《房地产行业2019年年报综述_四类指标全面放缓,地产告别高增长时代》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产行业2019年年报综述_四类指标全面放缓,地产告别高增长时代（19页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 电话：021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 20201919 年年年报综述：年报综述：四类指标全面四类指标全面放缓放缓，地产告别高增长时代，地产告别高增长时代 于小雨 亿翰智库研究总监 徐鹏 亿翰智库研究经理 2018 年初，亿翰智库以 A 股和 H 股上市的 50 家地产公司作为研究总样本（以下简称EH50） ，根据公司业绩发布会、中报、年报以及月度销售业绩 TOP200 等经营数据，对企业当年及往年的战略问题进行深入探讨， 截至目前已成文 2017 年年报综述： 穿越牛市的盛宴 、2018 上半年年报综述行业焦虑与业
2、绩盛宴 、 2018 年报综述回归核心，内圣外王和2019 上半年年报综述谁无暴风劲雨时,守得云开见月明 。 2019 年年报季过后，亿翰智库再次从销售、融资、投资和结转业绩四个角度出发，对行业进行战略性剖析： 1、2019 年销售端表现如何，EH50 标杆企业对全年有着怎样的规划，下半年的供货情况以及全年销售目标能否实现？ 2、2019 年投资态度如何，以及对于 2020 年土地市场的预期、投资态度和城市选择？ 3、2019 年融资表现如何，面对持续收紧的融资政策，企业如何实现融资破局，改善资金状况？ 4、2019 年收入和利润表现如何？2020 年将表现为什么样的趋势 电话：021-801
3、97619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 目录目录 一、2019 年销售增速放缓，2020 年目标增速更低 . 3 1、EH50 房企销售增速放缓，整体去化率下降至 60%左右 . 3 2、放慢目标，稳健增长 . 4 3、龙头房企目标大幅放缓，千亿目标竞争最为激烈 . 5 4、目标完成压力不大，但结构性库存问题日趋严重 . 6 二、融资收紧，三大方式破局资金困境 . 7 1、净负债率整体改善，但融资成本上行 . 7 （1）千亿房企净负债率普遍改善 . 7 （2）融资成本：国企优势明显，三类企业未来有下降趋势 . 8 2、受疫情影响，融资改善
4、加速 . 10 3、加强回款，审慎投资 . 10 （1）2019 年回款率有所提升，未来仍至关重要 . 10 （2）提升经营杠杆，增加资金使用效率 . 11 三、投资放缓，更加聚焦核心区域核心城市 . 12 1、结构化差异更加明显，中型企业投资意愿更强 . 12 2、企业加大非公开市场拿地控制土地成本 . 13 3、土地升值空间降低，企业更加青睐“量入为出”的投资策略 . 14 4、一二线以及四大核心城市群是主流房企投资的首选 . 15 四、收入、利润增速双双下降，但整体仍维持正增长 . 16 1、疫情影响有限，收入将保持增长但增速下降的趋势 . 16 2、盈利能力已从阶段性峰值开始回落，未来
5、仍有下行空间 . 17 展望 2020 . 18 vYxXdWgYpXpPpO7NcM7NtRqQsQqQkPnNrMiNrQoO7NpPuMwMmQrNMYoNoQ 电话：021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 2019 年，行业调控力度未见放松，特别是融资调控对房企的“围追堵截” ，使得房企进一步放慢发展速度，虽然销售业绩再创新高，但销售增速收窄，且行业集中度的提升速度也持续放缓。 展望 2020 年，房企战略呈现明显的一致性，对销售目标及去化率的设定均相对保守，销售增速大多设定在 10-20%区间，去化率普遍设定在 5
6、0%-60%。 虽然房企销售目标和去化率预设偏保守， 但我们认为当前房企对于销售目标的保守设定，更多的是在当前行业发展的不确定性预期下， 所表现出的谨慎态度， 实质上通过适时调整全年的货量铺排，要超额完成销售目标的难度并不大。但是，在去化率持续下降的背景下，房企库存结构不均衡的问题愈加凸显。 对于大部分房企而言， 在 2020 年必须要做的一点便是，坚决的调结构，去库存。 一、一、2019 年销年销售增速放缓，售增速放缓，2020 年年目标目标增速更低增速更低 2019 年，行业调控延续“房子是用来住的、不是用来炒的”主基调，调控力度未见放松，特别是 2019 年 5 月起，金融市场对房地产融
7、资全面收紧，行业环境、资金面等逐步承压，销售整体放缓。 1 1、EH50EH50 房企房企销售增速放缓，销售增速放缓，整体整体去化率去化率下降至下降至 60%60%左右左右 2019 年，EH50 房企实现合约销售金额 9.42 万亿元，同比增长 16%，合约销售面积6.88 亿平米，同比增长 28%；其中，销售金额增速较 2018 年下降 23Pct。2019 年 EH50 房企的存货去化率大多在 50%-70%之间，较 2018 年进一步下降，但其中碧桂园、融信集团、正荣集团的去化表现较为亮眼，去化率均在 70%以上。对于 2019 年去化率过低的企业来说，2020 年库存的结构化问题将异
