忘录 LongwindNEOinvestmentmemorandum 第三章一线城市CBD物业价格变化 长风NEO投资备忘录 北京长安街CBD写字楼价格走势 国贸 建设中上涨了167 建成后相比规划前上涨了1500 第三章一线城市CBD物业价格变化 长风NEO投资备忘录 上海陆家嘴CBD写字楼价格走势 金茂大厦 建设中上涨了140 建成后相比规划前上涨了567 第三章一线城市CBD物业价格变化 长风NEO投资备忘录 深圳CBD 福田中心区写字楼价格走势 金中环大厦 建设中上涨了233 建成后相比规划前上涨了45

10、6 第三章一线城市CBD物业价格变化 长风NEO投资备忘录 建设中上涨了71 建成后相比规划前上涨了614 广州珠江新城CBD写字楼价格走势 中信广场 太原CBD 长风文化商务区价格走势 长风文化商务区 2007年规划出台 2011年中博会前 一期国际会展区和文化博览区完工 投入使用 依照 太原市城市总体规划 2008 2020 整个商务区开发成熟需近10年的时间 对比北京 上海 深圳 广州CBD写字楼价格走势 同样的优秀房地产项目 同样的CBD中心 作为长风文化商务区内唯一可对外销售的写字楼项目长风NEO 预计到2020年区域高端写字楼售价将达到35000 40000元 第三章一线城市CBD

11、物业价格变化 长风NEO投资备忘录 C3第四章全国写字楼市场 长风NEO投资备忘录 LongwindNEOinvestmentmemorandum 第四章全国写字楼市场 长风NEO投资备忘录 随着住宅市场宏观调控的进一步深化 更多的资金转向商业地产领域 商业地产呈现出火爆的态势 销售型写字楼普遍看涨 租金更是在稳定中有大幅度的增长 以下是2012年上半年 全国写字楼市场活跃区域的综合报告 写字楼租金变化 写字楼售价情况 以上数据不难看出 相对于低迷的住宅市场 写字楼呈现一片欣欣向荣的面貌 售价和租金不断高涨 商业地产在增值 投资回报方面具有巨大的优势 从长远来看 这种繁荣的现象依然会持续较长的

12、时间 售价及租金将会继续高升 右图是DTZ关于写字楼2005年 2016年前景的预测 由此可以看出 写字楼在未来很长一段时间里 无论是租金收益还是售价都是十分可观的 第四章全国写字楼市场 长风NEO投资备忘录 纵观整个北京写字楼市场 在经历了2008年和2009年金融危机的低谷之后 北京写字楼租金一路上涨 空置率一路下滑 核心区域土地的稀缺导致高端写字楼供给断档 外资经济的活跃及国企办公硬件的升级换代为写字楼市场带来强劲的租赁需求 有限的供给远远满足不了需求 租赁方面 CBD区域 平均每月每平方米的租金价格已经升到了304 91元 涨幅达14 73 2012年1 6月份 北京甲级写字楼物业租金

13、累计上涨幅度达24 3 第2季度 写字楼租金较上季度环比增长3 96 至每月每平米288 55元 45 80美元 信息来源于 搜狐焦点 北京写字楼气势如虹 第四章全国写字楼市场 长风NEO投资备忘录 销售方面租赁市场的火爆 提升了业主对写字楼的售价预期 二季度北京甲级写字楼环比上涨5 7 达到47664元 平米 同比去年增长20 虽然价格在上涨 但由于租金上涨更加迅猛 写字楼目前5 6 6 1 的回报仍遥遥领先于其他物业 售价不断攀升并没有影响到写字楼的销售量 写字楼市场的去化率依然保持平稳 以下表格截取北京写字楼市场的部分数据 来说明市场的火爆程度 北京市场2012年上半年典型物业售价情况

14、第四章全国写字楼市场 长风NEO投资备忘录 C5第五章太原写字楼市场 长风NEO投资备忘录 LongwindNEOinvestmentmemorandum 第五章太原写字楼市场 长风NEO投资备忘录 第一代 第二代 第三代 第四代 能满足于基本办公功能 空间格局有较大局限性 无智能化 除了满足功能需求之外 内部空间开始针对客户灵活分割 智能化水准有所提升 目前 太原的写字楼市场仍停留在第二代的发展阶段 在第二代的基础上开始考虑以客户的贴身需求为导向 加入绿色环保办公理念 提高舒适度 大大提高了智能化的水平 在第三代的功能基础上 强调以客户需求为中心 提倡人性化的沟通与交流 引导智能化向国际水准

15、看齐 强化绿色环保办公理念 提供更多舒适共享空间 以及满足全球经济一体化的需要 写字楼的发展 第五章太原写字楼市场 长风NEO投资备忘录 第三产业逐渐转变为太原支柱型产业 也催生了服务式公寓和写字楼市场的兴旺发达 据调查 去年以来 写字楼租赁投资增长11 8倍 写字楼购买比例增加 写字楼市场在太原发展还是比较快 从前几年许多公司的租用办公楼办公 到如今有实力的公司为了提升公司形象都在自己买的写字间办公 这种转变 把租金变为每月的还款额 五年或十年后就是真正的房东 写字楼投资增长较快 写字楼均价逐年上涨 随着在住宅市场宏观调控进一步的深化 越来越多的投资资金转向商业地产领域 随着需求的不断攀升

16、销售型写字楼市场表现普遍看涨 销售价格逐年上涨 单位 元 太原市写字楼成交均价 写字楼不限购不限贷呈投资热潮 2011年全年太原写字楼的租金持续增长态势 整体市场租金年增长约17 月租金均价达到249元 月 平米 房地产稳定的投资回报更是得到了广大投资客户群体的认可 由于住宅市场受政策调控 投资受到压制 商业地产不限购就成了投资的热点 第五章太原写字楼市场 长风NEO投资备忘录 长风CBD写字楼市场前景展望自 太原市城市总体规划调整方案 出台以来 省市级行政办公区都将南移 在长风街和平阳路两侧规划出新的商务办公轴 作为后起之秀的长风区写字楼 无论是租金还是售价都水涨船高 在各片区中租金均价趋于首位 随着全球经济的回暖 太原城市地位的提升 以及长风CBD的成熟 进驻企业将会逐渐增多 写字楼市场的需求将会进一步增强 第五章太原写字楼市场 长风NEO投资备忘录 新起之秀长风街租金一揽 第五章太原写字楼市场 长风NEO投资备忘录 写字楼市场典型板块分析 C6第六章资产配置 长风NEO投资备忘录 LongwindNEOinvestmentmemorandum 第六章资产配置 长风NEO投资备忘录