8、常严峻，这类未去化的项目去化难度也将加大。 电话：021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 图表：2016-2019 年 EH50 房企销售业绩走势 资料来源：企业年报、亿翰智库 图表：2019 及 2020 年部分房企的存货去化率 企业 2019 2020（目标） 碧桂园 72%（权益） 67%（权益） 新城控股 - 60% 世茂集团 65% 60% 旭辉集团 65% 60% 绿城中国 68%（投资项目） - 融信中国 70% 70% 正荣集团 70% 60% 禹洲集团 65% 60% 弘阳地产 70% - 宝龙地产 65%
9、 56% 资料来源：企业业绩会、亿翰智库 2 2、放慢、放慢目标，稳健增长目标，稳健增长 2020年以后， 房企业绩增速整体放缓成行业常态， 再加上2020年一季度受到疫情冲击，2020 年房企销售业绩目标设定相对稳健。相对于规模，更多房企关注企业运营效益，在保持增长的同时，实现质量发展。 0%20%40%60%80%0200004000060000800001000002016年2017年2018年2019年销售金额（亿元）销售面积（万）销售金额同比销售面积同比 电话：021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 图表：典型房企
10、关于发展节奏的表述 企业名称 发展节奏 中国奥园 稳增长稳增长：以既有区域公司为核心，持续深耕所在城市群，2020 年定在 12%的增长幅度 新城控股 我们希望从增量到提质从增量到提质，从规模提排名到以资本回报为核心，聚焦利润。 蓝光发展 20202020 年要夯基础年要夯基础，规模稳定在 top30 以内。稳中求进，有质量的增长。 阳光城 关键的是公司能够在未来各种环境下，都能安全、稳健、正常地发展公司能够在未来各种环境下，都能安全、稳健、正常地发展。 旭辉集团 坚持高质量的发展模式，保持增长；以经营效益为导向，实现持续稳定有质量的增长以经营效益为导向，实现持续稳定有质量的增长 美的置业 规
11、模的问题，未来虽然关注，但更看重未来经营的质量规模的问题，未来虽然关注，但更看重未来经营的质量，第一、公司经营性的净现金流；第二、坚持利润导向。 雅居乐 将持续围绕着“提质增效”目标展开一系列的工作将持续围绕着“提质增效”目标展开一系列的工作，提质增效就是进一步提升产品品质、质量、服务和管理效率 佳兆业 稳增长、调结构、降负债、谋新篇稳增长、调结构、降负债、谋新篇 时代中国 坚持有质量的增长，保持增长、效益和风险的平衡保持增长、效益和风险的平衡。 中国恒大 2020 年开始实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略，下大决心降负债下大决心降负债。 禹洲地产 以利润导向为主的稳健经营以利润导向为主
12、的稳健经营 资料来源：企业业绩会、亿翰智库 3 3、龙头、龙头房企目标大幅放缓，房企目标大幅放缓，千亿千亿目标竞争最为激烈目标竞争最为激烈 整体而言，2020 年房企规模增速持续下调。从部分房企已公布的 2020 年合约销售目标来看，目标设定相对谨慎，以稳为主，2020 年将销售目标平均增长率设定在 20%以上的房企数量明显减少，大多房企将 2020 年销售目标增速设定在 10%-20%。 但具体来看，不同规模房企对于规模发展态度也存在着一定差异。2000 亿以上的规模房企销售目标增长普遍设定在 10%以内，甚至有企业 2020 年的目标设定低于 2019 年，如新城控股，2020 年销售目标
13、对比 2019 年销售额增幅为-8%。 相对保守的目标设定与企业的实际发展诉求密不可分。 一般认为， 此类企业规模已至一定高度，拥有足够的实力和底气，对于规模的诉求没有那么强烈，更愿意去探索企业多元发展的可能性，为地产主业发展构筑坚实护城河，如碧桂园对机器人产业、农业的摸索，中国恒大对新能源汽车的尝试，融创中国为文化和文旅产业的大力投资等等。 过了千亿门槛的房企， 2019 年的目标增速多处于 10%-15%之间， 该类房企在跨越千亿之 电话：021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 后大多有意识地放慢发展速度， 对此前规模快
14、速扩张过程中的短板进行积极调整并培育自身核心竞争力，更加注重综合能力的均衡发展。 千亿仍是企业参与市场角逐的最低门槛值， 尚未过千亿的企业仍在孜孜不倦的追求着自身的千亿小目标，这类企业的销售目标增幅设定多处于 15%-25%区间，相对来说，快于头部企业。 图表：典型房企业绩目标增长情况 规模规模 企业名称企业名称 20192019 年年 销售额销售额 （亿元）（亿元） 20202020 年年 销售目标销售目标 （亿元）（亿元） 20202020 年目标年目标 对比对比 20192019 年年销售额增幅销售额增幅 20192019 年年 对比对比 20182018 年销年销售额增幅售额增幅 20
15、202020 年年 可售货值可售货值 （亿元）（亿元） 2000,+) 中国恒大 6011 6500 8% 9.0% 13500 融创中国 5562 6000 8% 20.7% 8199 新城控股 2708 2500 -8% 22.5% - 世茂房地产 2600 3000 15% 47.6% 5000 龙湖集团 2425 2600 7% 20.9% 4100 华润置地 2425 2620 8% 15.1% - 绿城中国 2018 2500 24% 29.0% 3583 1000,2000) 中国金茂 1608 2000 24% 25.6% 3110 融信中国 1413 1554 10% 15.
16、9% 2200 正荣地产 1307 1400 7% 21.0% 2300-2500 中国奥园 1181 1322 12% 29.3% 2200 雅居乐 1180 1200 2% 14.9% - (0，1000) 龙光地产 915 1100 20% 33.7% 1800 新力控股集团 914 1097 20% 28.6% - 佳兆业 881 1000 14% 27.6% 1800 合景泰富 861 1033 20% 31.5% 1700 首创置业 808 800 -1% 14.4% - 中骏集团 805 930 16% 56.7% - 时代中国 784 823 5% 29.3% - 禹洲地产 7
17、51 1000 33% 34.1% 1800 宝龙地产 604 750 24% 47.1% 1331 资料来源：企业业绩会、亿翰智库 4 4、目标、目标完成压力不大，但结构性库存问题日趋严重完成压力不大，但结构性库存问题日趋严重 受疫情影响，2020 年房企纷纷主动调低规模增速，且在 2020 年去化率设定上也依然保守。虽然在手的货值相对充裕，但各房企基本将 2020 年去化率设定在 50%-60%之间。 我们认为， 对于当前房企销售目标的保守设定， 更多的是房企在当前行业发展的不确定性预期下， 所表现出的谨慎态度。 虽然一季度整体销售不及预期， 但是随着流动性逐步宽松、 电话：021-801
18、97619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 调控政策的边际改善以及被疫情延误的需求集中释放， 房企的销售情况在二季度已经开始逐渐好转。若接下来按照正常的节奏供货和销售，整体的目标业绩完成压力并不大。 但是，值得一提的是，企业业绩增长的压力越来越大。在近两年去化率持续下降的背景下，即使没有发生疫情，2020 年的整体去化率较 2019 年也难言乐观，在房地产行业长期回归自住属性的前提下，企业库存结构不均衡的问题将愈加凸显。一方面，2020 年大部分房企要面对供应的结构性问题，即在 2019 年去化率下滑的背景下，2020 年房企的推货数量中有相
19、当一部分是 2019 年难去化的存货，这些在 2019 年卖得不好的老盘在 2020 年依然是摆在房企面前的去化难题；另一方面，需求乏力，呈现脉冲式。购房以自住性需求为主，而自住性需求需要时间休整，达到一定累积之后才会再次释放，因此行情多表现为脉冲式行情，可持续性不强。 因此， 房企在调整全年推货计划完成销售目标的同时， 在 2020 年必须要做的一点便是，坚决的调结构，去库存。无论市场走向如何，把快速回收资金置于首位；对于一些难去化的大面积、高总价项目，积极做好去化，争取在 2021 年之前留下的是便于去化、符合自住需求的储备项目。 二二、融资融资收紧，三大方式收紧，三大方式破局破局资金困境
20、资金困境 2019 年，受政策与市场环境的影响，房企的融资环境经历了放松到收紧的过程。2019年初，房企融资延续了 2018 年边际改善的趋势，出现了一波融资窗口期，融资规模出现明显的提升，土地市场投资也更加积极。2019 年 4 月，土地市场开始涌现地王项目。在此情况下，地产融资环境迎来新一轮收紧。2019 年 5 月，银保监会发布了 23 号文，明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资；6 月，部分因为拿高价地的企业融资被重点监控；7 月，发改委发文要求房企发行海外债只能用于置换一年内到期的中长期境外债务。8 月多家银行收到窗口指导，收紧房地产开发贷额度。 在房住不炒政
21、策基调下，2019 年 EH50 房企整体净负债率下降至 91%，融资成本上升至6.35%。2020 年，受疫情的影响，预计企业融资环境有所改善，规模意愿较为强烈的房企净负债率或将进一步提升。而整体的融资成本有望下降，尤其是信托等非标融资较多的房企，随着这类融资的收紧，其负债结构将会持续被动改善，融资成本有望加速下降。 1 1、净负债率净负债率整体整体改善，但改善，但融资成本上行融资成本上行 （1）千亿千亿房企净负债率普遍改善房企净负债率普遍改善 2019 年，EH50 房企平均净负债率为 91%，相比 2018 年的 99.6%下降 8.6 个百分点。我们认为 2019 年房企平均净负债率下
22、降有三个原因： 第一，融资监管政策继续收紧，限制房企有息负债大幅增加。2019 年各季度政治工作会议上， 房住不炒的政策基调时长被提及， 信托、 开发贷、 海外债等方面融资环境持续收紧，房企融资流入受限，从而使房企有息负债规模下降。 第二，投资拿地放缓使有息负债规模下降。受融资政策监管收紧影响，房企资金流入规模受限，公司普遍制定以销定量，审慎拿地的投资策略。根据 EH50 房企 2019 年投销比来看，房企拿地力度整体放缓，投资减少一定程度上使企业有息负债下降。 电话：021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 第三，加强回款，
23、增加货币资金储备。融资环境的收紧倒逼房企提高销售回款的能力，较好的销售回款保障资金流入使房企整体净负债率下降。根据 2020 年房企业绩会，企业普遍重视销售回款，2019 年回款率较 2018 年再次提升，强化公司回款能力已经成为常态。 从不同梯队的企业表现来看，销售金额超过 2000 亿的房企平均净负债率为 73.4%，相比 2018 年下降 6 个百分点；销售金额位于 1000 亿至 2000 亿之间的房企平均净负债率为100.1%，相比 2018 年的 119.8%下降 19.7 个百分点；销售金额在 1000 亿以下的房企平均净负债率为 98.9%，相比 2018 年 97%上升 1.
24、9 个百分点。 我们认为， 销售额超过 2000 亿的房企净负债率相比 2018 年小幅下降， 主要原因是这类房企融资能力较强， 且对规模高速增长的诉求较低， 净负债率的高低更取决于自身的融资意愿， 具有可控性。 销售额位于 1000-2000 亿之间的房企净负债率偏高则是这类房企以往对规模诉求强烈，从而导致净负债率较高，但相比 2018 年之前，这类房企在 2019 年已经逐渐减少投资，调整负债结构，降低负债水平。销售额 1000 亿以下的房企面对行业竞争加剧，迫切希望销售规模增长，冲进千亿房企行列，从而平均净负债率小幅上行。 图表：按 2019 年销售额，不同梯队房企平均净负债率 资料来源
25、：公司年报、亿翰智库 （2）融资）融资成本成本：国企优势明显，国企优势明显，三类三类企业未来有下降趋势企业未来有下降趋势 2019 年，在房企融资持续收紧，多种渠道受到监管限制的情况下，整体融资成本略有上行。从亿翰智库监测 EH50 房企公布的 30 家企业数据来看，2019 年平均融资成本 6.35%，较 2018 年末上升 0.15 个百分点。 从融资成本分布结构上看，9%以上的有 2 家企业，最高达到 9.4%；融资成本低于 5%的企业有 8 家，中海地产融资成本最低，一直稳居榜首，2019 年其平均融资成本仅为 4.21%，进一步下了降 0.09 个百分点。 从变化的情况来看，融资成本
26、下降的房企共 14 家，平均降幅为 0.15 个百分点；上升的房企也为 14 家，平均涨幅为 0.47 个百分点；龙光地产和合景泰富融资成本分别为 6.1%、6.4%，均与 2018 年持平。融资成本下降的企业中，主要为融资成本较低的国企央企以及融资成本较高的闽系背景的企业。 在融资在融资环境趋严的背景下，环境趋严的背景下， 具有具有国企央企国企央企背景背景的的房企房企优势明优势明0%20%40%60%80%100%120%140%2000亿以上1000-2000亿1000亿以下20192018 电话：021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务
27、咨询股份有限公司 显，显，并且未来仍将并且未来仍将持续下行。持续下行。此外，闽系闽系背景背景企业通过调整债务结构，降低非标融资比例，企业通过调整债务结构，降低非标融资比例，使使得得融资成本逆势融资成本逆势改善改善。 长期长期来看来看， 非标融资呈收紧的态势， 因此这类企业融资成本也有下非标融资呈收紧的态势， 因此这类企业融资成本也有下行空间。行空间。 从不同梯队企业表现来看，根据亿翰智库 2020 年 1-3 月房企销售金额排名，我们将 30家典型房企分为 TOP1-10、TOP11-20、TOP21-30、TOP31-50 共四个梯队，2019 年这四个梯队房企的平均融资成本分别为 5.52
28、%、5.77%、6.99%、6.95%，其中，头部房企融资成本最低。 TOP21-30 房企的平均融资成本最高， 我们认为长期以来， 这类房企规模意愿最为强烈，愿意支付的资金成本也就更高。 随着这类企业规模成功突破千亿， 未来规模增长相对随着这类企业规模成功突破千亿， 未来规模增长相对放缓，放缓，将更加关注自身的债务结构， 未来这部分企业融资成本有望下降将更加关注自身的债务结构， 未来这部分企业融资成本有望下降。 而 TOP31-50 房企融资难、融资贵的问题将会愈加凸显，这类房企融资成本或将超过 TOP21-TOP30 房企。 图表：EH50 典型房企 2018-2019 年融资成本变化情况
29、 资料来源：企业年报、亿翰智库 图表：不同梯队房企的融资成本情况 20182018 年平均融资成本年平均融资成本 20192019 年平均融资成本年平均融资成本 变动变动（pctpct） TOP1-10 5.30% 5.52% 0.22 TOP11-20 5.75% 5.77% 0.02 TOP21-30 6.87% 6.99% 0.12 TOP31-TOP50 6.74% 6.95% 0.21 资料来源：企业公告、亿翰智库 0%2%4%6%8%10%12%中海地产华润置地龙湖集团招商蛇口越秀地产中国金茂保利发展金地集团绿城中国远洋集团滨江集团世茂集团美的置业旭辉集团龙光地产碧桂园合景泰富富力
30、地产中骏集团新城控股融信集团雅居乐集团禹洲地产正荣集团奥园集团华夏幸福融创中国佳兆业集团新力控股集团中梁控股2018年2019年 电话：021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 2、受疫情受疫情影响，融资改善加速影响，融资改善加速 2020 年受疫情因素影响，全球经济面临较大的下行压力。受此影响下，全球开启货币宽松模式，中国也不例外。从 2020 年 3 月房企信用债发行的规模和成本来看，房企信用债融资规模 1016.91 亿元， 环比大幅增加 228.1%， 同比增加 73%， 信用债平均票面利率为 4.13%，较 2 月下
31、降 0.05 个百分点。虽然银行、信托层面的地产融资监管政策难以放松，但是境内融资环境边际宽松或将延续。 海外债方面，疫情在海外扩散导致海外债融资环境变的严峻，3 月 4 月融资规模同比大幅下降。好在海外债融资规模占比相对较少，因此总体来看 3 月 4 月的融资环境有所改善。Reits 方面，2020 年 4 月底，证监会、国家发改委联合发布了关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知 ，长期以来备受关注的不动产投资信托基金破冰落地，虽然此次公募 REITs 试点领域并未直接涉及商业地产，但也是一次积极的信号。 此外，多家房企大佬认为接下来融资环境会持续有所宽松。从
32、企业 2020 年业绩会的内容来看，多数房企表示接下来融资环境将有所改善。因此总体来看 2020 年下半年的融资环境呈改善的态势，企业应积极把握此次来之不易的融资窗口期。 图表：典型房企对于未来融资环境展望 企业名称企业名称 瞻望融资瞻望融资 龙湖集团 海外发行不是一个好的窗口，只能够借新还旧，对这一块还是比较警惕的。未来国内的融资环境，对于正确的融资渠道，比如说国内的公司债、开发贷还是有保障。但对于像信托，像影子银行这样非常规的，我们认为会是时开时关，尤其是土地一热，马上就会就像去年三四月份一样。 融创中国 从监管层的整个方向来说，不会大的放松，也不会过严，但客观来说，在执行层面肯定是比前两
33、年都有所缓和。对于融创来说，融资成本是偏高的，这是有空间的。 禹洲地产 现在境内的融资成本是有所下降的，窗口期也开了，所以会增加一些境内的融资，来补足集团资金上需求的平衡。 中国金茂 融资环境会有所改善。目前全球都在释放流动性，中国央行也较为明显的在释放流动性，所以后续国内的融资利率可能会下降。 中海地产 中国经济下行压力加大叠加疫情影响，中央实施宽财政、稳货币，持续加大逆周期调节力度，确保经济稳中求进。 中国恒大 疫情影响下，国家在流动性上肯定要给予大力支持，流动性增加会对房地产的销售产生一些刺激。 资料来源：企业业绩会、亿翰智库 3 3、加强加强回款，审慎投资回款，审慎投资 资金是房企的生
34、命线， 而融资是企业获取资金的重要方式之一。 在未来融资趋紧并常态化的情况下， 企业如何实现突围？主要有三种应对方式， 一是增加回款， 二是更加谨慎投资，减少低效投资，三是提升周转率，通过经营杠杆缓解资金压力。 （1）2019 年年回款率有所提升，未来仍至关重要回款率有所提升，未来仍至关重要 2019 年政策趋紧市场趋缓的情况下，企业纷纷通过加大回款来应对现金流压力，从企业业绩会公布的情况来看，加大回款力度的措施有所成效，2019 年公布的 16 家房企平均回款率为 86%，高于 2019 年 14 家房企的 80%，同一家企业来看，多数企业回款率明显提高。 未来在地产长效机制下， 政策趋紧和
35、市场趋缓或将常态化， 加大企业回款力度仍然至关重要，对于回款率不足 80%的企业来说，未来有很大提升空间。 电话：021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 图表：2018-2019 年企业公布回款率情况 企业名称企业名称 20192019 年回款率年回款率 20182018 年回款率年回款率 龙湖集团 - 88% 中国金茂 95% - 中海地产 93% 91% 新城控股 - 90% 中梁控股 90% - 德信中国 93% - 金科集团 87% - 大悦城控股 80% - 佳兆业集团 80% - 合景泰富 - 80% 碧桂园 9
36、6% 91% 世茂房地产 75% 70% 旭辉集团 92% 87% 绿城中国 87% 85% 奥园集团 78% 78% 宝龙地产 - 56% 正荣集团 75% 80% 中国恒大 75% 80% 禹洲集团 - 63% 保利发展 93% - 阳光城 80% 80% 资料来源：企业业绩会、亿翰智库 （2）提升）提升经营杠杆经营杠杆，增加资金使用效率增加资金使用效率 除了开源节流以外，提升资金的使用效率也是应对融资环境的重要手段。2019 年企业资产周转率和库存周转率持续提升。其中，2019 年 EH50 房企平均存货周转率为 0.32，较2018 年增加 0.01，平均总资产周转率为 0.22，增加
37、 0.01。按房企规模大小来看，我们发现TOP10 规模房企的平均存货周转率为 0.35,高出平均水平 0.03。 头部房企跑马圈地的能力更强，通过不断集聚自身资源，存货规模持续增长，但是随着头部企业投资增速的放缓，存货规模增幅也开始收窄，2018 年规模 TOP10 房企的存货增幅为 33%，而 2019 年下降至 26%，在营业成本有限增长的情况下， 使存货周转率高于其他房企， 一定程度上代表龙头房企的存货资产变现能力更强。 图表：2018-2019 年 EH50 房企不同存货规模的平均存货周转率 EH50EH50 房企房企 存货规模存货规模 20192019 年年 平均存货周转率平均存货
38、周转率 20182018 年年 平均存货周转率平均存货周转率 X3000 亿 0.3381 0.3440 1000 亿X3000 亿 0.2744 0.2614 电话：021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 500 亿X1000 亿 0.3721 0.3512 500 亿 0.3271 0.2969 资料来源：亿翰智库、企业公告 三三、投资投资放缓，更加聚焦放缓，更加聚焦核心区域核心核心区域核心城市城市 2019 年土地市场表现为前高后低，整体与融资环境的变化息息相关，2019 年二季度，随着融资的收紧，土地市场开始归于平淡
39、。全年来看，龙头房企普遍放慢投资速度，而中型房企仍逆势扩张。 1 1、结构结构化化差异差异更加更加明显，明显，中型中型企业企业投资意愿投资意愿更强更强 相比前几年房企拿地扩张，2019 年企业结构化差异更加明显，也更加理性。主要有两个原因，一是房住不炒的政策背景下，未来市场整体表现为稳中有升，盲目追涨解套难度加大；二是对于地产行业来说，融资环境一直是收紧的态势，而融资是企业资金来源的重要方式之一，严重影响企业的投资意愿和投资能力。 但是，对于规模扩张意愿强烈的企业来说，增加投资，扩充土地储备是唯一的方式。从监测的 EH50 企业来看，2019 年 30 家企业新增土地储备面积为 44439 万
40、平米，同比基本持平，略增长 2.2%，较 2018 年有明显放缓，其中有 16 家企业同比上升，14 家下降。头部企业整体投资增速的放缓，也预示未来的销售增速也或将放缓。 从不同梯队企业的表现来看，销售规模 TOP10 房企中，2 家房企 2019 年新增土地储备同比提升，一个是 2019 年再次冲入前十的世茂集团，另一个是三年目标破万亿的恒大。另外有 4 家 TOP10 房企投资规模下降，其中 3 家是央企；而销售规模在 TOP51-TOP100 的四家房企 2019 年新增土地储备同比均大幅提升；TOP11-TOP50 新增土地储备增加和下降的企业数量参半。 图表：2018-2019 年典
41、型房企新增土地储备情况 梯队梯队 企业名称企业名称 20192019 年新增年新增土地储备（万土地储备（万方）方） 20182018 年新增年新增土地储备（万土地储备（万方）方） 同比同比 投销比投销比 TOP1-10 中国恒大 6703 4993 34.2%34.2% 0.85 保利发展 2680 3116 - -14.0%14.0% 1.00 中海地产 1146 1764 - -35.0%35.0% 0.98 新城控股 2508 4773 - -47.4%47.4% 1.96 世茂房地产 3092 1615 91.4%91.4% 1.10 华润置地 2020 2213 - -8.7%8.7
42、% 1.67 TOP11-20 龙湖集团 1731 2189 - -20.9%20.9% 1.54 招商蛇口 1423 1357 4.9%4.9% 1.16 阳光城 1268 1333 - -4.9%4.9% 0.78 旭辉集团 1520 1240 22.6%22.6% 1.03 电话：021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 绿城中国 1236 719 71.9%71.9% 0.70 金科集团 3323 2054 61.8%61.8% 1.04 中国金茂 1390 2264 - -38.6%38.6% 3.02 TOP21-
43、50 正荣集团 560 1114 - -49.7%49.7% 1.32 富力地产 940 1405 - -33.1%33.1% 1.03 融信集团 731 478 52.8%52.8% 0.73 雅居乐 1090 1111 - -1.9%1.9% 1.25 奥园集团 1609 1258 27.9%27.9% 1.07 蓝光发展 1121 1496 - -25.1%25.1% 1.37 龙光地产 574 747 - -23.2%23.2% 1.08 荣盛发展 979 761 28.8%28.8% 0.69 美的置业 1453 1719 - -15.5%15.5% 1.72 中骏集团 980 90
44、0 8.9%8.9% 1.42 合景泰富 374 414 - -9.7%9.7% 0.84 首创置业 779 409 90.3%90.3% 1.29 时代中国 757 320 136.9%136.9% 0.60 TOP51-100 越秀地产 771 505 52.7%52.7% 1.45 宝龙地产 732 574 27.5%27.5% 1.52 德信中国 474 234 102.4%102.4% 0.95 当代置业 474 393 20.8%20.8% 1.16 资料来源：公司年报、亿翰智库 备注：投销比=当年新增土地储备/当年销售面积 2 2、企业、企业加大加大非公开非公开市场拿地市场拿地控
45、制控制土地成本土地成本 影响企业拿地价格主要有两个因素， 一是土地位置， 一般核心城市核心地段的土地价格较高；二是拿地方式，一般来说，招拍挂的方式拿地价格相对较高，而收并购、产业勾地和城市更新相对便宜。因此，2019 年越来越多的企业通过收并购、产业勾地以及城市更新的方式来降低土地成本。例如 2019 年世茂集团新增土储的 60%以上是通过收购泰禾、明发、福晟等企业获取的，可以有效的控制土地成本。 但同时，非公开方式拿地方式也存在诸多缺点，例如， “并购王”孙宏斌就表示，虽然今年并购的机会肯定还是多了很多， 但是好的标的其实并不多。 因此有些并购的项目存在潜在和未知的风险；产业勾地和城市更新两
46、种方式对企业的要求较高。 图表：2018-2019 年典型企业新增土地均价（元/平米）情况 企业名称企业名称 20182018 均价均价 20192019 均价均价 同比同比 中海地产 7036 12960 84.2%84.2% 宝龙地产 4337 5517 27.227.2% % 雅居乐集团 3834 4334 13.0%13.0% 新城控股 2330 2421 3.9%3.9% 华润置地 6839 7050 3.1%3.1% 世茂房地产 5099 5035 - -1.2%1.2% 电话：021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限
47、公司 保利发展 6186 5802 - -6.2%6.2% 德信中国 7007 6220 - -11.2%11.2% 金科股份 3408 2672 - -21.6%21.6% 绿城中国 11398 6923 - -39.3%39.3% 首创置业 9993 4564 - -54.3%54.3% 资料来源：企业年报、亿翰智库 3 3、土地升值、土地升值空间降低，企业空间降低，企业更加更加青睐青睐“量入“量入为出为出”的”的投资策略投资策略 EH50 的 35 家企业中，存续比不足 2 年的企业有 2 家，不足 3 年的企业有 5 家，其余 30家企业存续比均超过 3 年，多数企业维持在 3 年至
48、6 年的合理水平，整体来看，EH50 房企补库存压力并不是很大。 从具体企业来看，万科一直以来，通过“量入为出”策略增加土储，因此其存续比长期维持 3 年左右，这种模式的优势主要有两点，一是不需要为大量土地储备支付较高的资金，从而减少利息的开支；二是补库存不卡点，每年甚至每月都根据收入来确定投资支出，可以规避误判带来的经营风险。缺点也显而易见，无法享受土地升值带来的溢价，并且补库存压力一直存在，投资的选择性会比较少。 随着房地产市场的稳定， 当土地价格年复合增长率低于企业的融资成本时， 通过囤地赚取土地溢价的套利机会就不复存在，因此未来“量入为出”的投资策略将会受到越来越多企业的青睐。多家企业
49、在业绩会上表示，将会根据收入来确定投资支出。例如，世茂集团计划年度回款的 50%用于投资。 图表：2019 典型房企总土储及存续比 企业名称企业名称 20192019 年报告期土地储年报告期土地储备备 （万方）（万方） 20192019 年销售面积年销售面积 （万方）（万方） 存续比存续比 大悦城控股 2429 290 8.4 宝龙地产 2973 377 7.9 中国金茂 5857（不包含一级） 748 7.8 龙光地产 4314 692 6.2 融创中国 23400 3829 6.1 远洋地产 3724 635 5.9 德信中国 1342 246 5.5 旭辉集团 6540 1204 5.4
50、 首创置业 1661 316 5.3 美的置业 5263 1002 5.3 华润置地 6868 1325 5.2 新城控股 12400 2432 5.1 中骏集团 3209 632 5.1 中国恒大 29300 5846 5.0 中海地产 8923 1794 5.0 金地集团 5233 1079 4.8 龙湖集团 6814 1424 4.8 电话：021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 雅居乐 3970 891 4.5 时代中国 2300 535 4.3 富力地产 5790 1361 4.3 融信集团 2700 655 4.
51、1 禹洲集团 2012 497 4.0 奥园集团 4503 1179 3.8 绿城中国 3873 1027 3.8 万科地产 15650 4112 3.8 当代置业 1193 338 3.5 金科集团 6700 1969 3.4 荣盛发展 3727 1098 3.4 佳兆业 2677 810 3.3 正荣集团 2615 844 3.1 中梁控股 4570 1485 3.1 保利发展 8112 3123 2.6 阳光城 4101 1713 2.4 资料来源：企业业绩会、亿翰智库 备注：保利发展为待开发面积，万科为待开发面积+在建面积 4 4、一二线一二线以及四大以及四大核心核心城市群是主流房企城
52、市群是主流房企投资投资的首选的首选 自房地产行业进入平稳阶段之后， 企业投资的判断越来越难。 主要原因一是市场周期性减弱，逆周期拿地的概念越来越模糊，拿地窗口期越来越短，把握难度加大；二是市场分化越来越严重， 同一个城市不同的项目销售可能都会出现冰火两重天的现象， 因此投资人员对地块进行分析需要越来越精细化。 在市场投资难度加大的情况下， 企业更倾向于经济发展基本面好的城市， 从而把握确定性机会。因此，一二线以及四大城市群是房企的投资首选，尤其是长三角和粤港澳地区，部分企业明确表示要重仓这两大核心城市群，已经成为房企必争之地。这也很容易理解，长三角和粤港澳相较于环渤海和成渝的基本面更加出色，
53、主要表现在经济产业和人口体量。 当然也有部分房企例外，例如碧桂园表示实现 15 线城市的均衡布局。 图表：2020 年标杆房企投资布局策略 企业 布局策略 融创中国 新增土地投资更聚焦于疫情影响带来的一、二线城市机会 德信中国 立足浙江，深耕长三角，布局全国核心城市。 雅居乐 投资拿地聚焦在珠三角和长三角。在粤港澳大区，我们会增加大湾区的投资拿地， 同时长三角在未来的销售业绩方面对我们的支撑也是很大，我们今年仍然会加大在长三角的一个投资。 大悦城控股 积极寻求并购机会，尤其是希望通过并购获取长三角，华南区域的优质项目。 佳兆业 我们还是强化大湾区和长三角的发展，这两个经济圈要保证投资领先地位，
54、特别在深圳、广州这两个核心一线城市，我们会保证高速的增长。 时代中国 继续深耕粤港澳大湾区，逐步布局长三角、成渝、长江中游城市群等高增长潜力区域。 电话：021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 资料来源：企业业绩会、亿翰智库 四四、收入、收入、利润增速、利润增速双双双双下降下降，但整体，但整体仍维持正增长仍维持正增长 1 1、疫情、疫情影响影响有限有限，收入将保持增长但增速下降的趋势，收入将保持增长但增速下降的趋势 2019 年，EH50 房企总营业收入达 45764 亿元，同比增长 24.5%，但增速开始下降，较2018
55、年下降 6.8 个百分点。营业收入持续上涨的主要原因是由于销售规模的提升使结转面积逐年提升， 以及销售价格的提升而导致的结转价格的提升。 随着销售规模增速和销售价格增速的双双放缓，2019 年营业收入增速也开始放缓。 图表：2016-2019 年 EH50 营业收入（亿元）及同比 资料来源：企业年报、亿翰智库 0%5%10%15%20%25%30%35%010,00020,00030,00040,00050,0002016201720182019营业收入同比首创置业 投资坚持 3+X 战略布局，聚焦三大核心城市圈及潜力型强二线单核城市。 合景泰富 继续深耕粤港澳大湾区和长三角区域，聚焦一二线城
56、市发展。 龙光地产 将围绕两个都市圈跟两个区域的城市群，寻找选择有产业、有人口、有需求的城市，深耕下去，来做强做大。 世茂集团 积极布局国家战略重点区域，包括粤港澳大湾区、长三角、海峡西岸、京津冀等核心城市群。 新力控股集团 深耕计划，但是在长三角大湾区，我们会继续加大力度，江西我们会往深处拓展。 万科 围绕人口导入、产业聚集和配套设施完善的这些城市和区域做投资。 宝龙地产 夯实长三角深耕优势，扩展大湾区版图。 中国奥园 以区域公司为据点持续深耕所在城市群，提升一二线城市占比 旭辉集团 公开招拍挂拿地上，今年应该会加大二线和强三线城市的买地，可能会减少三四线城市拿地 正荣集团 坚持布局消费能力
57、好，容纳性高的一二线城市。 中骏集团 2020 年也考虑在大湾区重仓。 电话：021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 预收账款作为营业收入的前瞻指标，一定程度上可以反映 2020 年营业收入结转情况。2019 年，EH50 总预收账款为 51176 亿元，同比增长 17.4%，同比增速较 2018 年下降 19.7个百分点。从近几年预收账款的变化来看，2017 年开始增速表现为持续放缓，预计 2020 年EH50 房企整体营业收入规模同比仍会提升，但是增速会持续下行。此外叠加 2020 年上半年疫情的影响，将会对企业竣工产生
58、影响，从而影响部分项目的交付结转。但从企业业绩会公布的工地复工情况来看，影响时间大约为 2 个月左右，如果加派施工人数，或将能弥补疫情带来的影响。 图表：2016-2019 年 EH50 预收账款（亿元）及同比 资料来源：企业年报、亿翰智库 2 2、盈利能力已盈利能力已从从阶段性阶段性峰值峰值开始开始回落，回落，未来仍有下行空间未来仍有下行空间 2019 年，EH50 房企净利润总规模为 6004 亿元，同比增长 14.3%，同比增速较 2018 年下降 17 个百分点， 与 2019 年营业收入变动趋势基本一致， 但增速下降幅度明显快于营业收入，主要是因为 2019 年 EH50 企业的净利
59、润率下降。 2019 年 EH50 房企加权平均净利润率为 13.1%， 较 2018 年下降 1.2 个百分点。 随着房住不炒政策的落实，房地产市场成交量价逐步回归平稳，而在 2016 至 2017 年之间，土地市场上出现了较多的高价地块，随着高价地块进入竣工结算阶段，房企的营业成本则向上抬升，但售价却未出现明显上升，因此毛利润率下降是净利润率下降的主要原因。其次，企业三费也出现上涨，最终导致 2019 年 EH50 房企净利润率呈下滑的态势。 2020 年，整个市场大概率维持在比较稳定的状态，但是 2018 年以及 2019 年高价地项目相继进入结转阶段，因此预计 2020 年 EH50
60、房企净利润率仍有下降的空间。 0%20%40%60%020,00040,00060,0002016201720182019预收账款同比 电话：021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 图表：2016-2019 年 EH50 企业净利润（亿元）及同比 资料来源：企业年报、亿翰智库 图表：2016-2019 年 EH50 企业净利润率变化情况 资料来源：企业年报、亿翰智库 展望展望 2020 受整个疫情影响， 2020 年开年， 整个房地产市场投资、 销售以及施工受到很大的冲击。随着二季度疫情逐步得到控制， 影响的程度逐步减小，
61、预计整个市场将很快恢复原来的水平。 销售方面，政策调控下，增长放缓是趋势。虽然一季度销售受疫情影响较大，但整个一季度的成交占全年的比例较低，对于企业全年目标完成造成的影响并不会很大。另一个影响销售的问题也逐步严峻。2018 年以来，房企的去化率逐步走低，导致第二年的库存结构较差，难去化的项目占比越来越多。因此看似 2020 年企业按照调低的去化率来完成销售目标，其实库存结构已经不如 2019 年了，目标完成的难度也将随之加大。但好在企业调低了去化率，因此 2020 年大部分企业应该还是可以完成销售目标。 融资方面， 房企的融资主要受政策影响， 2020 年由于房地产市场的走低以及叠加疫情的影响
62、，多数企业认为接下来国内的融资环境将会有所改善。但是我们认为，这0%10%20%30%40%50%01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0002016201720182019净利润同比0%5%10%15%20%2016201720182019 电话：021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 种改善并不会使每家企业都受益，真正受益的企业还是以国企以及财务结构较好、盈利能力较强、规模较大的民企为主。因此对于大多数中小企业来说，提升自身各方面能力来争取融资比“等”资金来的更实在。 投资方面，自房地产行业进入平稳阶段之后，企业投资的判断越来越难。市场周期性减弱，逆周期拿地的概念越来越模糊，拿地窗口期越来越短，市场分化越来越严重。在这种背景下，我们认为制定“量入为出”的投资策略更加明智。此外更多的企业选择核心区域、核心城市以及核心地段，以此来把握确定性机会。 业绩结转方面，由于整个市场进入平稳发展阶段，企业的收入以及利润很难出现大幅调整的现象，未来将由高增长、高利润进入到平稳发展的阶段。
